공동주택가격은 낮으나 면적이 동일한 아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하는 것이 타당함

OOO세무서장이 2011.12.12. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과 처분은 서울특별시 OOO호의 취득가액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.3.11. 이OOO으로부터 서울특별시 OOO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권을 취득하여 2003.3.24. 분양잔금 OOO원을 추가로 불입한 후 2003.5.13. 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하였고, 2011.4.21. 김OOO에게 쟁점아파트를 양도한 후 양도가액을 OOO원, 취득가액을 분양가액인 OOO원으로 하였으나, 혼인으로 인한 일시적 2주택으로 보아 2011.4.25. 양도소득세 비과세대상으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 혼인당시 청구인의 배우자가 2주택을 소유하고 있어 일시적 2주택자의 1주택 양도에 해당하지 않는다고 보아 비과세를 배제하여 2011.12.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다가, 청구인이 2012.1.25. 제기한 이의신청에 대한 결정(서대문 2012-4호, 2012.2.23.)에 따라 분양가액에 프리미엄 OOO원을 가산한 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하고, 장기보유특별공제를 적용하여 2012.2.27. 양도소득세 OOO원을 감액경정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청에서는 쟁점아파트의 취득가액을 OOO원이라고 보았으나, 취득당시 쟁점아파트 단지내 비로얄 동‧호 아파트의 거래가액이 OOO원을 상회하고 있고, 이중계약서의 작성이 관행이던 시절임을 감안하면 실지 거래가액은 이를 상회할 것으로 예상되는 점, 부동산 포털인 닥터아파트의 조회자료에 따르면 2003년 3월 현재 매매시세는 OOO원부터 OOO원까지로 나타나는 점, 쟁점아파트 취득자금에 대한 출처가 확인되는 점 등을 고려할 때, 쟁점아파트 분양권의 취득가액에 대한 직접적인 지급증빙을 제시하지는 못한다 하더라도 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 청구인은 본인이 1주택을 보유하고 있어서 배우자의 보유주택 수와 무관하게 혼인 후 2년 내에만 양도하면 비과세되는 것으로 잘못 알고 2011.4.25. 비과세대상으로 양도 소득세 신고하였는바, 처분청에서 재신고 안내 등 적극적인 행정행위를 하였다면 부과되지 않았을 가산세까지 부담하게 되었으므로 가산세 부과처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 통장사본, 자기앞수표 발행내역, 대출금 명세, 임차보증금 반환 증빙, 부동산포털사이트 조회자료 등을 제출하고 있으나, 동 증빙만으로는 쟁점아파트의 취득가액이 OOO원인지 여부가 입증되었다고 보기 어렵다.

(2) 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 정당한 사유가 있는 경우에만 가산세가 감면되는 것인바, 청구인의 주장내용은 가산세 감면의 정당한 사유에 해당하지 않는다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점아파트의 실지 취득가액이 OOO원인지, 아니면 OOO원인지 여부

② 신고‧납부불성실가산세 감면대상에 해당하는지 여부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인과 이OOO 간에 2003.2.23. 체결된 쟁점아파트 분양권의 매매계약서에 의하면, 분양가액이 OOO원인 쟁점아파트를 분양잔금 OOO원의 납입기일이 도래하지 않은 상태에서 1OOO원에 매매하기로 하되, 2003.2.23. 계약금 OOO원, 2003.3.11. 잔금 OOO원을 지급하는 것으로 기재되어 있다. (나) OOO건설에서 발행한 개별납부 명세서에 의하면, 청구인은 2003.3.24. 분양잔금 OOO원을 납입한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점아파트 취득자금의 출처는 아래 <표1>과 같다고 주장하고 있다. <표1> 쟁점아파트 취득자금의 출처(청구주장) (라) 청구인 명의의 OOO 및 OOOO OOOOO OO(OOO-OO-OOOO-OOO)의 입‧출금 내역은 아래 <표2>와 같다. (마) 부동산 등기부등본에 의하면, 청구인 소유의 경기도 OOO호는 2003.3.19. 매매를 원인으로 2003.3.24. 이OOO에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. (바) OOO은행 OOO지점장이 발행한 거래명세 조회서에 의하면, 청구인은 2003.3.11. OOO원을 대출받은 것으로 나타난다. (사) 국세통합전산망에 의하여 쟁점아파트와 같은 단지내에 소재한 동일 면적(33평형)의 아파트의 매매사례가액을 조회한 결과는 아래 <표3>과 같다. (아) 부동산포털 사이트인 닥터아파트에서 조회한 쟁점아파트의 시세는 아래 <표4>와 같다. (자) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 부동산포털 사이트인 닥터아파트의 시세조회자료와 같은 단지내 동일 평형아파트의 실지거래가액 신고가액 등에 비추어, 쟁점아파트의 실지 취득가액은 처분청이 인정한 OOO원을 초과하였을 것으로 보이나, 청구인도 쟁점아파트의 실지 취득가액이 OOO원이라는 주장에 대하여 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점아파트의 실지 취득가액이 불분명한 경우에 해당하며, 소득세법 제114조 제7항 과 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 거래된 동일 또는 유사 자산의 매매사례가액으로 추계할 수 있도록 규정하고 있는바, 쟁점아파트와 같은 단지내인 211동 204호 아파트의 경우, 쟁점아파트 보다 고시가액이 낮기는 하나, 면적이 동일 하고 쟁점아파트의 취득일로부터 가장 가까운 시기에 거래가 이루어졌으므로 동 아파트의 거래가액인 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고, 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 따라 부과되는 행정상의 제재로서 납세자의 고의‧과실은 고려되지 않는 것이고, 청구인에게 신고‧납부의무를 알지 못한 것이 무리가 아니었다고 할 수 있어서 그를 정당시할 수 있는 사정이 있거나 그 의무의 이행을 당사자에게 기대하는 것이 무리라고 하는 사정이 있을 때 등 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있다고 인정하기 어려우므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.