쟁점부동산이 특수관계자에게 저가양도된 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.10.15. OOO원에 경락받은 OOO(전용면적 251.15㎡)의 1/2지분(이하 "쟁점부동산"이라 한다)을 2011.3.4. 모(母) 이OOO이 대표이사로 있는 (주)OOO(이하 "OOO"이라 한다)에 OOO원에 양도하고 2011년 귀속 양도소득세 과세표준 0원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산을 특수관계자에게 시가로 본 기준시가보다 5%이상 낮은 가격으로 양도하고 조세부담을 부당히 감소시킨 것으로 보아소득세법제100조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3과 제4항에 의한 부당행위계산부인을 적용하여 2012.1.16. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 실제로 경매절차에 참여한 대리인(정성갑)의 착오로 인하여 쟁점부동산 경매절차에 참여하게 되었는데, 경락을 받은 후에는 이미 납부한 10%의 입찰보증금 때문에 포기할 수도 없었고, 기존 임차인 등에 대한 정리가 되지 않았으며 친인척도 아닌 제3자와 공동으로 매수하여서 부득이 경락가액에 취․등록세를 합한 가액에 서로좋은에게 양도하게 되었는바, 처분청은 양도일 전후 3개월 내에 매매사례가액이 존재하지 아니하다는 이유로 기준시가로 평가하여 과세하였으나,상속세 및 증여세법(이하 “상증법”) 시행령제49조 제1항 단서에서 평가기간 내에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 시가로 볼 수 있도록 하고 있는데, 쟁점부동산은 양도일 전 약 4개월 15일 이전인 2010.10.15. 경락되었으므로 평가기간과 시간의 경과가 크지 않고 공시지가 변동추이에서 알 수 있듯이 부동산 가격도 크게 변하지 아니하였으므로 경락가액을 쟁점부동산의 시가로 인정하여야 할 것이고, 비록 쟁점부동산 경매시 감정가액이 OOO원이었으나 동 가액은 시가가 아니라 실제 보다 높은 가액으로 평가한 것이므로 이를 시가로 볼 수 없는 것이다.
• 나. 처분청 의견 상증법 제60조 제1항에서 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다고 규정되어있고, 여기서 시가란 평가기간 내의 매매가액, 공매가액, 수용가액을 포함하나 청구인이 적용할 것을 주장하는 경락가액은 평가기간(3개월)을 벗어나므로 이를 시가로볼 수 없으며, 청구인은 3개월 이후라도 가격변동의 특별한 사정이 없다면 경락가격이 본 건 쟁점건물의 매매가액으로 평가되어야 한다고 주장하나 2011.1.1.부터 유사매매 사례가액은 평가기준일내의 가액만 인정하도록 세법이 개정되었으므로 청구인의 주장은 이유 없는바, 쟁점건물의 시가를 양도일 전후 3개월내에 매매사례가액이 존재하지 않아 기준시가로 평가한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산이 특수관계자에게 시가(기준시가)에 비하여 저가 양도된 것으로 보아 부당행위계산부인하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계 있는 자와의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항 각호의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며,조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

⑥ 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여법인세법제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 법 제101조제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 양도소득세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. ～ 나. (생 략)

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. ～ 다. (생 략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 등기부등본, 처분청의 양도소득세 조사복명서․양 도소득세 경정결의서, 청구인의 OOO은행 예금계좌(-01-09****) 거래내역 등의 심리자료에 의하면, (가) 청구인은 본인과 무관한 제3자인 박OOO과 함께 경매(서울남부지방법원 2009타경28261)에 참여하여 2010.10.15. 쟁점부동산을 부모로부터 대여받은 OOO원에 경락(OOO오피스텔 1층 1호 나머지 1/2지분은 박OOO이 경락받음)받았다가 약 4개월 19일이 지난 2011.3.4. 특수관계자인 OOO에 OOO원에 양도하고 차입금 상당액 등을 부모에게 반환하였는데, (나) 동 양도가액이 경락가액 OOO원에 취․등록세 OOO원 등을 합한 금액이라 하면서 양도소득금액을 OOO원으로 하고, 과세표준 및 세액을 0원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(2) 처분청이 제출한 양도소득세 조사복명서, 사업자기본사항조회, 쟁점부동산 기준시가, 감정평가서(이OOO감정평가사사무소) 등의 심리자료에 의하면, (가) 처분청은 미성년자인 청구인의 부동산취득자금 수증혐의에 따라 양도소득세 조사를 실시한 결과, (나) 청구인이 쟁점부동산을 2011.1.14.부터 부동산매매업을 영위하고 있으며 모(母) 이OOO이 대표이사로 재직하고 있는 좋은사람(청구인의 특수관계자에 해당한다)에 양도하였으며, 양도일 전후 3개월 이내 매매사례가액이 존재하지 않는 등의 사정으로 기준시가(OOO원)를 시가로 보았고, 그 결과 아래 <표>와 같이 동 가액과 양도가액(OOO원)과의 차이가 5% 이상인 사실이 나타나자 소득세법제100조 제1항 및 같은 법 시행령 제167조 제3과 제4항에 의한 부당행위계산부인을 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것이다.

(3) 이에 대하여 청구인은 본인의 경락가액을 쟁점부동산 양도당시 시가로 인정하여야 함을 주장하면서 다음의 증빙을 제출하였다. (가) 쟁점부동산 소재 토지 개별공시지가를 보면, 2010.1.1.과 2011.1.1. 현재 OOO원/㎡으로 동일한 것으로 나타난다. (나) 이외 청구인은 감정평가액 OOO원인 OOO가 2010.1.18. OOO원에 낙찰된 사례, 감정평가액 OOO원인 OOO가 2011.6.21. OOO원에 낙찰된 사례를 제시하면서 쟁점부동산의 감정평가액이 실제 경락된 가액과는 상당한 차이가 나는 것에 대해서 소명하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 약 4개월 20여일 전 쟁점부동산 경락가액을 양도당시 시가로 보아야 한다는 주장인바, (가) 소득세법 시행령제167조 제3항 및 제4항은 특수관계자에 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상의 차이가 나는 저가로 자산을 양도한 경우 그 양도가액을 시가에 의하여 계산할 수 있도록 규정하고 있으며, 위 시행령 제167조 제5항과 상증법 제60조 제2항, 제3항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의하면 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하나 양도일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우 그 가액을 포함하며, 이를 산정하기 어려운 경우에 오피스텔은 상증법 제61조 제1항 제3호에 의하여 국세청장이 산정․고시한 기준시가에 의하도록 규정하고 있다. (나) 청구인의 쟁점부동산 경락가액은 취득 당시의 시가로 인정할 수 있을 것이지만, 동 가액은 쟁점부동산 양도일로부터 3개월 이내의 매매가액이 아니하므로 위 법령이 규정하고 있는 양도당시의 시가로 인정되는 매매가액이 아니며, 그 가액 또한 기준시가보다 5% 이상 낮은 가액이므로 특별한 사정이 없는 이상 동 가액에 따라 독립된 당사자간에 통상적으로 거래되리라 인정하기 어렵고, 달리 시가로 인정되는 감정가액 등을 확인할 수도 없으므로 상증법 제61조 제1항 제3호에 의하여 평가한 가액을 시가로 보는 것이 합리적이라고 판단된다. (다) 따라서, 위 상증법 조항에 의하여 평가한 가액보다 청구인이 특수관계자에게 양도한 가액이 5%이상 낮은 이상 이에 대하여 부당행위계산부인하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.