청구인과 매수인들 간에 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매대금 16억원에 유치원 운영에 사용된 교구ㆍ비품가액이 포함되어 있음에 다툼이 없고, 청구인이 토지ㆍ건물ㆍ교구 등을 일괄양도하면서 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 판단되므로, 소득령166⑥ 및 부가령 38의2④ 단서 규정에 따라 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하여 경정함이 타당함
청구인과 매수인들 간에 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매대금 16억원에 유치원 운영에 사용된 교구ㆍ비품가액이 포함되어 있음에 다툼이 없고, 청구인이 토지ㆍ건물ㆍ교구 등을 일괄양도하면서 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 판단되므로, 소득령166⑥ 및 부가령 38의2④ 단서 규정에 따라 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하여 경정함이 타당함
OOO세무서장이 2012.2.4. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOOOO OOOOO OOOOO OOO OOO OOO OO OO,OOOOOO OO OO,OOOOOOO OOOOOO O O OO OOOO OO OOOOOOO, OO OOOO, OOO OOOOOOOO OOOO OOOOOO OOO OO억원 중 양도소득세 과세대상자산에 해당하는 금액을 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하고, 유치원 개보수공사비용으로 필요경비 신고한 OOO 중 소득세법 시행령제16조 제3항 제1호에 의한 자본적 지출액에 해당하는 금액을 재조사하여 확인된 금액을 필요경비로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
(1) 양도가액을 OOO억원으로 하여야 한다. 이는 세무조사 시와 과세전적부심사 시 처분청에서도 확인한 사항으로 2011.3.31. 청구인과 매수인들 간에 체결한 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 “매매대금 OOO(시설비 포함)”으로 되어 있으며, 동 일자에 매수인들이 청구인에게 교부한 확인서에도 매매가 16억원 내에 비품, 교재 및 시설물 일체를 포함하여 인수하였다고 확인하고 있으며, 그 붙임에 “OOO 교구 비품내역”을 비품별로 서로 합의한 가격을 나열하여 적시하였으며 그 합계가액이OOO억원이라고 명시하고 간인을 날인하였다. 상기의 교부, 비품목록을 보면 책상․냉장고․컴퓨터․에어콘 북․ 책․놀이기구 등으로 건물에 부속된 시설물과 구축물과는 거리가 먼 것들임은 누구나 알 수 있고, 그렇다면 사업에 공하다 토지․건물과 함께 일괄 계약하여 매도한 이 비품들은 부가가치세 과세대상은 될 수 있을지 몰라도 일괄 양도가액에 포함됐다 하여 비품들의 가액을 부동산 양도가액에 포함시켜 양도소득세를 과세함은 부당하다. 이런 사정을 모르는 법무사는 계약서의 매매대금만 보고 등기이전시 매매대금을OOO억원이라고 신고함으로써 등기부등본에 매매대금이OOO으로 기재되었고, 청구인 또한 세법에 무지하여 양도소득세 예정신고 시 이를 양도가액에 포함되는 것으로 잘못 신고했으며 과세전적부심사 청구 시에도 이를 주장하지 못하였으나, 양도가액에 포함되어 있는 OOO억원의 시설물이 부동산의 양도에는 해당하지 않음이 분명하므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다.
(2) 유치원 개보수공사비OOO을 필요경비로 인정하여 양도소득세를 경정하여야 한다. 처분청은 세무조사 시 유치원 개보수공사비OOO원을 유치원 운영에 관련된 사업비용으로 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증기시키기 위하여 지출한 수선비가 아니므로 필요경비 부인하였으나, 이는 분명히 자본적 지출로 보아야 하는 공사비용이므로 필요경비로 인정하여야 한다(조사 당시에는 정신이 없어서 개보수공사의 세부내용을 제시하지 못하였는 바, 공사를 실질적으로 수행한 사업자의 확인서 등 추가적인 증빙서류를 준비 중에 있으나 현재 폐업하여 증빙서류를 갖추는데 시간이 소요되므로 추후에 제출할 예정임). 또한, 처분청에서는 수영장 및 놀이공사비 35,200,000원의 견적서를 발행한 OOO에게 확인할 결과 청구인이 운영하는 다른 유치원 공사비용이라고 답변했다며 동 비용을 필요경비 부인했으나, 청구인이 OOO에게 다시 확인해 본 결과 “계약서”와 “사실확인서”와 같이 처분청 확인시에 종업원이 착오로 대답한 것으로서 실제는 OOO의 공사비가 맞는 것이므로 필요경비에 산입하여야 한다.
(1) 청구인은 부동산매매계약서상 양도가액 OOO억원은 토지·건물 및 유치원 리모델링 비용, 비품(교구․교자재․장난감․피아노 등)을 포함하여 산정하였다고 주장하나, 매수인들은 비품 등에 대하여 별도의 구체적인 평가 없이 매매하였고 청구인이 조사과정에서 제출한 OOO 교부 비품 내역은 구체적이고 합리적인 평가없이 조사기간 중 임의로 산정한 것으로 판단되고, 또한, 매수인들 중 OOO은 청구인이 세무서에 제출한 교구·비품 평가액(OOO억원)에 대하여 전혀 수긍을 하지 않고 있으며, 최초 부동산을 매매하기로 한 2006년 3월에도 부동산을OOO억원으로 매매하기로 하였고, 실지 양수인이 가지고 있는 부동산매매계약서에는 “시설비 포함”이란 특약이 없다고 주장하는 사실로 보아 부동산매매계약서의 OOO억원을 쟁점부동산의 양도가액으로 결정한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 유치원 개보수공사비 OOO로부터 확인한 바, 쟁점부동산에는 조합놀이대 설치만 하였으며 청구인의 다른 유치원인 OOO수영장, 외부장식 공사를 한 것으로 확인되며, 또한, 실지 쟁점부동산에서 수영장 및 놀이공사를 했더라도 동 비용은소득세법제97조 제1항 제2호 및 동법 시행령 제67조 제2항의 규정에 의한 양도자산의 자본적 지출액에 해당하지 아니하므로 필요경비 부인한 당초 처분은 정당하다.
① 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도가액으로 신고한 OOO억원에 유치원 교구․비품가액 OOO억원이 포함되어 있으므로 이를 양도소득세 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
② 유치원 개보수공사비 OOO,OOO,OOOOO OOO O OOOOO OO,OOO,OOOO은 자본적 지출로 필요경비에 해당한다는 청구주장의 당부
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지 [지적법에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2.～4.(생략) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액
④ (생략)
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ ～⑦(생략) 제100조【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제67조【즉시상각의 의제】
① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상가자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】
① ～②(생략)
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. (생략)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ (삭제, 2000. 12. 29.)
⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용 가.증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (4) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
1. 토지와 건물등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
(1) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서상 양도가액OOO억원 중 비품(교구․교자재․장난감․피아노 등)가액이 OOO원이라고 주장하며 제출한 “OOO 교구 비품 내역”은 청구인과 매수인들 간에 합리적인 평가없이 청구인이 세무조사기간 중 임의로 산정하여 제출한 것이고, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서상에는 “시설비 포함”이라는 특약이 있으나 매수인들 중 박광영이 제출한 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서상에는 “시설비 포함”이라는 특약 문구가 없다고 하여 쟁점부동산에 대한 양도가액을OOO으로 결정하였고, 청구인이 필요경비로 신고한 유치원 개보수공사 OOO원에 대한 구체적인 공사내역을 제출하지 아니하고, 시공업자인OOO 동 공사내역은 쟁점부동산에 대한 인테리어, 도색, 바닥재, 목공, 보일러 교체공사라고 전화확인하였다 하여 동 금액이 자본적 지출액이 아니라고 보아 필요경비로 인정하지 아니하였으며, 수영장 및 놀이공사비 OOO원은 시공업자인 OOO OOO 설치), OOO설치), 외부장식(의정부 설치)”라고 기재되어 있고, OOO로부터 쟁점부동산에는 조합놀이대만 설치하였고 청구인이 운영하는 다른 유치원에OOO, 외부장식 공사를 한 것이라고 확인하였다 하여 동 비용을 자본적 지출액이거나 쟁점부동산과 무관한 필요경비에 해당한다고 하여 필요경비로 인정하지 아니한 것으로 처분청에서 제출한 심리자료에 나타난다.
(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 매매계약서와 매수인들이 작성한 확인서와 처분청이 청구인에 대한 세무조사 중 매수인들 중 박광영이 제출한 매매계약서와 매수인들이 작성한 확인서를 비교하여 보면, 청구인이 제출한 매매계약서는 계약일이 2011.3.30.로 되어 있고 매매대금 OOO억원 옆에 “시설비 포함”이라고 기재되어 있으나,OOO이 제출한 매매계약서는 계약일이 2011.3.31.로 되어 있고 “시설비 포함”이라는 문구가 없으며, 청구인과 OOO이 제출한 매수인들이 작성한 확인서 모두 16억원 내에 비품, 교재 및 시설물 일체를 포함하여 인수하였음을 확인한다고 기재되어 있으나, 그 붙임인 “OOO 교구비품내역”의 내용을 보면 청구인이 제출한 확인서상 붙임인 “OOO 교구 비품”에는 교구 등에 대하여 설치장소별 가액이 기재되어 있고 그 총 합계액이 4억원으로 기재되어 있는 반면, 박광영이 제출한 확인서상 붙임인 “OOO 교구 비품”에는 아래《표1》과 같이 교구 등에 대한 설치 장소와 수량만이 기재되어 있을 뿐 그 구체적인 가액은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타나고, 청구인과 매수인들 간에 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매대금 16억원에 유치원 운영에 사용된 교구ㆍ비품가액이 포함되어 있음에 다툼이 없고, 청구인이 토지ㆍ건물ㆍ교구 등을 일괄양도하면서 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하는 것으로 판단되므로, 소득령 166⑥ 및 부가령 38의2④ 단서 규정에 따라 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하여 경정함이 타당함 청구인은 유치원 개보수공사비OOO에 대한 증빙으로 OOO 발행한 세금계산서(작성일: 2010.7.2., 공급대가: OOO원이 이체된 이체확인증, 도급계약서(착공연월일 2010.6.25, 준공예정년월일 2010.9.1., 공사계약금액OOO원)를 제출하고 있으나 제출한 자료상에 구체적인 공사내역은 기재되어 있지 아니한 것으로 나타나고, 수영장 놀이공사비OOO원에 대한 증빙으로 당초 처분청에서 공사시행여부에 대하여 문의한 사항에 대하여 직원이 착각하여 일방적으로 공사현장별로 안분하여 착오가 발생한 것이라는 취지의 OOO이 2012.2.1. 작성한 사실확인서,OOO 2011.1.15. 작성한 계약서 등을 제출하고 있다.
(3) 청구인은 우리 원의 심판관회의(2012.9.27.)에 출석하여, 매수인들과 유치원관련 매매계약을 하면서 교구․비품가액 등에 대하여 객관적으로 평가하거나 합의한 사실은 없으나 매매가액 16억원에는 교구․비품가액 등이 포함되어 있으며 매매계약서가 두 개인 것은 당초 계약서를 쓰고 난 후에 매수인의 부탁으로 다시 쓴 것이며, 유치원 개보수비용 OOO원은 유치원 지하실의 대형보일러 공사, 천정텍스공사, 화장실 보수공사 등을 한 것이라는 취지의 의견진술을 하였고, 우리 원에서 매수인들 중 OOOO OOOOOOOOO OO OO OO OOOO(OOOO OOO-OOOO-OOOO)O 바, “매매가액OOO억원 안에 교구․비품가액이 포함된 것은 사실이나 매매계약 당시 교부․비품가액을 청구인과 협의하거나 확정한 사실이 없다”는 취지로 진술하였다.
(4) 쟁점①에 대하여 보면, 양도소득세 과세대상자산과 과세대상이 아닌 자산이 일괄양도되어 각 자산별 가액의 구분이 불분명할지라도 이들 자산의 합계액이 있을 경우에는 일괄양도된 금액을 각 자산별로 합리적으로 안분할 수만 있다면 양도소득 과세대상자산의 실지거래가액은 확인된다고 보아야 할 것(국심OOO, 1999.2.24. 같은 뜻임)이고, 그 안분계산방법은 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 안분계산하여야 할 것(부동산거래-515, 2011.6.24. 참조)이다. 이 건의 경우 양도자인 청구인과 매수인들 간에 쟁점부동산에 대한 매매계약서상 매매대금 OOO억원에 유치원 운영에 사용된 교구․비품가액이 포함되어 있음에 다툼이 없고, 청구인이 유치원 운영에 사용하던 토지와 건물, 교구 등을 일괄양도하면서 각 자산별 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당하므로 처분청에서 쟁점부동산에 대한 실지거래 양도가액으로 신고된 OOO억원 중 양도소득세 과세대상자산에 해당하는 금액을 소득세법 시행령제166조 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 따라 재조사하여 확인된 금액을 양도가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.
(5) 쟁점②에 대하여 보면, 비록, 청구인이 유치원 개보수공사비OOO원에 대한 구체적인 공사내역을 제시하지 못하고 있으나, 청구인이 유치원 공사비용으로 OOO원을 지급한 사실이 나타나고, 처분청에서 청구인에 대한 세무조사 당시 시공업자인 OOO와 전화통화한 사실이 있는 점 등으로 보아 처분청에서 시공업자로부터 구체적인 공사내역 등을 제출받아 자본적 지출액에 해당하는지 여부를 재조사하여 확인된 금액을 필요경비로 인정하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단되고, 수영장 및 놀이공사비 OOO은 당초 세무조사 시 시공업자가 일부 금액이 쟁점부동산과 무관한 공사비용이라고 확인하였고 이에 대한 견적서를 제출한 반면, 청구인은 이를 번복할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하여 이를 필요경비로 인정하기 어렵고, 쟁점부동산에 설치된 조합놀이대, 바닥매트(고무매트) 설치비용도 청구인의 유치원 운영과 관련한 사업비용으로서 자본적 지출액으로 보기는 어려워 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.