매매사례아파트의 매매가액을 토대로 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하여 과세함이 타당함

OOO세무서장이 2012.4.5. 청구인에게 한 2010.7.12. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 OOO의 상속재산가액을 같은 아파트 17동 1207호의 매매가액인 OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2010.7.12. OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받은 후, 2010.8.30. 거래된 같은 아파트 17동 1207호(이하 “비교대상아파트①”라 한다)의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하여 2011.1.19. 2010.7.12. 상속분 상속세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 상속세조사결과 2010.12.18. 매매된 OOO(이하 “비교대상아파트②”라 한다)의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하고 동거주택 상속공제를 적용하여 2012.2.22. 청구인에게 위 상속세 OOO원을 감액경정하였다가(처분①), 과세전적부심사결정에 따라 2010.11.8. 매매된 같은 아파트 4동 906호(이하 “비교대상아파트③”이라 한다)의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 하고 신고세액공제액을 재계산(감액)하여 2012.4.5. 청구인에게 2010.7.12. 상속세 OOO원을 경정·고지하였다(처분②).
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트(4동 1409호)는 일년 중 아파트의 거래도 많지 않고 시세도 가장 낮게 형성되는 2010년 7월에 상속되었고, 14층 중 14층으로 같은 동이라도 시세가 가장 낮은 꼭대기 층인 반면, 처분청이 쟁점아파트 평가의 기준으로 삼은 비교대상아파트③(4동 906호, OOO원)은 아파트 거래가 활발하고 시세가 높게 형성되는 때인 2010년 11월에 거래된 것이며, 14층 중 9층으로 같은 동이라도 시세가 가장 높은 로얄층이므로 비교대상아파트③의 매매사례가액을 토대로 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함은 부당하고, 쟁점아파트 단지내 33평형인 아파트의 매매사례 중 쟁점아파트의 평가기준일에서 가장 가까운 2010년 8월에 거래된 비교대상아파트①(17동 1207호, OOO원)의 매매가액으로 평가하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 평가기준으로 제시한 비교대상아파트①은 쟁점아파트와 기준시가, 면적이 상이하고 같은 단지내 중앙에 위치하여 쟁점아파트보다 입지조건이 좋은데도 매매가액이 OOO으로 OOO은행에서 제공한 시세보다 현저히 낮은 가액으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 가액으로 보기 어려워 쟁점아파트의 평가 기준으로 삼기 어렵고, 처분청이 평가기준으로 삼은 비교대상아파트③은 비록 기준시가와 면적은 쟁점아파트와 상이하나 그 입지조건(동향, 송파도로에 인접, 지하철역과 거리가 멈, 한강시민공원의 접근성이 낮음)이 동일하여 쟁점아파트와 유사성이 가장 많은 아파트에 해당하므로 이를 토대로 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하여 과세한 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 매매사례아파트의 매매가액을 토대로 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지는 1979년 1월에 준공된 최고층수 14층, 21개동 총 2,100세대(28평형, 33평형, 39평형, 46평형 49평형, 56평형, 65평형)의 아파트 단지로 쟁점아파트와 비교대상아파트③은 모두 송파대로에 인접한 4동에 위치하고 있으며 그 방향(동북향)과 면적(전용면적 101㎡)이 같으나, 비교대상아파트①은 단지 내 중앙에 위치하고 있으며 그 방향(동향)과 면적(전용면적 103㎡)은 약간 다르다. 한편 위 아파트 단지의 전용면적 101㎡인 아파트와 103㎡인 아파트는 모두 33평형으로 거래되고 있고, 비교대상아파트①과 비교대상아파트③의 기준시가는 모두 OOO원이며, 쟁점아파트의 기준시가는 OOO원이다.

(2) 쟁점아파트가 상속된 2010.7.12.의 전후 6개월간 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 33평형 아파트의 거래내역은 아래 <표1>과 같다.

(3) OOO은행의 인터넷 홈페이지에서 제공하고 있는 아파트 시세는 아래 <표2>와 같다.

(4) 이와 같은 사정을 종합하여 보건대, 상속세및증여세법 시행령제49조 제2항에서는 당해 재산의 매매사례가액으로서 시가로 보는 가액이 2이상인 경우는 평가기준일을 전후로 하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 보도록 정하고 있는 점, 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 전용면적 101㎡, 103㎡인 아파트가 실제로는 모두 33평형으로 거래되고 있는데 동 아파트 단지의 33평형 아파트 거래가액을 보면 기준시가에 따른 편차보다는 거래된 시기에 따른 편차가 더 큰 것으로 나타나는 점, 쟁점아파트 상속개시일 수개월 전부터 같은 아파트 단지내 33평형 아파트가 거래되지 않아 그 시세가 떨어지다가 쟁점아파트 상속개시일 이후 비교대상아파트①이 처음으로 거래되면서 거래량 및 가액이 서서히 이전 수준을 회복하게 된 점 등에 비추어 보면 쟁점아파트 상속개시일로부터 가장 가까운 날에 거래된 33평형 아파트의 거래가액이 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 가장 적합한 면이 있다고 보여 진다.

(5) 따라서, 쟁점아파트가 소재한 아파트 단지의 33평형 아파트 중 쟁점아파트의 상속개시일로부터 가장 가까운 날에 거래된 비교대상아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보고 상속세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.