원인무효나 계약의 적법한 해제로 인하여 아파트의 소유권이 환원된 사실이 없어 양도에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.4.22. OO시 OO구 OO동 OO아파트 OO동 OO호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 구OO에게 거래가액 OOO원에 소유권이전 등기하고 2011.6.30. 납부할 세액을 OOO원으로 양도소득세 예정신고하였다(청구인이 신고세액을 납부하지 않자 처분청은 2011.12.9. 납부불성실가산세를 추가로 가산하여 양도소득세 OOO원을 무납부 고지하였다).
• 나. 청구인은 2012.2.16. 처분청에 쟁점아파트에 대한 매매계약 해제를 사유로 처분청에 경정청구하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 양도가 원인무효를 원인으로 청구인에게 소유권 환원되지 않았다 하여 2012.3.30. 청구인에게 경정청구 거부통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2011.4.21. 쟁점아파트를 구OO에게 OOO원에 양도하기로 매매계약을 체결하고 2011.4.22. 소유권이전 등기하였으나, 구OO은 2011.4.26. OOO원을 지급한 후 잔금 OOO원을 지급하지 않았으며, 청구인은 구OO에게 2012.1.18.까지 잔금을 지급하지 않으면 매매계약이 자동적이 해제된다는 통지를 하였고, 구OO이 이를 이행하지 않아 쟁점아파트 매매계약은 2012.1.18.에 해제되었다. 청구인이 쟁점아파트에 관하여 일부러 소유권이전등기 말소청구를 하지 않는 것이 아니라 매매계약 해제 등을 이유로 쟁점아파트에 관하여 소유권이전등기 말소청구를 해도 제3자인 근저당권자 현대해상화재보험이 동의를 해 주지 않으면 매수인 명의의 이전등기를 말소할 수 없는 상태로서, 판례에서도 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매도인이 매매계약을 해제하였다면 이에 대한 양도소득세 부과처분은 위법한 것으로 판시(대법원 2001두5972, 2002.9.27.)하고 있고, 부동산에 대한 제3취득자가 있어 양도인 앞으로의 원상회복이 이행불능이 됨으로써 양도인이 이로 인한 손해배상청구권을 취득하더라도 이를 그 부동산의 양도로 인한 소득이라고 볼 수는 없으며(대법원 88누8609, 1989.7.11.), 양도소득세가 성립하기 위해서는 매도인에게 사회통념상 매매대금이 거의 지급되었다고 볼 수 있을 정도의 대금이 지급되어야 하는데 청구인은 매매대금 중 OOO원만을 지급받았을 뿐이므로 쟁점아파트의 양도가 있었다고 볼 수 없다. 따라서, 매매잔금을 지급받지 못하고 매매계약 해제까지 하였음에도 불구하고 등기가 원상회복되지 않았다는 이유만으로 청구인에게 양도소득세를 납부할 의무가 있다는 처분청의 주장은 위법하므로 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인 주장과 같이 거래내용 불이행 등 대금청산절차 없이 단순히 소유권이전등기 절차만 종료됨으로써 당사자 간의 합의에 의한 계약해제로 소유권이 환원된 사실이 확인되면 양도로 보지 않는 것이나, 이 건과 관련하여는 청구인이 소유권이전등기말소 청구소송을 제기한 사실이 확인되지 않으며, 원인무효나 계약의 적법한 해제로 인하여 청구인에게 소유권이 환원된 사실이 없고, 수수한 매매대금을 정산할지 알 수 없는 상태인 바, 당초의 대금정산이 적법하게 이루어지지 않고 있다는 사유로 이 건 양도가 무효로 되었거나 적법하게 취소되었다고 보기는 어렵고, 등기부상의 소유자에게 그 등기의 효력이 지속되는 것으로 보아야 할 것이므로, 청구인이 임의로 보낸 매매계약 해제통보서의 내용만으로 이 건 거래가 무효임을 주장하는 것은 이유 없다 할 것이므로 청구인에게 경정청구 거부통지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트에 대한 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 하였으나, 매매계약이 해제된 것이므로 양도가 아니라는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 2011.4.21. 청구인과 구OO이 체결한 쟁점아파트 매매계약서의 내용은 아래와 같음이 청구인이 제출한 매매계약서 등에 의하여 나타난다. ․ 매매대금: OOO원 ․ 계약금: 계약시 OOO원 ․ 잔금: 2011.6.30. OOO원 ․ 매도인 매수인 쌍방 합의하에 계약금 지급 후 매수인에게 부동산등기를 이전한다. ․ 잔금은 대상부동산의 근저당설정(OO상사 OOO원) 해제 후 지급한다. ․ 계약금 및 잔금은 매도인 함OO씨의 처 이OO씨 계좌(OO은행)로 입금한다.

(2) 쟁점아파트 등기부등본에 의하면, 2011.4.22. 쟁점아파트의 소유권이 구OO으로 이전되었으며, 근저당권자 OOO주식회사(채무자 구OO)로 2011.4.26. 채권최고액 OOO원, 2011.9.7. 채권최고액 OOO원의 근저당권이 설정된 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2011.4.26. 구OO으로부터 계약금 중 OOO원을 지급받았다고 주장하면서 2011.4.26. 청구인의 배우자 이OO 금융계좌(OO은행) 통장사본을 제출하였으며, 구OO이 잔금 OOO원(보증금 상계하면 OOO원)을 지급하지 않아 2012.1.18.까지 잔금을 지급하여야 한다는 매매계약 해제통보서를 2012.1.10. 구OO에게 배달증명의 방법으로 통보하였다고 주장하면서 매매계약 해제통보서와 발송 근거 사본을 제시하고 있다. (4)소득세법제88조에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제162조에서 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 양도시기를 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 매수인이 잔대금지급채무를 이행하지 아니하여 매매계약을 해제하였으므로 해당 매매계약은 그 효력이 소급하여 상실되어 양도가 아니라고 주장하고 있으나, 원인무효나 계약의 적법한 해제로 인하여 청구인에게 쟁점아파트의 소유권이 환원된 사실이 없으며, 수수한 매매대금을 정산할지 여부를 알 수 없는 현재의 상태에서 이 건 양도가 원인무효로 되었거나 적법하게 취소되었다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점아파트의 매매계약이 취소되어 양도에 해당하지 않는다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.