분양대금의 잔금 및 연체료를 미납한 상태에서 양도한 경우 이를 미등기 전매로 볼 수 있는지는 사실판단 문제임

OOO세무서장이 2011.9.5. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2006.3.15. OOO(공급면적 319.42㎡, 이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)에 대한 분양권을 OOO만원을 미납)한 상태에서 2009.10.8.OOO만원에 양도하고, 이를 분양권의 양도로 보아 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점오피스텔이 준공되어 청구인이 소유권이전등기를 할 수 있었음에도 소유권이전등기를 하지 않은 채 양도하였다고 보아 2011.9.5. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.23. 이의신청을 거쳐 2012.3.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점오피스텔의 공급계약서 제6조에 의하여 분양대금의 30%에 상당하는 잔금 및 연체료를 납부하지 못한 상태에서는 쟁점오피스텔의 소유권을 청구인 명의로 이전등기할 수 없었던 점, 쟁점오피스텔에 대한 매매계약 당시까지 미지급된 잔금이 OOO으로 미미한 액수라고 보기 어려우므로 사회통념상 쟁점오피스텔의 분양대금을 거의 전부 지급하였다고 단정하기에는 무리가 있는 점, 매매계약서에 미납분양금을 포함하여 포괄양도하기로 하였으며 명의변경일까지도 미납잔금 OOO원이 남아 있었던 점, 청구인 부부의 소득사항(2009년 배우자 소득금액 OOO만원), 대출금(OOO만원) 및 분양대금 납입현황(중도금은 차입하여 납입하고 매매계약 체결시까지 잔금 OOO은 납입하지 못함) 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점오피스텔의 분양대금 대부분을 차입하여 불입함으로 인하여 매월 수백만원의 이자를 지급하는 등 쟁점오피스텔을 양도하기 전에 상당한 경제적 어려움을 겪었던 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점오피스텔의 분양권을 취득한 후 5차 중도금까지 대출받아 납입하였고 6차부터는 연체료(총 OOO만원)를 물은 것으로 보아 자금사정상 쟁점오피스텔 분양권을 양도하려고 하였으나 매매가 지연되었다는 것을 추정할 수 있는 점, 청구인이 쟁점오피스텔에 대한 청구인의 지위를 매수인이 승계하는 것에 대하여 OOO주식회사의 승인을 받고, 쟁점오피스텔의 매매계약서에 대하여OOO의 검인을 득한 점, 청구인이 쟁점오피스텔을 양도한 후 실지거래가액대로 양도소득세를 신고․납부한 점, 쟁점오피스텔에 대한 분양계약을 하고 3년 이상 보유한 것으로 보아 단기매매차익을 노린 투기를 목적으로 매매한 것으로 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점오피스텔의 매매계약 체결일에 계약금 OOO원을 수령하였다는 점만으로는 쟁점오피스텔을 청구인 명의로 소유권이전등기할 수 있었다거나 쟁점오피스텔의 양도를 통한 조세회피목적이 있었다고 단정하기는 어려우므로 이 건 양도소득세 부과처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 부동산 투기 등을 억제․방지하려는데 있으므로 잔금지급을 완료하여 소유권이전등기를 경료할 수 있음에도 불구하고 등기를 하지 않은 상태에서 이를 양도한 경우뿐만 아니라 계약금이나 중도금만을 지급한 상태에서 양도차익만을 노려 자산의 양도에 관한 계약을 체결한 후 본인 앞으로 소유권이전등기를 하지 아니하고 자산을 양도한 경우에 소득세법제104조 제3항에 규정된 미등기 양도행위에 해당한다. 쟁점오피스텔의 공급계약서 제6조(소유권이전) 제2항의 “청구인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납하고 분양회사인 롯데건설의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 청구인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 한다”라는 조항으로 볼 때, 청구인은 분양회사의 소유권 보존등기일인 2009.7.22.부터 본인 명의로 소유권이전이 가능한 상태였음에도 불구하고 잔금을 납부하지 않은 채 2009.10.8. 쟁점오피스텔을OOO에게 양도하였으므로, 쟁점오피스텔 양도를 미등기 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점오피스텔의 양도가 분양권의 양도인지, 미등기 양도인지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2012.1.1>

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점오피스텔 등기부등본에 의하면, 2009.7.22.OOO가 매매를 원인으로 소유권이전등기를 한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 공급계약서에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.3.15. 쟁점오피스텔에 대한 분양권을 OOO에게 승계하였다. (나) 쟁점오피스텔의 분양가액은 OOO 제외)이며, 분양가액의 납부일정 및 납부금액은 아래 <표1>과 같다. (다) 쟁점오피스텔 공급계약서 제6조(소유권 이전) 제1항에는 “시공사인 OOO은 쟁점오피스텔의 준공일로부터 60일 이내에 소유권보존등기를 하도록 한다”라는 내용이, 제2항에는 “매수인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납하고 OOO의 소유권보존등기가 완료되는 날로부터 60일 이내에 매수인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며 매수인이 이전 절차를 완료하지 않음으로써 발생하는 제피해 및 공과금은 매수인이 전액 부담하여야 한다”라는 내용이 나타난다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔 매도계약서(2009.9.11.)는 아래 <표2>과 같고, 분양금 납입내역(2009.10.8.)은 아래 <표3>와 같다.

(4) 청구인은 2009.12.31. 쟁점오피스텔의 양도가액을 OOO)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으며, 이에 대하여는 처분청과 다툼이 없다.

(5) 청구인이 제시한 청구인 명의의 OOO거래내역에 의하면, 청구인은 쟁점오피스텔 매매대금을 아래 <표4>와 같이 수령하였다.

(6) OOO 등이 발행한 청구인의 부채증명서에 의하면, 쟁점오피스텔 매도계약서 체결 당시(2009.9.11.) 부채가 OOO만원으로 나타나고, OOO이 발행한 소득금액증명원 등에 의하면, 청구인의 배우자 OOO는 2004년부터 2009년까지 소득금액이 OOO만원으로, 청구인의 2009년 부동산임대수입은OOO만원으로 나타난다.

(7) 국세청통합전산망(TIS)에 의하면, 청구인의 배우자OOO가 2007.3.19. 서울특별시OOO 소재 오피스텔을 양도한 것을 제외하고는 2007년부터 2009년까지 청구인 부부의 부동산 양도내역은 나타나지 않는다.

(8) 쟁점오피스텔의 양도가 분양권의 양도인지, 아니면 미등기자산의 양도인지를 살펴본다. (가) 소득세법제94조 제1항, 제1호, 제2호에 의하면, 부동산에 관련된 양도소득세의 과세대상인 양도소득이란 토지 또는 건물의 소유권이나 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 의미하는 것으로, 여기에서 토지 또는 건물의 소유권이란 등기를 마친 소유권뿐만 아니라 매수 후 그 대금의 거의 전부를 지급한 사실상의 소유권도 포함하는 것이나, 부동산의 매수인이 계약금과 중도금 일부만을 지급한 것만으로는 그 부동산에 대한 사실상의 소유권을 취득하였다고 할 수 없고, 이 상태에서 다시 타인에게 양도하였음은 사실상의 소유권을 양도한 것이 아니라 매수인의 권리나 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것에 불과하다 할 것이다(대법원 2008.1.17. 선고 2007두21778 판결 참조). (나) 즉, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 매매계약 또는 법률상 효력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나, 매매대금의 미지급 또는 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 미도래한 권리를 말하는 것이며, 부동산에 대한 매매계약이 체결된 이후에 잔금이 청산되지 아니한 경우(사회통념상 잔금의 대부분이 지급된 경우는 제외)에는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다 하겠다. 한편,소득세법제104조 제1항 제3호에서 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과하는 취지는 자산을 취득한 자가 양도 당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써, 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔대금 등의 지급 없이 전전매매하는 따위의 부동산투기 등을 억제, 방지하려는 데 있으므로, 애당초 그 자산의 취득에 있어서 양도자에게 자산의 미등기양도를 통한 조세회피목적이나 전매이득 취득 등 투기목적이 없다고 인정되고, 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니한 책임을 양도자에게 추궁하는 것이 가혹하다고 판단되는 경우, 즉 부득이한 사정이 인정되는 경우에는소득세법제104조 제3항 단서, 같은 법 시행령 제168조 제1항의 각호의 경우에 준하여 양도소득세가 중과되는 미등기 양도자산에서 제외된다 할 것이다(대법원 2008.1.17. 선고 2007두21778 판결 참조). (다) 이 건의 경우, 쟁점오피스텔의 공급계약서 제6조에 의하여 분양대금의 OOO에 상당하는 잔금 및 연체료 OOO만원을 납부하지 못한 상태에서는 쟁점오피스텔의 소유권을 청구인 명의로 이전등기할 수 없었을 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점오피스텔 매매계약 당시에 분양대금 중OOO만원을 미납한 상태로 이를 미미한 액수라고 보기 어려우므로 사회통념상 쟁점오피스텔의 분양대금을 거의 전부 지급하였다고 단정하기에는 무리가 있는 점, 쟁점오피스텔 매도계약서에 의하면 청구인이 쟁점오피스텔을 담보로 제공하여 받은 채무OOO원을 잔금지급일까지 상환해야 하는 것으로 나타나는 점, 청구인 부부의 소득사항, 부채내역 및 분양대금 납입현황 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점오피스텔의 분양대금을 대부분 차입하여 불입하여 쟁점오피스텔을 양도하기 이전에 차입금의 이자 등을 납입함에 있어서 경제적으로 상당한 어려움을 겪었던 것으로 보이는 점, 청구인은 쟁점오피스텔을 양도한 후 실지거래가액대로 양도소득세를 신고․납부한 점, 청구인 부부는 2007년 이후 청구인의 배우자 OOO가 부동산 1건을 양도한 것을 제외하고는 부동산 양도내역이 없고, 쟁점오피스텔의 분양권도 3년 이상 보유하여 단기매매차익을 노린 투기를 목적으로 매매한 것으로 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점오피스텔의 매매계약 체결일에 계약금 및 중도금을 수령하였다는 점만으로는 쟁점오피스텔을 청구인 명의로 소유권 이전등기를 할 수 있었다거나 쟁점오피스텔의 양도를 통한 조세회피목적이 있었다고 단정하기는 어렵다고 판단된다(조심 2011서3040, 2012.1.4., 같은 뜻임). 따라서, 처분청이 쟁점오피스텔의 양도를 미등기 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.