상가 임차인에게 귀속된 시설비(권리금) 상당액을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 타당하지 않음

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 2005.8.30. OOO 전유부분 286.829㎡를 취득하여 임대하다가 107호 83.49㎡, 108호 68,97㎡(2008.4.17.분할), 109호 134.369㎡(2008.7.18.분할, 이하 ‘쟁점상가’라 한다)로 분할하여 2008.9.2. 양도한 후, 양도가액을 OOO원으로 하여 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가의 양도가액이 OOO원인 사실을 확인하고 양도차익을 재계산하여 2011.8.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 O,OOO,OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.4. 이의신청을 거쳐 2012.2.29. 심판청구를 하였다

• 가. 청구인 주장 청구인은 최OOO로부터 OOO원에 분양받은 쟁점상가를 최OOO의 알선으로 OOO원에 양도(양도소득세 신고는 최OOO의 필요에 따라 취득가액을 낮추다보니 취득가액 OOO원, 양도가액 OOO원으로 신고하였던 것이고)한 것으로 알고 양도가액에서 담보대출금, 임차보증금, 양도소득세 납부액을 제외한 OOO원만 받았는데, 이 후 양수인이 쟁점상가를 매수하면서 청구인 등에게 지급한 총액이 OOO원인 사실이 확인되어 이 건 양도소득세가 추가로 과세되었는바, 위 OOO원에는 107호 매수인 길OOO이 납부할 취·등록세 OOO원(양도가액에서 차감하여 과세함) 뿐 아니라 108호 매수인 소판수의 배우자 이OOO이 기존 임차인 장OOO에게 지급한 시설비 OOO원(쟁점부분)까지도 포함되어 있으므로 청구인에게 귀속되지 아니한 위 금액을 차감한 OOO원만을 쟁점상가의 양도가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 부동산 매매시 양도인이 임차인에게 시설비(권리금)를 지급할 의무가 없으므로 이를 지급하였다고 하더라도 양도가액에서 차감할 대상이 아닐 뿐 아니라, 장OOO은 이미 상가분할 공사전에 퇴거한 임차인으로 상가 양도시 장OOO에게 시설비를 지급할 이유도 없어 보이며, 쟁점상가의 양도가액 중 장OOO에게 시설비 OOO원이 귀속되었다는 점에 대한 근거로 장OOO의 영수증을 제시하고 있으나 이는 청구인이 관련 민사소송에서 허위로 작성된 서류라며 부인한 것으로, 당초 양도가액을 축소하여 양도소득세를 신고할 당시에는 반영하지도 않았다가 실지 양도가액이 적발되어 양도소득세를 부과 받게 되자 비로소 그 시설비를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하고 있는바 이를 뒷받침할 금융증빙도 없고 청구주장에 신빙성이 없어 이를 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 양도자산의 임차인 장OOO에게 귀속된 시설비를 자산의 양도가액에서 제외하여야 한다는 주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점상가는 최OOO가 신축하여 청구인에게 분양한 것으로 실제 분양가액은 11억원이었으나 최OOO의 요청으로 분양가액을 OOO원으로 하는 허위계약서를 작성하여 취득가액을 축소 신고하였고, 최OOO가 양도까지 대리하여 최OOO의 지인들에게 양도하고도 청구인의 양도소득을 OOO원에 맞추기 위하여 양도가액도 OOO원으로 축소신고를 한 것이나 양수인이 쟁점상가를 매수하면서 지급한 금액은 총 OOO원이고 이에서 매수인의 취·등록세 납입액을 차감한 쟁점상가의 매매가액은 아래<표1>과 같이 OOO원이다.

(2) 쟁점상가의 이용현황은 아래 <표2>와 같고, 임대차계약서 등에 의하면 쟁점상가 양도일 현재(2008.9.2.) 쟁점상가의 임차인은 107호 김OOO, 109호 이OOO으로 되어 있는바, 처분청은 장OOO이 쟁점상가 분할공사 전에 퇴거한 임차인으로 쟁점상가 양도당시 임차인이 아니므로 쟁점상가 양도시 쟁점상가의 양도인이나 양수인이 장OOO에게 시설비 등을 지급할 이유가 없다는 입장이다.

(3) 청구인은 쟁점상가의 매매가액에는 청구인에게 귀속되지 아니한 OOO원의 시설비가 포함되어 있으므로 이를 차감한 금액을 양도가액으로 하여야 한다고 주장하며, 장OOO 명의의 영수증을 제시하였는바, 그 내용은 아래와 같다. 위 영수증은 이OOO(108호 매수인 소판수의 배우자)이 2011.1.24. 청구인을 상대로 수원지방법원 여주지원 2011가단1103호로 자신이 쟁점상가 108호를 매수하면서 쟁점상가의 임대인인 청구인을 대위하여 임차인 장OOO에게 임대차계약종료에 따른 임차보증금 반환, 시설비 지급 등을 하였으니 이를 지급하라는 취지로 구상금청구의 소를 제기하면서 증거로 제출한 것인데, 청구인은 위 소송에서 위 영수증을 허위작성된 것이라고 부인하면서 청구인이 장OOO에게 지급할 시설비도 없고, 이OOO이 이를 지급한 사실도 없다는 취지로 답변을 하였으며 이OOO은 이후 소를 취하하였다. 영 수 증 107호 - 보증금 1억원

• 시설금 1억 4천만원

• 관리비(전기료, 수도료 포함) 1700만원

• 주류대 500만원 합계 2억 6천 2백만원을 이정숙씨로부터 수령하였음 2008.8.30. 영수인: 장용극(서명)

(4) 또한 청구인은 이OOO과 최OOO가 2008년 9월경 쟁점상가 109호를 노OOO과 최OOO에게 시설비를 포함하여 OOO원에 매도하기로 하되, 집기류와 물품비는 별도로 하기로 한다는 취지의 매매계약서를 제출하면서 위 계약서에 기재된 시설비는 이OOO이 장OOO에게 지급한 OOO원을 말하는 것이라고 주장하고 있으나 처분청은 위 시설비는 청구인이 양도소득세 신고시 자본적 지출 OOO원에 반영한 상가 분할공사 비용을 말하는 것이라는 입장이다.

(5) 이와 같은 사정을 종합하여 보건대, 청구인은 쟁점상가의 매매가액 중 OOO원은 양수인이 양도자산의 임차인에게 직접 지급한 시설비로 양도인에게 귀속되지 아니하였으므로 이를 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하나, 쟁점상가의 매매가액으로서 매수인이 쟁점상가를 매수하기 위하여 지출한 금액이 OOO원으로 확인되므로 특별한 사정이 없는 한 위 금액이 쟁점상가의 양도가액이 되는 것이다. (6) 소득세법 제97조 제1항 에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 양도비를 규정하고 있고, 동법 시행령 제163조 제5항 제1호에서는 양도비를 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 청구인이 주장하는 바와 같이 쟁점상가의 매매가액에 쟁점상가의 취득당시부터 영업을 하던 세입자를 내보내는 과정에서 소요될 비용이 포함되어 있고 이를 세입자에게 지출한 것이 사실이라고 하더라도 이러한 비용은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용에 해당하지 아니하므로 이를 필요경비에 산입하기도 어려울 뿐만 아니라(국심 2007중418, 2007.4.9. 같은 뜻), 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 장OOO 명의 영수증은 청구인이 이를 허위작성된 것이라며 그 내용을 부인하였던 것으로 위 영수증의 기재내용을 믿기 어려우며, 위 쟁점상가 중 109호에 대한 매매계약서에 기재된 ‘시설비’가 양도가액에서 제외되어야 할 금액이라고 볼 만한 사정이 불충분하고, 그 외에 금융거래증빙 등 청구주장을 입증할만한 구체적인 증빙이 제시되어 있지 않다.

(7) 따라서 쟁점상가의 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.