교환계약서, 교환차액 수수내역 등을 종합할 때, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보임(소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 양도)
교환계약서, 교환차액 수수내역 등을 종합할 때, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보임(소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 양도)
1. OOO세무서장이부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제9조에 따라 2011.10.31. OOO시장에게 통보OOO한 같은 법 위반자료(청구인이 OOO리 320-8 대지 1,121㎡와 건물 199.26㎡, 같은 리 320-11 답 432㎡ 및 같은 리 320-15 전 400㎡를 김OOO, 심OOO에게 명의신탁하였다는 내용)에 대한 청구주장은 이를 각하한다.
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) (쟁점①) 쟁점부동산의 양도는 미등기전매에 해당하지 않는다. (가) 청구인은 김OOO의 대리인으로서 2008.2.22. 유OOO 소유의 쟁점부동산과 김OOO, 심OOO 소유의 OOO리 320-8 대지 1,121㎡와 건물 199.26㎡, 같은 리 320-11 답 432㎡ 및 같은 리 320-15 전 400㎡(이를 합하여 이하 “1차교환부동산①”이라 한다) 및 강OOO 소유의 OOO리 590-4 대지 718㎡와 건물 196.75㎡, 같은 리 590-7 전 1,023㎡ 및 같은 리 590-8 대지 78㎡(이를 합하여 이하 “1차교환부동산②라 하고, 1차교환부동산①과 1차교환부동산②를 합하여 이하 “1차교환부동산”이라 한다)를 서로 교환하기로 계약(이하 “1차교환계약”이라 한다)을 체결하였고, 그 교환차액으로 김OOO 등은 유OOO에게 OOO원을 지급하기로 약정하였으나, 1차교환부동산①이 토지거래허가구역 내 토지에 해당하여 소유권이전이 불가능하였고, 교환차액도 지급되지 않아 동 계약은 해지되었으며, 이에 따라 소유권이전 이행의무도 소멸되었고, 이후 1차교환부동산②는 유OOO의 배우자인 정OOO의 소개로 2008.4.17. 임OOO에게 매도되어 소유권이전되었다. (나) 1차교환부동산의 매수자를 물색하던 중 2008.8.27. OOO동에 소재한 OOO공인중개사무소(대표자 유OOO) 소속 김OOO의 소개로 유OOO 소유의 쟁점부동산과 심OOO 소유의 OOO동 1107-1 OOO빌딩 5층․10층의 OOO웨딩홀(이하 “OOO웨딩홀”이라 한다) 임차권OOO 및 OOO리 189-5 대지 395㎡(임차권과 대지를 합하여 이하 “2차교환부동산”이라 한다)를 교환하기로 계약(이하 “2차교환계약”이라 한다)을 체결하고 교환차액으로 심OOO가 현금 OOO원을 유OOO에게 지급하기로 약정하였다. OOOOOOOOOO OOOOO O OOOOOOOOOO OO (다) 1차교환부동산①이 토지거래허가를 받을 수 없는 상황에 있어 유OOO 앞으로 소유권이전이 불가능하였으며, 당시 안마시술소에 대한 사회적 인식이 좋지 않았고, 경기도 불황이었으며, 김OOO 등도 쟁점부동산을 선뜻 인수할 의사가 없었던 상황에서 유OOO이 약정된 교환차액을 받지 못하여 1차교환계약은 이행되지 아니하였다. (라) 위와 같이 쌍방 간 약정 불이행으로 1차교환계약이 해제되었으므로 원천적으로 소유권이전등기가 이루어질 수 없었던 것이나, 처분청은 마치 등기이전이 가능함에도 등기하지 아니한 채 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과하였는바, 이는 잘못된 처분이다. 쟁점부동산의 양도는 2차교환계약시 유OOO이 위임장을 통해 청구인에게 매도위임을 하였고, 청구인은 적법하게 이를 대리한 것에 불과하다. (마) 이 건 심판청구서상 청구주장에 대한 처분청의 답변은 다음과 같은 이유로 부당하다.
1. 처분청은 청구인이 1차교환계약시 김OOO 외의 심OOO 및 강OOO에게는 직접 매도 관련 위임을 받은 사실이 없다고 하나, 김OOO가 심OOO으로부터 해당 토지의 처분에 대해 포괄위임을 받았다고 청구인에게 말하였고, 이에 따라 청구인은 위임을 받게 되었던 것이다.
2. 처분청은 OOO리 320-8 토지 및 건물(이하 각각 “OOO리 320-8 토지”, “OOO리 320-8 건물”이라 한다)의 등기부등본에서 OOO이 2008.1.16. 청구인을 채무자로 하여 근저당권이 설정된 내역이 확인되고, 청구인이 김OOO에게 OOO만원을 차용하였다고 주장하면서 이자 지급 등의 증빙자료를 제출하지 않았다고 하나, 김OOO는 주식회사 OOO은행(이하 “OOO은행”이라 한다)에 OOO억원의 기존 차입금이 있었고, 청구인은 OOO만원의 차입금이 필요하여 2008.3.10. 청구인 소유의 임야를 김OOO에게 가등기해주고, OOO만원을 차용한 것이며, 계좌이체내역에서 확인되는 바와 같이 이자도 20여회에 걸쳐 지급하였다.
3. 처분청은 1차교환부동산①의 소유자가 김OOO, 심OOO으로 상이함에도 2008.1.16. 청구인을 채무자로 한 근저당권 설정시 1차교환부동산① 모두가 공동담보로 설정된 이유가 명확하지 않다고 하나, OOO리 320-8 토지 및 건물은 원래 심OOO이 2004.3.31. 취득한 부동산으로서 2006.6.2. OOO은행을 근저당권자로 하여 채권최고액 OOO만원의 근저당권이 설정되었고, 이후 2006.8.18. 김OOO에게 양도되었는데 이 때 김OOO는 심OOO의 OOO은행의 기존 채무를 2006.9.20. 계약인수하였기 때문에 심OOO의 기존 채무로 인한 근저당권 설정시 공동담보로 되어 있던 OOO리 320-11 및 320-15 토지(각각 이하 “OOO리 320-11 토지” 및 “OOO리 320-15 토지”라 한다)까지 포함되어 인수된 것이다.
4. 처분청은 2008.3.24. OOO리 320-8 토지 및 건물에 유OOO을 근저당권자로 하여 OOO억원의 근저당권이 설정된 후 바로 해지되지 아니한 것을 문제삼고 있으나, 유OOO은 1차교환계약일이 2008.2.22.임에도 잔금지급 예정일인 2008.2.29.까지 계약이 이행되지 않자 담보차원에서 2008.2.29.을 원인일자로 하여 2008.3.24. OOO리 320-8 토지 및 건물에 근저당권이 설정되도록 하였던 것이며, 이후 2008.6.19. 자신(유OOO)의 필요에 의해 타인에게 근저당권의 일부를 이전하였고, 2011.8.24.에는 근저당권 전부를 김OOO에게 이전함으로써 당해 부동산에 설정된 유OOO의 근저당권이 모두 이전되었으므로, 이를 계속 말소하지 아니하였다는 처분청의 의견은 잘못된 것이다.
5. 처분청은 2차교환계약시 부수적으로 작성한 부동산교환(매매)각서에 청구인이 주체로서 서명날인하였다고 하나, 이는 부동산중개인이 형식상 차후 문제발생을 방지하기 위해 작성한 것으로, 위임받은 사람이 서명할 수 있는 것이며, 각서에 서명한 것만으로 청구인이 교환계약의 실제 계약당사자라는 의견은 부당하다.
(2) (쟁점①-1) 설령, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하였다고 가정하더라도 쟁점부동산의 양도소득은 다음과 같은 사유로 0원이다. (가) 2차교환계약시 청구인은 쟁점부동산의 중개수수료로 쟁점금액을 OOO공인중개사무소 소속 김OOO에게 지급하였으므로 이를 필요경비로 공제하여야 할 것이다. 2차교환계약 당시 심OOO는 중개인 입회하에 중개수수료 명목으로 쟁점금액을 유OOO에게 지급하여야 한다는 약정(계약서에 명시하지 않았지만 구두로 진술함)을 하였고, 이에 따라 심OOO는 현장에서 현금 OOO원을 청구인에게 건넸으며, 청구인은 이 중 OOO원을 중개수수료의 일부로 김OOO에게 지급하였다. 이후 심OOO가 청구인의 OOO계좌로 입금한 잔금 OOO원 중 OOO원을 2008.8.29. 전자금융이체의 방법으로 OOO공인중개사 직원 황OOO 명의의 주식회사 OOO은행(이하 “OOO은행”이라 한다) 계좌(66221043****)로 이체하였고 나머지 OOO원OOO동지점 앞에서 김OOO에게 직접 건넸는바, 이러한 사실은 텔레뱅킹 영수증, 김OOO의 자필확인서, 영수증, 수표발행 출금서 등에 의해서도 확인된다. (나) 처분청은 유OOO의 대리인에 불과한 청구인이 중개수수료 금액을 자신 마음대로 책정하고, 중개수수료를 직접 지급하였다는 사실을 사회통념상 이해할 수 없으며, 청구인의 주장보다는 쟁점금액을 중개수수료가 아닌 OOO웨딩홀 수리비로 지급받았다는 김OOO의 진술을 더 신뢰하고 있으나, 일면식도 없는 타인 간의 교환에 중개인 김OOO이 개입되어 있는 상황에서 중개수수료가 없다는 것은 사회통념상 인정될 수 없고, 청구인은 현장에서 OOO원을 김OOO에게 주었고, 다음날 잔액을 계좌이체 및 수표인출하여 전달하였음에도 이를 수리비 명목으로 본 처분청의 의견은 타당하지 않으며, 특히 2차교환계약은 2008.8.27. 완료되었고, OOO웨딩홀 수리는 2009년 2월경 이루어졌다. 2008.8.27. 잔금을 결제하면서 OOO웨딩홀의 임차인이 당해 중개업소 중개인인 황OOO로 결정된 상황도 아닌데 OOO원을 몇 개월 후 있을 수 있는 수리비로 사용하라고 지급하는 사람은 없을 것이며, 설령 중개인 김OOO, 황OOO가 받은 수수료가 OOO웨딩홀 수리에 사용되었다 하더라도 2008.8.27. 당초 지급된 금원은 중개수수료이고, 이를 이후에 다른 용도로 사용하였다 하여 이를 수수료가 아니라고 볼 수는 없다. (다) 이와 같이 쟁점금액은 부동산 중개대가이므로, 법정 중개수수료의 범위를 다소 벗어났더라도 특단의 사정이 없는 한 필요경비로 공제되어야 할 것이다.
(3) (쟁점②) 처분청이 1차교환부동산①을 청구인이 김OOO, 심OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 해당 부동산 관할 지방자치단체의 장에게 통보한 처분은 위법․부당하다. (가) 처분청은 1차교환부동산①이 청구인 소유라는 어떠한 객관적인 증거를 제시하지 못한 채 청구인이 2008.1.6. 동 토지를 담보로 OOO으로부터 채권최고액 OOO만원의 대출을 받은 사실만으로 청구인을 실질소유자로 추정하였다. OOO리 320-8 토지 및 건물은 김OOO가 심OOO으로부터 2006.8.18. 매수한 부동산으로서 만일 청구인이 실질소유자라면, 심OOO과 청구인 간의 매매계약서가 있어야 하나 처분청은 이러한 계약서 등의 증빙자료를 제시하지 못하고 있다. 또한, 청구인이 OOO리 320-8 토지 및 건물의 실질소유자라면, 김OOO 명의로 명의신탁함과 동시에 소유권 확보 차원에서 동 부동산에 가등기, 가처분, 근저당설정 등을 하였어야 함에도 아무런 조치를 취하지 않은 점에서 이를 명의신탁토지로 볼 수 없으며, OOO리 320-11, 320-15 토지의 경우에도 심OOO에게 명의신탁하면서 심OOO이 해당 토지를 취득한 2004.3.31. 이후 현재까지 아무런 소유권 담보 조치를 하지 않은 것은 사회통념상 불가능하다. 특히 OOO리 320-11, 320-15 토지는 500㎡ 미만이고, 토지거래허가구역 내에 있지도 않아 소유권이전이 가능함에도 이를 심OOO 명의로 둘 이유가 없다. (나) 청구인이 OOO리 320-8 토지를 담보로 2008.1.16. 채권최고액 OOO만원의 근저당권을 설정하고, OOO으로부터 OOO만원을 대출받은 경위는 다음과 같다. 제2금융권인 OOO은 은행 등 1순위권자의 기존 대출이 있는 경우에는 대출해주지 않는 것이 관행이다. 김OOO는 2006.8.18. 전소유자 심OOO으로부터 소유권이전시 심OOO 명의의 OOO은행 채무액 OOO억원을 2006.9.20. 채무승계함으로써 기존대출 채무 OOO에 대해 OOO은행을 근저당권자로 하여 OOO리 320-8 토지․건물과 OOO리 320-11, 320-15 토지(1차교환부동산①)에 근저당권이 설정되었다. 한편, 청구인은 당시 OOO만원의 차입금이 필요하여 김OOO에게 OOO리 320-8 토지를 담보로 추가대출받을 것을 요청하였고, 김OOO는 자신의 OOO은행 기존 차입금 OOO원에 OOO만원을 추가대출받기 위해 제2금융권인 OOO을 이용하여야 했으며, 기존의 차입금 OOO억원을 상환함과 동시에 OOO만원을 대출받기 위해 채권최고액 OOO만원의 근저당권을 설정할 수밖에 없었고, OOO리 320-11, 320-15 토지는 기존 차입금의 공동담보로서 OOO리 320-8 토지 및 건물과 함께 근저당권이 설정되었다. 이렇게 추가대출을 받으면서 차입한 OOO억원은 김OOO의 1순위 은행채무 변제에 사용되어 2008.1.21. 근저당권이 해지되었고, 청구인은 김OOO에게 추가차입에 따른 담보를 제공해 준 것에 대해 청구인 소유의 부동산(OOO리 503-1 임야 2,408㎡, 같은 리 503-4 임야 10,721㎡, 같은 리 503-5 임야 321㎡, 같은 리 산178-2 임야 5,455㎡이며, 이하 각각 “OOO리 503-1 토지”, “OOO리 503-4 토지”, “OOO리 503-5 토지”, “OOO리 산178-2 토지”라 한다)에 2008.3.10. 김OOO를 가등기권자로 하여 가등기를 설정해 주었다. 청구인이 1차교환부동산①을 담보로 제공하고 대출받은 OOO만원(기존의 김OOO 채무 OOO억원, 청구인의 추가차입금 OOO만원)은 당시 동 부동산의 기준시가 OOO천원에도 훨씬 못미치는 낮은 가액이며, 추정시가 약 OOO억여원(기준시가의 130%로 계산함)에 비하면 매우 낮은 가액으로서 청구인이 만일 명의신탁한 부동산으로 담보차원에서 설정한 것이라면 더 많이 설정하였어야 했고, 가등기, 가처분 등을 했어야 했다. (다) 청구인이 추가대출받은 경위와 채권최고액 설정에서 보는 바와 같이 채무액 OOO만원이 1차교환부동산①의 추정시가 약 OOO억원과 비교시 매우 낮은 가액으로서 명의신탁에 기한 소유권 담보로 설정하였다고 보기에 매우 미약하고 명의신탁할 부득이한 사유가 없다. 또한, 처분청은 실지거래계약서나 자금결제 등의 객관적 증빙도 제시하지 못할 뿐 아니라 청구인이 확인한 바에 따르면, 김OOO는 OOO리 320-8 토지 취득시 취득세 등을 김OOO의 카드로 납부하였는데도 청구인이 1차교환부동산①에 근저당권 설정시 단지 채무자로 되어 있다는 이유만으로 청구인을 1차교환부동산①의 실질소유자로 추정하는 것은 부당하므로, 명의신탁 통보는 취소되어야 한다.
(4) (쟁점③) 처분청은 이 건 부과처분과 관련하여국세기본법제81조의8(세무조사기간) 및 제89조의9(세무조사 범위 확대의 제한) 등을 명백히 위반하였으므로, 이 건 부과처분은 취소되어야 한다. (가) 당초 처분청은 청구인에 대해 ‘양도소득세 간접조사’를 하겠다고 통지하였고, 조사기간은 2011.5.4.～20111.5.23.로 명시하였으며, 동 조사기간 종료 후 2011.5.24. 조사결과를 통지하면서 미등기전매에 의한 양도소득세 결정이라며 양도소득세 OOO원을 결정하겠다고 하였다. 이에 청구인은 쟁점부동산의 양도는 미등기전매에 해당하지 않으며, 설령 미등기전매에 해당된다 하더라도 부동산중개수수료를 필요경비로 공제하여야 한다는 청구취지로 과세전적부심사청구를 제기하였으며, 심리결과 재조사결정 통지를 받았다. 처분청은 재조사결정에 따라 세무조사 사전통지를 하였고, 조사범위를 당초 ‘양도소득세 간접조사’에서 ‘양도소득세 조사’로 확대하였으며, 조사기간을 2011.8.8.～2011.8.25.로 정한 다음 2011.9.8. 조사기간 연장 통지서를 발송하였으나 동 통지서에는 조사연장기간이 명시되지 않았다. 처분청은 이러한 조사 연장을 통해 2011.10.28. 세무조사 결과통지서를 발송하면서 쟁점부동산은 미등기전매로 확인되어 양도소득세 OOO원을 결정하고, 1차교환부동산①이 명의신탁으로 확인되어 지자체에 통보한다는 통지를 하였다. (나) 위의 사실관계를 볼 때, 처분청은 다음과 같이국세기본법을 위반하였다.
1. 당초 세무조사의 범위는 간접조사에 의한 쟁점부동산의 미등기전매 여부와 양도차익 발생 여부였으며, 이러한 조사결과 세무조사 결과통지서가 발송되었고, 이에 따라 청구인은 과세전적부심사청구를 제기하였으며, 심리결과 재조사로 결정되었다. 그런데 처분청은 재조사 사전통지서에 ‘양도소득세 조사’로 조사범위를 확대함으로써국세기본법제81조의9(세무조사 범위 확대의 제한) 규정을 위반하였다. 또한,국세기본법제81조의15 제4항은 과세전적부심사 결정내용은 불채택, 채택(일부채택), 각하로 한다고 규정하고 있어 이러한 유형 외의 다른 결정이 허용될 수 없음에도 처분청은 사무처리규정에 근거하여 재조사 결정을 하였고, 재조사 과정에서 간접조사가 일반조사로 범위가 확대되었다. 재조사는 원칙적으로 허용되어서는 안되고, 만약 재조사를 하는 경우에는 당초 쟁점부동산의 양도행위가 청구인이 실제 권리자로서 쟁점부동산을 등기할 수 있음에도 등기하지 아니한 채 미등기로 전매하였는지 여부와 중개수수료로 지급한 금원이 실제 중개수수료에 해당되어 필요경비로 공제되어야 하는지 여부에 한정되어야 하며, 조사방식도 당초 간접조사의 범위를 넘어서는 안된다. 결국 위의 원칙이 지켜지지 아니한 조사결정 통지에 대하여 과세전적부심사청구를 제기한 납세자에게 당초 조사범위와 조사유형을 벗어나 처분청 임의로 범위를 확대하고 조사강도를 강화한 것은 납세자 권리 보호와 신의성실의 원칙에 위배된다.
2. 처분청은 재조사 결정을 통보하면서 재조사 기간을 2011.8.8.～2011.8.25.로 하였음에도 이를 준수하지 아니하고 2011.9.8. 조사기간 연장통지서를 발송함으로써 조사기간을 연장하였다. 국세기본법제81조의8 제6항은 연장기간을 납세자에게 문서로 통지하여야 한다고 규정되어 있음에도 처분청은 언제까지 조사기간을 연장하겠다는 기간을 명시하지 않은 채 조사기간을 연장하였으며, 63일간의 조사기간이 경과한 2011.10.28. 세무조사결과를 통지하였다. 이는국세기본법제81조의8 제3항이 규정한 연장기간 20일을 초과하였을 뿐 아니라 연장기간의 명시규정인 같은 조 제6항을 위반한 위법한 조사이므로 이에 근거한 이 건 부과처분은 당연히 취소되어야 한다.
(1) 쟁점부동산의 양도가 미등기전매가 아니라는 청구주장(쟁점①), 쟁점금액이 중개수수료라는 청구주장(쟁점①-1) 및 1차교환부동산①을 명의신탁한 것으로 보아 지방자치단체의 장에게 통보한 것은 부당하다는 청구주장(쟁점②) 관련, (가) 이 건과 관련하여 청구인이 제기한 과세전적부심사청구의 결정에 따라 재조사한 결과[아래 (나) 참조], 1차교환계약시 1차교환부동산의 실제권리자가 모두 청구인임이 확인되어 유OOO과 청구인의 1차교환계약은 성립되었으며, 2차교환계약 당시 쟁점부동산의 실질소유자는 청구인으로, 2차교환계약은 성립되었고, 쟁점금액OOO은 중개수수료가 아니라, 청구인이 OOO웨딩홀 인수 후 동 웨딩홀의 수리 및 관리비로 김OOO에게 지급된 금액임이 확인되어 필요경비로 인정할 수 없다. 부동산 매매(교환)계약이 성립하려면 부동산의 소유자가 매매당사자가 되어야 함에도 1차교환부동산의 등기부등본상 소유자가 청구인으로 되어 있지 않아 교환계약의 성립여부에 대한 실질 내용을 조사한바, 2차교환부동산의 실질소유자가 모두 청구인임이 확인되었다. (나) 이 건 심판청구서에서 청구인은 김OOO를 대리하여 유OOO과 교환계약을 체결한 사실은 있으나, 1차교환부동산①이 토지거래 허가구역 내 토지로서 소유권이전이 불가하고 안마시술소에 대한 사회적 여론이 좋지 않아 계약을 해제하였으며, 2차교환계약은 유OOO을 대리하여 심OOO와 체결하였고, 자신(청구인)은 미등기전매를 하지 않았다고 주장하나, 다음과 같은 조사내용에서 청구주장이 사실이 아닌 것으로 확인된다.
1. 청구인은 1차교환계약 당시 김OOO 이외의 심OOO 및 강OOO에게는 1차교환부동산의 직접 매도 관련 위임을 받은 사실이 없다. 심OOO은 청구인에게 직접 매도 관련하여 위임을 한 사실이 없고, 청구인이 2011.5.20. 제출한 사실확인서에 의하면, 강OOO은 안마시술소 교환에 응하여 임대료라도 받고자 하였다고 하나, 강OOO에게 확인한 결과, 이는 사실이 아님이 확인되었다.
2. OOO리 320-8 토지 및 건물(등기부등본상 소유자는 김OOO)의 등기부등본에서 2008.1.16. 청구인을 채무자, OOO을 근저당권자로 하여 근저당권(채권최고액 OOO만원)이 설정된 내역이 확인된다. 청구인의 문답서에서 청구인은 김OOO에게 차입금을 대출받았고, 이자도 매달 지급하였다고 하나, 차용증 및 이자 지급 관련 증빙을 제출하지 않았고, OOO리 320-8 토지 및 건물이 김OOO 소유임에도 굳이 청구인을 채무자로 설정한 이유가 명확하지 않다.
3. OOO리 320-8 토지 및 건물의 등기부등본상 소유자는 김OOO, OOO리 320-11, 320-15 토지의 등기부등본상 소유자는 심OOO으로, 소유자가 상이함에도, 2008.1.16. 청구인을 채무자로 한 근저당권 설정시 OOO리 320-8 토지 및 건물, 320-11, 320-15 토지(1차교환부동산①)이 모두 공동담보로 설정되어 있다. 청구인의 문답서에서 청구인은 1차교환부동산①이 공동담보로 감정을 받았고, 김OOO 및 심OOO 간에 어떤 약정에 의하여 심OOO이 이를 용인하였을 것이라고 하지만 소유자가 상이함에도 공동담보로 감정받은 이유가 명확하지 않으며, 김OOO 및 심OOO은 이에 대하여 소명하지 못하였다.
4. 2006.9.20. 현재 OOO리 320-8 토지 및 건물의 등기부등본상 소유자는 김OOO, OOO리 320-11, 320-15 토지의 등기부등본상 소유자는 심OOO임에도 김OOO가 심OOO을 채무자로 하는 OOO은행의 근저당권을 모두 인수한 것으로 확인되고, 김OOO 및 심OOO은 이에 대하여 소명하지 못하였다.
5. 2008.3.24. 현재 OOO리 320-8 토지 및 건물에 대하여 김OOO를 채무자, 유OOO을 근저당권자로 하여 채권최고액 OOO억원의 근저당권이 설정되었고, OOO리 320-11, 320-15 토지에 대하여 심OOO을 채무자, 유OOO을 근저당권자로 하여 채권최고액 OOO억원의 근저당권이 설정된 내역이 있다. 김OOO 및 심OOO은 이에 대하여 아는 사실이 전혀 없으며, 모두 청구인이 처리한 것이라고 진술하였고, 청구인은 문답서에서 정OOO(유OOO의 배우자)이 청구인 및 김OOO 모르게 임의로 근저당권을 설정하였으며, 이후 이 사실을 알고 나서 정OOO에게 항의하였고, 정OOO이 쟁점부동산(안마시술소)이 매도되면 해결해 준다고 하여 계속 기다리고 있는 상태라고 진술하였으나, 자신 소유의 부동산에 타인이 자신 모르게 근저당권을 설정하였다는 청구주장을 신뢰할 수 없고, 설령 이러한 주장을 인정한다 하더라도 그 사실을 알고도 계속 말소가 되기를 기다리고만 있다는 청구주장은 납득할 수 없다.
6. 청구인은 1차교환계약이 해제되었다고 주장하지만 현재까지 1차교환부동산②에 대해 유OOO을 채무자로 한 근저당권이 현재까지 말소되지 않았다. 청구인의 문답서에서 청구인은 자신과 심OOO, 정OOO 간의 분쟁 때문에 근저당권 말소를 기다리고 있다고 하나, 이는 위에서 본 바와 같이 사회통념상 전혀 이해할 수 없는 주장이며, 정OOO은 근저당권 설정이유가 쟁점부동산(안마시술소)의 임차인인 손OOO의 임대보증금 확보를 위한 것이었고, 손OOO이 월임대료를 제대로 지불하지 않아 임대보증금으로 모두 충당하였음에도, 손OOO이 근저당권 말소를 해주지 않아 소송준비중이라고 답변하였다.
7. 청구인이 2009.6.4. OOO경찰서에 제출한 진술서에 의하면, “유OOO이나 정OOO은 심OOO, 김OOO로부터 교환 취득한 부동산도 심OOO, 김OOO 명의로 그대로 방치하고 있는 이상한 사람들이오니 사실관계를 정확히 밝히고자 피의자 진술에 앞서 진술서를 미리 제출합니다”라고 기재되어 있어 유OOO과 김OOO의 교환계약이 성립되었음을 청구인이 직접 밝히고 있다. 이는 청구인의 이 건 심판청구서에서 1차교환부동산①이 토지거래허가구역 내 토지로 소유권이전이 불가하며, 안마시술소에 대한 사회적 여론이 좋지 않아 동 계약이 해제되었다는 주장과는 상반된 진술이며, 정OOO이 제출한 각서에 의하면, 청구인은 안마시술소(쟁점부동산)를 유OOO으로부터 교환으로 취득 후 청구인에게 소유권이전을 하지 않은 상태에서 심OOO에게 소유권이전하였음을 자필 서명을 통해 인정하고 있다.
8. 1차교환부동산②인 OOO리 590-4 토지 및 건물(이하 각각 “OOO리 590-4 토지”, “OOO리 590-4 건물”이라 한다), 같은 리 590-7 토지(이하 “OOO리 590-7 토지”라 한다), 같은 리 590-8 토지(이하 “OOO리 590-8 토지”라 한다), 같은 리 590-9 토지(이하 “OOO리 590-9 토지”라 한다)의 등기부등본상 소유자가 모두 임OOO(정OOO의 외사촌)임에도 2008.9.4. 동 부동산에 유OOO을 채무자로, 손OOO을 근저당권자로 하여 근저당권(채권최고액 OOO만원)이 설정된 것이 확인된다. 교환계약이 정상적으로 성립되어 소유권이 유OOO(정OOO)임이 인정되고, 손OOO은 안마시술소(쟁점부동산)의 임차인으로 확인되었으며, 정OOO의 문답서 및 검찰의 불기소결정서에서 정OOO은 임OOO에게 양도담보로 소유권을 이전하였음이 확인되었다. 9) 1차교환부동산②의 전소유자인 강OOO은 동 부동산을 2007.4.27. 청구인 소유의 OOO동 1가 84-2 OOO프라자 제6층 제1호(이하 “OOO프라자 601호”라 한다)와의 교환계약을 통하여 청구인에게 양도하였으나, 청구인이 소유권이전을 계속 미루어 즉시 소유권이전을 하라고 독촉하였고, 결국 사정이 있어 청구인의 명의로 할 수 없으니 청구인이 아닌 임OOO(정OOO의 외사촌)에게 소유권을 이전하여 줄 것을 부탁하여 2008.4.17. 1차교환부동산②를 임OOO에게 소유권이전등기하였음을 진술하였고, 그 증빙으로 강OOO과 청구인 간 체결한 교환계약서를 제출하였다. 결국 1차교환부동산②는 모두 1차교환계약 당시인 2008.2.22.에는 등기부등본상 소유자가 강OOO이지만 실질소유자는 청구인임이 확인되며, OOO프라자 601호는 등기부등본상 ‘장OOO→청구인→강OOO’이어야 함에도 ‘장OOO→강OOO’으로 이전되었기에 청구인이 가등기만 설정하고 자신(청구인)으로의 소유권이전을 생략하였기에 미등기전매하였음이 확인된다. 청구인의 문답서에서 청구인은 김OOO에게 OOO만원의 채권이 있어 김OOO의 누나 소유로 알고 이 또한 위임을 받아 교환계약을 추진하게 되었다고 하나, 김OOO의 누나라는 사람에게 직접 위임을 받은 사실도 없고, 청구인이 가등기 설정한 내역도 있으며, 청구주장을 입증할 수 있는 아무런 증빙서류도 제출되지 않고 있다. 10) 1차교환부동산②의 소유자였던 임OOO에게 확인한바, 임OOO은 정OOO과 친척관계로 정OOO에게 돈을 빌려준 사실이 있어 양도담보형식으로 정OOO의 부동산을 자신 명의로 이전하였다고 진술하였다. 청구인의 문답서에서 청구인이 임OOO에게 채무가 OOO천만원 있었고, 채무변제차원에서 임OOO에게 1차교환부동산②의 소유권을 이전하였다고 하나 실제 임OOO에게 채무가 있었다는 차용증 등의 증빙서류 및 이자지급사실을 확인할 수 있는 증빙이 제출되지 않았는바, 교환계약으로 동 부동산을 취득한 유OOO(정OOO)이 임OOO에게 양도담보로 소유권을 이전하였다는 정OOO의 답변내용이 더 신뢰성이 있어 보인다.
11. 청구인은 유OOO을 대리하여 심OOO와 2차교환계약을 추진하였음을 주장하였는바, 2차교환계약에 대한 계약서는 2008.8.27. 작성되었으나 유OOO으로의 매매위임장은 2008년 9월로 되어 있어 위임도 받지 않은 상태에서 계약서를 작성했다는 결과가 초래된다. 정OOO의 문답서에서 정OOO은 청구인이 안마시술소(쟁점부동산)를 인수한 후 세금도 내지 않고 명의이전도 해가지 않았으며 안마시술소에 대한 계속적인 단속으로 빨리 넘기고 싶은 마음뿐이었고 그러던 중 청구인이 다른 사람(심OOO)에게 팔려고 하니 위임장을 써달라고 하여 위임장을 작성한 사실이 있으나, 나중에 혹시 모를 위험에 대비하여 2008.8.29. 청구인으로부터 심OOO에게 소유권을 이전함에 있어 정OOO에게 어떠한 피해도 발생하지 않겠다는 각서를 받았음을 진술하였다.
12. 심OOO와의 2차교환계약을 체결하면서 부수적으로 작성한 부동산교환(매매)각서에 청구인이 주체로서 서명날인하였다. 청구인이 대리인이라면, 일반적인 경우 ‘ 代 ’ 또는 ‘ 위임받은 사람 ’으로 기재되어야 함에도 대리인에 불과하다고 주장하는 청구인이 각서에 서명날인한 것은 사실상 자신이 실제 주체이기 때문이다.
13. 2차교환부동산 중 OOO리 189-5 토지(이하 “OOO리 189-5 토지”라 한다)의 등기부등본상 소유자는 2009.5.13. 심OOO에서 조OOO으로 변경되었고, OOO웨딩홀의 임차권은 2008.10.5. 황OOO로 변경되어 사업자등록되었음이 확인되고 있는바, 청구인의 주장대로라면 2차교환부동산인 OOO웨딩홀 임차권 및 OOO리 189-5 토지가 유OOO에게 이전되었어야 함에도 이전되지 않았다. 청구인은 유OOO을 대리하여 심OOO와 2차교환계약을 성사시켰고, 2차교환부동산(OOO웨딩홀의 임차권 및 OOO리 189-5 토지)을 유OOO이 소유권이전하지 않고 OOO리 320-8 토지 등도 근저당권 설정해지를 해주지 않아 유OOO에게 OOO리 189-5 토지의 매매대금을 지급하지 않고 유OOO의 동의를 얻어 OOO웨딩홀의 수리비로 사용하였다고 진술하였는데 정OOO(유OOO의 배우자)은 이에 대하여 전혀 사실과 다르며, 청구인의 주장대로라면 OOO웨딩홀 임차권과 OOO리 189-5 토지는 정OOO 소유이어야 하나, 이에 대한 소유권을 넘겨주지 않았다고 진술하였다.
14. 청구인의 주장과 같이 2차교환계약 당시 청구인이 유OOO의 대리인에 불과하다면, 양도대금으로 지급된 교환차액 OOO원에 대하여 원소유자인 유OOO(정OOO)에게 교환차액이 이체되어야 함에도 청구인이 이를 직접 이체받았다. 이에 대하여 청구인은 김OOO이 계약당시에 쟁점금액을 중개수수료로 받겠다고 사전에 이야기해서 이를 굳이 유OOO에게 줄 필요가 없어 자신이 이체를 받아 김OOO에게 지급하였다고 주장하나, 유OOO의 대리인에 불과하다는 청구인이 중개수수료 금액을 자신 마음대로 책정하고, 중개수수료를 직접 지급하였다는 사실은 사회통념상 이해할 수 없고, 청구인은 정OOO에게 동의를 얻어서 그와 같이 처리하였다고 하나 정OOO은 전혀 사실무근이라고 진술하였다.
15. 청구인은 이 건 심판청구서에서 2차교환계약의 중개수수료로 쟁점금액을 김OOO에게 지급하였다고 주장하면서 김OOO이 쟁점금액을 지급받았다고 확인한 확인서를 제출하였으나, 김OOO의 자필 확인서 및 황인자 진술 등에서 김OOO은 청구인의 요청으로 해당 확인서를 작성한 것이고, 청구인이 OOO웨딩홀 인수 후 김OOO 및 황OOO에게 관리운영을 맡겼으며, OOO웨딩홀의 수리비 명목으로 쟁점금액을 지급받았다고 확인하였다.
16. OOO지방검찰청의 불기소결정서에서 ‘피의자 청구인은 2008.2.22. 정OOO과 교환계약을 통해 위 안마시술소를 매수하고, 2008.8.27. 재차교환계약을 통해 심OOO에게 매도한 다음, 2008.9.22. 위 안마시술소에 대하여 자신의 등기를 생략(미등기전매)하고 고소인으로 하여금 바로 소유권이전등기를 하도록 한 사실은 인정된다’, ‘피의자 김OOO이 미등기전매행위를 중개한 사실은 인정된다’라고 기재되어 있는바, 청구인이 1차교환계약 및 2차교환계약의 당사자(계약의 주체)이며, 해당 부동산을 미등기전매 사실이 명확하게 확인되었다. (다) 청구인이 처분청의 답변에 대해 반박한 내용은 다음과 같은 이유로 부적절하다.
1. 청구인은 김OOO가 심OOO으로부터 해당 토지의 처분에 대해 포괄위임을 받았다고 청구인에게 말함으로써 심OOO 소유의 토지 매매에 대한 위임을 받았다고 하나, 사회통념상 자신의 부동산을 공인중개사 자격증도 없는 청구인에게 매도 관련 위임을 맡겼다는 사실을 이해할 수 없고, 조사당시 심OOO, 강OOO에게 확인한 결과 청구인에게 매도 위임을 맡긴 사실이 없음을 확인하였다.
2. 청구인은 자신 소유의 임야를 담보로 OOO만원을 차용하였고, 2008.4.22.～2010.4.19.의 기간 동안 이자를 지급한 사실이 있다고 주장하면서 김OOO에게 이체한 계좌이체내역을 제출하였으나, 청구인은 처분청이 청구인의 문답서를 작성할 시점인 2011년 10월까지 원금을 상환하지 않았을 뿐만 아니라 2010년 4월 이후에는 이자를 지급한 사실이 없는 점, 실제 차용증을 제출하지 않아 김OOO에게 이체된 자금이 이 건과 관련된 이자인지 여부조차 확인할 수 없는 점, 2010년 4월 이후 이자를 지급하지 않고 있음에도 담보로 받은 부동산을 김OOO가 처분하지 않은 점 등을 감안할 때, 김OOO에게 차입하고 근저당권 설정을 하였다는 청구주장을 신뢰하기 어렵다.
3. 청구인은 OOO리 320-11, 320-15 토지가 토지로서의 담보가치가 크지 않기 때문에 심OOO이 공동담보를 용인하였다고 주장하나, 자신 소유의 부동산이 타인의 채무에 담보로 설정되었다는 사실이 전혀 상식적이지 않고, 조사당시 청구인의 문답서에서 심OOO과 김 OO 간의 어떤 약정에 의하여 심OOO이 이를 용인하였을 것이라고 하나 심OOO과 김OOO는 이러한 사실에 대하여 전혀 소명하지 못하였다. 4) 청구인은 OOO리 320-8 토지 및 건물에 유OOO을 근저당권자로 하여 OOO억원의 근저당권이 설정되고 바로 해지되지 아니한 것에 대하여 1차교환계약일이 2008.2.22.임에도 잔금지급 예정일인 2008.2.29.까지 계약이 이행되지 않자 유OOO으로서는 우선 담보차원에서 2008.3.24. 근저당권이 설정되도록 하였다고 주장하나, 계약이 이행되지 않았음에도 김OOO, 심OOO이 근저당권을 설정해 준 사실은 상식적이지 않을 뿐만 아니라 조사당시 정OOO의 문답서에 따르면, 실제 교환계약의 성립으로 소유권이 유OOO에게 있으므로 근저당권을 설정한 것이며, 1차교환부동산①은 토지거래허가구역으로 소유권이전이 불가하여 근저당권을 설정한 것으로 답변하였다. 신OOO 및 김OOO에게 근저당권이 이전된 것은 정OOO이 그 사람들에게 채무가 있기 때문에 양도한 것으로 답변하여 청구인의 주장과 정OOO의 주장이 상반되나 사회통념상 정OOO의 문답내용이 보다 신뢰성이 있다.
5. 청구인은 2차교환계약시 부수적으로 작성한 부동산교환(매매)각서에 서명날인한 것에 대하여 위임을 받은 사람이 서명할 수 있는 것이며 각서에 서명한 것만으로 청구인이 실체라는 처분청의 의견은 무리하다고 주장하나, 단지 청구인이 각서에 서명날인한 것만으로 청구인이 실체라고 판단한 것이 아니고, 건전한 일반사람의 상식과는 일치하지 않아 청구인의 주장이 신뢰성이 없는 것으로 판단하였으며, 매도위임을 받았다면 ‘ 代 청구인’, 또는 ‘ 위임받은 사람 청구인’과 같이 기재되는 것이 상식적임에도, 마치 각서에 서명날인한 것만을 근거로 처분청이 청구인을 실체로 판단한 것이라 주장하고 있다.
6. 청구인은 일면식도 없는 타인 간의 교환에 중개인 김OOO의 중개수수료가 없다는 것은 사회통념상 인정되지 않으며, 2차교환계약이 2008.8.27. 완료되고, OOO웨딩홀 수리는 2009년 2월경 이루어졌으므로 처분청의 의견이 앞뒤가 맞지 않는다고 주장하나, 중개인 김OOO의 확인서에 의하면, 김OOO은 교환계약이 이루어진 후 웨딩홀 특성상 관리운영을 맡을 사람이 없어 청구인으로부터 쟁점금액을 지급받는 대신 OOO웨딩홀의 운영 전반에 관한 일체를 책임지기로 하여 황OOO가 사업자등록을 하고 2008.10.1.부터 관리를 맡았음을 진술하였다. 또한, 김OOO은 황OOO가 OOO웨딩홀 관리 후 시행착오 및 운영의 어려움으로 2008년 12월말에 폐업하게 되었고, 부득이하게 자신(김OOO) 명의로 사업자등록을 갱신한 후 2009년 1월 중순 5층 식당공사를 약 OOO만원을 들여 다시 하게 되었으며, 2009년 2월에는 10층 전반에 리모델링 공사를 한 사실이 있고, OOO웨딩홀을 운영하던 중 적자규모가 커져 폐업하게 되었다고 확인하였으며, 2011년 6월 청구인이 중개수수료로 쟁점금액을 지급받았다는 확인서를 요청하여 작성하여 준 사실이 있으나 실제 쟁점금액은 청구인이 김OOO 및 황OOO에게 OOO웨딩홀 관리 운영을 맡기면서 그 웨딩홀의 수리비 명목으로 수취하였음을 확인하였는바, 쟁점금액을 중개수수료로 지급하였다는 청구주장은 사실과 맞지 않다. (라) 상기 내용을 종합하여 보면,
1. 청구인은 유OOO과의 1차교환계약(2008.2.22.)을 통하여 쟁점부동산(안마시술소)를 매수하였고, 2차교환계약(2008.8.27.)을 통하여 심OOO에게 쟁점부동산을 매도하였다. OOO지방국세청장의 조사내용, 거래상대방인 유OOO(정OOO) 및 심OOO의 확인내용, OOO지방검찰청의 수사내용, 청구인이 서명날인한 각서, 처분청에서 조사한 내용 등을 종합적으로 검토한 결과, 청구인은 등기부등본상 김OOO 소유의 OOO리 320-8 토지 및 건물, 등기부상 심OOO 소유의 OOO리 320-11, 320-15 토지의 실제권리자로서 동 부동산을 모두 명의신탁하였음이 확인되었고, 1차교환계약 및 2차교환계약의 주체로서 적법하게 교환계약을 체결하였는바, 결국 쟁점부동산을 미등기전매하였음이 확인된다.
2. 1차교환부동산②는 1차교환계약 당시 등기부등본상 강OOO이 소유한 것으로 되어 있으나, 1차교환계약 이전인 2007.4.27. OOO프라자 601호(등기부등본상 소유자는 장OOO임)와 교환계약을 통하여 1차교환부동산②의 실질소유자가 청구인이었음이 확인되는바, 청구인은 OOO프라자 601호를 미등기전매한 혐의가 있다.
3. OOO리 189-5 토지의 소유자는 2009.5.13. 심OOO에서 조OOO으로 변경되었으나, 실제로는 2차교환계약을 통하여 청구인이 실질 소유권을 가지고 있었던 것으로 확인되며, 매매대금도 청구인이 직접 이체받았음이 확인되는바, 청구인은 OOO리 189-5 토지를 미등기전매한 혐의가 있다.
4. 청구인은 1차 및 2차교환계약에 의한 미등기전매를 인정하지 않았고, 설령 인정한다고 하더라도 중개수수료로 지급한 쟁점금액을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 중개수수료로 지급하였다는 쟁점금액은 김OOO 및 황OOO에게 확인한 결과, 청구인이 OOO웨딩홀을 교환계약으로 취득한 후 OOO웨딩홀의 관리 및 수리비로 김OOO에게 지급한 금액임이 확인되었는바, 이를 필요경비로 인정할 수 없다.
5. 청구인은 OOO지방국세청장의 조사내용, OOO경찰서에 제출한 진술서, 거래상대방인 유OOO(정OOO) 및 심OOO의 확인내용, 이해관계인이었던 김OOO, 심OOO, 강OOO, 임OOO, 김OOO, 황OOO 등에 대한 조사내용, OOO지방검찰청의 수사내용 등 자신에게 불리한 내용에 대하여는 전혀 항변하지 않고, 단지 조사내용 중 일부분에 대하여만 항변자료를 제출하였으나 이마저도 위와 같은 사유로 청구주장을 받아들일 수 없고, 당초 처분청의 처분과 같이 1차 및 2차교환계약은 적법하게 성립되었으며, 중개수수료로 지급하였다는 쟁점금액은 중개수수료가 아닌 것으로 확인되어 필요경비로 인정할 수 없으므로 쟁점부동산에 대한 미등기전매로 청구인에게 양도소득세를 과세함이 정당하고, 조사확인된 청구인의부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반 사례(명의신탁)에 대해 지자체에 통보한 당초 처분내용은 모두 정당하다.
(2) (쟁점③) 처분청이 이 건 부과처분과 관련하여국세기본법제81조의8(세무조사기간) 및 제89조의9(세무조사 범위 확대의 제한)를 명백히 위반하였으므로, 이 건 부과처분은 취소되어야 한다는 청구주장 관련, 양도소득세 간접조사와 실지조사는 양도소득세 조사관리지침에 따른 구분으로 이는 국세청내부규정이며, 과세전적부심사청구 심리결과 재조사 결정에 따른 교환계약의 성립여부 등을 확인하기 위해서는 실지조사의 방법으로 양도소득세 조사를 실시할 필요성이 있어 2011.8.8. 청구인에게 양도소득세 실지조사 사전통지를 하고, 세무조사를 실시하였는바, 이는 적법한 세무조사이며 이를 조사범위의 확대로 볼 수 없다. 또한, 세무조사과정에서 납세자에게 세무조사기간의 연장통지와 관련하여 일부 흠결이 있으나 이 사실만으로는 그에 기초한 처분이 무효 라 하거나 당해 처분을 취소할 수 없다(조심 2010서1293, 2010.6.23.).
① 쟁점부동산의 양도가 미등기전매에 해당하는지 여부
① -1 쟁점부동산의 양도가 미등기전매로 과세되는 경우에도 중개수수료 지급액OOO은 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)
② 청구인이 1차교환부동산①을 김OOO, 심OOO에게 명의신탁하였다고 지방자치단체의 장에게 통지한 처분은 취소되어야 한다는 청구주장의 당부
③ 이 건 세무조사가국세기본법의 세무조사기간 연장 등의 규정을 위반하였다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점①, 쟁점①-1에 대하여 본다. (가) 청구인이 제출한 자료에 대하여 본다.
1. 유OOO(갑)과 김OOO(을) 간의 부동산 교환 계약서(2008.2.22., 이하 “1차교환계약서”라 한다)의 주요내용은 다음 <표2>와 같다. <표2> 1차교환계약서의 주요내용 갑과 을은 다음과 같이 상호 합의하에 부동산 교환계약을 체결함. 부동산의 표시 ․갑 물건: 쟁점부동산 ․을 물건: 1차교환부동산 계약금 OOO원(지급일: 2008.2.29.) 특약 사항
① 갑은 을의 부동산(1차교환부동산) 융자금 OOO만원, 융자금 OOO만원 및 임대보증금 OOO만원을 부담하기로 함(시설, 비품 일체 포함).
② 을은 갑의 부동산(쟁점부동산)에 융자금 OOO만원과 임대보증금 OOO만원을 부담하기로 함(단, 시설일체는 건물주 소유임).
③ 2007년 12월 OOO상가 OOO와 계약한 OOO만원은 갑이 승계함. 계약 당사자 ․갑: 유OOO 代 정OOO ․을: 김OOO 代 김OOO(청구인) ※대리인이 각각 서명날인함.
2. 매도인 유OOO 외 1인(갑)과 매수인 심OOO(을) 간의 부동산 교환 계약서(2008.8.27., 이하 “2차교환계약서”라 한다)의 주요내용은 다음 <표3>과 같다. <표3> 2차교환계약서의 주요내용 부동산의 표시 ․갑의 부동산: 쟁점부동산 ․을의 부동산: 2차교환부동산 교환차액 을이 갑에게 교환차액 OOO원을 계약시 지불함. 제5조(중개업자의 보수) 중개수수료는 본 계약과 동시에 거래계약 당사자가 쌍방이 지불하기로 함. 특약 사항 1.갑의 표시 부동산에 대한 대출금 OOO만원과 세입자(임대보증금 OOO만원)를 인수승계하기로 함(안마시술소 내부시설, 비품 일체 포함). 2.갑의 부동산 등기부등본상의 표시 2번, 3번 가압류는 잔금시까지 해제 말소하기로 함. 3.을의 토지 내 금융권의 채권최고금액 OOO억원(마이너스대출금 OOO억원) 부분은 갑에게 인계하되 갑이 대출금에 대하여 이용하기로 함.
4. 을은 예식장의 현재의 운영사항 일체를 변동 없이 갑에게 인계하기로 함. 5.을은 드레스실의 보증금OOO을 갑에게 반환하기로 함. ※하단에 수기로 “갑의 신고금은 OOO억원으로 하고, 을의 신고금은 OOO억원으로 한다”고 기재되어 있음. 계약 당사자 ․매도인: 유OOO 외 1인 代 김OOO(청구인) ․매수인: 심OOO ※매도인란은 대리인이 서명날인함(대리인인 청구인의 주소 및 주민등록번호가 기재됨). 3)청구인(갑) 및 심OOO(을)가 서명날인한 부동산 매매(교환) 각서(이 건 관련 과세전적부심사결정서에서는 작성일자가 공란으로 되어 있다고 기재되어 있으나, 심판청구시 첨부된 각서 사본에는 작성일자가 2008.8.27.로 기재되어 있음)에 따르면, 갑과 을 쌍방은 상대물건에 대한 권리분석, 공부확인 및 하자 유무를 면밀히 확인하여 자유의사에 따라 2차교환계약을 체결하였고, 이후 상대물건에 대한 가격 및 가치에 대한 일체의 이의를 제기하지 않으며, 본 계약을 성립시켜 준 부동산 중개인에게 중개수수료 외 별도의 사례비를 지불한다고 기재되어 있다.
4. 김OOO이 작성한 사실확인서(2011.6.23.)에서 김OOO은 OOO공인중개사 사무소에 근무하였던 자로 심OOO와 쟁점부동산의 교환계약에 관한 위임을 받은 청구인과 함께 교환계약을 체결하면서 심OOO가 교환차액으로 OOO원을 지급하였는바, 계약일 다음 날 심OOO가 계약금으로 OOO원을 현금지급하였고, OOO원을 같은 사무소 직원인 황OOO의 OOO은행 계좌(66221043**)로 송금하였으며, 잔금으로 OOO원을 수령하였던 청구인이 OOO지점 계좌에서 OOO원을 인출하여 황OOO 및 김OOO에게 각각 OOO원을 지급하였음을 확인하고 있다. 5)김OOO이 작성한 영수증에는 OOO원을 청구인으로부터 수령한 것으로 나타나나, 수령일자, 지급사유 등은 기재되어 있지 않다. 6) OO중앙회의 전자금융 이체결과 확인서(2011.6.22.)에 따르면, 청구인의 계좌(131-12-50)에서 황OOO의 OOO은행 계좌(66221043**) 로 2008.8.29. OOO원이 이체(인터넷뱅킹/텔레뱅킹)된 것으로 나타난다. 7)OOO 출금증에서 청구인은 2008.9.3.OOO원, 2008.9.4. OOO원을 각각 인출한 것으로 나타난다. 8)유OOO과 심OOO 간의 부동산매매계약서(2008.8.27.), 유OOO의 부동산거래계약신고필증(2008.9.19.) 등에서 유OOO은 쟁점부동산을 OOO억원에 심OOO에게 양도하기로 하고, 심OOO는 계약금 OOO억원을 계약시 지급하였고, 잔금 OOO억원을 2008.9.19. 지급하기로 한 것으로 나타난다. 9)유OOO의 매매위임장(2008년 9월)에서 유OOO은 쟁점부동산의 매도행위를 청구인에게 위임한다고 기재되어 있다. 10)쟁점부동산, 1차교환부동산의 등기부등본의 주요내용은 다음 <표4>～<표9>와 같다. OOOOOOOOOOOOOOO OOOOOO OOOO O) OOOOOO OOOO OOO OOO OOO-O OOO OO OOOOOO
12. 청구인의 이자지급내역OOO에 따르면, 청구인은 김OOO에게 2008.4.22.～2010.4.19.의 기간 동안 21회에 걸쳐 OOO원의 금액(합계 OOO원)을 계좌이체한 것으로 나타나며, 청구인은 이를 근거로 자신 소유의 OOO리 503-1, 503-4, 503-5 및 산178-2 토지에 김OOO를 가등기권자로 하여 가등기를 설정하고 OOO만원을 차입하였으며, 위의 계좌이체금액은 이에 대한 이자지급액이라고 주장하고 있다.
13. 그밖에 청구인은 한국공인중개사협회장이 발급한 OOO공인중개사 사무소 유OOO의 공제증서(2008.8.7.) 등을 제출하였다. (나) 처분청이 제출한 자료에 대하여 본다.
1. OOO지방국세청 소속 세무공무원의 유OOO에 대한 양도소득세 조사복명서의 주요내용은 다음 <표11>과 같다. <표11> 유OOO에 대한 양도소득세 조사복명서의 주요내용 인적사항 ․성명: 유OOO ․조사기간: 2009.10.7.～2009.10.27. 혐의내용 쟁점부동산의 양도와 관련하여 취득가액(필요경비)의 과대계상 여부를 조사함. 양도가액 조사 ․매수자 심OOO로부터 회신된 거래확인서에 따라 양도가액은 OOO억원으로 확인됨. ․당초 유OOO은 청구인과 매매(교환)하였으나, 청구인은 소유권이전등기를 하지 않고, 심OOO에게 미등기전매한 혐의가 있어 처분청에 자료통보하고자 함.
2. 처분청 소속 세무공무원의 청구인에 대한 양도소득세 조사보고서(2011년 5월)의 주요내용은 다음 <표12>와 같다. OOOOOOOOOOO OOOO OO OOOOO OOOOOO OOOO
3. 강OOO(갑)과 청구인(을) 간의 부동산 교환계약서(2007.3.21.)의 주요내용은 다음 <표13>과 같으며, 처분청의 조사결과, 1차교환부동산②의 전소유자인 강OOO은 동 부동산을 2007.4.27. 청구인 소유의 OOO프라자 601호와의 교환계약을 통하여 청구인에게 양도하였으나, 청구인이 소유권이전등기를 계속 미루다가 임OOO에게 소유권을 이전하여 줄 것을 부탁하여 2008.4.17. 1차교환부동산②의 소유권을 임OOO에게 이전하였음을 진술하였고, 그 증빙으로 강OOO과 청구인 간 체결한 부동산 교환계약서를 제출하였으며, 이러한 진술내용, 교환계약서 및 등기부등본상 근저당권 설정 내용 등을 근거로 처분청은 청구인이 계약 주체로서 1차교환계약을 체결하였고, 동 계약이 유효하게 성립하였다는 의견이다. OOOOOOOOOOO OOO OOOOOO OOOO
4. 유OOO의 확인서(2009년 11월)에서 유OOO은 쟁점부동산 거래와 관련하여 당초 동 부동산을 2008.2.22. 김OOO 소유 부동산인 1차교환부동산① 및 1차교환부동산②와 교환계약하였으나, 김OOO가 이를 소유권이전등기하지 않은 채 심OOO 소유의 2차교환부동산과 교환계약을 체결하고, 소유권이전등기하였음을 확인하고 있다. 5) 이OOO가 확인한 거래내용조회서, 부동산 매매계약서(2009.12.3.), 부동산거래계약신고필증(2008.12.19.) 등에 따르면, 이OOO는 1차교환부동산②를 2008.12.3. 임OOO으로부터 OOO원에 매입한 것으로 나타난다. 6) 조OOO이 확인한 거래내용조회서, 부동산 매매계약서(2009.4.27.), 매매대금OOO 영수증(2009.5.20.) 등에 따르면, 조OOO은 2차교환부동산 중 OOO리 189-5 토지를 2009.5.13. 심OOO로부터 OOO원에 매입한 것으로 나타난다. 7) OO리 189-5 토지의 등기부등본에 따르면, 심OOO는 2006.10.9. OOO리 189-5 토지를 취득하였다가 2009.5.13. 조OOO에게 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. 8) OO프라자 601호의 등기부등본 주요내용은 다음 <표14>와 같다. OOOOOOOOOOO OOOOO OOOO OOOOOO OOOO 9) 심 OO 의 사실확인서(2011.5.23.)에서 심OOO는 2008.8.27. 유OOO과 체결한 부동산 매매계약(2차교환계약)의 내용과 같이 쟁점부동산을 OOO억원에 매매를 원인으로 취득하였으나, 실제는 2008.8.27. 청구인과 교환계약에 의해 쟁점부동산을 취득하였으며, 교환차액 OOO원 중 계약일(2008.8.27.)에 OOO원을 지급하였고 2008.9.2. OOO원을 지급하였음을 확인하고 있다.
10. 심OOO가 청구인을 고소한 형사사건과 관련하여 청구인이 작성하여 OOO경찰서에 제출한 진술서의 주요내용은 다음 <표15>와 같으며, 처분청은 청구인의 진술내용 중 ‘유OOO, 정OOO은 심OOO, 김OOO로부터 교환취득한 부동산도 심OOO, 김OOO 명의로 그대로 방치하고 있는 이상한 사람들’이라고 기재된 내용을 근거로 1차교환계약은 성립되었다는 의견이다. <표15> 청구인 진술서의 주요내용 ․청구인은 2008.8.20. 심OOO를 알게 되었고, 심OOO가 유OOO 명의로 등기되어 있는 쟁점부동산과 자신(심OOO) 소유로 되어 있는 OOO웨딩홀 및 OOO리 189-5 토지를 물물교환하자는 것을 김OOO을 통해 연락받았음. ․청구인은 유OOO과 2008.2.22. 유OOO 소유의 쟁점부동산과 청구인의 지인인 김OOO 소유의 1차교환부동산 간의 물물교환계약을 체결한 바 있으나, 2008.2.22.자 물물교환계약은 각자의 금융기관 대출금 등으로 인해 이행되지 않고 있었음. ․청구인은 쟁점부동산이 유OOO 명의로 등기되어 있어 2008.8.20.경 유OOO의 배우자인 정OOO으로부터 매도위임을 받아 심OOO와 유OOO 사이의 2차교환계약을 진행하였고, 2008.8.27. 2차교환계약서를 작성하였음. ․그 당시 청구인은 정OOO에게 쟁점부동산 관련 채권내용을 다시 확인한 결과, OOO금고의 차입금이 OOO만원이고, 신OOO의 근저당권이 OOO만원(채권최고액이며, 채권액은 OOO억원임)이며, 이는 쟁점부동산 임차보증금 OOO억원에 대한 담보목적으로 설정된 것이라고 말하면서, 현재는 손OOO이 임차보증금 OOO만원에 안마시술소(쟁점부동산)를 임차하여 운영하고 있다고 하였음. ․청구인은 신OOO 명의의 근저당권이 임차보증금 OOO억원을 담보하고 있다는 것을 2008.2.22. 1차교환계약 당시 알고 있었으므로, 손OOO의 임차보증금 OOO만원과 신OOO의 근저당권 OOO억원의 관계를 정OOO에게 질문하였고, 정OOO은 그동안 자신이 안마시술소를 운영하다가 2008년 8월경 손OOO에게 임대하면서 임차보증금 OOO만원을 받았다고 하면서 신OOO 명의의 근저당권은 사실상 자기 것과 마찬가지이므로, 신OOO의 근저당권 OOO만원만 계산하면 자신이 모두 말소해 줄 수 있다 하여 청구인은 정OOO의 말을 믿고 2008.8.27. 2차교환계약서를 작성하게 되었고, 여기에 김OOO이 입회한 바 있음. ․심OOO는 위의 계약 내용대로 소유권이전등기를 하고 정OOO으로부터 안마시술소를 명도받았는데 이후 후순위 근저당권자인 신OOO이 자신의 근저당권 채권은 안마시술소의 임차보증금과 전혀 관계없는 별개의 채권이라 주장하면서 부동산 임의경매 신청을 하게 되자 심OOO는 OOO만원을 사기당하였다고 하면서 이 건 형사고소를 하게 된 것임. ․청구인은 유OOO과 정OOO의 매도 위임을 받아 부동산 교환계약을 체결하는 과정에서 정OOO이 OOO만원(손OOO의 임차보증금)은 신OOO의 근저당권과 관계가 없다고 말함에 따라, 심OOO에게 형사고소를 당하게 되었음. ․청구인은 정OOO의 말만 믿고 신OOO의 근저당권이 임차보증금 담보로 설정된 것이라고 했기 때문에 2008.8.27. 2차교환계약을 체결하도록 하였는데, 유OOO과 정OOO은 손OOO으로부터 교부받은 임차보증금을 신OOO에게 지급하지 않고, 자신들이 착복했으면서도 그러한 내용을 교환계약 당시 정확히 알리지 않았으며, 심OOO가 이를 확인하지 못하여 피해를 입게 된 것임. ․유OOO, 정OOO은 지금도 손OOO으로부터 받은 임차보증금 OOO만원을 반환하지 않고 있어 청구인까지 고소를 당하게 되었음. ․참고로 유OOO, 정OOO은 심OOO, 김OOO로부터 교환취득한 부동산도 심OOO, 김OOO 명의로 그대로 방치하고 있는 이상한 사람들이오니 사실관계를 정확히 밝히고자 피의자 진술에 앞서 진술서를 미리 제출함.
11. OOO지방검찰청이 청구인에게 송부한 불기소이유통지(2011.5.20.)에 첨부된 불기소 사건기록 및 불기소결정서OOO의 주요내용은 다음 <표16>과 같다. <표16> 청구인에 대한 불기소결정서의 주요내용 사건번호 2010년 형제42092호 고소인 심OOO 외 1인 피의자 청구인, 정OOO, 유OOO, 김OOO, 김OOO 죄명 부동산등기특별조치법위반 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률위반 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률위반 특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률위반(사기) 피의사실
1. 피의자 김OOO(청구인), 김OOO ․피의자들은 공모하여 2008.2.22. 정OOO으로부터 쟁점부동산을 매수하기로 교환계약(1차교환계약)을 체결하고, 2008.8.27. 쟁점부동산에 대하여 고소인 심OOO에게 매도하는 내용으로 재차 재교환계약(2차교환계약)을 체결한 뒤 그 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 정OOO과의 교환계약에 따른 소유권이전등기를 신청하지 아니하여부동산등기특별조치법위반
• 피의자 청구인이 2008.2.22. 정OOO과 교환계약(1차교환계약)을 통해 쟁점부동산을 매수하고, 2008.8.27. 재차 교환계약(2차교환계약)을 하여 쟁점부동산을 고소인 심OOO에게 매도한 다음, 2008.9.22. 쟁점부동산에 대하여 자신의 등기를 생략하고 고소인으로 하여금 바로 소유권이전등기를 하도록 한 사실은 인정됨.
• 피의자는 정OOO이 토지거래허가구역인 OOO리 부동산에 대한 소유권이전등기를 할 수 없자 정OOO에게 위 부동산에 대해 근저당권만 설정해주고, 정우성과 계약의 반대급부인 김OOO, 심OOO 명의의 OOO리 부동산(1차교환부동산①)에 대한 소유권을 이전하지 아니한 상태에서 정OOO으로부터 쟁점부동산의 소유권이전등기서류를 교부받아 고소인에게 명의를 넘긴 것으로, 결국 피의자는 먼저 체결된 정OOO과의 계약에 따른 반대급부의 이행을 완료하지 아니하였는바, 달리 정OOO과의 계약에 따른 소유권이전등기 신청의무가 있다고 볼 증거가 없으므로, 증거불충분하여 혐의없음.
2. 피의자 정OOO, 유OOO ․2008.4.25. 청구인과의 교환계약에 의해 소유권을 이전받은 1차교환부동산②를 임OOO에게 명의신탁하여부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률위반
• 피의자 외사촌 임OOO에 대한 채무의 양도담보를 위하여 임OOO에게 위 부동산의 소유권을 이전한 것이라고 주장하고, 임OOO의 진술도 피의자들의 주장과 일치하여 달리 피의사실을 인정할 증거가 없으므로 증거불충분하여 혐의없음.
3. 피의자 김OOO
① 타인의 성명 또는 상호 사용 중개 업무 ․2008.8.27. 공인중개사 유OOO의 성명 등을 사용하여 청구인과 고소인 사이 교환계약(2차교환계약)을 중개하여공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률위반
• 계약서상 유OOO의 성명이나 OOO공인중개사의 상호를 사용하지 않아 증거불충분하여 혐의없음.
② 미등기전매행위 중개 ․2008.8.27. 미등기전매행위를 중개하여공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률위반
• 피의자가 미등기전매행위를 중개한 사실은 인정되나, 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고, 사실상 중개업을 하는 무등록 중개업자가지 위 법의 금지행위 조항의 적용을 받는 것은 아니므로 증거불충분하여 혐의없음.
12. 청구인은 이 건 부과처분의 예고통지를 받은 후 처분청에 과세전적부심사를 청구하였는바, 과세전적부심사 결과, 청구인에 대한 양도소득세 부과처분을 재조사하는 것으로 결정되었다.
13. 처분청의 과세전적부심사결정에 따라 처분청이 청구인의 양도소득세에 대해 재조사하면서 작성된 처분청 소속 세무공무원과 청구인 간 문답서(2011.10.7.)의 주요내용은 다음 <표17>과 같다. <표17> 처분청 소속 세무공무원과 청구인 간의 문답서 주요내용
14. 처분청 소속 세무공무원의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(2011년 10월)의 주요내용은 다음 <표18>과 같다. 조사선정 사유 2011.1.18. OOO지방국세청장이 통보한 미등기전매 혐의자료에 따라 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 쟁점부동산을 2008.8.22. 미등기전매한 것으로 보아 후소유자 심OOO로부터 받은 전매차익 OOO만원에 대해 양도소득세를 과세하는 것으로 청구인에게 세무조사결과통지를 하였으나, 청구인은 이에 불복하여 2011.6.28. 과세전적부심사청구를 하였고, 2011.7.22. 과세전적부심사결과, 재조사결정됨. 양도가액 조사 당초 조사결정시 2008.8.27. 청구인과 심OOO가 체결한 2차교환계약서상 청구인의 신고금액 OOO억원과 교환차액 OOO만원의 합계액인 OOO만원을 양도가액으로 결정함. 취득가액 조사 당초 조사결정시 2008.8.27. 유OOO과 심OOO가 체결한 2차교환계약서상 매매대금 OOO억원을 취득가액으로 결정함 재조사 내용 주) ․청구인은 유OOO과의 1차교환계약(2008.2.22.)을 통하여 쟁점부동산(안마시술소)을 매수하였고, 2차교환계약(2008.8.27.)을 통하여 심OOO에게 쟁점부동산을 매도하였음. ․OOO지방국세청장의 조사내용, 거래상대방인 유OOO(정OOO) 및 심OOO의 확인내용, OOO지방검찰청의 수사내용, 청구인이 서명날인한 각서, 처분청에서 조사한 내용 등을 종합적으로 검토한 결과, 청구인은 등기부등본상 김OOO 소유의 OOO리 320-8 토지 및 건물, 등기부상 심OOO 소유의 OOO리 320-11, 320-15 토지의 실권리자로서 동 부동산을 모두 명의신탁하였음이 확인되었고, 1차교환계약 및 2차교환계약의 주체로서 적법하게 교환계약을 체결하였으며, 결국 쟁점부동산을 미등기전매하였음이 확인됨. ․1차교환부동산②는 1차교환계약 당시 등기부등본상 강OOO이 소유한 것으로 되어 있으나, 1차교환계약 이전인 2007.4.27. OOO프라자 601호(등기부등본상 소유자는 장OOO임)와 교환계약을 통하여 1차교환부동산②의 실질소유자는 청구인이었음이 확인되는바, 청구인이 OOO프라자 601호를 미등기전매한 혐의가 있으므로, 이를 자료생성하였음. ․OOO리 189-5 토지의 소유자는 2009.5.13. 심OOO에서 조OOO으로 변경되었으나, 실제로는 2차교환계약을 통하여 청구인이 실질 소유권을 가지고 있었던 것으로 확인되며, 매매대금도 청구인이 직접 이체받았음이 확인되는바, 청구인이 OOO리 189-5 토지를 미등기전매한 혐의가 있으므로, 이를 자료생성하였음. ․청구인은 1차 및 2차교환계약에 의한 미등기전매를 인정하지 않았고, 설령 인정한다고 하더라도 중개수수료로 지급한 OOO만원을 필요경비로 인정하여 줄 것을 주장하고 있으나, 중개수수료로 지급하였다는 OOO만원은 실제 김OOO 및 황OOO에게 확인한 결과, 청구인이 OOO웨딩홀을 교환계약으로 취득한 후 OOO웨딩홀의 관리 및 수리비로 김OOO에게 지급한 금액임이 확인되었는바, 이를 필요경비로 인정할 수 없음. ․1차교환부동산①은 부동산실명법 위반사례(명의신탁)에 해당되어 청구인(명의수탁자는 김OOO, 심OOO)을 지방자치단체의 장에게 통보함. 조사자
․1차교환계약 당시 1차교환부동산① 및 1차교환부동산② 모두 실질권리자는 청구인임이 확인되어 유OOO과 청구인의 1차교환계약은 성립되었고, ․2차교환계약 당시 쟁점부동산의 실질소유자는 청구인으로서 청구인이 주체가 되어 계약을 추진하였으며, 중개수수료로 지급하였다는 OOO만원은 사실상 중개수수료가 아닌 것으로 확인되어 필요경비로 인정불가하므로, ․당초 쟁점부동산에 대한 미등기전매를 이유로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 정당하며, 청구인의 부동산실명법 위반사례에 대해 지방자치단체의 장에게 통보함. <표18> 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 주요내용
15. 처분청의 출석요구에 대해 정OOO 및 유OOO이 작성하여 처분청에 송부한 문서(2011.10.19.)에 따르면, 유OOO은 2008.2.22. ① 자신 소유의 쟁점부동산과 ②청구인․김OOO의 부동산이라는 1차교환부동산 및 청구인․김OOO가 받을 채권금액 OOO만원과 교환하는 조건으로 1차교환계약을 체결하였고, 이에 따라 청구인․김OOO에게 쟁점부동산의 소유권이전서류를 주었음에도 청구인․김OOO가 계속하여 소유권 이전을 하지 않고 미루어 빨리 소유권을 이전할 것을 요구하였으며, 2008년 8월경 심OOO가 청구인․김OOO의 친척이라고 하며 심OOO에게 소유권을 이전등기해달라고 요청하여 필요한 서류를 주었고, 이후 청구인․김OOO가 쟁점부동산을 미등기전매하기 위해 거짓행위를 하였음을 알게 되었으며, 청구인․김OOO가 미등기전매 후 혹시 사실과 다른 말을 할지 몰라 청구인․김OOO로부터 쟁점부동산의 미등기전매로 인한 손해를 보장한다는 내용의 각서를 받았는바, 청구인․김OOO의 요청에 따라 심OOO에게 쟁점부동산의 소유권이전등기서류를 주어 소유권이 이전등기되도록 하였으나, 3년이 지난 현재까지 청구인․김OOO에게 소유권이전등기를 하지 않은 채 세입자들과 공모하여 영업(안마시술소)을 계속하고 있어 결국 시가 OOO억원이 넘는 쟁점부동산을 빼앗겼다고 진술하고 있다. 16) 청구인과 김OOO가 작성한 각서(2008.8.29.)에 따르면, 청구인과 김OOO는 쟁점부동산을 2008년 3월경 유OOO으로부터 물물교환으로 매수하여 본인들(청구인․김OOO)의 요청으로 심OOO에게 소유권이전함에 있어 향후 이 건으로 인하여 어떠한 피해도 발생하지 않게 하겠고, 이로 인해 피해 발생시 이를 즉시 해결하겠으며, 2008년 3월 물물교환계약 이후의 제세공과금 등에 대해서도 책임을 부담할 것을 각서하고 있고, 하단에 추가사항으로 쟁점부동산의 매도신고금액은 OOO억원 이하로 하며, 1차교환부동산①의 소유권이전서류는 정OOO(정OOO이 지정한 자 포함)의 요구시 언제든 발급하여 준다고 기재되어 있다.
17. 처분청 소속 세무공무원과 정OOO 간 문답서(2011.10.27.)의 주요내용은 다음 <표19>와 같다. <표19> 처분청 소속 세무공무원과 정OOO 간의 문답서 주요내용
18. 김OOO(원사업자, 갑)과 OOO디자인(수급사업자, 을) 간의 공사계약서(2009.2.11.)에 따르면, 김OOO과 OOO디자인은 OOO웨딩홀에 대한 공사계약(공사기간 2009.2.11.～2009.3.11.)을 OOO원에 체결한 것으로 나타난다.
19. 김OOO의 사실확인서(2011.8.29.)에서 김OOO은 OOO동 소재 OOO공인중개사 사무소의 직원으로서 2008년 8월 청구인이 사무소에 방문하여 쟁점부동산의 매매 또는 교환을 의뢰하였고, 이에 함께 근무하는 황OOO가 지인인 심OOO를 소개하였으며, 청구인, 심OOO과 함께 만나 의견을 나누던 중 청구인이 예식장을 경영할 사람이 없다면서 청구인으로부터 쟁점금액OOO을 받는 대신 OOO웨딩홀의 운영전반에 관한 사항을 책임져 줄 것을 요청하여 우선 황OOO가 OOO웨딩홀 사업자등록을 한 후 2008.10.1.부터 이를 운영하게 되었으며, 결국 시행착오 및 운영의 어려움으로 인해 2008년 12월말에 폐업하게 되었고, 부득이하게 자신(김OOO) 명의로 사업자등록을 갱신한 후 2009년 1월 중순 5층 식당공사를 약 OOO천만원을 들여 다시 하게 되었으며, 2009년 2월에는 10층 전반에 리모델링 공사를 한 사실이 있고, OOO웨딩홀을 운영하던 중 적자규모가 커져 폐업하게 되었다고 확인하였으며, 2011년 6월 청구인이 중개수수료로 쟁점금액을 지급받았다는 확인서를 요청하여 작성하여 준 사실이 있으나, 실제 쟁점금액은 청구인이 김OOO 및 황OOO에게 OOO웨딩홀 관리․운영을 맡기면서 그 웨딩홀의 수리비 명목으로 수취한 것임을 확인하고 있다.
20. 그밖에 처분청은 양도소득세 조사진행보고서(2011.10.13.), 심OOO와 김OOO 간의 쟁점부동산의 매매계약서(2009.9.17.) 등을 제출하였다. (다) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료와 사실관계 등을 종합하여 보건대,
1. 쟁점부동산의 양도가 미등기전매에 해당하지 않는다는 청구주장(쟁점①)과 관련, 청구인이 2007.3.21. 자신 소유의 OOO프라자 601호와 강OOO 소유의 1차교환부동산②를 교환한 사실이 청구인과 강OOO이 체결한 부동산 교환계약서(2007.3.21.)에서 확인되고, 처분청의 조사결과, 강OOO은 청구인에게 양도한 1차교환부동산②를 청구인이 소유권이전등기를 미루다가 임OOO에게 등기하여 줄 것을 요청하였다고 진술한 점, 청구인이 OOO경찰서에 제출한 진술서에서 청구인은 유OOO, 정OOO이 심OOO, 김OOO로부터 교환취득한 부동산도 심OOO, 김OOO 명의로 그대로 방치하고 있는 이상한 사람들이라고 진술한 점, OOOO지방검찰청의 불기소결정서(2010.12.2.)에서 청구인이 정OOO과 1차교환계약(2008.2.22.)을 통해 쟁점부동산을 매수하고, 2차교환계약(2008.8.27.)을 통해 쟁점부동산을 심OOO에게 매도한 다음, 2008.9.22. 쟁점부동산에 대하여 자신의 등기를 생략하고 심OOO로 하여금 바로 소유권이전등기를 하도록 한 사실은 인정되며, 김OOO이 2008.8.27. 공인중개사 유OOO의 성명 등을 사용하여 청구인과 심OOO 간의 미등기전매행위를 중개한 사실이 인정된다고 기재되어 있는 점, 정OOO 및 유OOO이 작성하여 처분청에 송부한 문서(2011.10.19.) 및 처분청 소속 세무공무원과 정OOO 간 문답서(2011.10.27.)에 따르면, 정OOO․유OOO은 2008.2.22. 자신 소유의 쟁점부동산과 청구인․김OOO의 부동산이라는 1차교환부동산 및 청구인․김OOO의 채권 OOO만원과 교환하는 조건으로 1차교환계약을 체결하였고, 2008년 8월경 심OOO가 청구인․김OOO의 친척이라고 하며 심OOO에게 소유권을 이전등기해달라고 요청하여 필요한 서류를 주었으며, 청구인․김OOO로부터 쟁점부동산의 미등기전매로 인한 손해를 보장한다는 내용의 각서를 받았으나, 3년이 지난 현재까지 청구인․김OOO에게 소유권이전등기를 하지 않고 있다고 진술한 점, 청구인과 김OOO가 작성하여 정OOO과 유OOO에게 제출한 각서(2008.8.29.)에 따르면, 청구인과 김OOO는 쟁점부동산을 2008년 3월경 유OOO으로부터 물물교환으로 매수하여 본인들(청구인, 김OOO)의 요청으로 심OOO에게 소유권이전하였다고 진술한 점, 심OOO의 사실확인서(2011.5.23.)에서 심OOO는 2008.8.27. 유OOO과 체결한 2차교환계약과 같이 쟁점부동산을 OOO억원에 매매를 원인으로 취득하였으나, 실제는 2008.8.27. 청구인과 교환계약에 의해 쟁점부동산을 취득하였다고 확인하고 있는 점, 청구인은 2차교환계약시 청구인이 아닌 유OOO 소유의 쟁점부동산과 심OOO 소유의 2차교환부동산의 교환이 이루어졌다고 주장하나, 현재까지 2차교환부동산의 소유권이 유OOO에게 이전되지 않고 있는 점, 청구인은 1차교환계약 당시 김OOO 이외의 심OOO 및 강OOO에게는 1차교환부동산의 직접 매도 관련 위임을 받은 사실이 확인되지 않는 점, 2차교환계약시 부수적으로 작성한 부동산교환(매매)각서에 청구인은 유OOO의 대리인이라고 주장하면서도 직접 서명날인한 점 등을 감안할 때, 쟁점부동산을 미등기전매한 사실이 없다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
2. 쟁점부동산의 양도가 미등기전매로 과세하는 경우에도 중개수수료 지급액OOO은 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부(쟁점①-1, 예비적 청구)와 관련, 김OOO의 사실확인서(2011.8.29.)에서 김OOO은 2011년 6월 청구인이 중개수수료로 쟁점금액을 지급받았다는 확인서를 요청하여 작성하여 준 사실이 있으나, 실제 쟁점금액은 청구인이 김OOO 및 황OOO에게 OOO웨딩홀 관리․운영을 맡기면서 그 웨딩홀의 수리비 명목으로 수취한 것임을 확인하고 있는 점, 2차교환계약에 따른 교환차액이 OOO원임에도, 이를 전액 중개수수료로 지급하였다는 청구주장은 납득하기 어려운 점 등을 감안할 때, 쟁점금액이 중개수수료이므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. 본안심리에 앞서 쟁점②에 대한 심판청구가 적법한 청구인지에 대하여 본다. (가) 처분청이 OOO시장에게 송부한 부동산실명법 위반자료 통보(2011.10.31.)에 따르면, 처분청은 청구인이 자신 소유의 1차교환부동산①을 김OOO, 심OOO에게 명의신탁하였다 하여 부동산실명법 규정 위반(명의신탁 혐의)을 이유로 해당 자료를 OOO시장에게 통보한 것으로 나타난다. (나) 부동산실명법 제9조 (조사 등) 제3항은 공무원이 그 직무를 수행할 때에 제3조, 제10조부터 제12조까지 및 제14조를 위반한 사실을 알게 된 경우에는 국세청장과 해당 부동산의 소재지를 관할하는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 사실을 통보하여야 한다고 규정하고 있다. (다)국세기본법제55조 제1항은 이 법 또는 세법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받거나 필요한 처분을 받지 못함으로 인하여 권리나 이익을 침해당한 자는 이 장의 규정에 따라 그 처분의 취소 또는 변경을 청구하거나 필요한 처분을 청구할 수 있다고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 청구인은 1차교환부동산①이 청구인 소유가 아님에도 1차교환부동산①을 청구인이 김OOO, 심OOO에게 명의신탁한 것으로 보아 동 부동산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 통보한 처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 처분청이 부동산의 명의신탁사실을 해당 지방자치단체의 장OOO에게 통보한 것은국세기본법제55조 제1항이 규정하는국세기본법또는 세법에 따른 처분에 해당하지 아니하므로, 이에 대한 심판청구는 불복의 대상이 존재하지 않는 부적법한 청구에 해당한다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 처분청이 청구인에게 송부한 세무조사 사전통지서(2011.4.18.)에 따르면, 조사대상세목은 ‘양도소득세’, 조사대상기간은 ‘2008.1.1.～2008.12.31.’, 조사기간은 ‘2011.5.4.～2011.5.23.’, 조사사유는 ‘양도소득세 간접조사’라고 기재되어 있다. (나) 처분청이 청구인에게 송부한 세무조사결과 통지서(2011.5.24.)에 따르면, 조사대상세목은 ‘양도소득세’, 조사대상기간은 ‘2008년 1월～2008년 12월’, 조사연도는 ‘2011년’, 조사경위 및 조사내용은 ‘미등기전매에 의한 양도소득세 결정’, 예상 총고지세액은 OOO이라고 기재되어 있다. (다) 처분청이 청구인에게 송부한 세무조사 사전통지서(2011.8.8.)에 따르면, 조사대상세목은 ‘양도소득세’, 조사대상기간은 ‘2008.1.1.～2008.12.31.’, 조사기간은 ‘2011.8.8.～2011.8.25.’, 조사사유는 ‘양도소득세 조사’라고 기재되어 있다. (라) 처분청이 청구인에게 송부한 과세전적부심 재조사결정에 대한 조사기간 연장 통보(2011.9.8.)에 따르면, 과세전적부심사 재조사결정에 따라 교환부동산의 실소유자와 교환계약의 성립․이행 여부 등을 조사 진행중에 있으나, 사실관계 등이 미흡하여 상당한 기일이 소요됨을 알린다고 기재되어 있다. (마) 처분청이 청구인에게 송부한 세무조사결과 통지서(2011.10.28.)에 따르면, 조사대상세목은 ‘양도소득세’, 조사대상기간은 ‘2008년 1월～2008년 12월’, 조사연도는 ‘2011년’, 조사내용은 ‘양도소득세 조사결과 쟁점부동산은 미등기전매로 확인되어 양도소득세를 과세하고, 1차교환부동산①은 명의신탁으로 확인되어 지방자치단체의 장에게 통보함’, 예상 총고지세액은 OOO이라고 기재되어 있다. (바) 청구인 및 처분청이 제출한 증빙자료와 사실관계 등을 종합하여 보건대, 청구인은 국세기본법제81조의15(과세전적부심사) 제4항에서 과세전적부심사 결정내용은 불채택, 채택(일부채택), 각하로 한다고 규정되어 있어 이러한 유형 외의 다른 결정이 허용될 수 없음에도 처분청은 이러한 유형이 아닌 재조사결정을 하였으므로, 처분청의 재조사 결과 부과된 이 건 양도소득세 과세처분은 부당하다고 주장하고 있으나, 재조사결정은 우리 원 결정례, 심사결정례, 과적결정례 등에서 오랜기간 동안 실무상 행해지고 있는 결정의 한 유형으로 이를 근거로 이 건 부과처분이 부당하다고 볼 수는 없는 점, 청구인은 처분청의 재조사 과정에서 간접조사가 일반조사로 범위확대되었는바, 이는 위법한 세무조사라고 주장하고 있으나, ‘양도소득세 간접조사’, ‘양도소득세 조사’ 등의 구분은 세법이 규정한 조사유형이 아니고 단지 국세청 내부규정에 따른 구분이며, 세무조사범위가 이 건 양도소득세 부과처분 이외의 과세연도 또는 다른 세목으로 확대되지 않았는바, 이를 범위확대로 보기 어려운 점, 청구인은 이 건 부과처분 관련 세무조사 기간이 20일을 초과하여 연장되어 이러한 세무조사는국세기본법제81조의8(세무조사 기간) 등 관련 법령을 위반한 조사라고 주장하고 있으나, 국세기본법(2011.12.31. 법률 제11124호로 개정되기 전의 것) 제81조의8(세무조사 기간) 제3항, 같은 법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23592호로 개정되기 전) 제63조의9(세무조사 기간 제한의 예외), 같은 법 시행규칙(2012.2.28. 기획재정부령 제262호로 개정되기 전의 것) 제36조의4(세무조사 기간 제한의 예외)등에 따르면, 거짓계약서 작성, 미등기양도 등을 이용한 부동산 투기 등을 통하여 세금을 탈루한 혐의로 조사하는 경우 등에는 세무조사 (연장)기간의 제한을 받지 아니한다고 규정되어 있는 점, 또한, 우리 원 결정례(조심 2010서1293, 2010.6.23.)에 따르면, 세무조사 연장통지와 관련하여 일부 흠결이 있더라도, 그것만으로는 그에 기초한 처분이 무효라 하거나 당해 처분을 취소하기는 어렵다고 보고 있는 점 등을 감안할 때, 이 건 부과처분 관련 세무조사가 위법한 세무조사이므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제1호 및 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.