처분청은 시세가 매매계약일과 증여일 사이에 큰 변동이 없다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았으나 청구인이 제시한 국토해양부의 평균 매매가액 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부가 불문명하므로 재조사하는 것이 타당함
처분청은 시세가 매매계약일과 증여일 사이에 큰 변동이 없다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보았으나 청구인이 제시한 국토해양부의 평균 매매가액 등에 비추어 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부가 불문명하므로 재조사하는 것이 타당함
OOO세무서장이 2011.11.24. 청구인에게 한 2011.5.23. 증여분 증여세OOO의 부과처분은 서울특별시 OOO의 유사매매사례가액 및 증여인의 위 아파트 취득일부터 평가기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없는지 여부를 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 증여일 전후 3개월 간 시가로 인정할 만한 매매, 경매, 공매, 감정가액이 존재하지 아니하고, 전반적인 부동산 경기침체로 쟁점아파트의 가격이 하락하였음에도 시장상황을 정확하게 반영하지 못하는 국민은행 시세와 부동산업체의 자료에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 재산평가심의위원회의 심의내용은 상증법상 재산평가를 적절히 반영하지 못하여 근거과세를 위반한 부당한 처분이므로, 상증법 제60조 제3항 및 같은 법 제61조 제1항 제4호의 규정에 따라 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 산정하여야 한다.
(2) 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 평가한 가액을 시가로 보아야 하는바, 쟁점아파트의 재산평가를 함에 있어 기준시가의 적용이 되지 않더라도 최소한 청구인이 부동산중개업소 등을 탐문하여 확인한 OOO억원을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다.
(1) 쟁점아파트의 취득일 2010.2.19.부터 평가기준일(증여일) 2011.5.23.까지의 기간 중 공동주택 기준시가 및 국민은행 시세가액이 동일하거나 소폭으로 상승하고 있어, 상증법 시행령 제49조의 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하여 평가심의위원회의 자문을 거쳐 쟁점아파트 취득가액을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 부동산중개업소 등을 탐문하여 확인한 시가라고 하는 33억원은 임의적 평가액이므로, 동 금액을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 인정할 수 없다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 이하 생략)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 청구인은 2011.8.31. 증여재산을 OOO억원)으로 하여 증여세를 신고하였다.
(2) 증여인인 OOO과 수증인 청구인이 2011.5.23. 작성한 증여증서에는 OOO이 쟁점아파트를 청구인에게 증여할 것을 약정한 것으로 나타난다.
(3) OOO이 2010.2.26. 매매를 등기원인으로 하여 쟁점아파트를 취득하였다가 2011.5.23. 증여를 등기원인으로 하여 청구인에게 소유권이전등기한 것으로 나타난다.
(4) OOO자문결과 통지내역에는 쟁점아파트는 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2010.2.19.을 매매계약일로 한 취득가액이OOO원으로서, 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중 주거용 공동주택으로 사용되어 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없는 점이 확인되고, OOO가 조사한 시세도 이 건 매매계약일과 평가기준일 큰 변동이 없어 상증법 시행령 제49조의 단서 규정에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당되므로 쟁점아파트의 취득가액을 평가기준일 현재의 시가로 보는 것이 타당하다고 하였다.
(5) 쟁점아파트의 공동주택 기준시가와 국민은행 시세변동추이는 아래 <표1>과 같다.
(6) OOO 매매가액은 아래 <표2>와 같으며, 2012년 5월에는 쟁점아파트와 동일 평형의 13층 아파트가OOO억원에 거래된 것으로 나타난다.
(7) 청구인은 위와 같이 주장하면서 아래 <표3>과 같이 OOO 평균매매가액을 제시하고 있고, 또한 청구인이 제시한 2010.6.12.자 OOO 2006년부터 최근까지 국토해양부 실거래가 신고자료를 분석한 결과, 집값이 고점대비 30% 이상 떨어진 것으로 나타났고, 전문가들은 주택시장이 위축돼 있는 데다 고가 주상복합아파트의 선호도가 예전만 못하기 때문에 급매물량이 많진 않지만, 수요층이 강남권에 한정돼 있어 약세가 당분간 이어질 것으로 전망한 내용이 나타나고 있다.
(8) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 첫째, 청구인은 전반적인 부동산 경기침체로 쟁점아파트의 가격이 하락하였음에도 시장상황을 정확하게 반영하지 못하는 OOO 시세와 부동산업체의 자료에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정한 재산평가심의위원회의 심의내용은 상증법상 재산평가를 적절히 반영하지 못하여 근거과세를 위반한 부당한 처분이므로, 상증법 제60조 제3항 및 같은 법 제61조 제1항 제4호의 규정에 따라 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로 산정하여야 한다고 주장하고 있다. 상증세법 제60조 제1항, 제2항, 제3항에 의하면, 상속재산 또는 증여재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 의한다고 하면서, 시가의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액 이외에 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서, 위와 같이 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 감안하여 상증법 제61조 내지 제65조에 의한 보충적 평가방법에 의하여 평가하도록 규정하고 있으며, 상증법 제60조 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에 의하면, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 당해재산에 대한 매매가액이 있는 경우 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 처분청은 기준시가, OOO가 조사한 시세가 매매계약일과 평가기준일 큰 변동이 없다고 인정하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하였으나, 청구인이 제시한 OOO 평균 매매가액이 평가기준일이 포함된 2011년 1/4분기와 2/4분기의 평균 매매가액이 증여인의 쟁점아파트 취득시점인 2010년 1/4분기의 평균 매매가액보다 하락한 것으로 나타나는 점, 2010.6.12.자 매일경제에서 OOO 관련하여 OOO이코노미가 2006년부터 최근까지 국토해양부 실거래가 신고자료를 분석한 결과, 집값이 고점대비 30% 이상 떨어진 것으로 나타났고, 전문가들은 주택시장이 위축돼 있는 데다 고가 주상복합아파트의 선호도가 예전만 못하기 때문에 급매물량이 많진 않지만, 수요층이 강남권에 한정돼 있어 약세가 당분간 이어질 것으로 전망한 내용이 나타나고 있는 점, 쟁점아파트와 동일 평형의 13층 아파트가 2012년 5월에 OOO억원에 거래된 점, 청구인이 부동산중개업소 등을 탐문하여 OOO억원을 증여재산가액으로 신고한 점 등을 감안하면, 가격변동의 특별한 사정이 없는 지가 불분명하다고 보이므로, 이와 관련한 가격변동의 특별한 사정여부 및 쟁점아파트의 유사매매사례가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. 둘째, 청구인은 부동산중개업소 등을 탐문하여 확인한 OOO억원을 평가기준일 현재 쟁점아파트의 시가로 인정하여야 한다고 주장하나, 동 평가방법은 상증법상 규정하지 아니한 임의상 평가방법으로서 동 가액을 쟁점부동산의 평가기준일 현재의 시가로 인정하기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.