양도물건의 취득가액이 허위계약서로 인한 것인지 여부는 사실관계를 종합적으로 판단하여야 함

OOO세무서장이 2012.12.16. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 양도물건인 OOO 161 주택(목조 기와지붕 3단층주택, 연면적 52.9㎡, 대지 119㎡)의 취득가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 청구인의 부친 정OOO(2009.10.20.사망, 이하 “망자”라 한다)가 2005.8.5. 백OOO로부터 취득하고, 2009.10.15. 김OOO에게 양도한 OOO 161 주택(목조 기와지붕 3단층주택, 연면적 52.9㎡, 대지 119㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 양도차익을 산정하고, 2009.12.31. 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 망자에 대한 2009년 귀속 양도소득세 수시조사결과 쟁점부동산의 취득가액 OOO원은 허위계약에 의한 것으로 보아 이를 부인하고, 전소유자로부터 확인한 취득계약서상의 취득가액 OOO원으로 경정하여, 2011.12.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.31. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 망자는 중개업자인 이OOO에게 쟁점부동산의 취득계약 체결 및 대금지급에 대한 모든 권리를 일임하여 매수하였기에, 대금을 이OOO과 매도인측 중개업자인 박OOO에게 현금 또는 계좌이체로 지급하였고, 또한 쟁점부동산의 양도소득세 신고업무도 이OOO에게 일임하여 처리하였는 바, 그 경위는 2009년 10월 청구인의 부친 정OOO의 사망으로 인하여 쟁점부동산에 관한 서류 등을 찾을 수 없어 양도소득세 신고시 이OOO이 보관중이던 매매계약서를 제출하였던 것이고, 청구인은 위 매매계약서가 실지계약서로 알고 있으며, 쟁점부동산의 계약내용 및 대금지급내역은 다음과 같은 바, (OO: OO) 계약내용과 지급내역의 차이금액 OOO원은 현금지급액이나 망자의 사망으로 인해 구체적 지급증빙은 확인되지 아니하는 반면, 과세관청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사시 전소유자인 백OOO로부터 징취한 취득계약서상 매매금액인 OOO원을 취득가액으로 보아 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서를 부인하였으나, 망자가 실제로 계좌이체한 금액은 전세보증금을 제외하고도 OOO원으로 이는 현금지급액 등 미확인된 금액을 제외하더라도 과세관청이 확보한 계약서상 취득가액 OOO원보다 OOO원(전세보증금을 제외한 지급액 OOO원에서 처분청이 금융증빙에 의하여 확인된다는 OOO원을 차감한 금액임)이 더 지급된 사실이 확인되며, 일반적으로 매매계약서를 작성함에 있어 실제로 수령한 대금보다 과다하게 계약서를 작성할 이유는 전혀 없는 것인 바, 과세관청이 전소유자인 백OOO로부터 징취하였다는 매매계약서는 허위 또는 위조된 계약서이고, 청구인은 전소유자인 백OOO와 자 백OOO을 사문서작성, 사인위조죄 등을 이유로 고소하였고, 이OOO은 청구외 다른 사건으로 고소하여 청구인에 대한 감정이 악화된 상태에서 진실된 확인을 하였다고 볼 수 없는 것이며, 과세관청이 망자의 상속인인 청구인의 진술과 금융자료 등을 근거로 실지거래가액을 확인하여야 함에도 불구하고, 전소유자의 진술내용 및 증빙자료만을 근거로 쟁점부동산의 취득가액을 경정한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 망자의 사망으로 상속인인 청구인에게 확인한 바, 증빙서류가 없으니 확인이 불가하다하여 청구인의 세무대리인을 통해 확인조사를 하였으므로 청구인의 주장대로 쟁점부동산의 거래에 대해 매수인측의 진술과 매매계약서를 확인하지 않았다는 주장은 사실과 다르고, 중개업자 이OOO은 청구인이 쟁점부동산 계약시 업계약서를 작성하여 양도소득세를 신고하여 달라고 해서 신고하였다고 진술하였고, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서상 중개업자 김OOO은 OOO공인중개사무소 대표자로 2006.4.4 개업하였기에 쟁점부동산의 양도소득세 신고시 임의로 작성한 허위계약서로 보인다. 또한 청구인이 증빙자료로 제시한 대금지급증빙중 2005.7.5 이OOO에게 계좌이체한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 용도를 확인한 바, 이OOO은 망자에 대한 상속세조사 당시부터 일관되게 청구인 소유의 쟁점외 OOO 568-281 주택(이하 “OOO 부동산”이라 한다)의 매입잔금이라고 주장하고 있어, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매입대금 증빙은 그 신빙성이 결여되어 있고, 처분청이 전소유자측과 직접대면 및 서면확인, 대금증빙자료에 의해 확인된 실지 취득가액으로 경정하였으므로 과세처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 신고시 제출한 취득 매매계약서를 허위계약서로 보아 부인하고, 전소유자가 제출한 매매계약서상 거래가액을 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 망자에 대하여 2011.8.17.부터 2011.8.31.까지 쟁점부동산의 양도와 관련하여, 2009년 귀속 양도소득세 수시조사를 실시하였는 바, 쟁점부동산의 양도가액 OOO원은 적정한 것으로 보았으나, 취득가액은 계약내용 및 대금지급을 아래의 〈표1〉과 같이 조사하였는 바, 처분청이 제시하는 조사보고서 등 주요 심리자료에는 아래와 같이 나타난

• 다. (가) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 계약서상에 매매금액은 OOO원이고, 중개업자는 OOO공인중개사 김OOO이 중개한 것으로 나타나나, 김OOO은 2006.4.4. OOO공인중개사사무소라는 상호로 사업을 개시하였기에, 쟁점부동산 매매계약서 작성일자인 2005.6.23.에는 계약서 작성이 불가능한 것으로 확인된다. (나) 쟁점부동산의 전소유자 백OOO에게 부동산 거래사실 내역을 조회하여 회신을 받았는 바, 청구인이 제출한 계약서와 달리 총 매매대금은 OOO원으로 조사되었다. (다) 전소유자 백OOO가 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 작성일자는 2005.6.22.이고, 매도인은 백OOO, 매수인은 박OOO 외 1인, 망자이고, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원(계약서상 지급일자 2005.7.20.), 잔금 OOO원(계약서상 지급일자 2005.8.10.)으로 나타나며, 특약사항으로 ‘잔금지불시 전세보증금 OOO원과 월세 OOO원은 매수인에게 승계키로 한다. 잔금시 명의자는 변경될 수 있다’고 기재되어 있다. (라) 중개업자는 OOO공인중개사 김OOO로 되어 있고, 청구인 및 이OOO에게 계약서상 다른 매수인으로 기재된 박OOO에 대하여 질의한 바, 청구인은 이를 잘 알지 못하고, 이OOO은 박OOO 외 1인이 매수할 것으로 알고 전소유자인 백OOO에게 계약서상에 도장을 먼저 날인 받았으나, 이후 매수인이 변경되어 이를 수정하지 않고 계약서상 매수인란에 망자를 기재하였다고 진술하였다. (마) 백OOO가 제출한 금융증빙내역을 보면, 2005.7.15. OOO원, 2005.8.4.OOO원, 2005.8.5. OOO원, 총 OOO원이 백OOO의 OOO계좌로 입금된 내역이 확인된다. (바) 중개업자 이OOO은 청구인이 2009년 10월 본인에게 망자의 계약서에 도장을 받아 매매가액을 OOO원으로 기재하여 양도소득세를 신고해 달라고 하여 대신 신고한 것이라 진술하였고, 망자에 대한 상속세 조사 당시에도, 이OOO은 2005.7.5. 망자의 OOO은행 계좌에서 본인의 OOO은행 계좌에 입금된 쟁점금액OOO은 청구인 소유의 OOO동 부동산에 대한 매입잔금이라는 내용의 확인서(2011.10.11. 작성)와 통장사본 자료를 제출하였다.

1. 이OOO의 2011.10.11.자 확인서에는 ‘OOO 568-281 무허가 건물의 토지를 청구인 의뢰로 2005.6.5. 계약금을 지불하고, 계약을 체결한 후 2005.7.5. 망자에게서 잔금을 송금받고 다음날 2005.7.6. 정OOO에게 등기하여 준 사실이 있다’고 되어 있다.

2. 통장사본에는, 2005.7.5. 이OOO의 OOO은행 통장으로 쟁점금액이 망자로부터 입금되었고, 동일자에 OOO원이 대체출금 되었으며, ‘OOO 부동산 잔금송금’이라고 부기되어 있다.

3. 처분청의 망자에 대한 상속세 조사과정에서의 금융계좌 추적내역을 살펴보면, 2005.7.5. 쟁점금액OOO이 이OOO의 OOO은행 OOO역 지점에 입금된 후, 동일자에 OOO원이 수표로 인출OOO된 것이 확인되고, 이 중 수표 OOO원은 OOO은행 OOO금융센터지점에서 출금되었으나, 은행의 보존기간 만료로 회신받지 못하였고, 나머지 수표 OOO권 1매와, OOO권 1매는 동일자에 OOO은행 OOO지점 유OOO에게 지급된 것이 확인되나, 이OOO은 유OOO는 알지 못하는 사람이고, 다만 청구인의 OOO 부동산을 중개한 부동산(‘OOO 부동산’을 지칭한다)에 잔금으로 송금한 것이라고만 진술하였다.

(2) 청구인은 처분청이 전소유자 백OOO로부터 징취한 쟁점부동산의 매매계약서가 허위 또는 위조된 계약서라는 주장으로, 쟁점부동산의 매매계약서와 금융증빙자료, OOO동 부동산의 매매계약서와 금융증빙자료, 쟁점부동산의 전소유자 백OOO에 대한 고소장 등을 증빙자료로 제시하였다. (가) 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서의 작성일자는 2005.6.23., 매도인은 백OOO, 매수인은 정OOO로 나타나고, 매매대금은 OOO원이며, 계약금 OOO원, 중도금 OOO원(계약서상 지급일자 2005.7.5), 잔금은 OOO원(계약서상 지급일자 2005.7.28)으로 기재되어 있으며, 특약사항에 ‘잔금지불시 전세보증금 OOO원과 월세금 OOO원은 잔금시에 승계키로 한다.’고 되어 있다.

1. 쟁점부동산의 중개수수료 영수증은 발행일 2005.7.28., 수취인은 망자이며, 발행인은 중개업자 김OOO로 기재되어 있고, 수수료는 일금 OOO원이다.

2. 청구인이 쟁점부동산에 대한 금융증빙이라는 자료를 살펴보면, 청구인의 배우자 김OOO이 2005.6.23. 박OOO의 계좌로 OOO원을 ATM이체하였고, 2005.7.5. 망자의 OOO은행 계좌에서 이OOO의 OOO은행 계좌로 OOO원, 2005.8.3. 망자의 OOO은행 계좌에서 이OOO의 OOO은행 계좌로 OOO원, 2005.8.3 망자의 OOO은행 계좌에서 박OOO의 OOO은행 계좌로 OOO원을 타행 입금하였음이 통장내역 및 타행입금의뢰 확인증에 의해 확인되며, 전세보증금 OOO원을 제외한 총 이체금액은 OOO원이다. (나) 청구인은 2005.7.5. 망자 계좌에서 출금된 OOO원은 OOO동 부동산의 매입대금이 아닌, 쟁점부동산에 대한 금융증빙이라는 주장으로 OOO동 부동산의 등기부등본, 취득계약서 및 대금지급증빙을 제출하였다.

1. OOO동 부동산의 등기부등본을 보면, 2005.7.6. 청구인이 박OOO으로부터 취득한 것으로 확인되고, 청구인이 제출한 매매계약서의 작성일자는 2005.5.14., 매도인은 박OOO(토지주), 임OOO(건물주), 매수인은 청구인(정OOO)으로 기재되어 있으며, 중개업자는 OOO공인중개사무소 강OOO로, 특약사항으로 ‘잔금시 임대차 OOO원은 제외하고 지급한다.’고 되어 있다.

2. 매매대금은 총 OOO원이고, 계약금은 OOO원, 중도금 OOO원(계약서상 지급일자 2005.5.25.), 잔금은 OOO원(계약서상 지급일자 2005.6.30.)으로 나타난다.

3. 청구인의 OOO은행 계좌에서 2005.5.17. OOO원, 2005.5.25. OOO원이 각각 출금된 것이 확인되고, 청구인은 위 출금액과 망자의 OOO은행 계좌에서 2005.7.4. 수표로 출금된 OOO원 중 OOO원이 한남동 부동산의 대금지급 증빙이고, 청구인이 제출한 중개수수료 영수증을 보면, 2005.5.14. OOO원, 2005.5.25. OOO원, 2005.7.4. OOO원을 중개업자 강OOO가 영수한 것으로 기재되어 있는 반면, 처분청의 망자에 대한 상속세 조사 보고서에 의하면, 2005.7.4. 망자의 OOO은행 계좌에서 출금된 수표 중 OOO원이 OOO동 부동산의 전소유자 박OOO의 처 오OOO의 OOO은행 계좌에 입금된 것으로 조사되었는 바, 청구인이 제출한 OOO동 부동산의 계약내용과 처분청이 조사과정에서 확인한 대금지급내역은 아래와 같이 나타난다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 전소유자인 백OOO 및 백OOO의 아들 백OOO을 사문서위조 및 위조사문서 행사로 2011.6.23. 고소하였고, 고소취지는 전소유자인 백OOO가 쟁점부동산을 망자에게 양도하고 다시 망자로부터 전세로 임대받아 아들 백OOO과 거주하던 중 망자의 사망으로 다시 소유권이 김OOO으로 넘어가게 되었는 바, 2010.2.26.경 백OOO및 백OOO가 쟁점부동산의 임대차계약서 2매를 김OOO의 명의로 위조하여 또 다른 임차인인 권OOO 등에게 건네줌으로써 권리를 행사하였다는 내용으로, 2011.7.15. OOO경찰서의 수사결과 사문서위조 및 위조사문서행사에 대하여 백OOO 및 백OOO는 모두 불기소(혐의없음) 의견을 받은 것으로 나타난다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 처분청은 전소유자 백OOO로부터 징취한 취득계약서를 실지 계약서로 보아 이 건 과세처분을 하였으나, 청구인과 처분청이 제시하는 매매계약서상 계약금이 모두 OOO원으로 나타나고, 부동산 매매계약의 경우 계약일에 계약금을 지급하는 것이 통상적 관례이나, 처분청이 대금지급과 관련하여 조사한 내용에는 계약금 상당액이 지급되지 아니한 것으로 나타나고, 2005.7.5. 망자의 OOO은행 계좌에서 이OOO의 OOO은행 계좌로 이체된 쟁점금액OOO과 관련하여, 처분청은 쟁점외 청구인의 OOO동 부동산에 대한 금융증빙이라는 의견이나, OOO동 부동산 매매계약서의 매매금액이 OOO원이고, 처분청이 조사과정에서 확인한 대금지급내역은 OOO으로서 거래가액 등에 비추어, 쟁점금액은 OOO동 부동산과 무관한 것으로 보이는 반면, 쟁점금액은 망자의 통장에서 2005.7.5. 이OOO에게 입금된 후 동일자에 OOO원이 수표로 대체출금OOO되었고, 수표중 OOO은행 OOO동금융센터지점에서 출금된 OOO원은 은행의 보존기간 만료로 조사되지 못하였다 할지라도, 나머지 수표 OOO원권 1매와, OOO원권 1매는 동일자에 OOO은행 OOO동지점의 유OOO에게 지급된 것이 확인됨에도, 처분청이 유OOO에 대하여 조사를 하지 아니한 점, 처분청이 쟁점부동산의 전소유자 백OOO로부터 제출받은 매매계약서에는 매도인 및 중개업자의 날인은 있으나, 매수인(박OOO 외1, 망자)의 인장이 날인되어 있지 않고, 성명불상의 지장 1개만 날인되어 있어 진실된 취득계약서로 보이지 아니할 뿐만아니라 매수인 박OOO의 주민등록번호 등 인적사항이 기재되어 있음에도 박OOO에 대한 확인조사가 이루어지지 않은 점 등을 고려할 때, 처분청이 청구인이 제시하는 입증자료 등을 토대로 쟁점부동산의 취득가액을 재조사한 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.