명의신탁 관련 청구주장에 대한 객관적인 증빙이 없고, 쟁점토지와 교환대상인 쟁점외토지 가액을 제외할 타당한 사유도 없으며, 필요경비로 인정해달라는 소개비 관련 증빙등도 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어려움
명의신탁 관련 청구주장에 대한 객관적인 증빙이 없고, 쟁점토지와 교환대상인 쟁점외토지 가액을 제외할 타당한 사유도 없으며, 필요경비로 인정해달라는 소개비 관련 증빙등도 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점토지의 실소유자를 이OOO으로 보았다가, 이OOO이 제기한 과세전적부심사과정에서 등기상 명의자인 청구인 및 윤OOO으로 직권경정한바, 처분청이 세무조사 당시 조사한 매매계약서, 자금흐름 등으로 확인한 것과 같이 쟁점토지의 실소유자에는 이OOO이 포함되어 있다. 이OOO은 쟁점토지의 실소유자들을 대표하여 제반 업무를 추진하였던바, 전소유자 김성호와 체결한 매매계약서상 매수인이 ‘이OOO 외 2인’으로 기재된 점, 쟁점토지 취득 당시 청구인이 이OOO에게 취득대금을 송금한 점, 쟁점토지 양도 후 청구인이 이OOO으로부터 매도대금을 송금받은 점 등으로부터, 쟁점토지의 실소유자는 청구인, 윤OOO 외에 이OOO이 포함됨을 알 수 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 양도하면서, 양수인인 김OOO으로부터 OOO원과 함께 당초 쟁점외토지를 교환받기로 하였다. 그러나, 쟁점토지 양도 후에는 쟁점토지에 인접한 청구인 소유 경기도 OOO가 맹지가 되므로 그 토지의 진입도로가 필요한 상황이었고, 이에 따라 쟁점토지상에 진입로 약 500㎡ 정도(150평)를 사용승낙하는 조건으로 쟁점외토지는 교환받지 않기로 합의하였다. 그러므로, 쟁점토지의 양도 원인인 당초 교환계약의 이행이 완료되기 전에, 청구인이 쟁점외토지를 양도대가로 받지 않기로 계약내용이 변경되었으므로, 쟁점토지의 양도가액은 변경된 내용에 따라 결정되어야 하고, 처분청이 쟁점토지의 양도대가로 쟁점외토지를 받았다고 보고 가산한 OOO원은 양도가액에서 제외되어야 한다.
(3) 쟁점토지 및 이에 인접한 경기도 OOO 취득 당시 유OOO에게 소개비로 OOO원을 지급하였던바, 위금액 중 쟁점토지 해당분을 필요경비로 인정하여야 한다.
(1) 처분청은 당초 이OOO을 쟁점토지의 실소유자로 판단하여 세무조사결과를 통지하였으나, 이OOO의 과세전적부심사청구시 청구인이 쟁점토지 외 1필지의 총 매수대금OOO원 중 청구인 소유 지분인 1/2 이상을 이OOO 명의계좌에 입금한 증빙을 제시하므로 명의신탁 혐의는 없는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세 과세한 것이다. 반면, 쟁점토지 취득시 매매계약서상 매수인은 ‘이OOO 외 2인’이라고 기재되어 있고 ‘외 2인’에 대한 명세는 따로 작성하지 않았는데, 이를 쟁점토지의 실소유자는 공부상 소유자와 달리 청구인, 윤OOO, 이OOO이라는 객관적인 증빙으로 볼 수 없다. 청구인이 공부와 달리 실소유자를 주장하려면 명의신탁의 필요성이 있었다고 인정할 만한 객관적인 증빙과 취득자금 지급에 관한 증빙을 제시하여 입증하여야 할 것이다.
(2) 쟁점토지 양도시 매매계약서에 거래가액을 표시하지 않고 양도대가로 쟁점외토지 및 OOO원을 받기로 하였으므로, 거래가액은 소득세법 제114조제7항 에 따라OOO원과 쟁점외토지의 가액 OOO원이 되어야 한다. 청구인은 쟁점외토지를 이전받지 못하였으므로 쟁점토지 양도가액은OOO원이어야 한다고 하나, 쟁점토지 진입로를 사용승낙 받는 조건으로 쟁점외토지를 이전 받을 채권을 포기했다고 보여지며, 이는 쟁점토지 양도 후 새롭게 발생된 별도의 거래로서 양도 당시로 소급하여 쟁점토지의 거래가액에 영향을 미칠 사항이 아니다.
(3) 청구인은 쟁점토지 취득시 유OOO에게 지급한 소개비 OOO원을 필요경비로 추가 인정하여 줄 것을 주장하며 이OOO 명의의 계좌에서 유OOO에게 송금한 거래내역 및 유OOO의 확인서를 제시한바, 이OOO은 거래 당시 부동산중개인으로 활동 중이던 사람으로서, 이OOO의 계좌거래 내역을 보면 사업관련일 것으로 보이는 여러 명의 제3자와 고액 거래가 다수 있고, 유OOO에게는 위에서 주장한 금액 외에도 2005.3.22. OOO원을 송금한 내역이 확인되며, 또한 이OOO은 청구인의 양도소득세 신고시 제출한 허위 취득계약서에 중개인으로 기재된바, 이러한 이OOO의 출금내역을 근거로 OOO원 상당 거래에 소개비로 OOO원이라는 거액을 지급했다는 주장은 납득할 수 없다. 유OOO은 쟁점토지와의 관계를 어떤 서류로도 확인할 수 없는데, 거액의 소개비를 지급해야만 할 특별한 사유를 제시하지 않은 채, 이OOO이 유OOO에게 송금한 내역이 있다고 하여 사후에 임의 작성이 가능한 유OOO의 사실확인서를 토대로 쟁점토지의 소개비로 지급했다는 주장은 인정할 수 없다.
① 쟁점토지의 소유자가 청구인 외 2명인지 여부
② 쟁점토지의 양도가액에서, 쟁점토지와 교환대상인 쟁점외토지의 가액을 제외하여야 하는지 여부
③ 쟁점토지 취득시 지급한 소개비의 필요경비 인정 여부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 실제 소유자가 부동산등기부등본상의 청구인, 윤OOO 외에 이OOO이 포함된다고 주장하면서, 매수인란에 이OOO의 개명 전 이름인 이OOO 외 2으로 나타나는 부동산매매계약서(2005.4.22.), ‘이OOO에게 쟁점토지의 매수를 권유하였고, 그를 대표로 하여 매수협의를 하였으며, 소개비도 이OOO으로부터 받았다’고 확인하는 유OOO의 사실확인서(2011.6.24.), 이OOO에게 취득대금을 송금하고, 그로부터 양도대금을 지급받은 금융증빙 등을 제출하였다. (나) 처분청은 쟁점토지의 소유자는 부동산등기부등본상의 청구인과 윤OOO이며, 이OOO에게 명의신탁된 증빙은 없다는 의견이다. (다) 국세기본법 제14조 제1항 에서는 과세대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 경우에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 부동산등기의 공시력을 부인하기 위해서는 객관적인 증빙 등에 의하여 실체적 사실관계를 확정하여야 할 것인바(국심1996서857, 1996.9.12. 참고), 청구인은 매수인란에 이OOO의 명의가 나타나는 쟁점부동산의 취득계약서(2005.4.22.)와 청구인이 쟁점부동산의 취득 및 양도대금을 이OOO으로부터 지급 또는 수령하였다는 금융증빙, 유OOO의 확인서 등을 제출하였으나, 당초 이OOO은 양도소득세를 신고하지 않은 점, 청구인이 제시한 취득계약서 외에 같은 날 작성된 다른 취득계약서상으로는 이OOO이 매수인이 아닌 OOO중개사사무소 대표로 나타나는 점, 그 밖에 명의신탁이 있었다고 인정할 만한 객관적인 증빙이나 이OOO의 쟁점부동산 보유 중 비용 지출 등에 관한 증빙이 제시되지 못한 점 등을 종합하여 보면, 처분청이 등기부상 명의자인 청구인과 윤OOO 외에 이OOO을 실제 소유자로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 양도할 당시 쟁점외토지를 교환받기로 하였으나 이를 교환받지 못하였으므로 쟁점외토지의 가액은 쟁점토지의 양도가액에 포함될 수 없다고 주장하면서, 쟁점외토지를 청구인에게 양도하지 않았음을 확인하는 김OOO의 확인서(2011.4.14.)를 제출하였다. (나) 소득세법 제96조 제1항 에서는 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도의 대가로 당초 교환받기로 한 토지를 교환받지 못하였으나, 대신 쟁점토지를 김OOO에게 양도한 후에도 김OOO으로부터 쟁점토지를 사용할 수 있는 권리를 얻은 점을 고려하면, 처분청이 쟁점외토지의 가액을 양도가액에서 차감하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지 및 쟁점토지에 인접한 경기도 OOO 취득 당시 유OOO에게 소개비로 OOO원을 지급하였으므로, 위 금액 중 쟁점토지 해당분을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서, 유OOO의 사실확인서(2011.6.24.) 및 이OOO이 유OOO에게 OOO원을 지급한 것으로 나타나는 이OOO의 유동성거래내역(OOO)을 제출하였다. (나) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에서는 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로서 취득가액을 규정하고 있으며, 같은 호 가목에서는 취득가액을 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 규정하고 있다. (다) 살피건대, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원임에 반하여 청구인이 유OOO에게 지급하였다는 소개비는 OOO,OOOO원으로서, 취득가액에 비하여 소개비가 고액에 해당하는 점, 유OOO에게 OOO원을 지급하였다는 금융증빙 이외에 유OOO과 체결한 용역계약서 등 객관적이고 구체적인 증빙이 없는 점 등을 종합하면, 청구인이 쟁점토지 취득시 유OOO에게 소개비 OOO원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 부족하다고 보여, 이를 필요경비에 포함하지 아니하고 이 건 양도소득세를 부과한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.