주택건설사업자로부터 건축중인 주택을 매수한 뒤, 완공하여 취득한 쟁점주택에 대하여 신축주택 취득자에 대한 과세특례를 적용할 수 있는지 여부

[주 문] OOO세무서장이 2011.8.1. 청구인에게 한 경정거부처분은 청구인이 2002.10.29. 취득한 서울특별시 OOO OOO OO, OO-OO OOOOO OOO조세특례제한법제99조의3에 의한 신축주택으로 보아 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2010.12.22. 서울특별시OOO원을 예정 신고·납부한 후, 2011.7.20. 쟁점주택이조세특례제한법제99조의3 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택에 해당하고 일반세율을 적용하여야 한다는 내용으로 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 환급하여 달라는 내용의 경정청구서를 처분청에 제출하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 주택건설사업자로부터 건축중인 미완공 주택을매수하고 미완공된 신축주택의 건축주를 청구인 명의로 변경한 후 쟁점주택을 완공·취득하여 쟁점주택이 신축주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 2011.8.1. 경정거부 통지를 하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2011.9.20. 이의신청을 거쳐 2012.1.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 신축주택에 대한 입법취지는 건설경기 및 부동산 경기의 회복을 지원하고 주택건설을 촉진할 목적으로 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택이면 양도소득세 과세특례가 적용되므로 쟁점주택은 자기가 건설한 신축주택에 해당하고, 설령 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택으로 볼 경우에도 쟁점주택의 경우지하 2층, 지상 4층의 임대주택으로 건축공사기간이 12개월로 약 11개월이경과(건축주 명의변경일로부터 33일)한 후 청구인이 취득하여 사용승인을 받은 바, 장기건축공사의 특성상 건축주 명의변경 당시 이미 독립된 건축물에 해당하므로 쟁점주택은 신축주택에 해당한다.
• 나. 처분청 의견 주택건설사업자가 아닌 거주자로부터 건축중인 신축주택(부수토지 포함)을 매수하고 미완공된 신축주택의 건축주를 매수자 명의로 변경한 후 당해 주택을 완공하여조세특례제한법제99조의3에서 규정하는 신축주택 취득기간 내에 사용승인 받은 경우 신축주택 취득자에 대한 과세특례 규정이 적용되는 것인 바(국세청 OOO 쟁점주택은 청구인이 거주자가 아닌 주택건설사업자인 주식회사OOO로부터 건축주 명의변경을 통하여 취득한 주택이므로 신축주택에 해당하지 아니하므로 경정거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 주택건설사업자로부터 미완공 주택을 매수하여조세특례제한법제99조의3 제1항 제1호의 신축주택 취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.)내에 완공·취득한 쟁점주택이 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 조세특례제한법(2001.8.14. 법률 제6501호로 개정된 것) 제99조의3 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례] ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택 <부칙>(2002.12.11. 법률 제6762호) 제29조 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치] ①이 법 시행전에 종전의 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조제1항 또는 제99조의3제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다.

(2) 조세특례제한법 시행령(2001.8.14. 대통령령 제17336호로 개정된 것) 제99조의3 [신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례] ② 법 제99조의3제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다.

③ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다.

1. 주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합(이하 이 조에서 "주택조합등"이라 한다)이 그 조합원에게 공급하고 남은 주택(이하 이 조에서 "잔여주택"이라 한다)으로서 법 제99조의3제1항제1호의 규정에 의한 신축주택취득기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다) 이내에 주택조합등과 직접 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택

2. 조합원이 주택조합등으로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간 경과후에 사용승인 또는 사용검사를 받는 주택. 다만, 주택조합등이 조합원외의 자와 신축주택취득기간내에 잔여주택에 대한 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로한다)을 직접 체결하여 계약금을 납부받은 사실이 있는 경우에 한한다.

④ 법 제99조의3제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택"이라 함은 2001년 5월 23일전에 주택건설업자와 주택분양계약을 체결한 분양계약자가 당해 계약을 해제하고 분양계약자 또는 그 배우자(분양계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 분양계약을 체결하였던 주택을 다시 분양받아 취득한 주택 또는 당해 주택건설업자로부터 당초 분양계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 분양받아 취득한 주택을 말한다. 다만, 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 주택을 제외한다.

⑤ 제99조제4항의 규정은 법 제99조의3제3항의 규정에 의한 양도소득세의 감면신청에 관하여 이를 준용한다.

(3) 건축법(2001.1.16. 법률 제6370호로 개정된 것) 제2조 [정의]① 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다 2."건축물"이라 함은 토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 기타 대통령령이 정하는 것을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2002.10.29. 취득한 쟁점주택 등을 2010.12.22. 양도하고 양도가액 OOO을신고·납부하였다가, 쟁점주택이조세특례제한법제99조의3 규정에 의한 양도소득세 과세특례가 적용되는 신축주택에 해당하고, 일반세율을 적용하여야 한다는 내용으로 처분청에 경정청구를 제기하였다.

(2) 처분청은 주택건설사업자로부터 미완공된 신축중인 주택을 매수하여 건축주를 매수자 명의로 변경하여 당해 주택을 사용승인을 받은경우에는조세특례제한법제99조의3의 신축주택 취득자에 대한 과세특례규정에 해당하지 않는다 하여 2011.8.1. 경정거부 통지를 하였다.

(3) 국세통합전산망 등 처분청의 심리자료에 의하면, 주택건설사업자인 주식회사OOO대지 197.4㎡를 취득하고, 2001.11.1. 건축허가를 득하여 근린생활시설 및 다세대주택 착공을 하였으며, 신축기간중인 2002.9.11. 청구인 외 1인에게 신축중인 쟁점주택과 그 부수토지를 양도한 것으로 나타난다.

(4) 2002.8.20. 청구인 외 1인과 주식회사 OOO과의 부동산매매계약서에 의하면, 본 계약의 대상물인 건물은 현재 신축중인 건물이므로 매도인이 완공하여 매수인에게 양도하기로 하고, 총 매매대금을 3OOO은 건물의 준공필증을 득한 후 지급하기로 하되 잔금기일을 2002.9.30. 경과할 수 없다)으로 하며, 매도인은 계약금 및 중도금을 수령함과 동시에 소유권이전(건축주 승계, 매수인의 이름으로 준공)을 하기로 약정한 것으로 나타난다.

(5) 2002.9.27. 청구인은 서울특별시OOO으로 하여 건축관계자변경신고를하였고, 2002.10.29. 쟁점주택 등에 대한 사용승인을 받았으며, 그 전인2002.9.11. 청구인은 상가임대 및 주택임대 사업자등록을 한 것으로 나타난다.

(6) 신축주택에 대한 양도소득세 과세특례를 규정하고 있는조세특례제한법제99조의3 제1항은 거주자(주택건설사업자를 제외)가취득한 신축주택으로 제1호는 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설사업자로부터 취득한 신축주택)을, 제2호는신축주택취득기간 내에 사용검사 및 사용승인을 받은 신축주택(자기가건설한 신축주택)을 규정하고 있다.

(7) 위의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 보면, 처분청은 쟁점주택은 청구인이 주택건설사업자로부터 미완성된 주택을 매수하고 건축주 명의를 변경하여 취득한 것으로 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결한 경우에 해당되지 않는다는 의견이나, 주택임대사업자인 청구인은 매도인인 주택건설사업자가 완공하여 양도하는 조건으로 쟁점주택에 대한 매매계약을 체결한 점, 청구인의 건축주 명의변경일(2002.9.27.)로부터 33일후에 쟁점주택이 완공(2002.10.29. 사용승인)되어 매매계약 당시 쟁점주택을 독립된 건축물로 볼 수 있는 점 등을 감안할 때, 청구인이신축주택취득기간 내에취득한 쟁점주택은 조세특례제한법제99조의3 제1항 제1호에 의한신축주택에 해당하고, 설령, 청구인의 쟁점주택 매수 당시쟁점주택을미완성된 건축물로 볼 경우에도 청구인이 미완성된 건축물을 취득하여신축주택취득기간 내에 사용승인을 받았다면 쟁점주택은조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호에 의한 자기가 건설한 신축주택에 해당한다 할 것이다. 따라서, 처분청에서 쟁점주택이 신축주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.