쟁점부동산에서 석유소매업 및 화물취급소가 운영될 당시 저유조, 화물차량, 건물 등의 존부 여부 및 면적 등이 확인되지 않는 점, 쟁점부동산은 단일 필지로서 쟁점토지가 지분으로 양도된 점, 비사업용토지와 사업용 토지가 혼재된 점으로 보아 쟁점부동산의 비사업용 토지의 면적비율로 쟁점토지를 안분하여 과세한 처분은 정당함
쟁점부동산에서 석유소매업 및 화물취급소가 운영될 당시 저유조, 화물차량, 건물 등의 존부 여부 및 면적 등이 확인되지 않는 점, 쟁점부동산은 단일 필지로서 쟁점토지가 지분으로 양도된 점, 비사업용토지와 사업용 토지가 혼재된 점으로 보아 쟁점부동산의 비사업용 토지의 면적비율로 쟁점토지를 안분하여 과세한 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 1980.11.20. 쟁점부동산 중 등기된 건물(79.01㎡)에서 OOO(49.38㎡)라는 상호로 사업자등록을 하고 석유 유통사업을 그 전 소유자로부터 인수하여 시작하였으며, 나머지 29.63㎡는 장례용품 판매점으로 사용하고 있었고, 등기된 건물과 연접한 지하에 석유 유통사업에 필요한 약 20평 규모의 10,000리터 저유조가 있었으며, 청구인은 위험물 취급자로서 교육이수를 하였고, 석유 유통사업에 사용한 저유조는 지방세법 제104조 제4호 및 같은 법 시행령 제75조의2 제2호에 의한 건축물에 해당한다. (2) 소득세법 시행령 제168조의11 제5항 은 토지의 총면적이 기준면적을 초과하는 경우 해당 토지가 기준면적에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서 다수의 필지가 연접하여 하나의 용도에 사용되는 경우 취득시기가 동일한 경우 납세자가 선택할 수 있도록 규정하고 있으나, 청구인의 경우 단일 필지로 총면적이 기준면적을 초과하고 이 중 일부 면적을 지분으로 양도한 경우에는 판단 근거가 존재하지 아니하는 바, 이와 유사한 위 규정을 적용하여 쟁점토지(165.61㎡)가 기준면적(316.04㎡) 이내에 포함되는 것으로 선택할 수 있으므로 쟁점토지의 일부만 사업용으로 판단한 처분은 부당하다.
(1) 처분청이 쟁점부동산의 토지 시가표준액과 건물 시가표준액을 확인한 결과, 1986.3.24.부터 1990.8.29.까지는 건물 시가표준액의 2%를 초과하여 건축물 부속토지에 배율을 적용한 토지는 사업용 토지에 해당되는바, 등기부등본에 기재된 건축물 바닥 면적 79.01㎡의 4배인 316.04㎡는 사업용 토지로 하고, 양도일 기준 쟁점부동산의 전체 면적 556.5㎡ 중 사업용 토지 316.04㎡를 차감한 240.46㎡를 비사업용 토지분으로 계산한 후, 이를 기준으로 쟁점토지(165.61㎡)를 안분한 94.05㎡를 사업용 토지로 인정하고 나머지 면적은 비사업용 토지로 하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 사업용 토지로 분명하게 확인되는 등기된 건축물 및 부속토지 316.04㎡가 양도된 토지면적 165.61㎡를 초과하므로 양도된 쟁점토지 전체를 사업용 토지로 보아야 한다고 주장하나, 국세청 예규(OOO 2007.9.11.)에 의하면, 건축물 부속토지 중 토지만 분할 양도하는 경우에는 지방세법상 기준면적을 초과하는 토지면적을 먼저 양도한 것으로 보아 청구인이 양도한 쟁점토지 전부를 과세하여야 할 것으로 판단되지만, 쟁점토지는 분할양도가 아닌 쟁점부동산을 공유지분으로 양도하여 양도 당시 쟁점부동산의 토지가 사업용 토지와 비사업용 토지로 구분이 없이 혼재되어 사업용 토지와 비사업용 토지를 각각 지분별로 안분하여 감액 경정한 것이므로 처분은 정당하다.
① 처분청이 쟁점부동산의 보유기간 중 1986.3.24.～1991.3.9. 기간동안 사업용 토지로 인정한 등기부등본상 건축물 및 부속토지 외에 유류소매업 영위 당시 저유조 면적(20평)을 건축물로 인정하고, 대신화물취급소 영위 당시 차고지의 1.5배를 사업용으로 보아 쟁점토지를 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부
② 비사업용 토지의 판정기준이 되는 기준면적(316.04㎡)을 초과한 쟁점부동산(556.5㎡) 중 공유지분으로 되어 있는 쟁점토지를 양도함에 있어 기준면적이 쟁점토지 면적을 초과하므로 청구인이 선택하도록 하여 쟁점토지를 사업용 토지로 볼 수 있는지 여부
① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제168조의2 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
① 법 제104조의3제1항제4호다목에서 "거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
2. 주차장용 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
⑤ 법 제104조의3제1항의 규정을 적용함에 있어서 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(이하 이 항에서 "기준면적"이라 한다)을 초과하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 해당 호의 각목의 순위에 따른 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다.
1. 토지 위에 건축물 및 시설물이 없는 경우
2. 토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우
① 법 제234조의15제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 건축물(법 제104조제4호의 규정에 의한 건축물과 내무부령으로 정하는 지상정착물을 말한다)중 다음 각호의 1에 해당하는 건축물을 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하지 아니하는 토지를 말한다.
1. 공장 구내의 건축물과 법 제234조의15제2항제5호의 규정에 의한 토지안의 건축물
2. 주거용 건축물(1구의 건축물이 주거와 주거외의 용도에 겸용되는 경우에는 내무부령으로 정하는 기준에 의한다)
3. 제1호 및 제2호외의 건축물로서 건축물의 과세시가표준액이 당해 부속토지의 과세시가표준액의 100분의 10에 미달하는 건축물
4. 제1호 및 제2호외의 건축물중 건축법등 관계법령의 규정에 의하여 허가등을 받아야 할 건축물로서 허가등을 받지 아니한 건축물 또는 준공검사를 받아야 할 건축물로서 준공검사를 받지 아니한 건축물(가사용 승인을 받은 경우를 제외한다)
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. ┌─────────────────────────┬──────────┐│ 용도지역별 │ 적용배율 │├──────┬──────────────────┼──────────┤│ │1. 전용주거지역 │ 5배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │2. 준주거지역·상업지역 │ 3배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ 도시지역 │3. 일반주거지역·공업지역 │ 4배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │4. 녹지지역 │ 7배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │5. 미계획지역 │ 4배 │├──────┴──────────────────┼──────────┤│ 도시지역외의 용도지역 │ 7배 │└─────────────────────────┴──────────┘ (5) 지방세법시행령 제131조의2 【별도합산과세대상토지의 범위】(2010.10.1. 22424호로 개정되기 전의 것)
① 법 제182조제1항제2호 본문에서 "대통령령이 정하는 건축물의 부속토지"라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령의 규정에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지를 제외한다.
1. 특별시지역ㆍ광역시지역 및 시지역(다음 각목의 어느 하나에 해당하는 지역을 제외한다) 안의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위 안의 토지
2. 건축물(제1호의 규정에 의한 공장용 건축물을 제외한다)의 부속토지 중 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건물외의 시설물의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항의 규정에 의한 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위 안의 토지
② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. ┌─────────────────────────┬──────────┐│ 용도지역별 │ 적용배율 │├──────┬──────────────────┼──────────┤│ │1. 전용주거지역 │ 5배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │2. 준주거지역·상업지역 │ 3배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ 도시지역 │3. 일반주거지역·공업지역 │ 4배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │4. 녹지지역 │ 7배 ││ ├──────────────────┼──────────┤│ │5. 미계획지역 │ 4배 │├──────┴──────────────────┼──────────┤│ 도시지역외의 용도지역 │ 7배 │└─────────────────────────┴──────────┘
(1) 쟁점부동산의 보유기간 동안 일자별 청구인 및 처분청 주장은 아래 <표>와 같이 나타난다.
(2) 등기부등본에 의하면, 쟁점부동산 556.5㎡의 취득 및 분할․합병 상황 등은 아래 <표>와 같이 나타난다.
(3) 건축물대장 등에 의하면, 쟁점부동산의 건물 취득 및 멸실 등은 아래 <표>와 같이 나타나며, 쟁점부동산(556.5㎡)에 지하1층～지상7층 건물(연면적 2,660.17㎡)을 2009.1.8. 착공하여 2010.8.2. 사용승인되었으며, 2010.8.17. 쟁점부동산의 토지 중 쟁점토지를 주식회사OOO에 양도하고, 건물 중 6～7층은OOO 소유로, 나머지는 청구인 소유로 하여 전부대지권으로 변경한 것으로 나타난다.
(4) 처분청의 재조사 결과, 쟁점부동산은 1986.3.24.부터 1990.8.29.까지는 지방세법 시행령 제131조의2 제1항 제2호 및 제2항의 규정에 따라 건물의 시가표준액이 토지 시가표준액의 2% 이상에 해당되어 쟁점부동산 전부를 비사업용 토지로 보기 어렵고, 건축물 부속토지에 배율(4배)을 적용한 토지는 사업용 토지에 해당된 것으로 보았으며, 쟁점부동산(556.5㎡)은 재산세가 별도합산과세대상 토지로서 1986.3.24.부터 1990.8.29.까지는 건축물 바닥 면적 79.01㎡의 4배인 316.04㎡는 사업용 토지이고, 초과부분인 331.56㎡는 비사업용 토지에 해당되나 일부가 분할되어 전체면적 556.5㎡ 중 240.46㎡가 비사업용 토지로 보아 이를 기준으로 청구인의 쟁점토지를 안분하여 비사업용 토지 71.56㎡(165.61㎡*240.46㎡/556.5㎡)를 제외한 94.05㎡를 사업용 토지로 인정한 것으로 나타난다.
(5) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점보유기간 중 쟁점부동산에 등기된 건물 79.01㎡ 및 부수토지 외에도 건물 연접 지하에 청구인의 석유 유통사업에 필요한 약 20평(66㎡) 규모의 10,000리터 저유조를 두었고, 미등기된 철파이프조 간이창고를 OOO가 임차하여 화물운송사업 면허를 받아 사업자등록OOO)하고 대형면허차량 3대를 운용하였으며, 시멘트블럭조 점포 또한 차량정비업소로 임대한 사실이 있으므로, 쟁점토지를 사업용 토지로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인의 사업자이력을 보면, 쟁점부동산 건물 49.38㎡에OOO라는 상호로 사업자등록을 하고 석유 유통사업을 영위하였으며, 청구인의 위험물취급자 수료증에는 1982년부터 1990년까지 OOO이 실시한 위기실무교육을 필한 것으로 나타나는 반면, 석유 유통업 등록시 저유조가 반드시 필요하다거나 저유조 존재 여부가 객관적으로 확인되지는 아니한다. (다) 쟁점부동산에서 사업을 영위한 임차인 OOO의 사업자등록 현황은 아래 <표>와 같이 나타나고, OOO는 정기화물취급소를 운영한 것으로 되어 있으나 업무용자동차를 필수적으로 보유하여야 하는지 여부는 확인되지 아니한다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 사업자등록 현황, 위험물관리 실무자교육 이수증 등 증빙서류를 제시하면서 쟁점부동산에서 사업을 영위한 것으로 보아 쟁점부동산을 사업용 토지로 보아 쟁점토지도 사업용 토지로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점 보유기간동안 쟁점부동산에서 청구인이 석유소매업을 영위하면서 위험물 취급 실무자교육을 이수하였다고는 하나, 석유소매업을 영위할 당시 쟁점부동산에 저유조가 반드시 설치되어야 하는 근거나 면적 등이 확인되지 아니하고 있는 점, 임차인 OOO가 대신정기화물취급소를 영위한 사실은 나타나나, OOO가 대신정기화물취급소를 영위하면서 화물차량을 반드시 소유하여야 하거나 미등기건물의 존부 여부 및 면적 등이 전혀 확인되지 아니한 점 등으로 볼 때, 처분청이 등기부등본상 쟁점부동산에 존재하였던 건축물 면적의 4배 상당 면적을 제외한 나머지 부분을 비사업용 토지로 보고, 그 비율로 쟁점토지를 안분하여 계산한 비사업용 토지에 대하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(6) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점부동산은 단일 필지이고 총면적이 비사업용 토지의 판정기준이 되는 기준면적을 초과하고 있고, 이 중 일부 면적을 지분으로 양도한 경우에는 판단 근거가 존재하지 아니하는 바, 이와 유사한 소득세법 시행령 제168조의11 제5항 의 규정을 적용하여 쟁점부동산에서 기준면적(316.04㎡)이 쟁점토지 면적(165.61㎡)을 초과하므로 쟁점토지를 사업용 토지로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 소득세법 시행령 제168조의11 제5항 제2호 는 양도하는 토지 위에 건축물 또는 시설물이 있는 경우 비사업용 토지를 적용함에 있어서 연접하여 있는 다수 필지의 토지가 하나의 용도에 일괄하여 사용되고 그 총면적이 비사업용 토지 해당여부의 판정기준이 되는 면적(기준면적)을 초과하는 경우에는 취득시기가 동일한 경우 거주자가 선택하는 토지의 전부 또는 일부를 기준면적 초과부분으로 본다고 규정하고 있는바, 이는 여러 필지 토지가 하나의 용도에 사용되면서 양도될 때, 양도된 총면적이 기준면적을 초과하는 경우 연접한 다수 필지 중에서 기준면적을 초과한 비사업용 토지를 선택하는 규정으로 보인다. (다) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산 중 기준면적이 쟁점토지의 면적을 초과하므로 청구인이 선택할 수 있도록 하여 쟁점토지를 사업용 토지로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산의 토지 전부가 양도된 것이 아니라 총면적 중에서 일부 면적인 쟁점토지가 지분으로 양도된 점, 쟁점부동산은 비사업용 토지의 기간기준을 계산함에 있어 쟁점보유기간 동안 사업용 토지와 비사업용 토지가 구분되지 아니하고 혼재되어 있는 점, 이 건은 양도된 쟁점토지에서 기준면적을 초과하는 비사업용 토지를 선택하는 것이 아닌 점 등으로 보아 전체 양도토지에서 비사업용 토지를 선택하는 규정인 소득세법 시행령 제168조의11 제5항 제2호 규정을 적용할 수 없는 것으로 보이고, 또한, 쟁점부동산에서 분할되지 아니하고 지분으로 양도된 쟁점토지는 건축물 및 부속토지 중 토지만 분할 양도하는 경우에 적용하는 지방세법상 기준면적을 초과하는 토지면적을 먼저 양도한 것(국세청 서면5팀OOO2007.9.11.)으로 보기도 어렵다 할 것인바, 쟁점토지의 비사업용 토지의 기간기준을 계산함에 있어 쟁점보유기간 동안 쟁점부동산의 비사업용 토지 비율을 기준으로 하여 쟁점토지를 안분하여 비사업용 토지 면적을 계산하는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 쟁점보유기간 동안 비사업용 토지의 면적비율을 기준으로 쟁점토지를 안분하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.