매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트로 그 면적, 용도, 층, 향이 동일하며, 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적인 다른 아파트의 증여일 전후 3개월 이내 매매가액은 모두 매매사례아파트보다 높아 매매사례가액이 시세에서 크게 벗어난 가액으로 보이지 않는 점 등에 비추어 매매사례가액에 의하여 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 적법함
매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트로 그 면적, 용도, 층, 향이 동일하며, 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 면적인 다른 아파트의 증여일 전후 3개월 이내 매매가액은 모두 매매사례아파트보다 높아 매매사례가액이 시세에서 크게 벗어난 가액으로 보이지 않는 점 등에 비추어 매매사례가액에 의하여 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 적법함
심판청구를 기각한다.
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. (생략)
3. (생략)
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점아파트와 매매사례아파트는 1982.12. ○○○사가 OOO에 준공한 주거용 아파트 단지 내의 아파트이다.
(2) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트 증여일 전후 3개월 이내 매매된 쟁점아파트와 같은 단지 같은 면적인 아파트의 거래내역은 아래 <표>와 같고, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가는 최초고시일인 1988.9.21.부터 현재까지 동일한 사실이 나타난다.
(3) 처분청이 쟁점아파트와 면적, 공동주택 기준시가, 층수도 동일한 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트 증여당시 시가로 보고 이 건 증여세를 과세하자, 청구인은 727동이 731동보다 숲과 가까워 조용하고 쾌적하여 매매가액이 일반적으로 5천만원 정도 높게 형성되고 있으므로 727동에 위치한 매매사례아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 것은 부당하다고 주장하고 있고 이에 대하여 처분청은 727동이 숲과 가까워서 조용하고 쾌적할 수도 있지만 731동은 상가에 더 가까워서 편리한 점도 있을 수 있어 공동주택 기준시가에 이러한 점이 반영되어 있는 것으로 보인다고 답변하였다.
(4) 국토해양부 아파트 매매실거래가 조회 사이트에 의하면, 매매사례아파트의 거래내역은 나타나지 아니하고, 쟁점아파트와 같은 단지 같은 면적인 아파트는 2010.1.경부터 2010.12.경 사이에 OOO원 내지 OOO원의 매매가액에 거래된 것으로 나타난다.
(5) 상속세 및 증여세법제60조에 의하면, 상속재산의 평가는 시가로 볼 수 있는 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 가격이 있는 경우에는 이를 우선 적용하여 평가하는 것이고, 시가를 산정하기 어려운 경우에만 보충적 방법인 국세청장이 고시한 기준시가 등으로 평가할 수 있는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제5항에 의하면 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액도 시가로 보도록 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면적·종류·용도·종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가격이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하려는데 그 입법취지가 있다고 할 것이므로 평가기준일 전후 3월 이내에 거래된 매매사례아파트가 당해 증여아파트와 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사하다면 매매사례아파트의 매매사례가액을 기준시가 보다 먼저 적용하는 것이 타당하다고 할 것이다(조심2009서2949, 2009.10.20.외 다수 같은 뜻임).
(6) 이상의 내용을 종합하여 보건대, 매매사례아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 아파트로 그 면적, 용도, 층, 향이 동일하며 증여일 전후 3개월 이내에 매매가 이루어진 점, 쟁점아파트와 매매사례아파트의 기준시가가 최초 고시일로부터 현재까지 동일한 점, 쟁점아파트와 매매사례아파트는 서로 다른 동에 소재하고 있어 그 주거환경이 완전히 동일하지는 아니하나 그 주거환경의 차이가 아파트 거래가액 형성에 큰 영향을 미칠 만한 정도로 보이지 않아 유사하다고 볼 수 있는 점, 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 면적인 다른 아파트의 증여일 전후 3개월 이내의 매매가액은 모두 매매사례아파트보다 높아 매매사례가액이 시세에서 크게 벗어난 가액으로 보이지 않는 점 등에 비추어 증여일 전후 3개월 이내에 매매된 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트 증여당시 시가로 보고 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조제1항제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.