상속아파트와 구조, 방향, 시설상태 등이 같은 아파트의 매매사례가액을 재조사하여 경정하여야 함

OO세무서장이 2011.7.11. 청구인에게 한 2007.11.5. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 OOO 908-28 OOOOOO OO 아파트 C동 1306호(대지 18.77㎡, 건물 149.28㎡)에 대한 상속재산가액을 평가함에 있어 당해 재산과 동일하거나 유사한 매매사례 (구조․방향․시설상태 등)가 있는지를 재조사 하고, 재조사 결과에 따라 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2007.5.8. 남편인 김OOO(이하 ‘피상속인’이라 한다)의 사망으로 2007.11.5. 상속재산인 OOO 908-28 OOOOOO OO 아파트 C동 1306호(대지 18.77㎡, 건물 149.28㎡, 이하 ‘쟁점아파트’라 한다)를 2006년 기준시가인 OOO원으로 평가하여 상속세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 상속재산을 조사한 결과, 쟁점아파트의 상속일이 2007.5.8.이므로 2007년 기준시가 OOO원을 적용하여 2009.2.19. 청구인에게 상속세 OOO원을 결정․고지한 이후, OOO지방국세청장은 처분청을 감사하는 과정에서 2007.4.24. 거래된 OOOOO OOO OO 908-29 OOO 아파트 D동 1610호(대지 18.77㎡, 건물 149.28㎡, 이하 ‘비교아파트’라 한다)의 거래가액 OOO원을 매매사례 가액으로 적용할 것을 지적하였는 바, 처분청은 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여 2011.7.11. 청구인에게 2007.11.5. 상속분 상속세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.22. 이의신청을 거쳐 2011.12.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 비교아파트의 거래가액을 매매사레가액으로 하여 이 건 처분을 하였으나, 쟁점아파트는 동일건물에 동․서․남․북향이 모두 있는 □자형이 있는 주상복합아파트로, 향에 따라 아파트 구조가 상이(비교아파트는 방이 4개이나, 쟁점아파트는 안방과 침실이 문으로 연결되어 있어 방이 4개로 볼 수 없음)하고, 남서향인 비교아파트 향은 조망권이 좋아 실내가 항상 밝은 반면, 북동향인 쟁점아파트는 일부 거실 쪽에 2～3시간 정도 햇빛이 들뿐, 주방 등은 온종일 조명을 켜야만 생활이 가능할 정도로 어두워 선호도가 떨어지며, 분양받은 이후 수리하지 아니하여 내부시설도 비교아파트와 큰 차이가 있다. 청구인은 피상속인 사망이후 실버타운에 들어가기 위해 쟁점아파트를 매물로 내놓았으나, 구조․향․내부시설 등에 있어 선호도가 떨어져 매매가 이루어지지 아니하고 있음이 부동산 증개업자의 확인서 등으로 알 수 있다. 따라서, 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 건물이고, 크기와 용도는 같으나, 구조․향․층 등에 있어 차이가 있어 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 경제적 실질에 반하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트가 비교아파트의 구조․향․층․기준시가 등과 차이가 있고 선호도에 있어 불리하므로 비교아파트 거래가액을 매매사례가액으로 적용하는 것이 부당하다고 주장하나, 쟁점아파트와 비교아파트는 향과 층수는 다르지만, 면적․용도에 있어 유사하거나 동일하다. 또한, 청구인이 쟁점아파트를 상속받을 당시 쟁점아파트의 기준 시가OOO가 비교아파트의 기준시가OOO보다 오히려 높고, 해당기간 중 가격변동의 특별한 사정이 있었음을 인정할 만한 여건변화가 없었던 점 등으로 보아 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트 기준시가OOO를 부인하고 비교아파트 거래 가액OOO을 매매사례가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속 재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인의 쟁점아파트에 대한 기준시가 신고를 부인 하고 평가기간내에 거래된 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액 으로 적용하여 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점아파트는 주상복합아파트로 일반아파트와는 달리 동일건물에 동․서․남․북향이 모두 있는 □자형 구조이며, 방향에 따라 아파트 구조가 상이한 바, 남서향인 비교아파트가 북동향인 쟁점아파트 보다 방향과 구조 등 선호도가 좋아 1억원 이상 높게 거래되고 있으므로 비교아파트의 거래가액으로 매매 사례가액으로 적용하는 것이 부당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2007.5.8. 피상속인의 사망으로 2007.11.5. 상속세 신고시 쟁점아파트를 2006년도 기준시가OOO로 평가하여 2007년도 상속세 OOO원을 신고․납부하였고, 처분청은 상속재산을 조사한 결과, 쟁점아파트의 기준시가 적용이 잘못되었음에 따라 2007년도 기준시가OOO를 적용하여 2009.2.19. 청구인에게 상속세 OOO원을 고지한 이후, OOO지방국세청장은 처분청에 대한 감사에서 쟁점아파트에 대한 평가액을 기준시가가 아닌 2007.4.24. 거래된 비교아파트의 거래가액OOO을 매매사례가액으로 적용할 것을 지적하였는 바, 비교아파트의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여 이 건 처분을 하였다. (2)상속세 및 증여세법제60조 제1항에 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 제2항에 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항과 제5항에 의하면, 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가격에 의하되, 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 해당가액을 시가로 보도록 규정하고 있다.

(3) 쟁점아파트와 비교아파트 비교내역을 보면, 아래 [표1]과 같은 바, OOOO OOOOOO OOOOO OO (OO: O) 쟁점아파트와 비교아파트는 동일한 건물이나, 건물구조가 □자 형태이어서 동일 건물이라도 4방향(동․서․남․북)의 아파트가 있고, 비교아파트는 쟁점아파트와 동․층․방향이 다르지만, 면적․용도가 같고 비교아파트가 상속개시일로부터 6개월이내에 거래가 이루어진 것 으로 나타나고, 쟁점아파트 기준시가OOO와 비교아파트 기준시가OOO가 차이가 있는 것으로 나타난다.

(4) 청구인(세무대리인 황OOO세무사)이 2012.2.16. 조세심판관회의에 참석하여 비교아파트 방향(남서향)은 2차선 이면도로에 인접하여 소음이 적고 조망권이 좋으며, 햇빛이 들어 실내가 항상 밝은 반면, 쟁점아파트 방향(북동향)은 4차선 대로변 인접하여 소음이 많고, 조망권이 없으며, 2～3시간 정도를 제외하고는 조명을 커야 생활이 가능할 정도로 실내가 어둠다는 주장에 증빙으로 쟁점아파트와 비교아파트의 건물조감도 및 쟁점아파트의 내부사진을 제시하였다.

(5) 국토해양부(홈페이지)가 공개한 지역별 아파트 실거래가 내역과 등기부등본상 거래가액 내역은 아래 [표2]와 같이, 2007.5.28.이후 현재까지 비교아파트와 방향이 같은 아파트는 4건이 OOO,OOOOOOOOO,OOOO원에 거래되었으나, 쟁점아파트와 방향이 같은 아파트는 단 1건이 OOO,OOOO원에 거래된 것으로 나타나는 점 등으로 보아 방향에 따른 아파트의 매매가액에 큰 차이OOO가 있는 것으로 나타난다. OOOO OOOOO(OOO)O OOOOO(OOO) OOOO (OO: OOO)

(6) 쟁점아파트와 비교아파트가 소재한 단지상가에서 부동산중개업을 영위하고 있는 중개인 문OOO(OOO부동산)의 사실확인서에 의하면, 쟁점아파트는 동향으로서 일부 베란다 쪽과 응접실 일부가 밝은 편이나, 주방과 나머지 부분은 전체적으로 어두운 편이고, 남향인 비교아파트는 쟁점아파트 보다 5,000만원～1억원 이상 높게 거래되며, 비교아파트가 쟁점아파트 보다 선호도나 매매가가 높을 뿐 아니라, 청구인은 피상속인 사망후 쟁점부동산을 매물로 내 놓았으나, 현재까지 매매가 이루어지지 아니한 상태라고 확인하고 있다.

(7) 우리 원이 당초 쟁점아파트의 평가액을 매매사례가액으로 적용하지 못한 것에 대하여 처분청에 문의(유선)한 바, 처분청 담당자(OO OOO)는 쟁점아파트 건물은 주상복합아파트(주차장: 지하 7층～지하 1층, 상가: 1층～5층, 주택: 6층～26층)로 건물구조가 □자 형태이어서 같은 동이라도 향에 따라 거래가액이 차이가 있고, 평가기간(상속개시 전후 6개월) 내에 쟁점아파트 방향과 같은 아파트의 거래사실이 없어 매매사례가액을 적용하지 못한 것이라는 답변이다.

(8) 위의 내용을 종합하면, 쟁점아파트는 비교아파트와 위치․ 면적․용도 등이 동일하거나 유사하나, 쟁점아파트와 비교아파트가 소재한 건물은 2차선 이면도로와 4차선 대로사이에 소재한 □자형 주상복합아파트로, 같은 동이라도 방향이 정반대이고, 방향에 따라 소음과 조망권 등에 차이가 커 쟁점아파트 방향의 아파트는 거래가 잘 이루어지지 아니하며, 거래가액도 비교아파트 방향의 거래가액에 비해 약 1억원 이상 낮게 거래되고 있음이 해당 아파트의 등기부등본과 부동산중개인의 사실확인서 등에서 알 수 있는 바, 쟁점아파트와 비교아파트의 가격형성에 중대한 영향을 미치는 개별성․특수성이 없다 하여 비교아파트의 거래가액을 쟁점아파트에 대한 매매사례가액으로 적용하는 것은 불합리하다 할 것이다. 따라서, 처분청은 쟁점아파트의 상속재산가액을 평가함에 있어 쟁점아파트와 구조․방향․시설상태 등이 같은 아파트의 거래사실이 있는지를 다시 조사하여 그 결과에 따라 이 건 고지세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.