토지에 대해 청구인들이 제시한 감정평가액은 개별공시지가의 39%에 불과하여 처분청이 재감정을 의뢰하였고 두 필지의 토지 위에 1동의 건물이 소재하고 있어 두 필지가 일체로 거래되고 용도상 불가분의 관계에 있는 일 단지로 보아 감정평가한 점 등에 비추어 재감정한 가액을 시가로 보아 한 처분은 잘못이 없음
토지에 대해 청구인들이 제시한 감정평가액은 개별공시지가의 39%에 불과하여 처분청이 재감정을 의뢰하였고 두 필지의 토지 위에 1동의 건물이 소재하고 있어 두 필지가 일체로 거래되고 용도상 불가분의 관계에 있는 일 단지로 보아 감정평가한 점 등에 비추어 재감정한 가액을 시가로 보아 한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 (제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가 (이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가 액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내 의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말 한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있 는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매 매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포 함시킬 수 있다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달 하 는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장 (관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경 우에는 그러하지 아니하다.
① 영 제49조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 본문에서 “기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관”이라 함은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인을 말한다.
③ 영 제49조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관(이하 이 조에서 “원감정기관”이라 한다)의 감정가액이 동 항의 규정에 의하여 세무서장 등이 다른 감정기관에 의뢰하여 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 원감정기관이 평가하는 감정가액은 1년의 범위 안에서 부실감정의 고의성·미달정도 등을 감안하여 국세청장이 정하는 기간 동안 이를 시가로 인정되는 감정가액으로 보지 아니한다. 이 경우 그 기간은 세무서장등의 의뢰를 받은 다른 감정기관이 감정가액평가서를 작성한 날부터 기산한다.
(1) OOO지방국세청장의 증여세조사 종결보고서(2011.9.1.)의 내용은 다음과 같다. (가) 증여세신고내용은 아래 <표1>과 같고, 조사실적은 <표2>와 같다. (나) OOO지방국세청장의 증여세 조사내용을 보면, 청구인들은 증여 재산인 (주) O O씨앤디의 비상장 주식 평가시 (주)OOO씨앤디가 보유중인 사 업용토지를 아래 <표3>과 같이 2개 감정평가기관에 의뢰하여 감정평 가평균액 으로 1주당 순자산가치를 산정하였으나, OOO지방국세청장은 청구인들이 신고한 쟁점①토지에 대한 감정평가평균액 OOOO원/㎡ 으로 신고 감정평 가 평균액인 OOO원/㎡을 상회하므로상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 따라 쟁점①토지의 재감정가액을 시가로 하여
주 식의 1주당 가액을 다시 산정한 결과, 아래 <표5>와 같이 재산정한 1주당 가액은 OOO원으로 청구인들이 증여세 신고시 증여재산을 과소평가하여 증여세 OOO원을 과소 신고·납부한 것으로 나타나 있다.
(2) 청구인들이 제출한 신고 감정평가서를 보면 쟁점①,②토지를 각 토지별로 평가하여 감정가액을 산정한 반면, OOO지방국세청장의 의 뢰에 의해 재감정된 감정평가서를 보면 쟁점①,②토지를 일단지로 하여 전체로 평가한 것으로 나타난다.
(3) 청구인들이 제시한 쟁점①,②토지의 감정내역 및 순자산가액 결정 내역은 다음과 같으며, 청구인들은 쟁점①,②토지를 일단지로 볼 경우 신고 감정가액의 합산액은 아래 <표6>에서 보듯이 개별공시지가 합산액 대비 80%라고 주장하고 있는데, 쟁점①,②토지의 각 개별공시지가에 각 토지의 면적을 곱한 뒤 쟁점①,②토지 전체면적으로 나눈 것을 쟁점①,②토지의 전체 개별공시지가로 보아 아래 <표6>의 개별공시지가란에 기재하고 있다.
(4) 청구인들이 제출한 시가불인정 감정기관 지정현황을 보면, OOO 지방 국세청장이 재감정의뢰한 O O감정평가법인은 2007.3.12.부터 2007.12.21. 까지 시가불 인정 감정기관으로 신규지정되었고, 시가불인정 감정기관이 일정한(1년) 기간 내에 감정한 감정가액은 상속세 및 증여세법상 시가로 인정되지 않는다고 나타나며, 국세청 홈페이지 출력 물(제목: 부실감정기관 지정현황, 2011.1.11.)을 보면 첫 머리에 “부실감정기관이 일정한(1년) 기간 내에 감정한 감정가액은상속세 및 증여세법상 시가로 인정되지 않으며, 2011.1.10. 현재 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따른 부실감정기관은 없음”이라고 기재되어 있고, 하단에 “배경”, “부실감정기관 지정”, “지정효과 및 공지”라는 세 개의 대목차가 기재되어 있으며, “부실감정 기 관 지정”이라는 대목차 아래에는 “재감정 기준·재감정 의뢰·부 실감정기 관 지정”이라는 각 소목차가 기재되어 있고, “재감정 의뢰”라는 소목차 아래에는 “결정관서장이 원감정기관 외의 2 이상의 다른 감정 기관(의뢰일 현재 소급하여 5년간 시가불인정 감정기관으로 지정된 사실이 없는 경우)에 의뢰”라고 기재되어 있다.
(5) 일반건축물대장에 의하면, 쟁점①,②토지 지상 건물의 소유권자는 청구인들의 부(父) 강OOO(증여자, 지하층, 1층, 2층 일부 소유) 및 (주) OO씨앤디 (2층 일부, 3, 4층 소유)이고, 쟁점①,②토지 지역은 제3종 일반 주거지역, 주용도는 근린생활시설․업무시설이며, 지상건물의 용적율은 144.53%인 것으로 나타나는바, 청구인들은 쟁점①,②토지 근처인 OOO동 707-11 에 소재한 신축건물은 용적률이 796.58%, OOO동 722-21 소재 신축건물은 용적률이 796.96%이므로 쟁점①토지는 위 건물들과 같이 건물용적율이 800%가 가능하다고 주장하고 있다.
(6) 쟁점①,②토지에 대한 개별공시지가 추이는 다음과 같다.
(7) 청구인들의 대리인은 2012.3.27. 우리 심판관회의에 서면의견 진 술서로서, 만약 처분청 주장대로 쟁점①,②토지가 일단지 라 면 두 필지의 ㎡당 금액이 같아야 함에도 처분청은 쟁점①토지의 가 액은 재감정가액인 OOO원/㎡으로, 쟁점②토지는 신고 감정가액인 OOO원/㎡으로 결정하였는바, 쟁점① 토지의 가액도 쟁점②토지와 동일하게 OOO원/㎡으로 결정하여 달 라고 주장하였다.
(8) 청구인들은 당초 증여세 신고한 쟁점①토지 및 쟁점②토지의 감정가액이 정당함에도, 처분청은 신고 감정가액이 개별공시지가의 80%에 미달함을 이유로 이들 2개 토지를 일단지로 보아 감정평가를 의뢰하고, 시가불인정 부실감정기관으로 지정된 지 5년이 경과 되지 않은 OOO감정 평가법인에 재감정을 의뢰하였으며, 쟁점①토지에만 재감정평가 액을 시 가로 적용하는 등의 잘못이 있다고 주장하면서 인근유사토지거 래 및 평가사례, 인근유사토지 2010년 개별공시지가 위치도 및 내역, 지적도 등본 등도 증빙으로 제출하고 있다.
(9) 살피건대, 시가로 인정되는 감정가격이라 함은 평가기준일 전후 6월 이 내의 기간 중 당해 재산에 대하여 감정기관이 평가한 감정가액이 있 는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 말하고, 다만 당해 감정가액이 상속세 및 증여세법제61조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하는 것인바, 청구인들이 주장하는 바와 같이 쟁점①,②토지의 개별공시지가가 과다하게 산정되었다면 다른 증거를 제시하여 이의신청 등의 절차에 따라 개별공시지가를 바로 잡았어야 하나 그러하지 아니 한 점, 국 세청 홈페이지에 게시된 2011.1.11.자 부실감정기관 지정현황에 나타난 내용 은 부실감정기관 지정시 업무요령을 기재한 것으로 보이는 점, 부동산의 평가는 각각의 재산별로 하는 것 이 원칙인바, 청구인들의 쟁점①토지에 대한 신고 감정가액이 개별공시지가의 80%에 미 달하는 39.79%에 불과하므로 처분청은 법령에 따라 2개 이상의 감정기관에 재감정을 의뢰한 점, 재감정기관인 OOO감정원과 OOO 감 정평가법인은 쟁점①,②토지 위에 1동의 건물이 소재하고 있으므로 두 개의 토지를 일체로 거래되고 상호 간에 용도상 불가분의 관계에 있 는 일단지로 보 아 감정평가를 한 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 재 감정한 가액의 평균액을 시가로 보아 쟁점①토지의 순자산가액을 산 정한 후 쟁점주식을 평가하여 증여세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.