매매사례가액 적용 시 소유형태나 임대차계약 관계까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아님

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2009.10.20. OOO호(면적 63.87㎡)중 지분 2분의1(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 삼촌인 이OO으로부터 증여받은 후 증여재산가액을 당시의 쟁점주택 기준시가인 2억8,200만원으로 평가하여 증여세를 신고·납부(3,940만원)하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 증여재산가액 2억8,200만원을 부인하고, 2009.12.1. 매매로 거래된 같은 동, 면적, 층, 방향의 11동 106호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매사례가액 10억5,000만원을 쟁점주택의 시가로 보고 그 2분의1인 5억2,500만원을 증여재산가액으로 하여 2011.8.16. 청구인에게 2009.10.20. 증여분 증여세 56,721,060원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택의 2분의1을 삼촌으로부터 수증하면서 월 130만원의 임대료 수익은 증여자인 삼촌에게 귀속하기로 하는 조건이 부여된 주택을 수증한바, 이는 지분소유상태라 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 불가능하고 조건 없이 정상적으로 거래되는 주택의 매매사례와 비교도 불가능하여 이에 대한 시가를 도출하는 것도 어려우므로 증여재산가액을 당시의 기준시가로 평가하여 한 증여세 신고는 정당하다.
• 나. 처분청 의견 매매사례가액을 적용함에 있어 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한지 여부가 재산평가의 중요한 요인이지 재산의 소유형태나 임대차관계는 재산평가의 요소가 될 수 없으므로 쟁점주택의 소유형태가 공동소유이고, 임대차계약이 체결되어 있다 하더라도 불특정다수와 거래시에는 공동지분 전체를 대상으로 하며, 임대차계약관계는 거래가액을 결정하는 요인이 되지 않으며, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 동, 면적, 방향이 같고, 그 기준시가는 비교대상주택이 쟁점주택보다 낮게 고시되어 있어 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 등기부등본, 부동산매매계약서 및 증여세결정결의서 등의 심리자료를 보면, 청구인은 2009.10.20. 쟁점주택을 삼촌 이OO으로부터 증여받은 후 그 증여재산가액을 기준시가(5억6,400만원)로 평가하여 증여세 신고를 하였고, 처분청은 평가기간 내인 2009.12.11. 같은 동, 같은 면적의 주택인 비교대상주택이 10억5,000만원에 거래된 가액의 2분의1인 5억2,500만원을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 경정·고지한 사실이 나타난다.

(2) 청구인과 증여자 이OO이 2009.10.14. 체결한 부동산증여계약서를 보면, 증여자가 쟁점주택의 지분 2분의1을 청구인에게 증여하며, 쟁점주택의 임대차보증금 3,000만원의 반환채무는 청구인이 승계하고, 월 임대료 130만원은 증여자 소유로 한다고 기재되어 있고, 청구인은 이처럼 조건부 증여계약이 부여된 주택을 증여받아 불특정다수인 사이에 자유로운 거래가 불가능하고 조건없이 정상적으로 거래되는 주택의 매매사례와 비교도 불가능하여 그 시가를 도출하는 것도 어려우므로 증여재산가액을 기준시가로 평가하여 한 증여세 신고가 정당하다는 주장이다.

(3) 처분청의 비교대상 주택의 매매계약서와 양도소득세 신고서, 매매사례가액 검토조서 등을 보면, 아래 <표1>과 같이 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지, 동, 면적, 방향이며, 증여일 현재의 기준시가는 비교대상주택이 쟁점주택보다 OOO원이 낮고, 증여일 전·후 3월 이내의 기간 중 쟁점주택과 같은 단지 내의 같은 면적의 비교대상주택은 아래 <표2>와 같이 나타난다. <표1> 쟁점주택과 비교대상주택 비교

(3) 살피건대,상속세법 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 당해 재산과 면적‧위치‧용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정하고 있는 점에서 시가로 보는 매매사례가액은 소유형태나 임대차계약관계까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니라고 보이는 점, 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 단지, 동, 면적, 방향이 같고, 그 기준시가의 경우 쟁점주택이 비교대상주택보다 높은 경우로서, 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사하며, 비교대상주택의 매매사례가액이 증여일 전후 3개월 내에 존재하므로 이를 쟁점주택의 시가로 보고 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 적법한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 비교대상주택의 매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여재산가액을 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.