청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액을 부인하고 지출증빙으로 확인된 가액을 쟁점건물의 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.2.13. 경상남도 양산시 OO동 OOO외 1필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다)의 소유자에게 토지 사용승인을 받고 쟁점토지 지상에 상가용 건물 1,166.88㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축한 후 2008.7.25. 쟁점토지 553.2㎡를 취득하여 보유하다가, 2009.12.9. 쟁점부동산을 OOO만원에 양수인에게 양도하고 토지 취득가액은 환산취득가액 1) 인 OOO원을 적용하여, 청구인이 2009.11.30. 양도한 경상남도 양산시 OO동 OOO 소재 토지 및 건물의 양도소득금액과 합산한 후 2010.1.11. 양도소득금액을 ⧍OOO원으로 하여 2009년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OO지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 경우 양도가액 및 토지 취득가액은 신고내용은 정당한 것으로 확인되었으나 환산취득가액(OOO원)으로 신고한 쟁점건물의 취득가액은 관련증빙에 의해 지출사실이 확인되는 OOO원으로 경정하고 청구인이 2009.11.30. 양도한 경상남도 양산시 OO동 OO 소재 토지 및 건물의 양도소득금액과 합산한 후, 2012.8.7. 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 임대사업을 목적으로 2008년 3월부터 2008년 7월까지 지상 5층 연면적 1,166.88㎡ 쟁점건물을 약 OO억원 정도의 건축비를 들여 신축하면서, 청구인이 건설업을 영위하고 있었기에 골조공사만을 OO종합건설 주식회사(이하 “OO건설”이라 한다)에 도급을 주었고 나머지 공사는 모두 청구인이 직접 시공하였다. 골조공사와 관련하여 OO건설과의 하도급 공사대금 및 레미콘 등의 매입금액, 취․등록세 납부세액 등 객관적 증빙이 갖추어진 금액은 OOO원으로 나타나나, 골조공사 이외의 공사는 청구인이 직접 시공하면서 약 OOO원으로 나타나나, 골조공사 이외의 공사는 청구인이 직접 시공하면서 약 OO억원 정도가 소요되었는바, 이는 개인사업자 등과 거래하면서 청구인의 자금사정이 좋지 않아 바로바로 현금결제를 해주지 못하여 필요한 거래증빙을 발급받지 못하였고 건설현장의 일용노무자의 인건비도 지출증빙에 대한 협조가 잘 안되어서 필요한 증빙이 없었던 것이다. OO건설의 장부에 쟁점건물 가액이 OOO원으로 계상된 것은 청구인이 취․등록세 신고납부시 OO건설과의 계약서 이외의 제반 증빙이 없어 지방세 과세시가표준액 OOO원을 적용하여 신고하였고 장부가액을 위 지방세 과세시가표준액에 취․등록세 납부액 OOO원을 가산하여 장부가액을 계상한 것으로, 쟁점건물의 실제 취득가액과는 무관한 금액이다. 따라서 청구인이 쟁점건물 관련 부동산을 OO만원에 양도하면서 매매가액이 확인되는 토지분에 대하여만 실지 취득가액을 적용할 수 있었고, 쟁점건물에 대하여 취득가액으로 환산가액을 적용하였던 것이다. 청구인이 쟁점건물의 취득당시(2008.10.1.)를 가격시점으로 2곳의 감정평가법인에게 소급감정을 의뢰한 결과 감정가액이 OO만원과 OO만원으로서 감정가액 평균액이 OO만원이 나왔으며, 당초 건축허가 신청 및 준공에 사용된 설계도면을 가지고 2012년 6월 현재 신축을 한다면 소요되는 비용에 대하여 건축가액 산출 전문회사에 의뢰한 결과 OO만원의 견적가액이 산출되었다. 이에 생산자물가지수를 반영한 2008년 3월의 견적가액은 OO만원으로 쟁점건물 신축 당시 철근콘크리트조 건축물의 평당 건축비가 평균 350만원 정도 소요되는 우리나라 건설현장의 전체 사례나 일반상식으로 보아도 이는 합당한 금액으로 당초 청구인이 소요되었다고 하는 13억원과 근사한 금액이다. 또한 취․등록세 신고납부시의 지방세 과세시가표준액 OOO원을 쟁점건물 면적 1,166.88㎡으로 나누어 보면 평당 약 OO원으로 계산된다. 이는 쟁점건물과 같은 철근콘크리트조의 건물을 신축할 때 최소한의 지출단가인 표준단가로, 관공서에도 최소한 지방세 과세시가표준액의 금액은 투입되었을 거라고 추정하여 인정하는 금액이다. OOO지방국세청장은 장부가액 OOO원 중 OOO원만의 증빙이 있는 것을 확인하였고, 증빙을 확인한 금액이 장부가액 중 61.1%에 해당하고, 증빙이 미비한 부분이 38.9%이다. 따라서 장부가액 중 증빙이 미비한 38.9%나 되는 장부가액은 신뢰할 수 없는 금액이라는 것을 알 수 있다. 또한 청구인이 양산시청에 제출한 서류에서 골조공사를 한 OOO종합건설 이외에도 OOO에게 배수설비를 도급을 주어 시공하였고, 한국소방에게 소방설비를 도급을 주어 시공한 사실을 확인하였다. OOO지방국세청장이 확인한 골조공사와 관련한 비용 이외 청구인이 추가로 확인한 배수공사 및 소방 공사가 있으며, 이외에도 건물의 내․외장 마무리 공사가 완성되어야 건물의 공사가 완공되었다고 할 것이다. 실제 청구인은 도급공사 이외의 공사를 직접 시공하여 쟁점건물을 준공하여 정확한 취득가액을 계산할 수 없어 취득가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 적용하였다. OOO원은 견적서를 참고하면 직접 재료비에도 미치지 못하는 금액으로서 계약서상 공사내역서와 견적서의 콘크리트 골조부분을 참고하면 골조공사만의 세금계산서임이 확인되고, OOO원 외에는 다른 실지거래가액을 확인하지 못하였다면 누가 보아도소득세법제114조 제4항, 제6항 및 제7항에 따른 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당된다. 또한 소득세법 시행령상의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당한다. 유사한 경우의 심판결정례에서도 “건물의 신축비 중 추가공사비에 대한 지출이 객관적인 증빙에 의하여 지급사실이 확인되지 않으므로 취득가액이 불분명한 경우에 해당한다고 보아 환산가액을 적용한 것은 적법한 것(조심 2011서53, 2012.4.30.)”으로 적시하고 있는 바, 이 사건 부과처분은 취소되어야 마땅하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물을 자신이 경영하는 OOO의 2008년 결산서상 유형자산으로 반영(상가건물 OOO원)하였고, 상가건물의 장부가액은 계정별 원장에 지출내역이 일자별로 기재되어 있으며, 지출증빙에 의해 장부가액의 적정여부 확인결과 OOO원을 지출증빙 없이 허위 계산한 것으로 확인된다. 청구인은 양도소득세 조사과정에서 쟁점건물의 신축비용은 모두 청구인 명의의 계좌를 통해 지출되었다고 주장하면서 해당 계좌 거래내역서상 2008.2.29.～2009.7.18. 기간동안 출금된 OOO원이 쟁점건물의 신축비라고 주장하였으나, 지출과 관련된 상대방의 인적사항, 거래내용 등을 확인할 수 있는 서류를 제시하지 않았고, 청구인은 동일한 기간에 쟁점건물외 다른 건물을 신축한 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다. OOOOO건설과의 건축공사표준계약서에 의하면 착공이 2008.3.25., 준공이 2008.7.25., 기성부분급의 시기 및 방법은 골조완료 후 30%, 잔금 준공 후 지급으로 기재되어 있고, 착공이 2008.3.29., 사용승인이 2008.7.15.이며 잔금은 준공 후 지급되는 것으로 확인되는 바, OOO건설이 청구인의 주장대로 골조공사만 한 것이 아니고 쟁점건물 신축공사를 한 것이 확인된다. OOO의 배수설비공사 및 한국소방의 소방설비공사비용 등의 계상누락이 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우로 볼 수 없으므로 환산가액을 적용해야 한다는 청구인의 주장은 설득력이 부족하다. 양도소득세 계산시 취득 실거래가액은 해당 부동산을 취득하기 위해 실제 지출된 비용을 적용하여야 하는 것이고, 상가건물은 위치, 용도, 사용되는 건축자재 등에 따라 지출되는 비용이 현저히 다를 수 있는데 감정가액 등에 의해 임의로 추정한 견적가액이 단지 환산 취득가액과 유사하다는 사유만으로 환산취득가액을 인정할 수는 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점건물의 환산가액을 부인하고 지출증빙으로 확인된 가액을 쟁점건물의 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항 본문에서 "대통령령이 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 양도소득세 조사종결 보고서(2012.5.30.)에는 쟁점건물의 양도세 신고내용 적정 여부와 관련하여 “납세자가 제출한 신축관련 증빙이 없어, 장부상 계상된 금액 중 증빙 등으로 실제 공사비용 지출이 확인된 금액 OOO원을 실제 취득가액으로 결정한다.”고 나타난다.

(2) 처분청이 제출한 OOO지방국세청장의 과세전적부심사결정서(2012.7.27.)에는 쟁점건물의 건축물대장에 의하면, OOO건설이 건설 시공자로 되어 있고, 2008.3.7. 건축허가를 받아 2008.7.15. 사용승인된 것으로 나타난다. OOO지방국세청장이 쟁점건물의 취득가액에 대해 조사한 주요 내용에는 청구인이 2008년 7월 쟁점건물을 취득한 후 2008년 귀속 종합소득세 신고 시 OOO건설 결산서 OOO원을 반영한 사실이 있는 것으로 나타나고, OOO의 2008년 제1기․제2기 부가가치세 신고서, 2008 과세연도 종합소득세 신고서, 쟁점건물의 장부가액 OOO원에 대한 계정별 원장 및 지출증빙 등을 검토한 바, <표1>과 같이 쟁점건물의 신축비용을 OOO원으로 확인한 것으로 나타난다. <표1> OOO지방국세청장의 쟁점건물 신축비용 검토내용 (OO: O) 청구인의 문답서 작성시(2012.5.24.) 청구인이 쟁점건물 신축공사 관련증빙으로 제출한 청구인 명의의 계좌(OOO, 813012-52-)의 입출금내역과 관련하여 청구인이 쟁점건물 신축공사 관련 지출금액을 청구인이 표기한 바, 그 내역을 요약하면 <표2>와 같은 것으로 나타난다. <표2> 청구인 계좌의 입출금내역 중 청구인이 주장하는 쟁점건물 신축공사 관련 지출금액 (OO: O) 처분청은 청구인이 쟁점건물 신축공사와 관련하여 지출한 출금액을 표기한 기간(2008.2.29.～2009.7.18.)에 쟁점건물외 다른 건물을 신축한 사실이 확인되므로 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 주장하는바, 과세전적부심사결정서에는 공사내역이 <표3>과 같이 나타난다. <표3> 출금액을 표기한 기간 중 쟁점건물외 공사내역 과세전적부심사결정서에는 청구인이 쟁점건물 신축과 관련하여 공사원가 계산서 및 시방서를 제출하지 않아, OOO지방국세청장이 쟁점건물의 취․등록세 신고 부속서류 및 건축물 사용승인 등의 관련 공부를 양산시청에 확인한 바, 청구인은 쟁점건물의 신축비 등 관련 서류를 제출하지 않고 지방세 시가 표준액을 기준으로 취득세 및 등록세를 납부하였고, 건축물 사용승인과 관련하여 건축공사 표준계약서(OOO종합건설, 도급금액: OOO원), 건축물의 공사감리계약서(신도시 건축사 사무소, 계약금액: OOO원), 건축물의 설계 표준계약서(신도시 건축사 사무소, 계약금액: OOO원)를 제외한 쟁점건물의 신축비용을 지출한 공부는 확인할 수 없다고 나타난다. 이후 청구인은 2008년 2월부터 같은 해 12월까지 쟁점건물 신축비용과 관련하여 OOO원을 지출하였다고 주장하며 청구인 명의 계좌(OOO, 813012-52-)의 거래명세표를 제출한 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 쟁점건물의 취득 신고 및 자진납부 세액계산서(2008.7.17.)에는 쟁점건물의 시가표준액이 OOO원으로 나타나고, 양산시장이 발행한 세목별 과세(납세) 증명서(2013.10.8.)에는 쟁점건물의 취득세 적용 과세표준이 OOO원으로 나타난다.

(4) 청구인이 제출한 건축공사 표준계약서(2008.3.25.)에는 건축주가 청구인으로, 시공자가 OOO종합건설로 나타나고, 공사명은 북정동 근․생 신축공사로 나타난다. 대지위치는 쟁점토지의 소재지로 나타나고, 공사는 2008.3.25. 착공, 2008.7.25. 준공한 것으로 나타나며, 도급금액은 OOO원으로 나타난다. 기성부분급의 시기 및 방법은 골조완료후 30%, 잔금 준공후 지급이라고 나타난다. 뒤에 첨부된 골조 공사 세부 내역서에는 쟁점건물 신축공사 금액이 OOO원(부가가치세 별도)로 나타나고, 세부내역은 가설공사, 철근콘크리트공사, 폐자재정리로 구성된 것으로 나타난다.

(5) 양산소방서장이 발급한 쟁점건물의 소방시설 완공검사필증(2008.7.7.)에는 소방시설공사업자가 한국소방으로 나타나고, 쟁점건물의 배수설비 준공검사 신청서(날짜불명)에는 배수설비의 시공자가 주식회사 OOO로 나타난다. (6) 청구인이 제출한 쟁점건물 감정평가서 2부의 가격시점은 2008.10.1.로 동일하고 쟁점건물의 감 정평가액이 각각 OOO원, OOO,OOO,OOO원으로 나타난다.

(7) 청구인은 쟁점건물의 견적가액 내역서(OOO 빌딩 신축공사 내역서, OOO건축적산사무소, 2012년 6월)와 월별 생산자 물가지수표(www.etaxkorea.net)를 제출하였는바, 견적가액 내역서상의 공사원가계산서에는 총공사비가 OOO원(부가가치세 10% 포함)으로 나타나고, 직접재료비는 OOO원 으로 나타나며, 월별 생산자물가지수표에는 2005년 100을 기준지수로 하여 2008년 3월은 107.1, 2012년 4월은 125.3으로 나타난다.

(8) 청구인이 제출한 ‘건축물 신축단가 조회’라는 이름의 문서에는 사무소의 명칭이 OOO으로 나타나고 기준년월은 2011년 10월로 나타나며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 점포 및 상가의 단가는 다음 <표5>와 같이 나타난다. <표5> 건축물 신축단가 조회 O OOO OO OO OOO, OOO OOO OOOOO OOOO OOOO OOO OOOO OO, OOO OOOOO OO OO

(9) 청구인은 기타 양도소득과세표준신고 및 자진납부계산서, 양도소득금액계산명세서, 다가구주택 매매계약서(경상남도 OOO), 부동산매매계약서(경상남도 OOO), 등기사항전부증명서(쟁점건물), 일반건축물대장(경상남도 OOO 및 쟁점건물 소재지), 쟁점건물 설계도(2008년 3월)를 제출하였는바, 쟁점건물의 등기사항전부증명서에는 건물내역이 철근콘크리트구조 스라브지붕5층으로 나타나고, 청구인이 2008.7.25. 소유권보존등기를 한 것으로 나타난다. 쟁점건물의 건축물 대장에는 연면적은 1,166.88㎡로 나타나고, 쟁점건물의 설계도에는 층별개요에서 용도가 지상1층은 사무소, 지상2층은 휴게음식점, 지상3층은 노래연습장, 지상4층은 체력단련장 등으로 나타나고, 연면적은 1,166.88㎡로 나타난다.

(10) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점건물의 신축시 골조공사를 제외한 다른 공사를 청구인이 직접 시공하는 과정에서 관련 증빙서류를 제대로 갖추지 못하여 실제 쟁점건물의 신축가액을 확인할 수 없으므로 소득세법 시행령상 “양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우”에 해당한다는 점 등을 이유로 청구인이 당초 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것이 적법하다고 주장하나, 쟁점건물과 관련한 장부로서 계정별 원장 등이 존재하고 장부상 세부 지출내역이 일자별로 자세히 기록되어 있으며, 장부가액 중 OOO원에 대해서는 부가가치세 신고서, 종합소득세 신고서 및 기타 지출증빙 등에 의해서 쟁점건물의 취득가액이 구체적으로 확인되므로 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우라고 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점건물 신축공사의 지출 금액으로 제시한 출금내역을 보면 쟁점건물의 사용승인일 이후 지출건수와 금액이 대부분을 차지하고 있고 지출시기(2008.2.29.～2009.7.18.)에 쟁점건물외 다른 건물을 신축한 사실이 확인되어 OOO종합건설을 통해 시공한 골조공사 외에 청구인이 직접 시공하였다는 나머지 공사부분에 대한 증빙이 부족한 점 등을 고려하면 처분청이 청구인이 신고한 환산가액을 부인하고 장부가액 중 객관적인 증빙서류에 의하여 확인된 OOO원을 쟁점건물의 취득가액으로 적용하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 쟁점부동산은 양도당시 실지거래가액을 쟁점토지와 쟁점건물의 기준시가로 안분한 쟁점건물 실지거래가액을 산출한 후, 쟁점건물 실지거래가액*(취득당시 쟁점건물 기준시가 / 양도당시 쟁점건물 기준시가)로 계산하였다.