양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임이 입증되지 못한 합의서는 토지와 건물일괄양도시의 가액 구분 기준이 될 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.3.24. OOOOO OOO OOO 99-2 토지 440.7㎡ 및 건물 262.79㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 ㈜ OO건설에게 OOO원에 양도하였으며, 2011.5.31. 양도가액은 기준시가에 따라 안분(토지 O,OOO,OOO,OOO원, 건물 OOO원)하고, 취득가액은 환산 (토지 OOO원, 건물 OOO원)하여 양도소득세를 신고 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 위 토지를 1999.2.11. 임의경매를 원인으로 취득한 사실을 확인하고 토지의 취득가액을 실지거래가액인 OOO,OOO,OOO원 으로 하여 2012.7.5. 청구인에게 20011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 토지의 환산취득가액을 부인하면서, 청구인의 신고내용대로 기준시가에 따라 안분계산한 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 과세하였으나, 부동산매매계약서에 첨부된 합의서에 의하면 토지와 건물의 양도가액이 OOO원과 OOO원으로 구분되어 있음이 확인되므로 동 가액을 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 당초 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 신고하였으므로 토지의 취득가액만을 경정한 이 건 처분에 대하여 불복함은 합당하지 않은 점, 양도당시 전체 기준시가 중 건물이 차지하는 비율이 전체 양도금액 중 합의서상의 건물 분 양도금액이 차지하는 비율에 비해 매우 적을 뿐 만 아니라, 합의서 외에 감정평가가액 등 합의서상의 토지 및 건물 양도가액이 당시의 시세가 반영된 정당한 가액임을 입증할 수 있는 증빙 또한 없으며, 양도 후 2달이 경과하기도 전에 당해 부동산을 양수한 ㈜OOO건설이 새로운 건물을 신축하기 위하여 당해 건물을 철거한 점 등을 미루어 볼 때, 이면 합의서상의 구분된 양도가액에 대한 객관적이고 합리적인 이유를 찾아 볼 수 없는 점, 토지 및 건물을 같이 양도하는 경우 별개로 안분하여 거래하지 않는 것이 일반적이며, 객관적이고 합리적인 이유 없이 임의적으로 산정한 가액을 인정할 경우, 일괄 양도하여 기준시가 등에 의해 안분 신고하는 경우와의 형평성에 문제가 발생할 수 있는 점, 청구인의 양도계약서 이면 합의서에 따른 토지 및 건물의 안분된 실지양도가액은 세부담 감소를 위해 임의적으로 기재된 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 이 건은 토지 및 건물 가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 판단함이 타당하므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산매매계약시 작성된 합의서에 의하면 토지와 건물의 양도가액이 구분되므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다.

1. 법인세법 제52조 에 따른 특수관계인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 "특수관계인"이라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여·배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가

2. 특수관계인 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 상속세 및 증여세법 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액

④ 제2항제4호를 적용할 때 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 과세기록에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분(토지 OOO원, 건물 OOO원)하고, 취득가액을 환산(토지 OOO원, 건물 OOO원)하여 양도소득세를 신고한데 대하여, 토지의 환산취득가액을 부인하고 실지거래가액(OOO원)으로 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다. (2) 청구인은 1999.2.11. OOOOO OOO OOO 99-2 토지 440.7㎡를 임의경매를 원인으로 OOO원에 취득하고, 그 지상에 건물 262.79㎡(근린생활시설)를 신축하여 보유하다가, 2011.3.24. 토지와 건물(쟁점부동산)을 ㈜ OO건설에게 OOO원에 양도한 것으로 등기부등본 등에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가에 따라 안분하여 양도소득세를 신고하였으나, 당시 토지와 건물의 가액을 구분하여 거래하였으므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세가 경정되어야 한다며, 부동산매매계약서와 합의서를 제출하였다.

(4) 청구인과 ㈜OOO건설이 2011.1.19. 작성한 부동산매매계약서에는 쟁점부동산의 거래가액이 OOO원으로 되어 있고, 이면합의서에는 토지의 가액이 OOO원, 건물의 가액이 OOO원으로 구분되어 있으나, 청구인과 ㈜OOO건설이 동 거래에 대한 세금계산서를 수수한 사실은 확인되지 않는다.

(5) 살피건대, 청구인은 토지와 건물의 양도가액이 구분되므로 이를 양도가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하나, 일반적으로 토지와 건물의 가액은 양도자와 양수자의 이해관계에 따라 임의로 정할 수 있기 때문에 이를 그대로 인정한다면부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 가액에 근거하여 양도가액을 결정한 자, 토지와 건물의 가액을 구분하지 아니하고 일괄양도한 자 등과 과세형평상 맞지 아니하는 결과가 초래될 수 있는바, 소득세법은 이러한 점을 고려하여 토지와 건물의 가액구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하도록 하고 있으므로 청구인이 합의서상 토지와 건물의 가액이 양도 당시의 시세를 반영한 정당한 가격임을 입증하여야 할 것인데, 관련 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.