전 소유자로부터 취득하게 된 경위 및 실제계약서에 기재되어 있는 내용 등에 비추어 실지취득가액은 신빙성이 있으며 농지보전부담금은 필요경비에 산입함
전 소유자로부터 취득하게 된 경위 및 실제계약서에 기재되어 있는 내용 등에 비추어 실지취득가액은 신빙성이 있으며 농지보전부담금은 필요경비에 산입함
○○세무서장이 2012.1.6. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 35,902,980원의 부과처분은 〇〇도 〇〇시 〇〇동 865-1 대지 973㎡의 취득가액을 실지거래가액인 378,599,222원으로 하고 농지보전부담금 23,100,000원을 필요경비에 가산하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 처분청은 조세심판원의 재조사결정의 취지에 부합하는 재조사를 한 사실이 없다. 심판결정은 기제출된 매매가액 4억원의 쟁점매매계약서의 진위여부를 확인하여 사실계약서일 경우 이 사건 처분을 취소하라는 취지의 결정을 내린 것인데, 처분청은 쟁점매매계약서의 진위여부(계약서가 작성될 당시 용지 및 글씨의 진위여부, 전 소유자 〇〇〇의 확인, 계약서에 사용된 인장의 진위여부 등)에 대하여는 제대로 조사하지 않았다. 양도소득세 신고당시 쟁점토지에 대한 실제취득계약서를 찾지 못하여 전 소유자 〇〇〇 부부를 찾아가 문의한 바, 본인들도 계약서를 보관하고 있지 않다 하여 상의한 끝에 취득가액 4억원과 농지보전부담금 3,000만원을 더한 4억3,000만원으로 계약서를 다시 작성하여 제출하였고, 2011.6월 처분청의 세무조사 당시 4억3,000만원짜리 계약서가 최근 작성된 것으로 인정할 수 없다 하여 집안을 뒤져 매매가액 4억원이 기재된 쟁점매매계약서(1998.2.28.작성)를 찾아 제시하였으나 처분청은 이를 인정하지 아니하고 환산취득가액으로 결정한 것으로, 조사 당시 제출한 쟁점매매계약서가 실제 계약서이며 대금지급은 취득전 어음할인 등으로 2억3,000만원이 지불되었고 계약서 단서 조항과 같이 1998.4.11. 소유권이전 등기완료 후인 1998.4.29. 1억원, 1998.5.21. 3,000만원, 1998.5.28. 4,000만원 등 합계 4억원이 지급되어 계약내용과 일치하므로 쟁점토지에 대한 1998.2.28.자 쟁점매매계약서상 취득가액 4억원을 실지거래가액으로 결정하여야 한다.
(2) 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액으로 경정할 경우 청구인은 대지 368㎡(〇〇동 865-1, 865-4), 과수원 531㎡(〇〇동 865-5), 묘지 129㎡(〇〇동 866)로 나누어져 있던 쟁점토지의 지목을 대지로 변경하고 합병하여 그 지상에 주택 및 일반음식점을 신축하면서 농지보전부담금 23,100천원을 지출하였고 이는 자본적지출에 해당하므로 필요경비에 가산하여 쟁점토지의 양도소득을 계산하여야 한다.
① 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액에 의하여 계산하여 과세한 처분의 당부
② 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하는 경우, 쟁점토지에 대한 자본적 지출액으로 농지보전부담금 23,100천원을 필요경비에 가산하여야 한다는 주장의 당부
(1) 청구인이 쟁점토지 및 그 지상 건물을 양도하고 양도소득세를 신고한 내역과 처분청이 양도소득세를 경정한 내역은 아래 <표>와 같다. <표> 양도소득세 신고 및 경정 내역 (단위: 원) 구분 신고 경정(2011.9.11.) 재경정(2012.1.6.) 토지 건물 토지 건물 토지 건물 양도가액 700,000,000 700,000,000 700,000,000 382,964,837 317,035,163 유형 실거래가 실거래가 실거래가 취득가액 683,705,875 400,641,441 498,118,859 409,383,562 274,322,313 97,603,478 303,037,963 121,350,734 376,768,125 유형 실거래가 환산가액 환산가액 환산가액 환산가액 환산가액 필요경비 10,531,078 11,194,409 11,194,409 고지세액 (납부할세액)
• 60,521,403 -24,618,419 결의서요약 환산가액에 의해 취득가액 결정 개별공시지가변동
(2) 청구인이 2011.12.7. 우리 원에 제기한 심판청구에 대한 재조사결정(조심 2011부5173, 2012.3.30.) 내용은 이 건 쟁점①에 대하여는 처분청이 쟁점매매계약서 원본, 폐쇄등기부등본 등을 제출받아 매매계약서 당사자란의 인영날인 경위, 매매계약서의 단서에 기재되어 있는 담보권의 내용 및 그 말소경위 등을 재조사하여 그 결과에 따라 취득가액을 경정하고, 쟁점②에 대하여는 청구인이 쟁점토지 중 과수원을 음식점 등으로 전용하기 위하여 2001.2.7. 농지보전부담금 23,100,000원을 한국농어촌공사에 납입한 사실이 확인되며, 이는 쟁점토지의 용도변경을 위하여 지출한 비용으로서 자본적 지출에 해당하므로 처분청이 위 재조사를 실시한 결과 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산할 경우 필요경비에 산입한다고 되어 있다.
(3) 위 심판결정에 따라 처분청이 청구인에 대하여 한 양도소득세 재조사 내용을 보면, 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점매매계약서의 진위여부를 확인한 바, 청구인 〇〇〇 및 전 소유자 〇〇〇(배우자 〇〇〇)은 실제 계약서라고 주장하며 대금지급에 대한 증빙자료로 은행 인출계좌를 제시하고 있으나 4억원 중 2억3,000만원은 쟁점토지를 취득(1997.10.7.)하기 이전에 인출한 내역으로 쟁점토지 취득자금과 관련하여 지출한 것으로 볼 수 없으며, 나머지 1억7,000만원도 청구인이 소유권이전등기를 경료(1998.4.11)한 이후에 지출된 것으로 확인되며, 청구인이 사업을 영위한 점 등을 종합해 보면 청구인의 계좌에서 인출된 금액 전부가 쟁점토지 취득자금으로 지출되었다고 보기 어려우며, 또한, 위 지출증빙은 청구인의 계좌에서 인출된 내역만 확인될 뿐 전 소유자 〇〇〇에게 송금된 내역 등은 확인되지 아니하고, 전 소유자 〇〇〇도 위 금액을 송금받았다는 증빙을 제시하지 못하고 있다. (나) 쟁점매매계약서는 취득당시 공인중개사가 계약서를 작성해 와서 인영날인만 하라고 해서 매매당사자(청구인과 〇〇〇)가 인영날인만 한 것으로 확인되고 매도인, 매수인 인영이 바뀐 것은 착오로 잘못 날인했다고 진술하고 있다. (다) 쟁점매매계약서상 계약금(1998.2.28.) 1억원, 중도금(1998.4.30.) 1억원, 잔금 이자 1억원(1998.5.27.)으로 되어 있으며, 단서 조항으로 잔금 2억원은 은행설정문제를 쌍방합의하에 잔액을 결정하여 1998.6.20. 지불키로 약속한다고 되어 있으나, 폐쇄등기부등본상 근저당설정금액은 취득계약서 작성일(1998.2.28.)이전에 대부분 말소된 것으로 확인되고, 16번 근저당설정[금액 15,000천원, 근저당권자 □□□신협, 설정일: 1995.12.29., 채무자: □□□(전전 소유자)]은 청구인의 소유권 이전등기(1998.4.11.)가 경료된 이후인 1998.5.9.에 말소되었고, 13번 근저당설장[금액: 75,000천원, 근저당권자: □□□신협, 설정일: 1994.4.6., 채무자: □□□(전전 소유자)]도 청구인의 소유권 이전등기(1998.4.11.)가 경료된 이후인 1999.7.3.에 말소되어 매매계약서상 잔금지급액과는 상관없는 것으로 확인된다. (라) 따라서, 위 매매계약서가 1998년에 작성된 계약서인지 확인이 불가할 뿐만 아니라, 부동산중개사무실 및 인근 주민에게 탐문한 거래가액이 1억2,700만원으로 확인되고 작성된 4억원에 대한 계약서에 상응하는 대금지급증빙이 금융자료 등 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 아니하므로 소득세법 제97조 제1항 의 규정에 의하여 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정한 것은 정당하다.
(4) 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고당시 쟁점매매계약서를 찾고자 하였으나 건물신축시 분실된 것으로 알고 전 소유자 강금선, 오남선 부부에게 문의한 바 본인들도 계약서를 보관하고 있지 않다 하여 취득가액 4억원과 농지보전부담금 3,000만원을 합한 4억3,000만원으로 계약서를 새로 작성하여 신고시 제출하였으나, 2011.6월 세무조사당시 매매가액 4억3,000만원의 계약서 원본이 최근에 작성된 허위계약서라 인정할 수 없다 하여 온 집안을 뒤져 책꽂이에서 매매가액 4억원 짜리 실지계약서(쟁점매매계약서)를 찾아 대금지급증빙과 함께 조사공무원에게 제시하였으나 처분청이 이를 인정하지 아니하고 환산취득가액으로 결정한 것은 잘못이고, 심판결정에 따른 처분청의 재조사도 결정취지에 맞지 않게 소홀했다고 주장하면서 사실확인서(전 소유자 〇〇〇, □□□), 통장거래내역서, 대출금원장, 농지보전부담금 납입확인서 등을 제시하고 있다. (5) 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항의 규정에 의하면 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 둥 취득가액은 실지거래가액으로 하되, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 환산가액으로 하며, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 자본적 지출액으로서 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있다. (6) 위의 사실관계 및 관련법령 등의 종합하여 우선, 쟁점①에 관하여 보건대, 청구인과 그 배우자 및 심판청구 대리인이 2012.10.16.(화) 개최된 조세심판관회의에 출석하여 ‘쟁점매매계약서 원본과 매매가액 4억3,000만원이 기재된 매매계약서 원본을 제시하면서, ’쟁점토지 및 그 자상 건물을 전 소유자로부터 취득하게 된 경위, 쟁점토지를 양도하고 청구인의 재산을 관리하던 배우자(처)가 4년간의 암투병 끝에 사망하여 쉽게 찾지 못했던 점, 그래서 전 소유자 부부를 찾아갔으나 본인들도 보관하고 있지 않다 하여 상의 끝에 실매매가 4억원과 농지전용부담금 지출액(3,000만원 정도로 기억)을 합하여 4억3,000만원 짜리 매매계약서를 소급작성하여 세무사에게 전달하여 양도소득세 신고를 하게 된 내용 및 취득대금지급내역‘ 등을 진술하면서, 매매가액 4억원이 기재된 쟁점매매계약서가 실지 계약서라고 주장하였다. 살피건대, 청구인의 양도소득세과세표준(예정)신고서의 구비서류로 첨부한 쟁점토지 관련 취득(기억에 의존하여 전 소유자와 함께 소급작성했다고 주장하는)계약서(1998.1월자)를 보면, 대지면적이 1,022㎡[〇〇도 〇〇시 〇〇동 865-1(362㎡), 865-5(531㎡), 866(129㎡)]로 기재되어 있고 건물 면적은 기재되어 있지 않은 반면, (실지 계약서라 주장하는)쟁점매매계약서(1998.2.28.자)에서는 대지면적 1,028㎡[〇〇도 〇〇시 〇〇동 865-1번지 362㎡, 865-2(6㎡, 865-4번지의 오기로 보임), 865-5번지 531㎡, 묘지 866번지 129㎡)] 및 건물면적(57.4㎡, 후일 철거됨)이 기재되어 있음이 확인되고, 쟁점토지에 대한 등기부등본 및 토지대장을 보면, 청구인은 〇〇도 〇〇시 〇〇동 토지 1,028㎡(865-1 대지 362㎡, 865-4 대지 6㎡, 865-5 과수원 531㎡, 866 묘지 129㎡)를 1998.4.11. 취득한 후, 1999.7.19. 같은 동 865-1 대지 362㎡ 중 49㎡를 865-10으로 분할하고, 2001.7.21. 같은 동 865-5, 866번과 합병하여 973㎡를 2011.1.27. 양도(분할한 865-10 대지 49㎡는 2000.6.22. 건설교통부에 공공용지협의양도)하고 잔여분인 같은 동 865-4 대지 6㎡는 현재 소유하고 있음이 확인되는 점(특히 소급작성 제출한 취득계약서에는 같은 동 865-4 대지 및 건물부분이 기재누락된 반면, 실지 계약서라고 주장하는 쟁점매매계약서에는 모두 기재되어 있고, 865-4 대지는 심리일 현재도 청구인 소유로 확인되는 점), 용지의 크기 및 변색 정도 등으로 볼 때 쟁점매매계약서가 최근에 작성된 것으로는 보이지 않는 점, 쟁점토지를 청구인에게 양도한 〇〇〇 등이 청구인의 주장이 사실이라는 취지로 인감증명을 첨부한 확인서를 작성한 점 등으로 볼 때, 쟁점매매계약서를 허위라고 보기 어렵고 쟁점토지의 취득가액이 쟁점매매계약서에 의하여 실지거래가액으로 확인된다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다. 따라서, 청구인의 이 건 2011년 귀속 양도소득세에 있어서 쟁점토지의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 하여 경정한 처분청의 부과처분은 잘못된 것으로 판단되는 바, 쟁점토지의 취득가액을 쟁점매매계약서에 의하여 확인되는 실지거래가액 378,599,222원(973㎡/1,028㎡ × 4억원)으로 하고, 쟁점②와 관련된 청구인이 부담한 농지보전부담금 23,100,000원을 필요경비에 가산하여 과세표준과 세액을 경정하는 것이 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.