비교아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2011.6.22. 모친 권OOO으로부터 OOO(면적 59.9㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후, 증여가액을 국토해양부 고시(2011.4.29.) 공동주택가격인 OOO원으로 하여 2011.8.23. 증여세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 증여재산의 평가기간 내인 2011.5.31. 쟁점아파트와 동일 소재지에 위치하는 OOO(59.9㎡, 이하 “비교아파트”라 한다)가 OOO원에 거래된 사실을 확인한 후, 비교아파트의 거래가액을 시가(매매사례가)로 보고 이를 증여가액으로 적용하여 2012.2.10. 청구인에게 2011.6.22. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.5. 이의신청을 거쳐 2012.4.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 증여세 과세가액 산정자료로 제시한 비교아파트의 매매사례가액은 리모델링 공사를 한 것으로 쟁점아파트의 시가와는 차이가 있는바, 같은 아파트 단지내에 리모델링이 되지 않은 아파트의 매매사례가액(국토해양부 공시 실거래가격 정보)을 보면 2011년 1월에 OOO원(7층) 및 OOO원(15층), 2011년 2월에 OOO원(5층), 2011년 3월에 OOO원(17층)에 거래된 것으로 나타나므로 적어도 이들의 평균액인 OOO원을 쟁점아파트의 증여세 과세가액으로 하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트와 비교아파트가 위치 및 리모델링 공사 등으로 가격에 차이가 발생하므로 증여세 과세가액 평가시 비교아파트 가액을 매매사례가액으로 볼 수 없다고 주장하나, 당해 재산과 동일하거나 유사한 다른 재산을 평가함에 있어 내부 수리여부까지 포함하여 모든 조건이 동일해야 하는 것은 아니며 쟁점아파트와 비교아파트는 같은 단지 내 같은 층에 위치하고 있고, 기준시가, 면적, 용도 등이 동일한 점 등에 비추어 볼 때 비교아파트는 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에서 규정한 쟁점아파트와 면적, 위치, 용도 및 종 목이 동일하거나 유사한 경우에 해당한다고 할 것이므로 비교아파트 의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 적용한 아파트 매매사례가액이 적정한지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 등기부등본상 소유권등기 이전 내용을 보면 청구인은 모친 권OOO으로부터 쟁점아파트를 2011.6.22. 증여를 원인으로 하여 소유권이전등기 경료한 것으로 나타난다.

(2) 국토해양부 아파트 실거래가 조회자료 및 국세청 국세통합전산망 조회자료에 의하면 쟁점아파트가 위치한 대동중앙아파트의 쟁점아파트 증여일 전후 3개월간 거래내역 등은 아래 <표1>과 같은바, 쟁점아파트와 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 유사한 아파트는 <표1>의 순번 1, 4, 8, 11, 15, 16, 18의 아파트로 나타난다.

(3) 처분청 조사담당자가 조사한 바에 의하면 쟁점아파트는 최초 취득 이후 리모델링(베란다, 욕실, 씽크대, 거실)을 한 사실이 없고, 쟁점아파트와 비교아파트는 국토해양부에서 고시한 기준시가가 최초고시일인 1994.7.1.부터 현재까지 동일한 금액으로 고시된 것으로 국세통합전산망에서 확인되며, 쟁점아파트는 최초 분양받은 이후 매매한 사실이 없어 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항의 해당 자산의 거래가액은 존재하지 아니하는 것으로 나타난다.

(4) 처분청 조사담당자가 인근 공인중개사 3곳을 방문하여 확인한 바에 의하면 103동, 104동, 105동, 106동은 동간 거리가 넓어 다른 동에 비하여 선호도가 높으며, 15층 아파트 중 9층은 일반적으로 로얄층에 해당되는 것으로 나타나고, 청구인이 주장한 비교아파트의 리모델링 비용은 비교아파트의 양도자에게 확인한 바, 거실 리모델링 비용으로 4～5백만원 정도 지출한 적이 있으나, 양도가액에는 반영되지 않은 것으로 확인하였다.

(5) 처분청의 조사자료에 의하면 청구인이 리모델링을 하지 않았다고 예를 든 아파트 중 OOO호(2011.4.27. OOO원에 양도)는1997.7.31. OOO 주식회사가 사내근로자 주택용으로 취득하여 2007.10.30.부터 사내근로자인 황OOO가 거주하여 왔고, 2011.4.27. OOO 주식회사의 분할법인 주식회사 OOO가 사내주택 매매공고를 통해 사내근로자인 황OOO에게 주변시세 보다 낮은 금액으로 매매한 것으로 나타난다.

(6) 청구인이 제시한 리모델링 되지 않은 아파트(108-804 제외)의 내역은 아래 <표2>와 같은바, 순번 1～4번의 거래내역은 국세청 국세통합전산망 조회자료로 확인이 되나 증여세 평가기간 외의 거래 내역이고, 순번 5번의 경우 국토해양부 아파트 실거래가 조회자료 및 국세청 국세통합전산망 조회자료에 나타나지 아니하는 것으로 확인된

• 다. (7) 상속세 및 증여세법제60조 제1항에서 이 법에 따라 상속세 나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다고 하고 있고, 제2항에서 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 하고 있으며, 제3항에서는 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 하고 있고, 제4항에서 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다고 규정하고 있다. 또한, 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제1호는 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 확인되는 거래가액을 말한다고 하고 있고, 제2항 제1호에서 제1항의 규정을 적용함에 있어 제1항 제1호에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 매매계약일을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다고 하고 있고, 제5항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다.

(8) 살피건대, 청구인이 예로 든 리모델링되지 않은 아파트는 평가기간 외에 거래되었거나 특수관계자간 거래분으로 시가로 인정되기 어려운 반면, 평가기준일(증여일) 전후 3개월 이내에 거래되었고 쟁점아파트와 면적 및 기준시가가 동일한 같은 단지 내 아파트의 매매가액이 OOO원 이상인 것으로 나타나는 점, 비교아파트의 내부 수리비용(4～5백만원)이 양도가액에 반영되지 않은 것으로 확인되는 점, 비교아파트가 쟁점아파트와 같은 단지 내 같은 층에 위치하고 있어 면적·위치·용도·종목 등이 동일하거나 유사한 경우에 해당하고 국토해양부에서 고시한 기준시가가 최초 고시일부터 현재까지 동일하게 나타나는 점 등에서 처분청이 비교아파트의 매 매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 평가하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.