건물 신축비를 재조사하여 경정함이 타당함

OOO세무서장이 2011.12.2. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 심판청구시 제출한 공사명세서, 무통장입금증, 영수증 등이 OOOOO OO OOO OOO-O 지상 건물(쟁점부동산) 신축공사와 실제로 관련되었는지 여부를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.8.7. OOO 대지 697.8㎡를 취득한 후, 동 지상에 건물(1층 제2종 근린생활시설 327.18㎡, 2층 제2종 근린생활시설 100㎡, 2층 단독주택 66㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축(2003.12.31. 소유권보존등기)하였다가 2009.7.21. 쟁점부동산 전체를 양도하고, 2010.5.31. 양도가액 OOO원, 취득금액 OOO원, 기타필요경비 OOO원, 장기보유특별공제 OOO원을 적용하여 양도소득금액 △OOO원을 산정한 후, 납부세액을 “0”으로 하여 2009년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 비과세 주택을 제외한 상가의 양도가액은 OOO원(토지포함), 취득가액은 환산가액인 OOO원(주택을 제외한 상가부분만 환산가액으로 계산)을 적용하여 양도차익 OOO원을 산정한 후, 2011.12.2. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.5. 이의신청을 거쳐 2012.4.16. 불복청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인 은 OOO 소재 대지를 취득하여 직접 건물을 신축한 후 임대를 주려고 하였으나 1층도 임대가 안 되어 할 수 없이 인테리어 공사를 하고 직접 영업을 하였으며, 2층은 잠시 임대를 했으나 영업부진 등으로 임대가 오래 지속되지 아니하였고, 2층 주택은 직접 거주하였는바, 청구인이 건물 신축당시부터 보관해 오던 공사 관련 영수증의 내용에 따라 산정한 신고 취득가액을 인정하여야 하고, 처분청은 이에 대한 신빙성 여부를 위해 청구인 가족의 금융자료를 수집해서라도 이를 확인하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 불복청구에 있어서 입증책임은 이를 주장하는 청구인에게 있으므로 처분청에서 청구인의 금융자료를 직접 수집하여 건물 신축가액을 산정하여 양도차익을 결정하는 것은 불가능하며, 기 제출된 증빙자료는 지급일과 지급근거, 수취자 등을 확인할 수 없는 부적격 증빙 또는 임의 작성자료로 설령 금융자료를 수집한다 하더라도 ‘지급되었다는 사실’을 근거로 건물 신축에 소요된 경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 건물 신축비가 OOO,OOO,OOO원으로 확인됨에도 취득가액이 불분명하다 하여 환산취득가액을 적용한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지>에 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 양도소득세 신고서상 신고내역을 아래 <표1>과 같은바, 건물 중 주택부분은 1세대 1주택 비과세 대상으로 하여 양도소득금액 산정에서 제외한 것으로 나타난다.

(2) 처분청 조사담당자가 2011년 7월 작성한 양도소득세 현지확인 종결보고서의 주요 내용은 다음과 같다. (가) 양도가액(OOO원) 확인내용으로, 쟁점부동산의 매매계약서상 총 매매가액은 OOO원으로 이는 등기부가액과 일치하고, 건물 중 일부분(66㎡)은 주택으로서 청구인이 실제로 거주하였음이 주민등록상황 및 공부 등에 의하여 확인되며, 국세통합전산망상 세대별 주택보유현황 조회내용에 따라 청구인을 1세대 1주택자로 보아 주택분을 총 양도가액에서 안분 계산하여 비과세 처리(비과세가액: OOO원)하였고, 비과세 주택을 제외한 상가의 양도가액 OOO원으로 확인된다. (나) 취득가액(OOO원) 확인내용으로, 토지(OOO원)의 경우 2003.8.7. 전소유자 이동규 외 2인으로부터 679.8㎡를 OOO원에 취득하였음이 매매계약서에 의거 확인되는바, 전소유자는 기준시가로 양도소득세를 신고하였으며, 토지 소재지인 울산광역시 중구 성안동은 구획정리지구로 당시 평당 거래가 OOO원은 적정한 것으로 확인되고, 주택부분 토지(93.38㎡)를 제외한 상가부분 토지가액은 OOO원으로 확인된다. (다) 건물(OOO원: 환산취득가액)의 경우 청구인 신고금액은 OOO원(자가건설)으로 기준시가에 의거 안분 계산된 주택분 건축비 OOO원, 과세대상 건물 건축비 OOO원으로 되어 있고, 신축관련 취득세 및 등록세액이 OOO원(취득세 과세표준 OOO원) 있으며, 청구인 신고금액에 대한 세부내역 검토결과 청구인의 건물 입주일(2004.5.8)이후 발생한 경비, 지급일자(구입일자)가 없는 경비, 구입품목 등 임의기재 영수증 처리 경비 등 건물신축과 직접적 연관이 불분명한 경비 OOO원 발견되었다. (라) 필요경비(OOO원)의 경우 상가토지분에 대한 필요경비(취･등록세) OOO원OOO과 건물필요경비 OOO원OOO으로 확인된다. (마) 건물등기부 등본 등 공부 관련 특이사항을 보면 쟁점부동산은 2003.12.31. 소유권보존 등기(신축) 및, 소유권이전청구권가등기(매매예약원인, 권혁수), 근저당권이 설정OOO되었고(2004.1.16. 말소), 2004.1.16. 다시 근저당권이 설정OOO되었으며, 2004.4.7. 임의경매개시결정된 후 2004.4.24. 임의경매개시결정 말소된 것으로 나타난다. (바) 처분청 조사시 청구인이 제시한 경비총액은 328,209,307원으로 이는 2층 인테리어 계약서 1건 OOO원, OOO(주)OOO공장의 레미콘 대금 OOO원(세금계산서 1매), 간이영수증 173매 OOO원, 거래명세표 8매 OOO원, 무통장입금확인서 113매 OOO원, 입금표 1매 OOO원, 출금거래명세표 45매 OOO원, 현금 2건 OOO원, OOO 13건 OOO원(사업자등록이 되어있지 않고 현재 사망자임)으로 제시하고 있을 뿐, 공사와 관련한 구체적인 지출증빙을 갖추지 못하고 있다. (사) 청구인이 이의신청시 제시한 경비명세서상 총금액은 OOO원 으로 노무비 OOO원, 건축자재비 OOO원, 자재장비 등 OOO원, 1층 인테리어 부자재등 OOO원, 건축보완공사및재보수 OOO원으로 지급일자, 금액, 지급받은 자의 성명, 지급사유만 기재되어 있을 뿐 구체적으로 공사와 관련된 객관적인 지출증빙을 제시하지 못하고 있다. (아) 조사내용을 종합한 결과, 건물신축은 2003.12.31. 이전에 완료된 것으로 보이고, 관련대금 지급은 건물신축 이후에 이루어진 부분이 상당한 것으로 추정되나 청구인이 건물신축금액으로 신고한 증빙서류가 대부분 적격증빙이 아닌 임의로 작성된 것으로 건물준공일(2003.12.31) 이후 발생･지급한 비용이 상당부분 차지하고 있으며, 비용발생 및 대금지급시기의 구분이 안 되어 실제로 소요된 정확한 건축비의 확인이 불가하므로 이는 취득가액(신축가액)이 불분명한 경우에 해당하여 환산취득가액(OOO원, 주택제외)을 적용하는 것이 타당하다.

(3) 청구인은 이 건 심판청구시 쟁점부동산의 총 공사비용이 OOO원으로 인건비 OOO원, 기타 자재비 및 공사비용 OOO원으로 이루어져 있다고 주장하면서 OOO 관련 금액이 OOO원으로 되어 있는 명세표 및 기타 공사관련 견적서, 무통장입금증, 거래명세표 등을 제시하고 있는바, 처분청의 조사시 청구인이 제출한 총 공사비용이나 이의신청시 제출한 총 공사비용 등과는 약간의 차이가 있는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 처분청의 이 건 관련 양도소득세 조사나 이의신청 심리단계, 이 건 심판청구시 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 신축공사 관련 주장금액에 차이는 있으나 그 차이가 백만원대로 대동소이한 점에서 실제 OOO원대의 신축공사가 있었다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이는 점, 무통장입금증이나 영수증 내역상의 거래시기가 쟁점부동산의 소유권보존등기 전후에 이루어진 점 등에서 청구인이 주장하는 내용의 신축공사가 이루어졌다고 볼 개연성이 충분하므로, 처분청이 관련 증빙내역상 대금수취자나 용역․재화 공급내역 등을 재조사하여 실제 신축공사대금이 얼마인지를 확정하고, 이에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.