청구인이 상가를 분양받은 후 미지급한 분양대금을 면제받은 것으로 보아 증여세를 부과한 것은 잘못된 처분임

OOO세무서장이 2011.10.12. 청구인에게 한 2010.6.27. 증여분 증여세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2006.9.1. 주식회사 OOO로부터 서울특별시 OOO(76.14평형으로 이하 “쟁점상가”라 한다)를 OOO에 분양받으면서 쟁점상가를 담보로 대출받은 OOO을 지급하였으며, 잔금 OOO(이하 “쟁점채무”라 한다)이 미지급된 상태에서 2006.12.27. OOO은 쟁점채무를 포함한 미지급분양대금채권 OOO을 주식회사 OOO에 대한 대여금채권과 상계하는 방식으로 양도하였다.
• 나. 부산지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 세무조사 결과, 2010.6.27. 쟁점상가 양도시점에 쟁점채무 및 OOO의 대표이사 심OOO이 대납한 쟁점상가 담보대출금의 이자 OOO(이하 “쟁점대출금이자”이라 한다)을 면제받은 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 2011.10.12. 청구인에게 2010.6.27. 증여분 증여세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.23. 이의신청을 거쳐 2012.2.27.이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OOO은 2003년부터 OOO라는 주상복합건물을 건설․분양하는 사업을 진행하던 중 2005.6.30. 준공검사가 완료되었음에도 미분양이 다수 발생하여 시공사인 OOO 주식회사에 대한 공사비 지급에 차질이 생기고, 당시 부동산시세의 하락으로 정상적인 분양가로는 분양이 불가능한 상황이라 관계회사인 OOO의 직원인 정OOO의 관계회사OOO 공장장인 청구인, OOO 대표자 심OOO의 고향친구인 문OOO에게 쟁점상가를 아래와 같은 특약조건(이하 “특약조건”이라 한다)으로 분양하였으나, 특약조건은 OOO이 지인들에게 분양을 권유하면서 비공개로 제시한 조건이라 분양계약서에 명시되어 있지 아니한데, 그 이유는 수분양자가 OOO 측과 잘 아는 사이이고, 3개월내에 제3자에게 매각될 것으로 예상하였으며, 수분양자가 은행대출시 분양계약서를 제출하므로 은행과의 문제, 다른 수분양자들과의 관계 등으로 고려할 때 명시적인 약정을 하기 어려웠기 때문인바, ㅇ 특약조건

1. 수분양자는 시행사로부터 본 건 상가를 분양받고 분양대금 중 일부는 수분양자가 은행으로부터 융자를 받아 납부하고, 나머지는 미지급분양대금으로 한다.

2. 수분양자는 3개월 정도 분양을 받아두었다가 곧 제3자에게 매도하되 그 매도가액이 분양가액에 미치지 못하는 경우 차액에 상당하는 미지급분양대금에 대해서는 시행사에 상환할 의무가 없다.

3. 수분양자가 제3자에게 본 건 부동산을 매도하기까지 위 융자금에 대한 이자는 시행사측에서 부담한다. 쟁점상가 취득전인 2005.12.31. 당시 OOO의 감사보고서 주석 13.을 보면, OOO은 2005.12.31. 현재 총부채가 총자산을 초과하여 자본이 완전 잠식된 상태이며, 2005년말 현재 시행중인 주상복합건물 중 상가일부가 미분양상태에 있고, 미분양된 상가의 일부와 분양된 주택의 분양대금의 회수에 따라 OOO의 존속여부가 결정될 것이나 결과를 예측할 수 없는 것이라 기재되어 있는 등 당시 OOO은 부채초과상태에서 공사대금지급이 시급하였고, 존속을 위해 반드시 쟁점상가의 분양이 필요한 상황이었던 점, 지하 205, 206호는 분양가가 각 OOO이었고 2011.7.22.자 감정가는 OOO이었는데 현재 최저낙찰가가 OOO으로 분양가의 40%에도 미달하며, 지하 201호～204호도 2006.10.27. 특수관계자가 아닌 주식회사 OOO에게 OOO에 분양하였는데, 동상가들은 2010.1.25. 40% 이하 수준인 OOO에 경락되는 등 OOO은 당시 상가건물의 시세하락으로 분양가대로 분양이 불가능한 상황으로서 정상적인 분양이 가능하였다면 청구인 등을 통해 어렵게 분양할 이유가 없으며, 특약조건은 청구인이 분양을 받는 대가로 제시한 것이지 무상으로 부여한 것이 아닌 점, 115호는 비특수관계자가 2006년 7월 OOO에 분양받아 2010년 1월 OOO에 양도하였으나, 도로면에 접한 매우 유용한 위치에 있어 지하에 위치하여 상가로서의 가치가 낮은 쟁점상가와 차이가 있는 점, OOO는 청구인에게 채권․채무 이행각서를 작성해 줌으로써 어떠한 이익을 얻은 것도 아니고, 청구인에 대한 쟁점채무를 환수못할 장애사유도 없었는바, 분양 당시 특약조건을 미리 합의하지 않았다면 쟁점채무를 양수한 OOO가 조건부 소멸하는 내용의 채권․채무 이행각서를 작성할 이유가 없는 점, 조사청은 2009년 4월경 OOO에 대한 세무조사시 OOO가 쟁점채무를 회수할 가능성이 낮다하여 OOO가 미수분양대금채권을 OOO에 대한 대여금채권과 상계한 것은 법인세법 시행령제88조 제1항 제4호의 불량자산 차환에 해당하는 것으로 보아 부당행위계산부인규정에 의해 쟁점채무를 포함한 미수분양대금채권에 대한 인정이자를 익금산입하였는바, 쟁점채무가 조건부채권이 아니었다면 회수가능성이 낮다고 인정될 이유가 없으며, OOO에 대한 채권과 상계한 것을 불량자산의 차환으로 볼 이유도 없는 점 등을 종합하면, 쟁점채무 및 쟁점대출금이자 대납이 당초 분양계약의 특약조건에 따른 것임을 알 수 있고, 청구인은 추후 1년이 넘도록 쟁점상가가 제3자에게 매각되지 않아 법률관계를 명확히 하기 위해 이전의 약정사실을 서면으로 확인하기 위하여 2007.12.31. 아래와 같이 쟁점채무 양수인인 OOO와 쟁점상가 매각시 분양금액에 미달하는 경우 쟁점채무 이행의무가 없다는 내용 등의 미지급금에 대한 채권․채무이행각서(2008.1.30. 공증받았으며, 이하 “채권채무이행각서”라 한다)를 작성하여 확인하였는바, ㅇ 채권채무이행각서

1. 채무이행일은 2012.12.31.까지로 하고 그 이전에 제3자에 매각시는 명의변경시점으로 하고 2013.1.1.부터는 년 9%의 연체금을 부담한다.

2. 채무이행금액은 쟁점상가의 분양금액 범위내에서 이행하고, 상가시세 하락 등으로 약정일 이전에 매각시 분양금액에 미달하는 경우 동 금액에 대하여는 채무이행의 의무가 없다. 단, 연체이자는 별도임

3. 채무이행 기일이전에 제3자에게 매도, 임차인 변경시는 사전에 채권자의 승낙을 받아야 하며, 이를 위반시는 상기 제2항에 불구하고 분양잔금 범위내에서 채무를 이행하여야 한다.

4. 채무이행 기일 이후에 매각시 채무이행은 매각금액이 분양금액에 미달시는 매각금액 범위내에서 하고, 연체료는 별도로 이행하여야 한다. 상속세 및 증여세법상 증여에 해당하려면 타인에게 무상으로 재산을 이전하여야 하고 대가적 의미의 반대급부가 없어야 하나, OOO가 청구인에게 특약조건을 제시한 것은 청구인이 그 대가로 쟁점상가를 분양받고 은행에 대한 융자금채무를 부담하면서 대금의 일부를 지급하였기 때문이므로 쟁점상가를 양도하여 특약조건에 따라 쟁점채무가 스스로 소멸한 것은 증여라 볼 수 없으며, 애초에 특약조건을 약정한 것 자체도 무상성의 요건을 결여하였기 때문에 증여로 볼 수 없고, 쟁점대출금이자 역시 OOO이 대납하는 경우 회계상 처리에 문제점이 있어 일단 OOO 대표자인 심OOO이 대납한 것으로서 이 또한 특약조건에 따른 것이므로 무상성의 요건을 결여하여 증여로 볼 수 없으므로 청구인이 쟁점채무 및 쟁점대출금이자를 면제받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 부당하다.

• 나. 처분청 의견 OOO의 대표이사인 심OOO과 특수관계자인 청구인외 4인은 아래 <표1>과 같이 상가를 분양받았으나, 보유재산 및 소득수준으로 보아 취득자금 원천이 불분명하고, 자신의 자금은 전여 투입함이 없이 상가를 취득하고 대출금의 이자도 심OOO이 대납하였으므로 사실상 특수관계자를 이용하여 허위분양하고 자금을 융통하기 위한 명의신탁으로 보이나, 거래 쌍방이 이를 부인함으로써 처분근거가 부족하여 상기 수분양자 중 양도자에 대하여 분양대금 미지급금과 대출이자 대납액에 대하여 채무를 면제받은 것으로 보아 증여세를 부과한 것인바, 청구인은 쟁점채무의 면제를 증여가 아닌 특약조건에 따른 채권의 소멸이라 주장하나, 청구인을 포함한 상기 수분양자들은 OOO 대표이사 심OOO과 사실상 특수 관계자들로서 허위분양, 분양대금의 지연납부, 특수관계자간 채권채무의 인수, 대출이자의 대납, 분양미수금의 포기 등의 일련의 과정은 특수관계자간이 아니면 성립될 수 없는 합리성이 결여되고, 조세포탈을 위한 변칙적인 거래에 해당되므로 정상거래의 조건에 따른 채무의 소멸이라 볼 수 없는 점, 청구인은 쟁점상가의 특약조건이 비공개로 제시되었다고 주장하나, 아래와 같이 2006.6.22. OOO과 작성된 지상상가 분양관련 이행각서를 보면 분양가액과 이행각서내용만 있을 뿐 조건은 기재되어 있지 않아, 청구인이 주장하는 특약조건 자체를 신뢰할 수 없으며, 쟁점상가의 분양금액도 비특수관계인간의 분양금액과 유사하므로 분양금액은 확정된 것으로 보아야 하며, OOO와의 채권채무이행각서는 2007.12.31. OOO에서 채권을 양수한 OOO에 대한 이행각서에 포함된 조건이므로 이건 거래는 당초 분양금액이 확정된 상태에서 그 이후 채권을 양수한 OOO가 특수관계인인 청구인에게 형식상 조건을 부여하였을 뿐 실제로는 채무를 면제한 것이며, 당초 분양시부터 특약조건이 부여된 것으로 볼 경우에도 2006.2.22. 작성된 지상상가 분양관련 이행각서와 같이 분양가액이 확정된 상태로서, 청구인이 주장하는 조건이 부여된 거래는 증여세를 포탈하기 위한 특수관계자간 성립될 수 있는 변칙거래인 점, ㅇ 지상상가 분양관련 이행각서 내용 쟁점상가는 수분양받은 과정엔서 총 분양가중 OOO이 미납된 상태에서 소유권이전을 받은바, 미납잔금 완납전까지는 어떠한 경우이든 처분, 담보제공 및 사용점유를 금하기로 하되, 쟁점상가를 임대하고자 할 경우에는 임대보증금을 전액 매도인에 입금하는 조건으로 상호협의하여 사용을 허용하기로 한다 특수관계자가 아닌 115호 상가의 경우 2006년 7월 OOO에 분양받아 2010년 1월 OOO에 양도되었음이 확인되고, 115호의 양도가액은 분양가액과 큰 차이가 없는 반면 쟁점상가의 양도가액은 분양가액의 절반수준인 대출금액으로 양도가액을 정한 것은 정확한 시세를 반영한 계약내용이라 볼 수 없으므로 당초 분양금액이 확정된 상태에서 미분양대금에 대한 채무를 면제 받은 것은 실질적인 증여에 해당되는 것이며, 부동산 가격은 경기의 부침에 따라 언제나 변동가능한 것이고, 115호의 위치의 유리함은 분양가격 산정시 이미 반영되었으며, 지하 201호～203호는 당초 분양후 입주민과 체육시설 사용과 관련한 분쟁이 발생하여OOO 건물의 사용이 정상적이지 못한 상태에서 경매진행중인 것으로서 분쟁중인 건물에 대한 경락가액은 가격의 하락이 당연한 점, 특수관계자간 거래외의 상가 분양가액 및 그 이후 양도금액과 쟁점상가의 분양가액을 비교해도 쟁점상가의 분양가액은 아래 <표2>와 같이 그 당시 거래금액과 비슷한 점, 청구인은 상가건물의 시세하락으로 분양이 불가능하여 특약조건을 제시할 수밖에 없다고 주장하나, 시세변동이 항상 일어날 수밖에 없는 부동산가격의 특수성이 전제되어 있음에도, 특수관계자가 아닌 일반인에게는 부여할 수 없는 유리한 특약조건을 부여하였으며, 그 조건에 따라서 특수 관계자에게 채무의 면제라는 이익이 분여된 점, 2004.1.1.부터 완전포괄주의 증여세 과세 제도를 도입하여 사실상 타인으로부터 받은 이익이 있는 때에는 증여세를 과세할 수 있고, 제3자를 통한 간접적인 방법이나, 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 직접 거래한 것으로 보거나, 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 증여 여부를 판단하도록 규정되어 있는 점 등을 종합하면, 당사자들이 명의신탁을 부인하는 이상 청구인 재산상의 이익을 받은 증여받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 상가를 분양받은 후 미지급한 분양대금을 면제받은 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 상속세 및 증여세법 제2조 제3항 은 증여라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말하는 것으로, 같은 법 제36조는 채권자로부터 채무를 면제받거나 제3자로부터 채무의 인수 또는 변제를 받은 경우에는 그 면제, 인수 또는 변제로 인한 이익에 상당하는 금액(보상액을 지급한 경우에는 그 보상액을 뺀 금액으로 한다)을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 하는 것으로 규정하고 있다.

(2) 청구인은 조사청의 자금출처 조사와 관련하여, 2011.6.21. 쟁점상가를 신OOO의 권유로 취득하였으며, 취득 당시 건물을 담보로 한 은행융자금으로 계약금과 중도금을 납부하고, 잔금은 양도시 이익이 발생하면 정산하는 조건이었다는 내용 등으로 확인한바 있으며, 쟁점채무 인수 관련 OOO에 대한 과세쟁점자문위원회 의결결과 통보서(2009.5.13.) 등을 보면, OOO의 장기대여금과 대체된 OOO의 분양미수금 OOO은 OOO이 OOO의 상가를 주식회사 OOO 외 7명에게 분양하고 미납부금을 미수금으로 계상한 것으로, 동 미분양상가(쟁점상가 포함)는 2005.6.30. 준공검사가 완료되었음에도 준공후 1년이 지나도록 미분양되어, 그 시세는 50～60%이상 하락한 수준이며, 분양실패로 시공회사인 OOO주식회사에 정상적인 공사대금 결제가 이루어지지 않자, 자금압박이 심한 상태에서 지인들에게 손실보전 조건으로 시세가액보다 높게 분양하고, 분양자에게 분양금액의 42%정도를 은행대출받도록 하여 이를 받아 공사대금을 지급하였으며, 나머지 분양미수금은 OOO의 장기대여금과 대체하였음이 조사부서의 조사내용상 확인된다는 내용 등으로 작성되어 있다.

(3) 지도 및 제시된 도면을 보면, 쟁점상가는 지하에 위치하고 있고, 건물앞면에 위치한 처분청이 제시한 특수관계자간 거래외의 상가(102호, 105호, 114호, 115호)는 25m도로변에 접하고 있으며, OOO을 마주보고 있는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 처분청은 쟁점상가의 명의신탁이 아니라면 당초 분양금액이 확정된 상태에서 그 이후 채권을 양수한 OOO가 특수관계인인 청구인에게 형식상 조건을 부여하였을 뿐 실제로는 채무를 면제한 것으로서 증여세 과세대상이라는 의견이나, 청구인은 세무조사시 쟁점상가 취득 당시 건물을 담보로 한 은행융자금을 지급하고, 잔금은 양도시 이익이 발생하면 정산하는 조건이었다는 내용 등으로 확인한 점, OOO에 대한 과세쟁점자문위원회 의결결과 통보서(2009.5.13.) 등을 보면, 쟁점상가는 준공 1년후에도 미분양되어 시세가 50～60% 이상 하락하였고, 분양실패로 시공회사에 대한 공사대금 결제가 이루어지지 않아 지인들에게 손실보전 조건으로 시세가액보다 높게 분양하였다는 내용이 나타나는 점, 처분청이 제시한 비특수관계자간 거래 상가(102호, 105호, 114호, 115호)는 건물앞면에 위치하고, 25m도로변에 접하고 있는 등 쟁점상가에 비해 우월한 위치에 있으며, 115호 외에는 2003년말에 분양되는 등 쟁점상가와 차이가 있는 점, OOO의 감사보고서(2005.12.31.) 주석에 OOO은 자본잠식 상태로서 주상복합건물 중 상가일부가 미분양상태에 있고, 미분양된 상가의 일부와 분양된 주택의 분양대금의 회수에 따라 OOO의 존속여부가 결정될 것이라는 내용 등이 나타나는 점, 시세가 50～60% 하락한 쟁점상가를 청구인을 포함한 특수관계자 등OOO에게 손실보전 등에 대한 약정없이 정상적인 가격에 분양한 것으로 보기는 사회통념상 납득하기 어려운 점, 실질적으로 청구인이 금전적으로 이익을 취한 것이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 쟁점상가를 명의신탁받은 것으로 볼 경우 채무면제 등에 따른 증여세 과세대상에 해당하지 아니하는 점 등을 종합하면, OOO은 자본잠식 상태에서 공사대금 지급과 존속을 위해 분양 당시 청구인과 손실발생시 감액을 조건으로 한 특약을 합의하고, 청구인은 쟁점채무를 양수한 OOO와 채권채무이행각서를 작성하여 특약을 확인한 것으로, 쟁점상가를 양도하기 전까지는 미지급분양채권(쟁점채무)이 확정되지 아니하였으므로 쟁점채무 및 쟁점대출금이자는 쟁점상가 양도시 특약에 따라 정산된 것으로 보는 것이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점채무 및 쟁점대출금이자를 면제받은 것으로 보아 청구인에게 증여세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.