쟁점토지 취득가액 및 필요경비에 대해서는 객관적인 증빙이 없으므로 양도소득세 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.7.28. 경상남도 김해시 ○○○○ 임야 6,902㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 ○○주식회사에게 양도하고 양도가액 ○○백만원, 취득가액 ○○백만원(취득시기 2005.10.6.), 기타 필요경비 ○○백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. ○○세무서장은 쟁점토지의 직전 소유자인 구○○ 및 김○○에 대한 양도소득세 조사결과 (위 전소유자들의) 쟁점토지 양도가액을 ○○천만원으로 확인하고 과세자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 청구인의 쟁점토지 실제 취득가액을 ○○천만원으로 보아 2011.9.19. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 ○○○원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.29. 이의신청을 거쳐 2012.3.37. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 위에 공장을 건립할 목적으로 교환으로 취득하였으나 교환으로 제공받은 자산이 현 시가보다 현저히 높은 가액으로 평가되었고 계약조건을 교환제공자가 이행하지 아니하였다. 청구인은 교환의 대가로 (청구인)소유 부산광역시 ○○○○ 빌라 A동 201호․401호, B동 202호․502호, C동 202호․502호(이하 빌라 6호를 합하여 “쟁점빌라”라 한다)와 교환차액으로 현금 ○○천만원 및 근저당설정채무 A도 401호 ○○천만원, B동 502호 ○○천만원 및 ○○천만원을 제공하기로 하고, 교환과 관련된 권한을 위임받은 대리인 배○○과 ○○중개사사무소에서 부동산교환계약을 체결하였으며 이후 교환계약조건이 성취되지 아니하여 쟁점빌라를 즉시 소유권이전하여 주지 못하고, A동 201호 C동 202호․502호 각 호당 1억원씩 ○○천만원을 대리인 배○○이 직접 양도하여 가져가고, 나머지 A동 401호, B동 202호, C동 502호는 청구인이 매각하였으며 교환에 수반되는 현금 등 지급액 ○○백만원과 제공받은 자산의 자본적지출액 및 필요경비 ○○백만원, 합계 ○○백만원이 발생하였다. 매매금액 4억 5천만원의 계약서상 거래금액(○○천만원)에 대한 적성경위를 보면, 제공한 자산 중 아파트 빌라를 제외한 2005.7.22. ○○천만원, 2005.8.8. ○○천만원, 2005.10.6. ○○백만원 및 A동 401호, B동 502호 대출금 ○○백만원, 계 ○○천만원의 순현금수취액만을 기준으로 김○○, 구○○과 임의 작성된 것이고, 이후 순현금지급액 ○○천만원과 아파트빌라 6개 호 ○○백만원을 포함하여 ○○천만원으로 계약서를 다시 작성하기로 합의하였으나, 양도자의 대리인이 현금수취액은 확실하고 명확함으로 갱신하여 다시 작성할 필요가 없다고 하여 최초 계약시 작성한 현금지급액 ○○천만원에 대한 것만 작성되었던 것인데 이 계약서가 취득가액으로 오인된 것인 등, 현금 지급액 ○○천만원으로 최초 임의 작성된 계약서를 근거로 이 건 부동산 취득가액을 산정하는 것은 부당하며 쟁점토지 양도자 김○○․구○○의 대리인인 배○○에게 지급된 ○○원 및 (기타) 필요경비 ○○원이 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 검인계약서 매매금액인 ○○천만원을 청구인의 쟁점토지 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정한 것이 부당하다고 주장하나 청구인과 대리인 배○○ 간에 작성된 부동산교환계약서에는 청구인 소유인 빌라 6채 및 차액 ○○천만원과 김○○․구○○ 소유 쟁점토지를 교환한다는 내용만 있고 빌라 1채당 1억원으로 한다는 약정은 없으며 청구인 소유 빌라(쟁점빌라)의 소유권 변동내역을 보면 아래 <표1>과 같은 바, 부동산교환계약서의 조건을 청구인 소유의 위 빌라와 김○○․구○○ 소유 쟁점토지를 교환하는 것으로 되어 있으나 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후에도 청구인 소유 빌라가 김○○․구○○에게 이전된 사실이 없고 대리인 배○○ 간의 부동산교환계약서는 효력을 상실한 것으로 판단되므로 동 부동산교환계약서에 근거한 청구 주장은 타당하지 아니하다. <표1> (금액: 천원) 빌라 동호수 양도내용 담보제공내용 비고 일자 금액 양도인 일자 설정액 실채무 A-201 05.10.14. 미확인 홍

○○

• -

• A-401 10.11.30.

○○ ‶ 03.02.27.

○○

○○ 채무자 청구인임 B-202 11.05.02.

○○ ‶ 05.09.12.

○○

○○ B-502 10.11.09.

○○ ‶ 05.09.12.

○○

○○ C-202 06.06.05.

○○ ‶ 05.09.12.

○○

○○ C-502 05.11.23. 미확인 ‶ 05.09.12.

○○

○○ 김○○․구○○이 쟁점토지를 ○○천만원에 양도하였음이 ○○세무서의 구○○에 대한 양도실가 재조사에서 밝혀지는 등 청구인의 쟁점토지 실제 취득가액은 ○○천만원이고 청구인이 주장하는 필요경비 중 분묘이장비용 등 지출내용과 증빙이 확인되는 비용 ○○천만원을 경비로 인정하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지와 관련하여 청구인에게 발생한 ○○백만원의 필요경비(취득가액 ○○백만원, 기타 필요경비 ○○백만원)를 인정해야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 이와 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다. (3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】①영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

1. 하천법․댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률그 밖의 법류에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 청구인에 대한 과세자료 소명서 검토조서 등에 의하면 소명자료 내용은 청구인이 양도물건(쟁점토지)을 전소유자 및 대리인 배〇〇과의 부동산교환거래로 취득한 것으로 ○○천만원과 ○○빌리지 빌라 6세대 1호당 ○○백만원으로 평가하여 교환거래가액으로 위 양도물건의 취득가액을 ○○백만원으로 인정하여 달라는 것이고 검토결과 양도물건의 취득가액 중 현금지급액은 ○○천만원으로 전소유자의 양도가액과 일치하고 홍○○(청구인)가 제출한 교환계약서를 검토해 보면 현금거래금액 외 교환대가로 ○○빌리지 빌라(6세대)를 위 물건의 취득대가로 지급하기로 약정하였고 빌라 C-202는 배○○이 홍○○의 입회하에 분양대금을 수령하였다고 하나 배○○이 위 사실을 인정하지 아니하고 대금이 부동산 취득대금으로 지급된 증거도 없으므로 취득가액에 포함할 수 없고 나머지 빌라 3호는 양도시기가 위 물건의 취득시점과 다른 점, 상기 빌라에 근저당을 설정하여 ○○천만원을 ○○천만원의 일부인 현금대가로 전소유자에게 지급한 점 등에 미루어 양도물건의 교환대가로 볼 수 없고 빌라 A-201호, C-502호는 배○○이 중개대가로 직접 양도하였다는 근거가 없고 빌라 분양가액을 확인할 수 없는 점 등에 미루어 상기물건의 취득가액에 포함할 수 없다고 기재(검토내용은 아래 <표2>참조)되어 있다. <표2> 자본적 지출 및 필요경비와 관련한 내용을 보면, 토목비용 ○○천만원은 토목공사 확인서류 및 지출증빙이 없으므로 자본적지출로 볼 수 없고, 배○○ 대여금 지급 ○○천만원은 대금지급증빙이 없으며 상기양도물건(쟁점토지)의 취득비용과 직접적인 관련이 있음을 확인할 수 없어 필요경비로 볼 수 없으며 가스설치비 ○○천원도 상기 양도물건(쟁점토지)과 교환대가로 이루어진 지출로 볼 수 없으므로 취득가액에 포함할 수 없다고 되어 있고 그 외 자본적 지출액 및 필요경비는 지출증빙이 존재하고 위 양도물건의 필요경비로 인정하고자 한다고 기재(검토내용은 아래<표3>참조)되어 있다. <표3>

(2) 구○○의 쟁점토지의 1/2지분 양도에 관한 ○○세무서 조사서(이의신청 직권시정 조사서) 내용을 보면, 양도가액과 관련하여 조사당시 취득자 홍○○가 부동산(쟁점토지) 취득대가로 자기 소유 부동산인 쟁점빌라를 ○○백만원으로 평가하고 교환 차액 ○○천만원, 계 ○○천만원을 지급한다는 사실은 확인되나, 위 부동산 교환대가로 현금 ○○백만원을 지급한 사실은 확인되나, A-201호는 이○○, C-202호는 성○○, C-502호는 선○○에게 각각 소유권이전 되었고 아직도 A-401호, B-202호, B-502호는 홍○○ 소유로 홍○○가 제시한 매매계약서와 진술내용이 거짓으로 확인되고 조사당시 취득자 홍○○가 제출한 위 부동산 매매계약서와 진술 내용에 대해 구○○이 홍○○를 상대로 ○○경찰서에 ‘사문서위조 등’으로 고소하였다는 내용 등이 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서(2005.7.22. ○○시장 검인)에 의하면 대금총액이 ○○천만원이고 매도인이 김○○․구○○, 매수인이 홍○○(청구인)으로 기재되어 있고 부동산교환계약서의 주요 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4>

(4) 쟁점토지와 관련하여 청구인에게 ○○백만원의 필요경비가 발생했다는 청구주장과 관련하여 청구인이 제시한 취득가액(제공자산의 공정가액) 표는 아래와 <표5>와 같으며, 청구인은 ○○천만원의 이체확인증(이체일 2005.7.22., 보내는 분 홍○○, 받는 분 배○○), ○○천만원의 전자확인증(거래일 2005.8.8., 받는분 배○○, 의뢰인 홍○○), ○○은행 영수증(입금증) 3매(2004.10.6. 홍○○가 김○○에게 각각 ○○백만원, ○○백만원, ○○백만원을 보내는 것으로 기재), ○○천만원의 전자확인증(거래일 2005.10.14, 받는분 배○○, 의뢰인 홍○○), 분묘이장공사 약정서(발주자: 홍○○, 도급자: ○○영묘원 현○○) 등을 제출하였다. <표5>

(5) 청구인이 제출한 약정서에는 제목이 쟁점토지 내 토목비용의 건으로, 계약자가 홍○○(갑), ‘김○○, 구○○ 代 배○○’(을)으로 기재되어 있으며 갑과 을은 합의하기를 토목비용 전체를 갑이 부담하되 을은 합의 명목으로 ○○천만원을 갑에게 주기로 쌍방합의한다는 내용 등이 기재되어 있고 홍○○(청구인)에 대한 피의사건 처분결과 통지서(2009.6.55.)에는 자격모용사문서작성 및 자격모용작성사문서행사 관련 혐의없음(증거불충분) 처분하는 것으로 되어 있다.

(6) 청구인이 제출한 등기부등본을 보면 쟁점토지 등기부등본에는 1997.3.22.(접수) 매매를 원인으로 김○○, 구○○에게 각 2분의1지분씩 이전되고 2005.10.6.(접수) 매매를 원인으로 홍○○에게 이전되었으며 2010.7.28.(접수)매매를 원인으로 ○○건설주식회사에 이전된 것으로 기재되어 있고 ○○빌리지 에이동 201호 등기부등본에 의하면 2002.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2005.10.14.(접수) 매매를 원인으로 이○○에게 이전되었으며 2005.11.17.(접수) 매매를 원인으로 정○○에게 이전되었고 ○○빌리지 에이동 401호 등기부등본에 의하면 2002.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2010.11.30.(접수) 매매를 원인으로 김○○에게 이전되었으며 ○○빌리지 비동 202호 등기부등본에 의하면 2002.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2011.5.2.(접수) 매매를 원인으로 이○○에게 이전되었다.

○○빌리지 비동 502호 등기부등본에 의하면 2002.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2010.11.9.(접수) 매매를 원인으로 구○○에게 이전되었고 ○○빌리지 씨동 202호 등기부등본에 의하면 2002.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2006.6.5.(접수) 매매를 원인으로 성○○에게 이전되었으며 씨동 502호 등기부등본에 의하면 20012.12.18. 홍○○에게 소유권보존등기되고 2005.11.23.(접수) 매매를 원인으로 선○○에게 이전되었으며 2011.4.15.(접수) 매매를 원인으로 경○○에게 이전된 것으로 기재되어 있다. 청구인은 이외에 배○○에게의 쟁점토지 매매 위임내용이 기재된 김○○․구○○의 위임장, (쟁점토지 취득) 매매대금을 ○○백만원으로 계상하였다는 청구인의 확인서 등을 제출하였다.

(7) 살피건대, 청구인은 쟁점토지와 쟁점빌라를 교환하면서 교환차액 ○○백만원 등을 제공하기로 하고 쟁점토지의 전소유자들의 대리인 배○○과 부동산교환계약을 체결하였다가 쟁점빌라 중 3개호는 배○○이 직접 양도하여 ○○백만원을 가져가고 쟁점빌라중 나머지 3개호는 청구인이 매각하였으며 이러한 과정에서 교환에 수반된는 현금 등 지급액 ○○백만원(취득가액)과 기타 필요경비 ○○백만원, 합계 ○○백만원의 필요경비가 발생했다고 주장하고 있으나 쟁점토지의 전소유자들과 청구인 간의 쟁점토지에 대한 검인계약서에는 그 거래대금이 ○○천만원으로 기재되어 있고 청구인이 제시한 부동산교환계약서에 (교환시) 쟁점빌라 1호당 ○○백만원으로 산정한다는 약정도 없으며 쟁점빌라를 쟁점토지의 전소유자들이 아닌 다른 사람에게 이를 양도하는 등 청구인이 제시한 부동산 교환계약서 내용대로 이행된 사실이 없는 가운데 청구인이 제시한 은행 이체확인증, 전자확인증 등에 의해 김○○이나 배○○에게 지급한 것으로 확인되는 금액은 ○○백만원인 점 등에 비추어 제시된 자료만으로는 청구인의 쟁점토지 취득가액을 ○○백만원으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 또한 기타 필요경비 ○○백만원이 발생했다는 청구주장에 있어서도 청구인이 주장하는 항목들 중 토목공사비(○○백만원)와 가스설치비(○○백만원)를 제외한 항목들에 대해서는 처분청이 이미 필요경비로 인정한 바 있고 토목공사비 및 가스설치비의 경우 구체적이고 객관적인 지출증빙 제시가 없는 등 이를 필요경비로 인정하기는 어려워 보인다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.