쟁점주택의 양도대가는 주택신축판매업의 사업소득으로 봄이 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2001.11.14. OOO 소재 대지 191㎡를 취득하여 2002.2.7. 그 지상에 철근콘크리트조 지상 4층 연면적 381.12㎡인 다세대주택 8세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 신축하여 전부를 임대하다가 2009.8.31. 이영애에게 양도하였다.
• 나. 처분청은 쟁점다세대주택의 양도로 인한 소득을 주택신축판매업의 사업소득으로 보고 기준경비율에 의한 추계방법으로 청구인의 사업소득금액을 계산하여 2011.8.2. 청구인에게 2009년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.4. 이의신청을 거쳐 2011.12.30. 심판청구를 제기하였다(이 건 이의신청 과정에서 처분청은 청구인의 소득금액을 추계결정하면서 업종코드를 ‘건물신축판매’로 잘못 적용한 사실을 확인하고 ‘주택신축판매’로 정정하여 소득금액을 재계산한 후 2011.12.13. 종합소득세 OOO원을 감액경정하였다).

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점다세대주택을 신축할 때부터 분양되지 않으면 임대할 목적으로 신축하였는데, 실제로 사용승인일이 지난 후로도 분양이 되지 않아 쟁점다세대주택을 7년 7개월간 임대하다가 일괄하여 양도하였고, 그 이후로는 주택을 신축하여 판매한 사실이 전혀 없으며, 조세특례제한법 제97조 에서 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면대상으로 정한 장기임대의 기준인 5년보다도 쟁점다세대주택을 장기간 임대하다가 양도한 점에 비추어 쟁점다세대주택은 사실상 임대사업용으로 전환된 것으로 볼 수 있으므로 그에 대한 양도소득은 임대사업용 자산의 양도소득으로 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 주택신축판매업자가 신축한 주택을 일시적으로 임대하다가 판매한 경우도 주택신축판매업의 사업소득으로 과세하는 것이며, 신축한 주택을 장기간 임대하다가 판매하였다고 하더라도 주택판매의 계속성·반복성 등 주택신축판매업의 사업성이 있다면 주택신축판매업에 해당한다 할 것인데, 청구인은 쟁점다세대주택 이외에도 OOO빌라 14세대(이하 “쟁점외다세대주택”이라 한다)를 신축하여 그 중 8세대를 순차로 양도하고 나머지 6세대는 보유하고 있는 점, 쟁점빌라에 대해 임대사업자로 등록하거나 임대사업소득을 신고한 사실도 없어 임대사업에 공할 목적으로 쟁점다세대주택을 신축하였다거나 임대사업에 전용하였다고 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구인이 쟁점다세대주택을 신축하여 판매하고 주택신축판매업의 사업소득을 얻었다고 보고 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점다세대주택의 매각에 따른 소득을 양도소득으로 보아야 하는지 아니면 주택신축판매업의 사업소득으로 보아야 하는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제19조 [사업소득]

① 사업소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제32조 [주택신축판매업의 범위]

① 법 제19조제1항제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 (3) 조세특례제한법 제97조 (장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면)

① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 40(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. (단서생략)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택

2. 1985년 12월 31일이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 건축물대장 등에 의하면 청구인은 2001.11.14. OOO 소재 대지 191㎡를 매입하여 그 지상에 각 전유부분이 33.99㎡내지 45.87㎡인 쟁점다세대주택 8세대를 신축하여 2002.2.7. 사용승인을 받고 각 세대에 대하여 집합건물 구분등기를 한 후, 2002.2.9. 채권자를 수산업협동조합중앙회로 하고 채무자를 청구인으로 하는 근저당권설정등기를 각 세대에 경료하여 그 채권최고액 총액이 OOO원에 이르렀던 사실, 2002.8.8. 쟁점다세대주택의 402호를 신OOO에게 임차보증금 OOO원에 임대를 하는 등으로 각 세대를 임대하여 오다가 신축한지 7년이 지난 2009.8.31. 이OOO에게 각 세대 전부를 일괄하여 양도한 사실이 확인된다.

(2) 한편, 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점다세대주택외에도 OOO빌라(14세대)를 신축하여 2002.6.9.부터 2010.6.10.사이에 8세대를 양도하고 나머지 6세대는 보유하고 있는 사실이 확인되고, 청구인은 위 주택외에는 소유하고 있는 주택이 없다고 소명하였다.

(3) 청구인은 2003년에 쟁점다세대주택에 대하여 OOO원의 부동산 임대소득을 신고한 사실이 확인되고, 청구인은 이에 대하여 위 기간 이후로는 임차인의 요청에 따라 임대료 지급방식을 모두 차임 없이 보증금만 지급하는 방식(전세)으로 전환하여 신고할 임대소득이 없었다고 소명하였다.

(4) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득에 속하는지 혹은 양도소득에 속하는지는 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지의 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도부동산에 대한 것뿐만 아니라 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것이다.

(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점다세대주택의 부지를 매입하자마자 쟁점다세대주택을 각 세대가 독립적으로 거주할 수 있는 다세대주택의 구조로 신축하고 각 세대를 구분 소유할 수 있도록 집합건물의 등기를 한 후 쟁점다세대주택의 각 세대를 임대하다가 양도한 점, 청구인이 쟁점다세대주택을 신축할 즈음 그 인근에 14세대로 구분된 다세대주택을 추가로 신축하여 집합건물의 등기를 한 후 그 중 일부는 판매하고 나머지는 현재까지 보유하고 있는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점주택을 신축하고 양도한 행위는 수익 목적의 계속성·반복성 있는 사업행위에 해당한다고 보여진다. 한편, 청구인은 쟁점다세대주택을 장기간 임대하다가 양도하였으므로 사실상 쟁점다세대주택은 임대사업용 고정자산으로 전환되어 양도소득세 과세대상이라는 취지로 주장하나, 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우도 주택신축판매업에 해당하는 것이고, 청구인이 쟁점다세대주택을 신축한 후 각 세대를 장기간 임대하다가 일괄하여 양도하기는 하였으나, 청구인이 쟁점다세대주택의 대부분을 임대기간동안 차임없이 보증금만 있는 형태로 임대하다가 판매한 점, 청구인이 쟁점다세대주택을 임대사업용으로 전환하여 임대사업자등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 청구인이 쟁점다세대주택을 주택임대사업용으로 전환하였다가 그 사업용 자산을 양도하였다고 인정하기는 어려워 보인다.

(6) 따라서, 처분청이 쟁점다세대주택의 매각에 따른 소득을 주택신축판매업의 사업소득에 해당한다고 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.