주택건설사업자가 주택건설사업자등록일 이전에 취득한 토지에 대하여 종합부동산 세 과세특례를 적용받을 수 있음

[주 문] OOO세무서장이 2011.11.24. 청구법인에게 한 2011년 귀속 종합부동산세 OOO의 부과 처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구법인은 2009.9.29. 취득한 울산광역시 OOO 외 67필지(이하 “쟁점토지”라 한다) 가 조세특례제한법 제104조의19에서 규정하는 주택건설사업자가 취득한 토지에 대 한 과 세 특례에 해당하는 것으로 보아 2011.9.28. 처분청에게 2011년 귀속 종 합부동 산세 합산배제대상 토지로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구법인이 주택건설사업자 등록(2010.12.23.)을 하기 이전에 쟁점토지를 취득하였으므로조세특례제한법제104조의19의 과세특례규정을 적용할 수 없다고 보아 종합부동산세 과세표준 에 합산하여 2011.11.24. 청구법인에게 2011년 귀속 종 합부동산세 OOO,OOO,OOO O, OOOOOO OO,OOO,OOOO OO OOO,OOO,OOOO을 결정․고지하였
• 다. 다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.12.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 건설업, 주택건설업 등을 주업으로 하면서 2010.12.23. 주택건설사업자로 등록하였으며, 구획정리사업지구 내의 주택지이자 사업계획의 승인을 받을 토지인 쟁점 토지를 매입한 것이고,조세특례제한법제104조의19【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】규정의 신설당시 개정이유와 적용시기 및 적용례 등을 보아도 종합부동산세의 납세의무성립일(매년 6.1.)을 기준으로 위의 과세 특례규정을 적용하는 것이 타당 함에도, 쟁점토지의 취득일 전에 주택건설사업 자등록을하지 아니하였다 하여 매년 6.1. 도래하는 종합부동산세 납세의무 성립일을 무시한 채 계속하여 쟁점토지를 종합부동산세 과세표준에 합산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법제104조의19의 과세특례는 종합부동산세의 과세원칙에 대한 예외로 인정하는 것으로 조세법규는 조세법률주의원칙에 따라 엄격하게 문리해석을 하여야 하 는바, 같은 조 제1항에서 “주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는종합부동산 세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아 니하는 것으로 본다.”고 규정하면서 그 제1호에서 “주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자”라고 규정하고 있는바, 이를 보면 주택건설사업자로 등록된 상태에서 주택 을 건설하기 위하여 취득한 토지로 해석하는 것이 타당하므로, 주택건설 사업자로 등록하기 전에 취득한 쟁점토지는 그 사용목적과 관계없이 위 과세특례 대상 토지의 범위에 해당되지 아니하는 것으로 보아 과세표준 합산대상으로 하여 종합부동 산세 등을 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택건설사업자가 주택건설사업자등록일 전에 토지를 취득한 경우 주택건설사업자등록 일 이후 종합부동산세 납세의무가 성립하는 분에 대하여 종합부동산세 과세표준 합산 대상에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 종합부동산세법 제3조【과세기준일】종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제190조에 규정된 재산 세의 과세기준일로 한다. 제11조【과세방법】토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여지방 세법제182조 제1항 제1호의 규정에 의한 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상" 이라 한다)과 동법 제182조 제1항 제2호의 규정에 의한 별도합산과세대상(이하 "별도 합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다. 제12조【납세의무자】① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각 호 의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있 다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합 한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합 한 금액이 80억원을 초과하는 자 제13조【과세표준】① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납 세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액 에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까 지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

② 별도합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세 의무자별로 해당 과 세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 80억원 을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령 령으로 정하는 공 정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.

③ 제1항 또는 제2항의 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

(2) 조세특례제한법 제104조의19【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "주택건설사업자"라 한다)가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내에 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지는종합부동산세법제13조 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 토 지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자

2. 주택법제32조에 따른 주택조합 및 고용자인 사업주체

3. 도시 및 주거환경정비법제7조부터 제9조까지의 규정에 따른 사업시행자

4. 법인세법제51조의2 제1항 제9호에 따른 법인

② 제1항을 적용받으려는 자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령으로 정 하는 바에 따라 납세지 관할세무서장에게 토지의 보유현황을 신고하여야 한다.

③ 주택건설사업자가 제1항에 따라 취득한 날부터 5년 이내에주택법에 따른 주택건 설을 위하여 같은 법에 따른 사업계획의 승인을 받지 못한 경우에는 대통령령으로 정 하는 바에 따라 종합부동산세액과 이자상당가산액을 추징한다.

(3) 지방세법 제190조【과세기준일】재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

(4) 주택법 제9조【주택건설사업 등의 등록】① 연간 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사 업을 시행하려는 자 또는 연간 대통령령으로 정하는 면적 이상의 대지조성사업을 시 행하려는 자는 국토해양부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 국가․지방자치단체

2. 대한주택공사․한국토지공사

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2009.9.8. 건설업을 주업으로 개업하여 2009.9.29. 쟁점토지를 취득하 고 2010.12.23. 대한주택건설협회로부터주택법제9조 등의 규정에 의하여 주택건 설사업자등록증을 교부받았다.

(2) 청구법인은 쟁점토지가 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 토지의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 보아 2011.9.28. 처분 청에게 주택신축용 토지합산 배제신고 서를 제출하였다.

(3) 처분청은 청구법인이 주택건설사업자등록(2010.12.23.)을 하기 이전에 쟁점토지를 취득하였다고 하여조세특례제한법제104조의19 【주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례】제1항의 적용대상 이 아니라고 보아 이 건 종합부동산세 등을 과세하였 다.

(4) 살피건대, 조세특례제한법제104조의19에서 과세특례 대상 토지는주택법에 따라 주택건설사업자등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토 지 중 취득일로부터 5년 내에 사업계획의 승인을 받을 토지로 규정하고 있어 문언상 토지의 취득 전에 주택건설사업자 등록을 하여야 하는 것으로 볼 수 있으나, 당해 특례조항은 주택건설용 토지에 대한 과중한 종합부동산세의 부담이 주택가격으로 전 가되어 분양가의 상승요인으로 작용하는 문제를 해소하기 위하여 2008.12.31. 신설 된 규정으로서, 주택건설업의 특성상 대규모의 토지를 사전에 확보해야 하고 사업승 인에 3～5년이 걸리는 점을 감안하여 토지의 취득부터 사업계획승인 이전까지의 종 합부동산세 부담을 완화하기 위하여 마련된 것인 점, 종합부동산세는 일정한 가액 이 상 의 부동산을 보유하는 데에 그 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서, 해당 부동산 을 보유하는 동안 매년 독립적으로 납세의무가 발생하고, 과세표준도 매년 독립적으 로 과세기준일 현재 해당 부동산의 현황에 따라 구분됨을 감안하면, 납세의무성립일 (과세기준일) 전에 주택건설 사업자 등록요건과 주택건설용 토지 취득요건을 갖춘 경우 에는 시기 상 선후에 관계없이 과세특례가 적용되는 것으로 보이는 점, 당해 특례규정 에서 주택건설사업자 등록요건과 토지취득요건을 충족하였더라도 토지의 취득일부터 5년 이내에 사업계획승인을 받지 못하는 경우에는 종합부동산세를 추징하도록 규정 하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건의 경우 청구법인이 주택건설사업자 등록 (2010.12.23.) 이전에 쟁점토지를 취득하였다 하더라도 납세의무성립일(2011.6.1.) 전에 주택건설사업자 등록을 하여서 주택건설사업자 등록요건과 주택건설용 토지의 취득요건을 충족한 이상 당해 과세특례를 적용받을 수 있다 할 것이므로(조심 2011서 722, 2012.1.20. 합동회의, 같은 뜻임), 2011년 귀속분 종합부동산세를 과세함에 있 어서 쟁점토지를 과세표준 합산의 대상이 되는 토지에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.