전 소유자가 제출한 매매계약서 상의 매매가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.20. OOO 소재 답 3,003㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 보유하다가 2009.12.14. 양도하고 양도가액 2억 5,800만원, 환산취득가액 5,735만원, 대토 감면세액 4,444만원으로 예정신고하였으나 농지대토가 어렵자 취득가액을 1억 8,100만원으로 수정신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 양도소득세 수정신고시 제출한 부동산매매계약서상 매매가액1억 8,100만원은 전 소유자 OOO이 제출한 양도가액 5,950만원과 1억 2,150만원의 차이가 발생함에 따라 청구인이 제출한 매매계약서가 신빙성이 부족하다고 보고 쟁점토지의 취득가액을 전 소유자 OOO이 제출한 부동산매매계약서상의 금액 5,950만원으로 하여 2011.6.13. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 37,939,100원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.8.23. 이의신청을 거쳐 2011.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 소유하던 농지가 수용되어 경작할 농지를 구하던 중 OOO이 쟁점토지를 매수하라고 하여 2004.2.6. 매매계약서를 작성하기로 하고 OOO근처의 다방에서 매매당사자인 양도인 OOO, 양수인 청구인, 입회인 OOO, OOO부동산 직원 등 4인이 모여 쟁점토지의 매매가액을 1억 8,100만원으로 한 매매계약서를 작성하였으며, 입회인 OOO은 OOO의 처남으로 매형인 OOO이 문맹자이므로 매매계약서 작성에 입회인으로 참석하였고, 중개업자 OOO이 제출한 매매계약서는 작성한 사실이 없다고 확인하고 있는 바, 처분청은 OOO의 매매계약서가 실지계약서라고 주장하는 객관적인 증빙이나 시세변동에 대한 확인 등이 전혀 없는 상태에서 매매계약서의 필체 등에 대한 판단만으로 OOO의 매매계약서를 실지 계약서로 추정하는 것은 근거과세원칙에 어긋나므로 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 수정신고시 제출한 1억 8,100만원 상당의 매매계약서 외에 전 소유자 OOO이 제출한 5,950만원 상당의 매매계약서는 알지 못하며, 부동산중개인인 OOO이 5,950만원 상당의 매매계약서는 작성한 사실이 없고 본인의 필체도 아니라고 주장하나, OOO이 제출한 확인서상 필체와 전 소유자 OOO이 제출한 매매계약서상 필체가 동일한 것으로 추정되며, 쌍방의 인감도장 사용, 특약사항 기재, 중개업자 날인 등으로 보아 OOO이 제출한 매매계약서가 필요적 기재사항이 완비된 신빙성이 있는 계약서로 판단되므로 청구주장은 설득력이 없어 보인다. 청구인은 취득가액 1억 8,100만원에 대하여 계약금 2천만원, 잔금 1억 6,100만원 으로 나누어 지급하였고, 잔금 중 1억 1,600만원은 OOO농협에서 출금하여 현금으로 지급하였으며, 나머지 잔금 4,500만원은 청구인의 농협계좌 출금액 1천만원과 제수(OOO)에게 빌려준 돈 3,500만원을 회수하여 지급하였다고 주장하나, OOO농협 출금액 1억 1,600만원 중 6,400만원은 청구인의 다른 금융계좌로 재입금된 것으로 심리자료에 의하여 확인되었고, 제수로부터 받은 돈의 출처도 확인되지 아니하여 신빙성이 없으므로 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 수정신고시 제출한 부동산매매(취득)계약서상 금액을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 현지확인 복명서(2011.3.)에 의하면, 청구인이 제시한 취득가액의 진위여부를 확인한 바, 전 소유자 OOO은 2005.7.3. 사망하였고, 배우자OOO도 거주지 불상으로 확인이 불가하였으며, 매매계약서상 중개업자 및 입회인도 연락되지 아니하여 확인이 불가하였고, 청구인이 수정신고시 제출한 매매계약서와 전 소유자가 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서를 비교한 바, 중개업자 기재여부, 특약사항, 도장날인 등 전 소유자 OOO이 제출한 매매계약서가 신빙성이 있으며, 청구인이 주장하는 취득가액에 대한 금융증빙 등의 자료제시를 요구하였으나 제시하지 아니하고 있어 전 소유자가 신고한 매매계약서상의 5,950만원을 취득가액으로 결정하는 것이 타당하다고 판단한 것으로 나타난다.

(2) 등기부등본에 의하면, 전 소유자 OOO은 쟁점토지를 1997.12.10. 취득하였고, 2004.2.20. 청구인에게 양도하여 청구인이 취득하였으며, 청구인은 2009.12.14. OOO 외 1명에게 양도한 것으로 나타난다.

(3) 청구인 및 전 소유자 OOO이 제출한 쟁점토지의 매매계약서의 내용은 아래와 같이 나타난다. 구분 청구인이 제출한 매매계약서 상 계약내용 전 소유자 OOO이 제출한 매매계약서 상 계약내용 매매금액 181,000,000원 59,500,000원 계약금 20,000,000원(2004.2.6.계약) 10,000,000원(2004.2.6.계약) 잔금 161,000,000원(2004.2.12.지급) 49,500,000원(2004.2.12.지급) 특약사항 없음 평당 65,500원 등기부열람하여 평수에 가감함 매도인 OOO(막도장날인) OOO(도장날인) 매수인 청구인(도장날인) 청구인(도장날인) 공인중개사 없음(입회인 OOO이 무인날인) OOO부동산 OOO(도장날인)

(4) 쟁점토지의 연도별 공시지가는 아래 <표>와 같으며, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점의 공시지가는 8,670원/㎡이고, 양도시점의 공시지가는 39,000로 되어 있어 양도시점의 공시지가가 취득시점의 공시지가보다 약 4.5배 상승한 것으로 나타난다. 공시일자 공시지가 비고 1997.6.30 6,500

• 전소유자 쟁점토지 취득(1997.11.3) 2003.6.30 8,670

• 쟁점토지 양도 및 양수(2004.2.6) 2004.6.30 11,700 2009.5.29 39,000

• 쟁점토지 양도(2009.12.14)

(5) 청구인은 수정신고시 제출한 매매계약서가 실지계약서라고 주장하면서, 매매계약서, 입회인의 확인서, 중개업자의 확인서, 금융거래내역 등을 증빙서류로 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 매매계약서상 입회인 OOO의 확인서(2011.7.1.)에 의하면, OOO은 2004.2.6. 18:00 경에 OOO 부근 다방에서 양도인 OOO, 양수인 청구인, 입회인 OOO, OOO부동산 직원이 매매계약서를 작성하였으며, 매매대금은 1억 8,100만원이고, 입회 동기는 양도인 OOO이 본인의 매형이나 무학, 문맹자로서 쟁점토지를 양도하는데 매매계약서를 좀 봐달라고 하여 본인이 입회하게 되었고 입회자 날인을 하였다고 확인하고 있다. (나) 전 소유자 OOO이 제출한 매매계약서상의 중개인 OOO의 확인서에 의하면, OOO은 쟁점토지 매매와 관련하여 2004.2.6. OOO과 청구인의 거래에 있어서 매매가액 5,950만원에 대한 매매계약서는 본인이 알지 못하는 매매계약서이고 글씨체 또한 본인의 글씨가 아니라고 확인하고 무인으로 날인한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 제시한 금융거래내역 및 처분청 심리자료에 나타난 금융조회 결과를 보면 아래 <표>와 같으며, 청구인이 2004.2.9. 정기예탁금 1억 1천600만원을 해지하여 이 중 청구인의 다른 계좌로 1,400만원, 신규 정기예금으로 5천만원을 입금한 것으로 나타난다. (단위: 천원) 청구인이 제시한 금융거래 내역 금융조회결과 일자 출금(지급)액 거래내용 금융계좌 2004.2.6 20,000 10,000 대체출금 OOO농협

• 10,000 OOO계좌로 송금(11시 19분)

• 10,000 증빙없음 2004.2.9 116,000 정기예탁금 해지 대체출금 OOO축협

• 정기예금 신규 50,000

• 청구인 타계좌 14,000

• 수표인출 40,000 (OOO이 OOO농협대출변제)

• 현금인출 12,000 2004.2.20 10,000 대체출금 OOO농협

• OOO 계좌로 송금 2004.2.20 35,000 대여금 회수 제수(OOO)

• 증빙없음 합계 181,000

(6) 위 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 본인이 수정신고 시 제출한 매매계약서가 실제 매매계약서이고 OOO이 제출한 매매계약서는 변조된 것으로 억울하다고 주장하면서 확인서, 금융거래내역 등 증빙서류를 제시하고 있으나, 청구인이 수정신고시 제출한 매매계약서가 실제 거래한 매매계약서로 인정받기 위해서는 매매계약서상 금액이 전 소유자 OOO에게 지급한 사실을 뒷받침하는 등 객관적인 증빙자료가 필요함에도 이를 입증할 객관적인 자료가 제출되지 아니한 반면, 청구인이 지급하였다는 1억 6,100만원은 출금한 사실은 확인되나 이 중 6,400만원은 청구인의 다른 계좌로 입금된 것으로 나타나는 점, 청구인이 계약금 등 OOO 계좌6,000만원을 송금한 것으로 나타나는 점, 청구인이 제시한 매매계약서에는 특약사항이 기재되어 있지 아니하고 매도자의 날인이 막도장으로 되어 있으며 공인중개인 없이 입회인이 무인으로 날인한 반면, OOO이 제출한 매매계약서에는 특약사항이 기재되어 있고 막도장이 아닌 도장으로 날인되어 있으며 공인중개인이 도장을 날인한 점, 청구인이 쟁점토지를 취득한 시점보다 양도한 시점의 공시지가가 4.5배 상승한 점, 이 건 심리시 공인중개사 OOO에게 확인한 바 OOO의 매매계약서상에 날인된 도장은 자신의 것이라고 확인한 점, 입회인 OOO의 확인서상 매매계약서 작성시점과 청구인이 OOO 계좌로 송금한 시점이 앞서 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 제출한 매매계약서상 거래금액보다 OOO이 제출한 매매계약서상 거래금액인 5,950만원이 실제 거래한 취득가액으로 더 신빙성이 있어 보이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인이 제시한 매매계약서를 인정하지 아니하고 OOO이 제출한 매매계약서상 금액을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.