쟁점부동산의 양도가액을 6억원으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.5.13. OOO리 16-1에 있는 주유소 용지 1,200㎡와 주유소 건물 118.25㎡(토지·건물 및 주유소 시설 등을 포함한 것으로, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 류OOO로부터 OOO,OOO만원에 취득하여 2008.1.25. 정OOO에게 OOO만원에 양도한 후 2009.11.25. 양도소득세를 기한후 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 청구인의 쟁점부동산 양도에 대하여 2012.4.4.부터 2012.4.23.까지 양도소득세 실지조사를 실시하여 쟁점부동산 매매를 중개한 공인중개사 정OOO의 중개수수료 청구관련 소송판결문OOO과 관련 매매계약서에 매매가액이 OOO원으로 기재된 내용을 확인하여 양도소득세 과세대상이 아닌 차량(탱크로리)가액 OOO만원을 제외한 OOO만원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하고, 청구인이 신고한 자본적지출액 OOO원 이외에 지하기름탱크 취득비용 OOO만원을 구축물 양도에 대한 자본적 지출로 보아 필요경비로 추가인정하여 양도소득세를 경정하도록 처분청에 통보하였고, 이에 처분청은 2012.6.13. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.6. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산에 대한 매매가액 OOO원의 부동산매매계약서는 계약내용이 이행되지 않아 계약파기된 것으로 등기부등본상 소유권이 이전되었다고 하더라도 양도소득세 과세대상인 주유소(토지 및 건물)의 유상양도로 볼 수 없고, 유상양도로 볼 경우에도 총 매매가액 OOO원에는 매도인의 외상채권 OOO만원이 포함된 것이므로 쟁점부동산의 실제 매매가액은 OOO만원으로 보아야 한다고 주장하였다가, 2012.10.23. 청구취지와 이유를 변경{2012.7.6. 제출한 청구취지 및 이 유를 ‘쟁점부동산에 대한 OOO원의 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)는 아래와 같은 이유로 허위계약서이므로 이 건 부과처분을 취소하여야 한다’라고 변경}하여 제출하였다.

(1) 쟁점부동산의 매수인 정OOO은 청구외 황OOO, 황OOO 및 부동산중개사 정OOO 등 3인(이하 “황OOO 등 3인”이라 한다)에게 자신의 명의를 이용하여 쟁점부동산을 취득하게 하고 명의대여 대가로 월 OOO만원을 받았으며, 황OOO 등 3인은 부풀려진 부동산거래대금을 근거로 금융기관 대출을 부당하게 받아 나누어가질 목적으로 거래대금 OOO원의 쟁점매매계약서를 허위로 작성한 것이며, 법원에서 정OOO이 제소한 부동산거래수수료에 대한 판결문에 쟁점부동산의 매매대금이 OOO원이라고 하였으나, 판결문에서도 매매계약이 불성립되어 사실상 OOO원에 대한 진위 여부를 소상히 밝히지 않고 있다.

(2) 2008.6.경 쟁점부동산과 연접하고 개별공시지가가 동일한 OOO리 17-6 토지(1,745㎡)와 건물(408㎡)이 OOO만원에 거래된 사실이 있고, 청구인이 쟁점부동산을 양도한 후 1년 6월 후인 2009.10.14. 쟁점부동산의 후 소유자인 정OOO이 장OOO에게 OOO만원이 줄어든 OOO만원에 거래한 사실이 있다.

(3) 조사과정에서 매수자인 정OOO에 대한 사실관계를 충분히 확인하지 않았고, 당시 종업원 최OOO이 매매대금을 OOO원으로 알고 있었다고 진술한 것은 사실관계를 잘 알지 못하고 진술한 것이고, 청구인이 OOO원으로 진술한 것도 정상적인 정신상태가 아닌 대인기피증과 무기력증을 앓고 있었고, 모든 일을 변OOO이 처리한 것이어서 대충 진술한 것이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 매매를 중개한 부동산중개인 정OOO의 진술에 의하면, 본 계약서(매매금액 OOO원)외에도 매매금액이 OOO만원 및 OOO만원인 매매계약서도 작성된 사실이 있으나, 매매금액 OOO만원은 양도소득세 신고용이며, 매매금액 OOO만원은 금융기관 대출용으로 작성한 것으로 진술하면서 실지 거래계약금액은 OOO원임을 확인하고 있고, 처분청의 조사과정에서 청구인과 청구인의 동생으로 실제 주유소 운영을 담당한 변OOO, 주유소 관리상무로 근무한 최OOO, 자금관리를 담당한 이OOO 등이 모두 쟁점부동산의 실제 매매금액을 OOO원이라고 진술하였고, 중개수수료와 관련한 부동산 중개인 정OOO과 청구인과의 소송 판결문OOO에서도 쟁점 부동산의 매매가액을 OOO원으로 명시하고 있다.

(2) 연접부동산은 토지 공시지가가 쟁점부동산과 동일함에도 2008. 6.경 OOO만원으로 거래된 사실이 있으므로 OOO원 계약서는 실제 계약서가 아니라고 주장하고 있으나, 쟁점부동산은 주유소업이고 연접부동산은 음식점업이므로 업종에 차이가 있고, 공시지가가 동일한 연접필지라고 하여 같은 금액으로 거래된다고 보기에는 매우 어렵고, 2009.10.14. 정OOO이 정OOO에게 양도한 쟁점부동산의 등기부등본상 매매가액이 OOO만원이므로 쟁점부동산 양도일(2008.1.25.)로부터 1년 10개월만에 OOO만원이 감소했다는 것은 비현실적으로, OOO원의 계약서가 실제 계약서가 아니라고 주장하고 있으나 동일 부동산일지라도 거래시기와 매매당사자간 특성에 따라 실지 매매되는 부동산 거래금액은 각 다르게 산정될 수 있으며, 청구인이 제출한 첨부서류 중 ‘정OOO의 양도·양수 자산목록’에 따르면 토지, 건물을 포함한 주유소 전체 양도 매매가액은 OOO천원(채무 OOO만원 별도 인수)으로 등기부등본상 거래가액 OOO만원 보다 많으며 지하탱크, 주유기 등 건물에 부속된 시설물도 양도소득세 과세대상에 해당되므로 이 건 청구이유로는 맞지 않는다 할 것이다.

(3) 매수자 정OOO은 쟁점부동산의 매매관련 사실관계 확인을 위한 조사협조를 거부한 바 있으며, 이 건 심판청구에 있어 쟁점부동산을 OOO만원에 매매하였다거나 명의를 대여한 것이라고 진술하는 것은 신빙성이 없는 것으로 보이며, 위와 같이 청구인 뿐만 아니라 관련인(변OOO, 최OOO, 정OOO, 이OOO) 모두 쟁점부동산에 대한 실제 매매가액은 OOO원으로 이미 확인하고 있고, 단지 심판청구 기간 중 청구인의 요청에 의한 매수인 정OOO의 진술서와 연접 부동산 매매가액과 당해 부동산 이후 매매가액 을 추가 자료로 제출하여 청구인이 쟁점부동산의 실제 매매계약가액이 OOO원이 아닌 OOO만원이라고 주장하는 것은 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>

1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 양도소득세 결정결의서 등 심리자료 에 의하면, 다음과 같이 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 기한후 신고하였고, 조사관서인 OOO지방국세청장OOO은 쟁점부동산의 취득가액은 신고시인하면서 쟁점부동산 매매를 중개한 공인중개사 정OOO이 청구인을 상대로 제기한 중개수수료 청구 소송OOO 판결문과 관련 매매계약서, 청구인과 관련인들로부터 쟁점부동산의 실지 양도가액에 대한 문답 및 사실확인 등을 한 후 청구인이 쟁점부동산을 OOO만원이 아닌 OOO원(양도소득세 과세대상이 아닌 탱크로리 OOO만원 포함)에 양도한 것으로 조사결정하였다. (나) 조사관서의 조사종결보고서 및 조사기간 중 청구인 등이 작성한 사실확인서 및 문답서를 보면, 2012.4.23. 청구인은 조사공무원과의 문답에서 “쟁점부동산을 OOO만원에 취득(본인 통장에서 송금하는 방법으로 지급)하였으며, 동생 변OOO이 건물관리와 주유소 운영 모두를 맡아 하였다. 쟁점부동산의 실제매매(양도)계약은 OOO원인데 중개사인 정OOO이 시청신고용으로 OOO만원과 금융기관 대출용으로 OOO만원으로 각각 작성하여야 한다고 하여 매매계약서 3개가 작성된 것으로 알고 있다”고 진술하였고, 청구인의 동생으로 쟁점부동산에 소재한 OOO쉼터주유소 운영자인 변OOO은 2012.4.6. “① 금융권 대출용으로 매매가액 OOO만원 기재 계약서 작성하였고, ② 쟁점부동산의 실매매가격은 실매매가격은 토지,건물,주유기,배관,탱크,탱크로리, 미수채권 등을 포함하여 OOO여원으로 합의한 것이며, ③ 토지·건물에 대한 매매계약서는 OOO만원으로 작성하였다”고 사실확인하였고, 같은 OOO쉼터주유소 관리상무로 재직(2003.5.～2008.3.)한 최OOO은 2012.4.13. “쟁점부동산의 매매금액은 OOO여원인데 여기에는 주유소 토지, 건물,주유기와 지하탱크, 이동판매차량, 매출채권을 모두 포함한 것이다”라고 사실확인하였고, 같은 OOO쉼터주유소 자금총괄 경리부장으로 재직(2003.～2008.1.24.)한 이OOO는 2012.4.23. 조사공무원과의 문답에서 “쟁점부동산 매매관련 계약서가 3개 있는데 실제계약서는 OOO원 기재 계약서이다. 단지 OOO만원 계약서는 양도소득세 신고관련 별도로 작성하였고, OOO만원 계약서는 금융기관 대출용으로 작성하였다는 사실을 당시 변OOO에게서 들었다. 양도 당시 OOO쉼터주유소 외상매출채권이 약 OOO만원 정도로 본인은 외상매출채권이 OOO원 매매계약서에 포함되지 않은 것으로 생각한다. OOO원에는 토지,건물, 구축물 외 사업관련 영업권이 포함된 금액이라 생각한다.”라고 진술하였고, 쟁점부동산의 매매를 중개한 정OOO도 조사공무원과의 문답(2012.4.)에서 “2007.12.31. 최초 계약시 주유소 매매를 중개하였는데 먼저 실계약서인 OOO원 계약서로 작성하였고, 매도인측 변OOO의 요청으로 OOO만원 매매계약서, OOO만원 매매계약서를 작성하였다. 매매가액 OOO원은 토지, 건물, 지하탱크, 주유기, 탱크로리, 경영권 프리미엄(영업권)이 모두 포함된 것으로, 매출채권 미수금은 포함하지 않은 것으로 알고 있다. 매매계약서 작성시 외생매출채권이 약 OOO만원 정도이며, 당시 OOO쉼터주유소 상무 최OOO이 쟁점부동산 매매 후 OOO쉼터주유소에 상주하면서 별도로 받기로 한 것으로 들었다”라고 진술한 것으로 나타나며, 조사관서는 ‘청구인이 쟁점매매계약서의 특약사항에서 토지·건물 OOO 만원, 구축물 OOO만원을 차감한 별도 표시없는 기타(잔액) OOO만원을 주유소의 매출채권으로 주장하고 있으나 정OOO, 이OOO 등이 쟁점매매계약서의 매매가액 OOO원에는 매출채권이 포함되지 않은 것으로 답변하고 있어 토지·건물가액을 OOO만원으로, 건물에 부속된 주유기, 지하탱크 등 구축물가액 OOO만원(OOO만원 중 탱크로리차량 OOO만원 제외) 등 합계 OOO만원을 양도소득세 과세대상 금액’으로 결정하였다. 쟁점부동산의 등기부등본 기재사항을 보면, 청구인이 쟁점부동산을 2003.5.13. 취득(2003.4.17. 매매원인)하여 2008.1.25. 정OOO에게 매매가액 OOO만원에 양도(2007.12.31. 매매원인)하였고, 매수인 정OOO은 이를 2008.4.8. 정OOO에게 매매양도하였고, 근저당권은 2003.5.27. OOO은행(채권최고액 OOO만원), 2005.4.19. OOOO(OOOOO OOO,OOO OO), 2005.5.13. OOO네트웍스(채권최고액 OOO만원), 2007.4.6. 주식회사 OOO등이 설정등기되어 있는 것으로 나타나고, 매수인 정OOO에게서 쟁점부동산을 매수한 정OOO은 2009.10.14. 정OOO에게 OOO만원에 양도한 것으로 등기부에 기재되어 있는 바, 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 정OOO과 장OOO 간의 부동산매매계약서 및 사업포괄양도양수계약서에는 쟁점부동산(토지, 건물)가액 OOO만원, 구축물 등 OOO만원, 대출금OOO 승계 OOO,OOO만원 등 합계 OOO만원으로 되어 있다.

(3) 한편, 청구인은 2012.10.23. 이 건 심판청구의 취지와 이유를 변경신청하면서 쟁점부동산의 매수인 정OOO의 진술서(매수인 정OOO은 명의대여자로 쟁점부동산을 OOO만원에 매매계약하였고, 대출목적 으로 OOO원 및 OOO만원 짜리 계약서를 작성하였다는 내용) 및 고소장 (고소인: 청구인, 고소대리인: 변OOO, 피고소인: 쟁점부동산의 매수인 정OOO, 중개인 정OOO 및 황OOO, 황OOO 등 4인, 고소취지: 사기혐의) 을 첨부하였는 데, 동 고소장은 2012.11.27. OOO경찰서에 접수된 후 고소(대리)인 불출석으로 2013.1.2. 각하의견으로 검찰에 송치한 것으로 확인되며, 고소장에는 “피고소인들과 쟁점부동산(주유소 운영권을 제외한 토지 및 건물 일체)을 OOO만원에 매매하기로 하고, 주유 시설비용 등 OOO만원은 별도 계약하기로 한 후, 피고소인(매수인)측의 요구(대출에 필요)로 OOO원, OOO만원 짜리 가짜계약서를 작성해준바, 매수인이 쟁점부동산을 소유권이전하고 주유소 운영도 직접 하게 되었으나 약속과는 달리 주유시설비용 등 OOO만원을 미지급하였다”는 내용이 기재되어 있다.

(4) 청구인은 2013.1.22.(화) 심판관회의에 출석하여 “쟁점부동산은 농로길 옆에 위치한 주유소로 청구인이 OOO만원에 양수하여 동생 변OOO에게 운영을 맡겨 영업하다가 정OOO에게 OOO만원에 양도한 것으로, 청구인은 쟁점부동산의 양도대가로 현금 OOO만원을 받고 OOO 및 OOO의 대출금 OOO만원을 매수인에게 승계한 것이며, 처분청이 과세한 OOO원 짜리 매매계약서는 황OOO 등 3인이 쟁점부동산을 담보로 대출받을 목적으로 가짜로 청구인 모르게 만든 것으로, 쟁점부동산의 매수인 정OOO도 황OOO 등에게 월 OOO만원을 받기로 하고 명의를 대여한 것이며, 쟁점부동산을 담보로 대출을 많이 받기 위하여 황OOO 등이 OOO만원 짜리 가짜 매매계약서도 작성한 사실이 있는 바, 쟁점부동산의 실제 양도가액은 OOO원이 아닌 OOO만원임이 확실하므로 선처하여 주기 바란다.”라고 진술하였다.

(5) 위의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 처분청이 경정한 쟁점부동산의 실지 매매가액 OOO원에 대하여 ① 청구인과 변OOO이 조사과정에서 주유소의 매출채권 OOO만원이 포함된 것이라고 주장하나 이를 뒷받침할 매출채권명세 등 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있으며, ② 청구인이 쟁점부동산의 실제양도가액이 OOO원이 아닌 OOO만원이라고 주장하나 매수인 정OOO의 진술서 이외에는 청구주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 반면, ③ 청구인과 변OOO, 최OOO, 정OOO, 이OOO 등 조사과정에서 모두 쟁점부동산의 실매매가액은 OOO원인 것으로 사실확인 및 인정하였고, ④ 쟁점부동산의 매수인 정OOO로부터 매수한 정OOO의 양도계약서 (2009.10.14.에 쟁점부동산의 매매대금 OOO만원 외에 별도로 구축물 매매대금 구축물 등 OOO만원과 OOO 대출금 OOO만원을 승계하는 것 으로 되어 있어 총매매가액이 OOO만원으로 처분청이 본 쟁점부동산 양도가액 OOO원과 비슷하고, ⑤ 청구인과 중개인 정OOO 간의 부동산 중개수수료 청구소송을 담당한 법원도 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원 이라고 한 점 등으로 볼 때 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 봄이 타당하며, 청구인이 쟁점부동산을 정OOO에게 실제 OOO만원에 양도한 것으로 매매가액 OOO원으로 기재된 매매계약서가 허위라는 청구주장을 받아들이기는 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 청구인이 신고한 OOO,OOO만원이 아닌 OOO,OOO만원{매매계약서 기재가액 OOO원 중 차량운반구(유조차량) 가액 OOO만원을 차감한 금액}으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.