처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 1998.1.19. 토지구획정리사업지구로 지정된 OOO 대지 310.5㎡(舊 OOO 임야 704㎡에 대해 토지구획정리사업에 의한 환지로 2011.3.8. 등기한 토지이고, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.6.7. 취득(1/2지분은 2006.9.20. 공유물 분할을 등기원인으로 취득)하여 2011.6.20. 매매를 원인으로 이OOO에게 거래가액 OOO원에 양도한 후, 2011.7.30. 쟁점토지가 비사업용토지에 해당되지 않는다 하여 장기보유특별공제 OOO원을 양도차익에서 공제하여 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지를 비사업용토지로 판단하고 장기보유특별공제를 배제하여 2012.2.15. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 OO 구획정리지구의 경우 1차적으로 2008년 3월경 준공검사완료, 공사완료 공고 등이 있었지만 공사완료 후 공사완료공고까지 했더라도 그 후 하자가 발생했다면 하자의 보완공사 마무리까지 고려하여 사실상 구획정리 완료 시점을 확정하여야 한다는 대법원 판례(대법원 1996.2.9. 선고 93누23886 판결)의 입장처럼 하자보완공사가 모두 완료된 2009.2.18.에야 실질적으로 구획정리공사가 완료되었다고 확정해야 하는 것이고, 청구인의 질의에 대한 조합의 회신공문에서도 분명히 구획정리공사가 하자를 모두 보완하여 실질적으로 완료된 시점을 2009.2.18.이라고 통지한바 있으므로 비사업용토지의 판정기준이 되는 건축가능한 날을 2009.2.18.을 기준으로 쟁점토지 양도에 따른 장기보유특별공제여부를 판단해야 한
• 다. 나. 처분청 의견 토지구획정리사업이 구획단위로 사실상 완료된 때라 함은 사실상 공사가 완료되어 건축 등 당해 토지의 용도에 따른 사용이 가능한 시점을 가리키는 것으로 사실상 공사가 완료되어 건축 등 당해 토지의 용도에 따른 사용을 강제하여도 좋을 정도로 도로공사 및 상하수도 등 간선 급·배수시설공사가 완료된 때를(대법원 1994.3.25. 선고 92누19644 판결) 말하는 것인 바, 2008.3.28 조합이 포항시에 제출한 공사완료보고 공문상으로도 2007.12.31 공사를 완료하여 2008.3.6 감리단에 준공검사를 마쳤음을 알 수 있으며, 2008.3.12. 조합이 경북도민일보에 공고한 구획정리사업의 공사완료 공람공고 내용을 살펴보면 토지구획정리사업을 완료하여 공람공고한다는 것으로 토공사, 배수공사, 상수도 공사, 포장공사 등 당초 공사계획 면적과 준공정산한 면적이 명시되어 있고, 또한 포항시청 건축허가 관련자료를 살펴보면, 쟁점토지 인근에 위치한 OOO 등에 대한 건축허가를 2008. 5.14. 접수하여 2008.5.21. 허가하는 등 2008년 5월 이후부터는 구획정리사업지구내 토지에 대하여 정상적으로 건축허가가 이루어졌음을 알 수 있으며, 토지구획정리사업의 건축이 가능한 날이란舊 토지구획정리사업법제61조에 따라 구획정리사업에 관한 공사의 완료를 공고한 날, 공사의 완료를 공고하기 전에 시장 또는 군수로부터 사용허가를 받은 토지는 허가일로(국세청 법규과-5473, 2008.12.30. 외) 보는 것이므로 쟁점토지의 ‘건축이 가능한 날’은 감리단의 준공검사를 거쳐 쟁점사업에 관한 공사의 완료를 공고한 2008.3.12.로 보는 것이 타당하

• 가. 쟁 점 비사업용토지의 판정에 있어 기준이 되는 소득세법 시행 규칙제83조의5 제1항 8호의 건축이 가능한 날이 언제인 지
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다. (중략)

3. 목장용지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지로서 대통령령으로 정하는 것은 제외한다. (중략)

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (중략)

7. 그 밖에 제1호부터 제6호까지와 유사한 토지로서 거주자의 거주 또는 사업과 직접 관련이 없다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 대통령령으로 정하는 토지

② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.(이하 생략) (2) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.

• 가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
• 나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간

3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간

4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (이하 생략) (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.(중략) 8.도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지: 건축이 가능한 날부터 2년(이하 생략) (4) 토지구획정리사업법 제61조 【공사의 완료공고등과 환지처분】① 시행자는 환지계획구역의 전부에 대하여 구획정리사업에 관한 공사를 완료한 때에는 14일 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 이를 공고하고 공사관계 서류를 14일 이내에 일반에게 공람시켜야 한다. 다만, 규약․정관 또는 시행규정에서 환지계획구역을 수개의 공구로 분할하여 공사하게 되어 있는 때에는 당해 구획정리사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전에도 완공된 공구에 대하여 이를 공고하고 공사관계 서류를 공람시킬 수 있다.

② 시행지구안의 토지소유자 또는 이해관계인은 제1항의 공람기간 내에 시행자에게 의견서를 제출할 수 있으며, 그 의견서의 제출을 받은 시행자는 구획정리사업의 공사결과와 시행인가 내용과의 적합여부를 확인하여 필요한 조치를 하여야 한다.

③ 시행자는 제1항의 공람기간 내에 제2항의 규정에 의한 의견서의 제출이 없거나 제출된 의견서에 따라 필요한 조치를 한 때에는 구획정리사업시행의 인가권자에게 공사완료 보고서를 제출하여야 한다.

④ 시행자는 제3항의 규정에 의한 공사완료 보고 후 14일이내에 환지처분을 하여야 한다.

⑤ 시행자는 환지처분을 하고자 할 때에는 환지계획에서 정한 사항을 토지소유자에게 통지하고 이를 공고하여야 한다. (5) 토지구획정리사업법 시행령 제32조의2 【공사의 완료공고】법 제61조 제1항의 규정에 의하여 시행자가 사업에 관한 공사를 완료한 때에 공고하여야 할 사항은 다음 각 호와 같다.

4. 사업계획에 의한 공종별 공사시행내역

6. 체비지 매각대금과 보조금 기타 사업비의 재원별 내역

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 자료 등에 나타난 사건 경위에 의하면 1998.1.19. 토지구획정리사업지구가 지정․고시되었고, 1998.6.8. 사업시행 인가가 되었으며, 1999.1.5. 공사를 착공하여 2008.3.6. 준공검사를 완료하였고, 2008.3.12. 공사완료사항을 공람공고한 후 2008.3.28. 공사완료 보고하였으며, 2008.5.6. 토지사용증명원을 발급받았고, 2009.2.18. 포항시로부터 공공시설물 인수인계 완료 통지를 받은 것으로 나타난다.

(2) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2005.6.7.(등기원인 2005.6.7. 매매) 취득하였으며, 2011.6.20.(등기원인 2011.6.13. 매매) 이OOO에게 거래가액 금 OOO원에 양도한 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 제출한 OOO지구 토지구획정리조합의 공사완료보고 관련 공문(시행일자 2008.3.28., 수신자 OOO시장)의 내용을 보면 문서제목은 “공사완료에 따른 보고 및 시설물 이관에 대한 관계도서 제출”이고, 주요내용으로 “우리 사업지구는 경상북도 공고 제1998-145호로 조합설립 및 사업시행인가를 득하여 관련 절차를 거쳐 1999년 1월 5일 공사착공을 하여 2007년 12월 31일에 공사를 완료하였으며, 2008년 3월 6일에 감리단에 준공검사를 필하였고,토지구획정리사업법제61조, 같은 법 사무처리규정 제18조, 제22조에 의거 시설물을 이관코저 관계도서를 첨부하여 제출하오니 처리하여 주시기 바란다.”는 내용이 기재되어 있다.

(4) 청구인이 제출한 포항시 통보공문(시행일자 2009.2.18., 수신자 OOO지구 토지구획정리조합)에 의하면, 문서제목은 “OOO지구 토지구획정리사업 공공시설물 인수인계 완료 통지”이고, 주요내용으로 “귀 조합에서 OOO지구 토지구획정리사업의 공사가 완료됨에 따라 공공시설물 이관 요청에 대하여 관련부서와 인수인계가 완료되어 통지하오니, 아래 사항의 이행 철저 및 향후 환지처분등 행정 절차를 조속히 추진하여 주시기 바라고, 금번 인수인계 제외 대상인 공동택지내 중로2류 47호선, 중로2류 48호선, 중로1류 81호선 도로의 시공시 부실공사가 발생하지 않도록 공동주택건립 감리회사 책임하에 시행하여 주시며, 주택건설사업 완료후 감리회사의 공사 관련서류(사진 포함) 및 완료확인서 첨부하여 우리시로 인수인계 요청한다.”는 내용으로 기재되어 있다.

(5) OOO지구 토지구획정리조합이 2008.3.12. 경북도민일보에 한 공사완료 공람공고의 주요 내용은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO

(6) 청구인이 제출한 OOO지구 토지구획정리조합의질의에 대한 회신문(시행일 2011.12.8., 수신자 청구인)의 주요 내용을 보면 “귀하의 포항 OOO지구 토지구획정리사업이 실질적으로 완료된 시점이 언제인지에 대한 질의에 대하여, 당 조합에서는 OOO지구 토지구획정리사업이 실질적으로 완료된 시점에 대해서는 OOO시에서 보낸 OOO지구 토지구획정리사업 공공시설물 인수인계 완료통지 공문이 당 조합에 도달한 2009.2.18.으로 판단하고 있다.”고 되어 있다.

(7) 처분청이 제출한 OOO시청의 OOO지구내 건축허가 관련 주요내용은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO

(8) 처분청의 이 건 관련 과세전적부심사결정서에 의하면 처분청 조사담당자가 사업관련 주무관청인 OOO시장에게 OOO지구 내 건축이 가능한 시점이 언제인지 여부를 문의한데 대해 도시개발과에서 감리단 준공검사 후에는 조합으로부터 토지사용증명원을 발급받으면 건축이 가능하며, 감리단 준공검사 전이라도 토지소유자가 원할 경우 조합과 시청이 협의하여 건축이 가능하다고 판단되면 건축이 가능하다고 답변한 것으로 나타난다.

(9) 살피건대, OOO지구 토지구획정리조합이 2008.3.28. 포항시장에게 제출한 공사완료보고 공문상 2007.12.31. 공사가 완료되었고, 2008.3.6. 감리단에 준공검사를 필하였다고 나타난 점, 2008.3.12. 경북도민일보 공고내용에 OOO지구 토지구획정리조합이 토지구획정리사업을 완료한 사항을 공람공고하면서 토공사, 배수공사, 상수도 공사, 포장공사 등 당초 공사계획 면적과 준공시 정산한 면적을 명시한 점, 포항시장이 OOO지구 토지구획정리조합에 통지한 공공시설물 인수인계 통지공문은 단순히 공공시설물을 인수인계한다는 사실을 통지한 것으로 공사완료 시점을 적시한 것이라고 보기 어려운 점, OOO지구내 다른 토지에 대한 포항시장의 건축허가가 2008년 5월 전후에 이루어진 점, 공사완료보고 후 하자보수공사가 이루어졌다는 구체적인 입증자료의 제시가 없는 점 등에서 청구인이 주장하는 2009.2.18.을 공사가 사실상 완료되어 건축이 가능한 날로 보기는 어렵다 하겠으므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기 본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한