토지와 건물가액 비율도 기준시가는 4.5:5.5인데 반해 감정가액은 3:7로 나타나고, 거래된 쟁점부동산의 감정평가액은 평가의 공정성이 담보된 합당한 가액이라고 보기 어려우며, 지리적 위치의 가치는 토지 가격에 주로 반영되는 것이 사회통념과 거래관행상 합리적임에도 건물 값에 많이 반영되었다는 것은 설득력이 부족하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움
토지와 건물가액 비율도 기준시가는 4.5:5.5인데 반해 감정가액은 3:7로 나타나고, 거래된 쟁점부동산의 감정평가액은 평가의 공정성이 담보된 합당한 가액이라고 보기 어려우며, 지리적 위치의 가치는 토지 가격에 주로 반영되는 것이 사회통념과 거래관행상 합리적임에도 건물 값에 많이 반영되었다는 것은 설득력이 부족하므로, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(2) 계약서상 토지, 건물가액이 명확히 구분되고 토지가액은 실제 취득가액을 기준으로 산정하였으며 쟁점부동산의 매매금액이 주변 부동산 시세보다 높은 가액으로 거래된 주된 이유가 쟁점부동산 주변에 약국이 들어설 건물이 없고 조선대학교병원 처방전을 독점(연간 매출이 OOO원)하고 있는 OOO약국에 조제약을 공급하는 ㈜OOO약품 대표 김OOO의 배우자 최OOO가 매수인으로서 ㈜OOO약품과 OOO약국간의 납품계약을 유리한 조건으로 하기 위해 매매가 이루어진 것으로 계약서상 건물가액에서 주택시설 및 약국인테리어 등 동산 금액을 차감하면 감정가액에 의해 구분된 금액과 유사하여 매매계약서상 구분된 금액이 시가를 반영한 합리적인 가액임을 알 수 있으므로 이를 임의적 안분으로 보아 기준시가에 따라 안분계산하여 경정고지한 처분은 취소함이 타당하다.
(1) 청구인의 감정평가액은 과세관청이 예정신고서 검토시 임의안분한 양도가액의 합당한 근거를 유선통화로 소명 요구시 제시하지 못하고 이후에 평가된 것으로, 감정평가액이 기준시가 대비 토지가액 146%, 건물가액 275%로 객관적인 시가를 반영하였다 할 수 없다.
(2) 국세청은 원칙적으로 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 의 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액으로 명시되어 있으므로 소급감정 가액을 부인하고 기준시가로 안분하여 양도소득세를 과세한 당초의 처분은 정당하다.
(1) 청구인이 쟁점부동산의 양도시 작성한 매매계약서를 살펴보면 매도인 청구인은 매수인 최OOO 등에게 거래금액 OOO원에 양도하기로 하고 매매물건에 부속 하는 수목․정원․문․담장 등 기타건물에 부속물․시설일체 를 인도하여야 하며 특약사항으로 대 지값OOO원, 건물값 OOO원으로 약정 되어 있다.
(2) 청구인이 제시한 ㈜OOO감정평가법인의 감정평가서는 가격시점이 2011.3.30.이고 작성일자는 2011.9.27.로써 소급 감정평가한 것이며 쟁점부동산의 감정평가액은 OOO원(토지가격: OOO원, 건물가격 OOO원)으로 토지와 건물가격은 30:70의 비율이고, 양도가액 OOO천원을 기준시가로 안분하면 토지가액은 OOO원, 건물가액은 OOO원으로 45:55의 비율로 나타난다.
(3) 청구인(청구인의 배우자 한OOO, 불복 대리인 권OOO 세무사)은 2012.8.14. 이 건 심리시 조세심판관회의에 참석하여 쟁점부동산의 매수인이 ㈜OOO약품 대표의 배우자로서 쟁점부동산에 입주하고 있는 OO약국과 매월 처방의약품 구매액의 70%이상을 ㈜OOO약품 또는 ㈜OOO약품이 지정하는 업체로부터 구매하기로 하고 계약기간 종료후 임료산정은 월조제료 증감에 따라 조정하기로 하는 등의 별도 계약을 체결하였으며 OOO약국은 OO대학교병원의 정문에 위치하고 있고 근처에 약국을 할만한 건물이 없어 OOO대학교병원 처방전의 대부분을 처리하고 있고 매수인은 임대수익외에 ㈜OOO약품의 OOO약국에 조제약 납품으로 인한 수익이 상당하여 쟁점부동산의 건물가격이 높다는 취지로 의견진술을 하였다. (4)소득세법제100조 제2항(양도차익의 산정)은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산하고, 같은 법 시행령 제166조 제6항은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하며, 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 제1호 는 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의하고, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 토지와 건물 등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하도록 규정하고 있다.
(5) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산내 OOO약국이 OOO대병원 처방전의 대부분을 독점하여 상가건물 가액을 높이 평가했고 쟁점부동산의 매수자가 ㈜OOO약품 대표의 배우자로서 OOO약국 에 조제약 납품으로 인한 수익이 상당하여 건물 가 액을 높이 평가하여 시가를 반영한 합리적 가액이라고 주장하 지만, 약국이 병원처방전을 독점할 수 있는 등 지리적 위치라는 것은 토지 값에 많이 반영되는 것이 사회통념과 거래관행상 합리적인데도 건물 값에 많이 반영되었다는 것은 설득력이 부족하고 토지와 건물가액 비율도 기준시가는 45%: 55%인데 반해 감정가액은 30%: 70% 이고 기준시가 대비 감정가액은 146%: 275%로 나타나며, OOO원에 거래된 쟁점부동산의 감정평가액이 OOO원인 점 등을 보면 평가의 공정성이 담보된 합당한 가액이라고 볼 수 없으므로 처분청의 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.
심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.