토지와 건물이 일괄 양도되어 자산별 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분은 부당함

OOO이 2012.1.9. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 OOO 대 254.7㎡에 대한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 OOO으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2009.9.4. OOO 대 254.7㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였고, 청구인의 배우자인 OOO은 2010.10.27. 위 같은 곳 지상에 건물 490.08㎡(지상 4층 근린생활시설로 이하 “쟁점건물”이라 하며, 쟁점토지와 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 소유권보존등기한 후, 청구인은 2011.2.28. 쟁점토지를, OOO은 2011.2.18. 쟁점건물을 OOO에게 양도하고, 쟁점토지의 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다(OOO은 쟁점건물의 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세 신고).
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 양도가액은 OOO(비품가액 OOO 제외)이고, 청구인과 OOO은 쟁점부동산을 일괄양도하여 쟁점토지의 양도가액이 불분명하며, 청구인의 양도가액 안분계산에 합리적인 근거도 없다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산한 OOO을 쟁점토지의 양도가액으로 하여 2012.1.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양도가액의 안분계산은 구성자산별 가액을 구분함이 없이 일괄매각하여 자산별 양도가액이 불분명한 경우에 소득세법제100조에 의하여 기준시가에 비례하여 안분계산하는 것이나, 이 건은 쟁점토지와 쟁점건물의 소유자가 다르고, 매매계약서도 구분하여 계약되어 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 분명하므로, 양도가액을 기준시가로 안분계산할 대상이 아니다. 아래 <표1>, <표2>와 같이 연접토지와의 매매사례가액 및 쟁점부동산의 감정평가금액과 비교하여 살펴보면, 청구인의 양도가액 안분계산은 시세에 따라 합리적으로 산정한 가액임을 알 수 있다. <표1> 연접토지의 매매사례가액과의 비교 <표2> 쟁점부동산의 감정평가금액과의 비교 따라서, 처분청이 아무런 근거 없이 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점건물과 쟁점토지의 소유자가 다르며, 매매계약서가 각각 작성되어 쟁점토지와 쟁점건물의 매매가액이 분명하다고 주장하나, 청구인은 쟁점건물 소유자인 OOO과 부부관계로 쟁점건물을 신축한 후 배우자 명의로 등기한 것이며, 쟁점건물 신축 후 약 4개월 후에 양도하였음에도 신축에 소요된 관련증빙을 제시하지 않았고, 조사과정에서는 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 합리적인 근거없이 임의로 구분한 가액이라고 시인하였으므로, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 기준시가로 안분계산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 및 쟁점건물이 일괄 양도되어 자산별 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 양도가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 OOO의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표3>과 같다. <표3> 양도소득세 신고 및 경정내역

(2) 청구인은 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 분명하다고 주장하며 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약서, OOO이 평가한 쟁점부동산 감정평가서(2011.11.16.), 쟁점토지와 연접한 토지의 매매사례가액 등을 제시하고 있으며, 그 주요내용은 아래와 같다. (가) 쟁 점토지와 쟁점건물의 매매계약서(2011.2.18., 2011.2.28.)는 아래 <표4>와 같다. (나) OOO이 2011.2.18.을 가격 시점으로 하여 쟁점부동산을 평가한 감정평가서(2011.11.16.)는 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지와 쟁점건물의 매매계약서 주요내용 (다) 쟁점토지와 연접한 토지의 매매사례가액은 앞의 <표1>과 같다.

(3) 청구인의 아들 OOO에 대한 문답서(2011.11.23.)에 의하면, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액 안분은 근거가 있는 것은 아니지만, 당시 인근대지 및 건물에 대한 시세에 따라 매수인과 협의하여 결정한 것이라고 진술한 것으로 나타난다.

(4) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 현황은 아래 <표6>와 같다. <표6> 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 현황

(5) 소득세법제100조 제2항에서 양도차익을 산정할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액이 불분명할 때에는 취득 또는 양도당시 기준시가 등을 고려하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조 및 부가가치세법 시행령제48조의2에는 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되, 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(6) 종합하건대, 처분청은 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 따라 계산한 가액을 쟁점토지의 양도가액으로 산정하였으나, 쟁점토지와 쟁점건물의 소유자가 다르고, 매매계약서가 각각 작성된 점, 청구인이 신고한 쟁점토지의 ㎡당 양도가액이 OOO으로 쟁점토지와 이용현황, 면적, 주위환경 등이 유사하고, 개별공시지가도 같은 연접한 토지의 매매사례가액(쟁점토지의 양도일로부터 약 2개월 전 가액)인 ㎡당 OOO보다 높은 점, 쟁점토지의 개별공시지가는 청구인이 신고한 양도가액 대비 84%로 나타나는 점, 쟁점토지의 취득 및 양도시기의 개별공시지가가 변동이 없어 청구인이 신고한 양도가액 OOO은 쟁점토지의 취득가액 OOO과 비슷한 점, OOO의 감정평가서상의 쟁점토지의 평가가액도 청구인의 신고한 양도가액과 비슷한 점 등으로 볼 때, 쟁점토지의 양도가액은 시세에 따라 합리적으로 산정된 것으로 볼 수 있으므로, 처분청이 쟁점토지와 쟁점건물의 가액이 불분명하다고 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.