취득 신고가액이 시가표준액에 미달하는 경우 시가표준액을 과세표준으로하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] OOOOOOOOOO

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 처분청은 청구인이 2011.5.2. OOO 토지 58.6394㎡, 건물 52.55㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득하여 매매가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고한 데 대하여 청구인의 신고가액이 이 건 부동산의 시가표준액 OOO원에 미달하므로지방세법제10조 제2항의 규정에 따라 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하여 같은 법 제11조 1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 납부서를 교부하였다.
• 나. 청구인은 취득세가 과다하다고 주장하며, 2011.5.16. 감사원심사청구서를 하였고, 감사원은 2011.9.27.감사원심사규칙제6조 제1항제1호(감사원의 감사를 받는 자의 직무에 관한 처분, 기타행위가 아닌경우)에 따라 “각하”처리하였다.
• 다. 그 후 청구인은 2011.10.14. 처분청에 경정청구를 하였고,처분청은2011.10.20.시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 조정(감산율 50%)한 시가표준액 OOO원에지방세법제11조 제1항의 세율을 적용하여 취득세 등을 OOO원으로 감액 조정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에는 신고대상인 모든 부동산에 대하여 검증하도록 규정하고 있으며 어떠한 예외조항이 없는데도 불구하고 검증대상을 일부유형의 부동산으로 한정하였는지 알 수 없고, 위 사항을 인정한다 하더라도 검증유형 대상에 토지가 포함되어있는데도 불구하고 이 건 부동산의 토지부분에 대하여 검증을 하지 않았으므로 이 건 취득세 등 부과처분은 위법하다. 따라서, 이 건 부동산 취득세의 과세표준 금액은 이 건 부동산의 시가표준액이 아닌 청구인이 신고한 실지 매매가격인 OOO원으로 경정하여 취득세 등을 다시 산출하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 이 건 부동산의 시가표준액이 적정한 절차를 거쳐 산정되었고, 근린생활시설에 해당하는이 건 부동산의 취득은 사실상 취득가격 적용대상에 해당되지 아니하며,청구인이 취득가격으로 신고한 가액은 OOO원으로 처분청이“시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례”를 적용하여 조정한 시가표준액인 OOO원보다 적은 이상, 처분청에서지방세법제10조 제2항 단서 규정에 의거 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준으로 하여 산정한 취득세 등의 부과는 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 일반건축물과 그 부속토지를 유상거래로 취득하고공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 부동산거래신고를 한 경우, 그 신고필증상 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ①이 법에서 적용하는 토지 및 주택에대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 같은 법에 따라국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 이외의건축물(새로 건축하여 건축당시 개별주택가격 또는공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제10조(과세표준) ①취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다.다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상 취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은제외한다)에 대하여는제2항 단서및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가·지방자치단체 및 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ①법 제4조 제2항에서“대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 1.건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른가감산율

(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ①거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다.이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.

1. 토지 또는건축물

③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산 거래 신고가격의 검증 등) ①국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래의 사실이 확인된다. (가) 청구인 및 공동 매수인 OOO은 2011.4.22. OOO과 매매대금을 OOO원, 잔금지급일을 2011.5.2.로 하여 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였다. (나) 청구인은 처분청에 실지거래가격을 OOO원으로 하여 부동산거래계약신고를 하고, 2011.4.29. 신고필증을 교부받았다. (다) 청구인은 2011.5.2. 이 건 부동산의 취득가액 OOO원으로 취득세 등을 신고하였으며, 처분청은 청구인의 신고가액이 이 건 부동산의 시가표준액 OOO원에 미달하므로 시가표준액을 취득세 과세표준으로 하여 취득세 등 납부서를 교부하였다. (라) 청구인은 2011.5.16. 실지 취득가격인 OOO원을 과세표준으로 적용하여 달라는 내용의 감사원 심사청구를 하였고, 감사원은 2011.9.27.감사원법제46조 제1항 및감사원심사규칙제6조 제1항 제1호의 규정으로 “각하”처리하였다. (마) 청구인은 2011.10.14. 처분청에 경정청구를 하였고, 처분청은 2011.10.20. 청구인의 경정청구가 이유 있다고 판단하고,시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 조정(감산율 50%)한 시가표준액 OOO원에지방세법제11조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 등 OOO원으로 세액을 감액 조정하여 취득세 등 OOO원을 청구인에게 환급하였다. (바) 한편, 이 건 부동산의 구조는 철근콘크리트조, 용도는 생활편익시설, 이 건 부동산중 토지의 2010년도 개별공시지가는 OOO원, 전유부분의 건물 등기일은 1995.8.17., 5층 중 1층으로 확인되며, 이 건 부동산의 시가표준액 산출내역은 아래와 같다.

1. 이 건 부동산 시가표준액 = OOO원(건축물 시가표준액+토지 시가표준액)

2. 건축물 시가표준액 = OOO원·㎡당가액OOO = 용도지수(1.25)×구조지수(1)×위치지수(1.15)×잔가율(0.68)·시가표준액OOO = ㎡당가액OOO×면적(52.55㎡)×가감산특례(1.05)×시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례(50%)

3. 토지 시가표준액 = OOO원·2010년도 개별공시지가OOO×면적(58.6394㎡)

(2) 쟁점에 대하여 본다. (가)지방세법제10조 제2항에 의하면, 취득세 과세표준은 취득자가 신고한 가액으로 하되 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하도록 규정하고, 같은 조 제5항은 다음 각호의 취득은 제2항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하면서 그 제5호에서는공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득을 들고 있다. 또한,지방세법제4조 및 제10조 제5항에서는 토지의 시가표준액은 개별공시지가로 하며, 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 하고, 같은 법 시행령제4조 제1항에서는 주택을 제외한 건축물의 시가표준액은소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 구조별·용도별·위치별 지수 등을 적용하여 결정하도록 하고 있다. (나) 살피건대,공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 구 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중), 토지만 그 대상으로 하고 있고, 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격검증체계를 형성해 나가고 있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지 아니하고 있다. 청구인이 일반건축물 및 그 부속토지인 이 건 부동산 거래에 대하여공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약신고필증을 교부받았다고 하여 이에 기재된 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인 가치라고 보기 어렵다 할 것이고, 청구인이 신고한 취득가액이 시가표준액에 미달하는 이상, 그 시가표준액을 이 건 부동산의 과세표준으로 하는 것이 타당하다 할 것이다(조심 2010지335, 2010.6.8. 같은 뜻). 더욱이, 처분청은 처분청이 결정·고시한 개별공시지가와2011년도 건물시가표준액조정기준에 따라 이 건 부동산의 시가표준액 OOO원을 산정한 후, 청구인의 경정청구에 의해시가표준액이 시가보다 높은 건물의 시가반영 차등감산특례를 적용하여 조정(감산율 50%)한 시가표준액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 등을 감액조정 하였으므로 이 건 부동산의 시가표준액은 적정한 절차를 거쳐 산정되었다고 볼 수 있다. 따라서, 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액을 과세표준액으로 하여 산출한 이 건 취득세 등의 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.