[주 문] 처분청이 2011.8.10. 청구법인에게 한 등록세 OOO, 지방교육세OOO, 합계 OOO의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 2008.4.10. OOO 외 1필지 토지 4,104㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후, 일반세율을 적용하여 산출한 등록세 등을 처분청에 신고납부하였다. 나.처분청은 청구법인이 이 건 토지를 등록한 후, 정당한 사유 없이 주택건설용에 직접 사용하지 아니한 것으로 보아 이 건 토지의 등록가액 OOO에 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로개정되기 전의 것, 이하 같다) 제138조 제1항의 중과세율을 적용하여 산출한세액에서 기 신고납부한 세액을 감한 등록세 OOO, 지방교육세OOO, 합계 OOO(가산세 포함)을 2011.8.10. 청구법인에게부과고지하였다. 다.청구법인은 이에 불복하여 2011.10.19. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구법인 주장 청구법인은 이 건 토지 취득 전에 OOO이라는 곳에 자체적으로 입목본수도 조사를 의뢰하였는바, 당시 조사결과에서 이 건 토지의입목본수도는 50.79%로서 51% 미만이라는 요건을 충족하였고, 이러한전문가의 의견을 신뢰한 것은 정당하다 할 것이며, 이 건 토지 계약일부터 10개월 이내에 주택건축 사업승인을 얻을 수 있을 것이라 예상하여이 건 토지 계약시 계약일부터 10개월까지 토지 사용권을 득한 점을보아도청구법인이 이 건토지 취득 전에 유예기간 내에 주택건설용에직접 사용하지 못할 법률적장애 사유를 예견하고도 이 건 토지를취득한것은 아니고, 가사, 청구법인이 이 건 토지 취득 전에 외부적 장애가 존재하는 것을인식할 수 있었다하더라도 이 건 토지 취득당시 입목본수도가 53%로허가 조건에 거의 근접한 점,이 건 토지에 추가적인 식재가 있을 사정이존재하지 아니한 점, 태풍 및혹한과 같은 계절적 요인으로 입목들이 멸실·고사 할 수 있는 점 및 주민들의 통행로로 사용되고 있는 점 등을 고려할 때,취득 후, 3년 이내에는 조건수치인 51%를 충분히 하회할 수 있을 것임을믿었다고 인정하기에 무리가 없다 할 것이므로 정당한사유가 인정되어야 할 것OOO이며, 유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못한 원인은 청구법인의 식재행위에 의하여 입목본수도를 높였기 때문이 아니라, 2009.6.11. 입목본수에 대나무를 추가한 OOO 도시계획조례 시행규칙의 변경때문으로청구법인이 이 건 토지를 취득할 당시에는 교목과 관목만이 입목본수도 측정대상으로 그것들의 비율이 51%미만이면 된다는 장애사유만이 존재하였고, 2010.9.1. 태풍으로 교목과 관목의 비율이 38.4%가되어그 장애사유가 해소되었음에도 대나무의 추가라는 예측치 못한 전혀다른 사유로 입목본수도 여건을 충족시킬 수 없게 되었으므로 이는 이 건 토지 취득 후에 발생한 법령에 의한 금지·제한 등 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유에 해당하고, 2008년 당시 청구법인이 이 건 토지상의 수목을 훼손한 것이 아니라이 건 토지가 마을 주민들의 통행로로 이용되면서 쓰레기가 버려지는 등토지의 오염이 우려되자 이를 막기 위하여 단순 일용근로자를 고용하여 주변 쓰레기를 정리하고, 입목본수도측정 대상이 되지 않을 작은수목 및 잡풀 등을 제거한 것으로토지 소유자로서 정당한 범위내의 관리행위를 한 것에 불과하므로 이를두고 청구법인이 진지한 노력을 하지 않았다고 할 수는 없으며, 또한, 청구법인은 상대방 용역업체의 무성의한 업무추진 때문에 기존에지급된 계약금 OOO을 포기하고 새로운 계약금 OOO을추가로 지급하면서까지 계약당사자를 변경하였고, 2008.4.30. 1차로 주택건설사업계획승인을 신청하였다가 입목본수도 부적합의견으로 2008.5.22.부결된 안건은 특별한 사유가 없으면 5년 이내에 동일안건을 재상정 할 수없다는 OOO 도시계획조례 시행규칙 제24조 제4항의 규정 때문에부득이 취하원을 재출하였으며, 2010.12.16. 처분청에 토지형질변경허가를처분청에 하였으나 입목본수도 측정에 대나무가 추가되고, 주변에서날아와 번식한 산대나무 때문에 입목본수가 증가되어 2010.12.30.또다시부득이하게 취하원을 제출하게 되었고, 2011.5.25. 입목본수도가36.1%로요건을 충족하게 되자 2011.5.26. 토지 형질변경처리를 위한 유관부서협의가 진행되고 있는바, 청구법인은 이 건 토지를 취득한 후,유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못한 법률상, 사실상의 외부적 장애가있었고, 주택건설사업을3차에 걸쳐 계속 추진하여 왔는바, 이는 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유가존재하는 경우로 정당한 사유에 해당하므로 이 건 취득세 등의 부과처분은취소되어야한다.
- 나. 처분청 의견 청구법인이 이 건 토지를 취득하기 이전에 이미 두 차례(2000.6.28., 2005.10.5.)에 걸쳐 이 건 토지에 대하여 개발행위허가신청과취하서 제출이 있었고, 청구법인의 법인등기부등본의 목적사업 및 사업자등록증의 업태에 의하면 주택건설 및 판매업을 영위하는 청구법인의업무성격상 임야인 지목을 대지로 변경하여 주택건설을 하기 위해서는관계법령(서울특별시 도시계획조례 제24조에 따른 별표1)의 인허가요건(입목본수도 51% 미만, 경사도 21도 미만 등)을 만족해야 한다는사실을 청구인이 충분히 예견할 수 있었다고 볼 수 있는바, 이러한 장애사유로 인한 것은 청구법인의 귀책사유이므로 정당한 사유로 인정할 수 있는 외부적인 사유로 볼 수 없다 할 것이고, 청구법인은 2008년 4월에 OOO에서 작성한 입목본수도산출서상 입본수도가 50.79%로 이 건 토지 취득 당시 입목본수도 요건 불충족이라는 법률상의 장애를 취득 전에 이미 인식한 귀책사유가 존재한다고할 수 없다고 주장하고 있으나, OOO은 OOO과 같은 객관성 있는 기관으로 볼 수 없으므로 이에 근거한 입목본수도 산출비율은 신빙성이 없어서 법률상의 장애를 취득 전에 이미 인식한 귀책사유가 없다는 청구법인의 주장은 인정하기 어려우며, 또한, 청구법인이 유예기간 내에 주택건설을 착공하지 못한 사유는예기치 못한 법령개정에 따른 입목본수도 요건 강화뿐만 아니라, 2차에걸친 사업추진기간 중에 청구법인의 의사로 설계용역업체가 변경되어 사업추진이 지연되었고, 2010년 태풍 곤파스에 의한 이 건 토지 상의 수목이 상당수 쓰러짐에 따라 입목본수도 요건(51% 미만)이 충족될 수 있었음에도 청구법인의 업무처리 지연으로 3년이 경과(OOO의 2011.5.25. 입목본수도가 36.1%로 통보됨)되었다고 볼 수 있고, 청구법인의 2011.5.26. 개발행위허가 신청에 대한 처분청의 2011.6.23. “개발행위허가신청관련 보완요청”공문 및 2011.11.4 “OOO 도시계획위원회 심의 결과 알림”공문에서 나타난 것처럼 단순히 입목본수도요건만 충족한다 하여 이 건 토지의 개발행위허가를 득할 수 있는 것이아니라 옹벽설치, 통학로 확보, 교통처리계획 등 다양한 규제 요건을 충족해야 하는 것으로서, 이러한 규제사항은 이 건 토지가 주택가와 임야 사이에 위치한 지리적 위치에 기인한 것으로 판단되는바, 청구법인은 이 건 토지의 종전 소유자가 형질변경신청시 입목본수도조건이 맞지 않아 개발행위 취하서를 제출한 사실이 있음에도 이 건토지를 취득하였으므로 청구법인의 업무성격상 사전에 충분한 조사로서법령상의 제한사유를 예견할 수 있었고, 사업추진 중에 설계용역업체를변경하여 청구법인의 의사로 사업이 지연되었으며, 청구법인의 불법수목훼손행위가 없었다면 자연재해(태풍)에 따라 인허가 요건 충족이 가능했으리란 점 등을 종합적으로 고려해 보면, 청구법인이 주장하는 법령상의 장애 사유만으로는 청구법인이 이 건 토지를 당해 용도에 사용하지 못한 정당한 사유가 있었다고 보기는 어렵다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 주택건설용에 사용하기 위하여 취득한 토지를 3년 내에 해당 사업에직접사용하지 못한 정당한 사유가 있었는지 여부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 개정되기 전의 것) 제138조(대도시지역 내 법인등기 등의 중과) ① 다음 각 호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 수도권정비계획법제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역 (산업집적활성화및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피 하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종에 대하여는 그러하지 아니하다.
3. 대도시 내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산등기 (2)지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 개정되기 전의 것) 제101조(대도시내 법인중과세의 예외) ① 법 제138조 제1항 각 호외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 업종”이라 함은 다음 각호에해당하는 업종을 말한다.
5. 해외건설촉진법의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해년도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 주택법 제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)
② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유 없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조제1항 본문의 규정을 적용한다.(단서 생략) 제102조(대도시내 법인 등 중과세의범위와 적용기준) ② 법 제138조 제1항 제3호에서 "법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시 내로의 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기"라 함은 당해 법인 또는 지점 등이 그 설립ㆍ설치ㆍ전입(수도권의 경우 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시 내로의 전입은 대도시 내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다) 이전에 법인의 본점ㆍ주사무소ㆍ지점 또는 분사무소의 용도로 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, "그 설립ㆍ설치ㆍ전입 이후의 부동산등기"라 함은 법인 또는 지점 등이설립ㆍ설치ㆍ전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용ㆍ비업무용 또는 사업용ㆍ비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. (3)국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조(개발행위허가의 기준)① 특별시장·광역시장·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청 내용이 다음 각 호의 기준에 맞는 경우에만 개발행위허가를 하여야 한다.
1. 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 개발행위의규모에 적합할 것
2. 도시관리계획의 내용에 어긋나지 아니할 것
3. 도시계획사업의 시행에 지장이 없을 것
4. 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이,토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수, 하천·호소·습지의 배수 등 주변환경이나 경관과 조화를 이룰 것
5. 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의확보계획이 적절할 것
③ 개발행위허가의 기준 등에 관하여 필요한 세부 사항은 대통령령으로 정한다. (4)국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제56조(개발행위허가의 기준) ① 법 제58조제3항에 따른 개발행위허가의 기준은 별표 1의2와 같다. 〔별표 1의2〕 개발행위허가기준(제56조 관련)
1. 분야별 검토사항 검토분야 허가기준
(3) 토지의 형질변경 또는 토석채취의 경우에는 표고·경사도·임상 및 인근 도로의 높이, 배수 등을 참작하여 도시·군계획조례(특별시·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시 또는 군의 도시·군계획조례를 말한다)의 심의를 거쳐 이를 완화하여 적용할 수 있다.(단서생략) (5)서울특별시 도시계획조례 제24조(개발행위허가의 기준 등) 영 별표 1에 따른 개발행위허가의 기준 등은 별표 1과 같다. 〔별표 1〕 개발행위허가 기준(제24조 관련)
1. 분야별 검토사항 검토분야 허가기준
- 가. 공통분야 (3)토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상,인근 도로의 높이, 물의 배수 등을 참작하여 다음의 기준에 적합 할 것. 이 경우 기준의 적용은 일필지 단위로 함. 다만, 종전의 도시계획법에 따라 일단의 주택지조성사업이 완료된 지목이 “대”인 토지로서 지구단위계획구역으로 지정되어지구 단위계획을 수립한 지역은 다음의 기준을 적용하지 아니한다. (가) 입목본수도 51퍼센트(녹지지역에서는 41퍼센트) 미만인 토지.다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목본수도에 산입하지 아니한다. (나) 경사도 21도(녹지지역에서는 15도) 미만인 토지 (6)서울특별시 도시계획조례 시행규칙(2009.6.11. 규칙 제3638호로 개정되기 전의 것) 제10조(입목본수도 조사방법) 조례 별표 1 제1호 가목(3)(가)에서정한 입목본수도의 조사 및 산출은 별표 2의 방법에 따른다. 〔별표 2〕 입목본수도 조사방법(제10조 관련)
1. 입목본수도 정의 현재 자라고 있는 입목의 본수나 재적을 그 임지의 적절한 본수나재적에 대한 비율(100분율)로 나타낸 것임.
2. 입목본수도 조사방법
(4) 가슴높이직경 측정
① 가슴높이직경의 측정은 경사지에서는 위쪽에서 평지에서는 임의의 방향에서 지상 1.2m(가슴높이)의 높이를 측정한다. 측정은 교목, 관목을 구분하지 않고 수고 1.2m 이상인 모든 수목을 대상으로 한다. (7)서울특별시 도시계획조례 시행규칙(2009.6.11. 규칙 제3638호) 제10조(입목본수도 조사방법) 조례 별표 1 제1호 가목(3)(가)에서정한 입목본수도의 조사 및 산출은 별표 3의 방법에 따른다. 〔별표 3〕 입목본수도 조사방법(제10조 관련)
1. 입목본수도 정의 현재 자라고 있는 입목의 본수나 재적을 그 임지의 적절한 본수나재적에 대한 비율(100분율)로 나타낸 것임.
2. 입목본수도 조사방법
(4) 가슴높이직경 측정
① 가슴높이직경의 측정은 경사지에서는 위쪽에서 평지에서는 임의의 방향에서 지상 1.2m(가슴높이)의 높이를 측정한다. 측정은 교목,관목, 죽(대나무)을 구분하지 않고 수고 1.2m 이상이면서 직경 1센티미터 이상인 모든 수목을 대상으로 한다. 제24조(회의결과의 관리) ④ 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정 또는 부결된 안건은 특별한 사유가 없으면 5년 이내에 동일안건으로 시도시계획위원회에 재상정을 할 수 없다.
- 다. 사실관계 및 판단 (1)청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가)청구법인은 1989.3.23. 본점을 OOO로,목적사업을 주택건설업 등으로 하여 설립되었고, 2004.2.17. 본점을 인천시로 이전하였다가 2007.10.17.OOO OOO OOO OOO OOOOO OOO로 이전하였으며,2004.2.23. 주택건설사업자등록을 하였다. (나) 한편, 청구법인이 이 건 토지를 취득하기 이전에 전소유자들이이 건 토지상에 2차례의 개발행위허가 신청을 하였으나 입목본수도 초과로 모두 취하하였고, 2005.11.7. 취하 당시 이 건 토지의 입목본수도는 71.3%로 나타나며, 청구법인은 2007.6.11. 이 건 토지의 종전 소유자인 OOO과 토지매매계약을 체결한 후, 2008년 1월 OOO와 이 건 토지상에 공동주택 설계계약을 체결하였고, 2008년 4월 OOO이 작성한 이 건 토지의 입목본수도 산출서에는 입목본수도가 50.79%로 기재되어 있다. (다)청구법인은 2008.4.10. 이 건 토지를 취득(2008.4.11. 등기)한 후,2008.4.30. 처분청에 사업계획승인신청을 한 후, 입목본수도 초과(53.78%,처분청 조사)로2008.5.22.이를취하하였고, 2008.5.22. 이 건 토지상에 수목203주를 제거하였다가2008.12.25.부터 2008.12.26.까지의 기간 중에 잣나무등 328주를식재하였으며, 2009.6.11. 서울특별시 도시계획조례 시행규칙 제10조가 입목본수도 측정시 죽(대나무)을 포함하는 것으로 개정되었고, 2010.9.1. 태풍 콘파스로 인하여 이 건 토지상의 입목본수가 감소한 것으로 나타난다. (라)이후, 청구법인은 OOO와 이 건 토지상의공동주택 설계계약을 다시 체결한 후, 2010.12.10. 자체적으로 이 건 토지에 대하 입목본수도 조사결과 46.35%가 나오자 2010.12.16. 처분청에 개발행위허가신청을 하였으나, 대나무를 포함한 입목본수도가52%가 나오자 2010.12.30. 취하서를 제출하였고, 2011.5.25. OOOOOOO에서 청구법인에게 이 건 토지의 입목본수도가 36.1%라 통보하자 2011.5.26. 처분청에 개발행위신청을 하였으며, 이에 처분청은 2011.6.23. 청구법인에게 옹벽전개도 및 관련설계도서제출 등의 보완요청을 하였고, 2011.11.1. 도시계획심의위원회를 개최하였으나 통학로설치 및 교통계획수립 등의 사유로 보류하였다가 2012.2.10. 도시계획심의위원회를 개최하여 통학로를 설치하여 공공에 기부채납 할 것 등을 조건으로 하는 조건부가결을 하였다. (2)살피건대, 지방세법 시행령 제101조 제2항에서 규정하고 있는정당한 사유라 함은법령에 의한 금지, 제한 등 법인이 마음대로 할 수없는외부적 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력과 추진을다하였음에도 불구하고 유예기간을 넘긴 내부적 사유도 포함되는 것OOO으로 청구법인이 이 건 토지상에 주택을 신축하기 위해서는 개발행위허가요건인 입목본수도 기준이 우선적으로 충족되어야 하는 것으로 보이는 바, 청구법인은 이 건 토지 취득 당시 자체조사에 의하여 이 건 토지의 입목본수도기준이 충족된 것으로 보고 이 건 토지를 취득한 것으로 보이고, 설령, 취득당시 이 건 토지의 입목본수도 기준이 충족되지 아니하여 장애사유가 될 수 있음을 인지하였다하더라도 이 건 토지 취득 직후인2008.5.22. 이 건 토지에 대한 입목본수도가 53.78%로나타나고 있어이 건 토지 취득이전의 입목본수도 감소율을 고려한다면 적어도 청구법인은 유예기간 내에 입목본수도 요건을 충족할 수 있을 것으로 예상하고 이 건 토지를 취득한 것으로 보이며, 실제로, 입목본수도 측정기준에 대나무를 포함하는 OOOOO 도시계획조례 시행규칙 개정이 없었다면, 위의 장애 사유는 자연재해로인한 자연감소 등의 사유로 해소가능 한것으로 보여지고, 청구법인이이 건 토지의 입목본수도를 낮추기위해서는 입목이 자연감소 되기를기다리는 것 외에는 별다른 노력을할 수는 없었으나, 3차례에 걸쳐처분청에 개발행위허가 신청을 하였고, 2차례에 걸쳐 건축사사무소와공동주택 설계계약을 체결한 점 등에 비추어 보면, 청구법인이 이 건 토지를주택건설용에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 다하지 아니하였다고 보기도 어렵다 할 것이다. 따라서, 이 건 토지 취득 전에 존재한 외부적 장애사유인 입목본수도기준은유예기간 내에 해소 가능한 것이었음에도 이 건 토지 취득 후,관련조례 시행규칙개정이라는 청구법인이 예측치 못한 특별한 사정으로인하여이 건토지를주택건설용에 사용하지 못한것으로 보이므로이는 유예기간 내에 당해 업종에 직접 사용하지 못한 정당한사유에 해당한다고 보는 것이 합리적이라고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제3호에의하여 주문과 같이 결정한다.