건축물에 대한 재산세 부과처분이 적법한지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2011년 정기분 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO 철근콘크리트 건축물지하(174.40㎡, “쟁점건축물”이라 한다)에 대한 시가표준액에 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여2011.7.8. 청구인에게 재산세 OOO원을 부과고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점건축물은 도로안쪽에 위치하여 유동인구가 거의 없는 노후된 2층 건축물의 지하실로, 대지 지분도 없고, 누수로 인해 항상 습기가 차며, 통로가 비좁아 전혀 임대가 되지 아니하여 창고로도 사용하기 힘든 상태이다. 쟁점건축물을 포함한 2층 건축물은 근린생활시설로서 점포로 사용되어 왔지만 현재는 영업중인 점포가 하나도 없고, 2층은 폐가상태로 방치되어 있으며, 현재 해당지역에는 재건축이나 재개발 계획조차 전혀 없는 상황이다. 청구인은 2009.2.19. 쟁점건축물을 OOO원에 매수하였지만 현재는 OOO원에도 매수자가 없고, 주변의 지인들에게 무상으로 사용 하라고 해도 희망자가 없는 형편이다. 이와 같이 현실적으로는 쟁점건축물의 시세가 OOO원에도 미치지 못하는데, 과세표준은 이보다도 훨씬 높은 OOO원으로 산정되어 과도한 재산세가 부과되었으므로 실제 거래가격을 적절히 반영하여 재산세를 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법 제110조 제1항에는 재산세의 과세표준을 지방세법 제4조 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 규정되어 있고, 지방세법 제4조 제2항 및 지방세법 시행령 제4조 제1항 제1호에는 주택이 아닌 건축물에 대한 시가표준액을 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정‧고시하는 건물신축가격기준액에서 ①건물의구조별‧용도별‧위치별 지수, ②건물의 경과연수별 잔존가치율, ③건물의 규모‧형태‧특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율을 적용하여 행정안전부장관이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의장이 결정한 가액으로 하도록 규정되어 있어, 재산의 평가방식에 있어 갖춰야 할 합리적인 평가요소들을 갖추어 재산의 객관적 가치를 나름대로 적정히 반영할 수 있도록 하고 있는 바, 재산세는 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 위 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로 위 규정에 따라 재산세를 부과고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 실제 거래가격보다 높게 산정된 금액을 과세표준으로 하여 재산세를 부과한 처분이 부당하다는 청구주장을 받아들일 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 전부 개정된 것) 제4조【부동산 등의 시가표준액】① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다, 이하 “시장·군수”라 한다.)이 같은 법에 따라 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다.), 선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제107조【납세의무자】① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 제110조【과세표준】①토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은제4조 제1항및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의50부터 100분의90까지 제111조【세율】① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 가. 제13조 제5항에 따른 골프장(같은 항 각 호 외의 부분 후단은적용하지 아니한다), 고급오락장용 건축물: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 특별시ㆍ광역시(군 지역은 제외한다)ㆍ시(읍ㆍ면지역은 제외한다) 지역에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률과 그 밖의 관계 법령에 따라 지정된 주거지역 및 해당 지방자치단체의 조례로정하는 지역의 대통령령으로 정하는 공장용 건축물: 과세표준의 1천분의 5
• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 전부 개정된 것) 제4조【건축물 등의 시가표준액의 결정 등】① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조제1항제1호나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율 다.건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율 제109조【공정시장가액비율】법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

(3) 소득세법 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 나. 건물: 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가)청구인은 2009.2.19.자 매매계약를 원인으로 쟁점건축물을 취득하고 2009.2.27. 소유권이전 등기를 경료하였다. (나)처분청은 쟁점건축물에 대하여 국세청장이 소득세법 제99조 제1항제1호 나목에 따라 산정‧고시한 건물신축가격기준액 580,000원에구조지수(100, 철근콘크리트조), 용도지수(125, 근린생활시설), 위치지수(100, 개별공시지가 1,000,000원/㎡), 경과연수별잔가율(44, 1983년 신축)을 적용하여 ㎡당 금액 OOO원을 산정하고, 여기에 쟁점건축물의 연면적174.4㎡를 곱하여 시가표준액 OOO원을 산출한 다음, 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 재산세 과세표준 OOO원을 산출하였다. (2)청구인은 쟁점건축물에 대한 재산세 과세표준이 실제 거래가격보다 높게 산정되어 재산세 등이 과다하게 부과되었으므로 실제 거래가격을 감안하여 재산세 등을 감액경정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 살피건대, 재산세는 보유하는 재산에 담세력을 인정하여 부과되는 조세로서 현실적으로 당해 재산을 그 본래의 용도에 따라 사용·수익하였는지 여부가 그 과세요건이 아니라 할 것이고, 재산세의과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액인 바, 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고, 지방세법령에 규정된 재산의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 재산의 가치를 반영하도록 규정되어있다고 볼 수 있으므로, 비록, 쟁점건축물의 현재 시세가 2011년도 시가표준액에 미치지 못한다 하더라도 그러한 사실만으로 쟁점건축물의 과세표준 산정에 잘못이 있다고 보기는 어렵다 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점건축물에 대한 시가표준액에 공정시장가액 비율을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 재산세를 부과 고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.