청구법인을 쟁점아파트의 사실상 소유자로 보아 재산세를 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2011지0890

[주 문] 처분청이 청구법인에게 한 2011.9.8.자 2011년 제1기분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세O,OOO,OOOO, 합계 OOO 및 2011.7.12.자 2011년 제2기분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 부과처분 중

1. 2011년 제1기분 재산세 등의 부과처분에 대한 심판청구는 이를 기각하고,

2. 2011년 제2기분 재산세 등의 부과처분에 대한 심판청구는 이를 각하한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.처분청은 2011년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 OOOO OOOOOO OOO OOOOOOOOOO 755세대(이하 “이 건 집합건물”이라한다)의 등기부등본상 소유권자로 등재된 청구법인이 이 건 집합건물을 사실상 소유하고 있는 것으로 보고, 이 건 집합건물의 과세표준액을 OOO으로하고지방세법제111조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 청구법인에게2011년 제1기분재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세O,OOO,OOOO, 합계 OOO 및2011년 제2기분 재산세 OOO,지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계OO,OOO,OOOO을2011.7.12. 및 2011.9.8.각각 부과고지하였다.

• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2011.7.19. 2011년 제1기분 재산세 등의부과처분에 대한 이의신청을 거쳐 2011.10.19.2011년 제1기분 및 2011년 제2기분 재산세 등의 부과처분에 대한심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 주택건설촉진을 위해 주택법에 의하여 설립된기관으로, 미완성건축물의 사실상 소유자이기 때문에 소유권을 이전받은 것이 아니라 보증기관으로서 분양계약자들의 권리를 보호하기 위하여 소유권을 이전받은 것이므로 사실상의 소유자가 아니며, 분양계약자들은 보증기관인 청구법인과의 관계에서만 보증약관 등에 의거잔금납부를 인정받지 못하고 있을 뿐, 당초 분양계약당사자인사업주체와의 관계에서는 잔금을 납부한 후 입주하여 생활하고 있는사실상의 소유자가 명백한 바, 사용승인이 이루어지지 않은 이 건 집합건물에 불법입주하여 사실상 사용함으로써 재산세 과세에 대한 원인을제공한 분양계약자들(사실상 입주자들)에게 재산세 납세의무가 있다. 아울러, 지방세법상 취득이라 함은 소유권변동에 관한 법령상 법률행위의 효력요건이 구비되지 못한 경우라도 사실상 당해 물건에 대한 사용, 수익, 처분권을 배타적으로 행사할 수 있는 지위에 서게 되면 이를 소유하고 있는 것으로 볼 수 있는 바, 이 건 집합건물의 사용 수익 처분권은 당연히 이 건 집합건물에 실제로 입주하고 있는 분양계약자들에게 있는 것이다. 또한,지방세법제107조 제3항에서는 재산세 과세기준일 현재소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는 바, 그렇다면, 당연히 잔금을 지급하여 사실상 소유를 하고 있는 분양계약자들이 재산세 납세의무자가 되는 것이므로 처분청이 청구법인에게 한 이 건 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 주택분양보증약관과 판결문OOO 등에 의하면,분양계약자들이 이 건 집합건물에 대한 분양금중 잔금을 완납하였다고볼 수 없어 이 건 집합건물에 입주하여 생활하고 있는분양계약자들은 이 건 집합건물에 무단으로 입주하였다고 볼 수 있는 바,분양계약자들을 이 건 집합건물의 사실상 사용자로 볼수없다. 그렇다면, 이 건 집합건물의 시행사인 OOO(이하 “시행사”라한다)가 채무를변제하지 아니하자 담보권을 실행하여2010.12.20. 소유권이전등기를 경료한청구법인을 공부상 및 사실상소유자로 보아 청구법인에게재산세 등을 부과고지한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 이 건 집합건물의 재산세 납세의무자를 청구법인으로 보아 재산세등을 부과고지한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

(1) 지방세법 제107조(납세의무자) ① 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 공유재산인경우에는 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이균등한 것으로 본다)에 대하여 그 지분권자를 납세의무자로 보며, 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우에는 그 주택에 대한산출세액을 제4조 제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 그 소유자를 납세의무자로 본다.

② 제1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

③ 재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

(2) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축하여 취득하는 경우에는사용승인서를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다(단서규정 생략).

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인과 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 사실 들이 나타난다. (가) 청구법인은 주택건설사업과 관련한 주택분양보증 등 각종 보증 및 자금의 융자 등을 통하여 주택분양계약자 및 입주자, 임차인을 보호하고 주택건설사업자의 원활한 사업수행을 지원하여 주택건설을촉진하기 위하여 주택법에 의하여 설립된 기관으로, 주택분양보증서를발급한 후 사업주체가 부도 등의 사유로 공동 주택을 완공하여 입주시키지못하는 경우에 보증기관으로서 입주자가 납부한 분양대금을 환급하여 주거나, 공동주택을 완공하여 분양계약자를 입주시키는 역할을 수행하고 있다. (나)청구법인은 이 건 집합건물의 시행사에게 2006.10.27. 주택분양 보증서를 발급하였고, 이 건 집합건물의시행사는 2006.10.31. 공동주택입주자 모집공고(OOO OOOOOOOOOO) 승인을 받아 시공사를 OOOOOOOO로 하여 아파트건설공사를 진행하여 오던 중 부도가 발생하였고, 더욱이시공사의 시공능력 상실로아파트건설사업이 중단되자 청구법인은 2010.3.12. 이 건 집합건물을 시공사로부터 인계받았다. (다) 청구법인은 이 건 집합건물(사용승인이 나지 아니한 미완성건축물)에 대하여 채권자대위권을 행사하여 2010.12.7. 시행사의 명의로 소유권보존등기를 경료하였고, 같은 날 청구법인을 채권자로 하여 가처분등기를 경료하였으며, 2010.12.20. 청구법인의 명의로 소유권이전등기(2010.12.2.자 양도담보 원인)를 경료하였다. (라) 한편, 시행사는 2009년 1월 이 건 집합건물의 입주자협의회와잔금수납에 대한 합의서를 체결하였는데, 동 합의서 제2조 제5항 제5호에서 “분양잔금은 입주자협의회와 협의한 공동구좌로 전액입금 후 잔금은 준공일에 시행사에 인계한다”고 약정되어 있다. (마)OOOOOO OOOO 제1민사부는 2011.11.16. “시행사가 청구법인에게 이 건 집합건물 중 일부인 101동 202호 외 15건에 관하여2006.10.24.자 양도약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라”고판결하였다OOO. (바) 청구법인이 처분청에 발송한 공문(2010.12.7. 시행)에 의하면, 2010.12.7. 현재분양계약자들이 납부한 잔금 중 공사비로집행한 후 남은 잔여금은 입주자협의회의 대표자 명의로 남아있는 것으로 되어 있다. (사)한편, 청구법인은 이 건 재산세 등의 부과처분 증 처분청이 2011.9.8. 청구법인에게 한 2011년 제2기분 재산세 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO의 부과처분에 대하여 2011.11.24.심판청구를 제기하였다가 기각결정OOO을 받은사실이 확인된다. (2)먼저, 2011년 제2기분 재산세 OOO,지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계OO,OOO,OOOO의 부과처분에 대한 심판청구가 본안심리 대상에 해당하는지 여부에 대하여 본다. (가)지방세기본법제117조 제1항에서 이 법 또는 지방세관계법에 따른 처분으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을받지 못함으로써 권리 또는 이익을 침해당한 자는 이 장에 따른이의신청, 심사청구 또는 심판청구를 할 수 있다고 규정하고 있고, 제2항본문및 제1호에서 심판청구에 대한 처분은 제1항의 처분에 포함되지 아니한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제123조 제4항에서심판청구에 관하여이 법 또는 지방세관계법에서 규정한 것을 제외하고는 국세기본법 제7장 제3절을 준용한다고 규정하고 있고, 국세기본법 제65조 제1항 제1호에서 심사청구가부적법하거나 제61조에 규정하는 청구기간이 지난 후에 있은 때에는그 청구를각하하는결정을 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제81조에서 제61조 제3항 및 제4항·제63조·제65조와 제65조의2의규정은 심판청구에 관하여 이를 준용한다고규정하고 있다. (나) 이 건의 경우, 청구법인은 2011년 제2기분 재산세 등의 부과처분에 대하여는 2011.7.19. 심판청구를제기하였다가 기각결정OOO을 받은 사실이 확인되는 바, 그렇다면, 이는 이미 심판청구에 대하여 처분을 받은 동일한 과세처분에대한 중복 불복제기로 부적법한 심판청구라 할 것이어서 본안심리 대상에해당하지 아니하는 것으로 판단된다.

(3) 다음으로, 2011년 제1기분 재산세 등의 부과처분이 적법한지 여부에 대하여 본다. (가) 청구법인은분양계약자들이이 건 집합건물에 불법으로 입주하여 이 건 집합건물을 사실상 사용함으로써재산세 과세에 대한 원인을제공하였으므로 사실상 입주자들인 분양계약자들에게재산세 납세의무가 있다고 주장하고 있다. (나) 이러한 청구주장이 인정되려면 위에서 본지방세법규정과같이 재산세 과세기준일 현재 공부상의소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동된 사실을 신고하여야 하는 데, 이 건의 경우, 청구법인의 명의로 이 건 집합건물의 소유권이 이전되어 있는 사실 이외에 달리 소유권이 변동된 사실이 처분청에 신고되지 아니하여청구법인 이외에 사실상의 소유자가 불분명한 것으로 보아야 할 것이다. 그렇다면, 이 건 집합건물의공부상 소유자인 청구법인에게 재산세 납세의무가 있다고봄이 타당하다 하겠다. (다)또한, 이 건 집합건물에 입주한 분양계약자들이 분양잔금을 입주자협의회에 완납하였을 뿐, 동 분양잔금이 시행사 또는 청구법인에게 완납되는 등 매매대금이 완전하게 청산되었다는 사실관계가 불분명할 뿐만 아니라, 법원의 판결문(OOOOOO OOOO OOOOO OOOOOOOOOOO OO,OOOOOOOOO OO)에 의하면, 시행사는 청구법인과 주택분양보증계약을체결하는 과정에서 2006.10.24. 청구법인에게 “시행사의 부도, 파산 등 부득이한 사유로 더 이상 사업을 계속할 수 없게 되는 경우에는 주택건설 관련 법령, 분양보증약관 또는청구법인의 내규 및 절차에 따라 청구법인이 수분양자에게 보증책임을부담하는 조건 하에서 분양권 등 이 건 집합건물과 관련된 일체의 권리를 청구법인에게 양도한다는 각서를 작성하였고, 시행사가 부도 등의 사유로 공사를 포기하고 더 이상 사업을 계속할 수 없게 됨으로써 청구법인이 시행사 등을 포함한 수분양자에 대하여 보증책임을 부담하게 되었으므로 양도약정의 조건이 성립되었다고 보아 시행사는 청구법인에게 이 건 집합건물에 관하여 양도약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단한 점, 시행사는 시공사의 부도로 인하여 공사가 중단되고 공사재개를 위한 자구노력이 수포로 돌아가 사회통념상 당해 주택 건축공사를 완공할 능력을 상실하게 됨으로써 수분양자들에 대하여 그 분양계약상의 소유권이전등기의무를 이행할 수 없게 되었다고 봄이 상당하여 시행사의 수분양자에 대한 이 건 집합건물 각 세대의 소유권이전등기의무는 이행불능으로 소멸되었다고 판시한 점 등을 종합적으로 고려하여 볼 때, 위에서 살펴본 바와같이 이 건 재산세의 과세기준일 현재 이 건집합건물의 사실상 소유자를 청구법인으로 봄이 타당하다 할 것이므로 청구법인에게 이 건 집합건물에 대한 재산세 등을 부과고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 일부는 부적법한 청구에 해당되고,나머지는 청구주장이 이유없으므로지방세기본법 제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조제1항제1호 및 제2호에의하여 주문과같이 결정한다.