[주 문] 처분청이 2011.5.11. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세O,OOO,OOO원 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분 개요
- 가. 청구법인은 2008.12.12. OOOO OOO OOO OO OOO OOOOOOO OOOO OOOO 외 33세대(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)를 주식회사OOO로부터 대물변제(공사비용과 대여금을 갈음)로 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것. 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호 (2)의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 미분양 공동주택의 취득에 따른 감면을 규정한OOOO OO감면조례(2008.7.3. 조례 제3330호로 개정된 것, 이하 같다)제11조 제4항의 감면율(100분의 75)을 적용하여 산출한 취득세 OOO원,농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원을 2008.12.15. 신고 납부하였다.
- 나. 처분청은 청구법인이 신고한 위 과세표준액에 취득가격에서 제외되는부가가치세 OOO원이 포함되어 있고, 등록세는 감면비율을 과소 적용하여 세액을 과다 납부하였음을 확인하고 취득세 OOO원, 농어촌특별세OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세OO,OOO,OOO원, 합계 OOO원(환부이자 포함)을 2008.12.31. 청구법인에게환부하였다.
- 다. 그 후 처분청은 청구법인의 경우 이 건 공동주택을 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득한 것이 아니라 대물변제를 원인으로 취득한 것이므로OOO감면조례 제11조 제4항에서 규정한 감면 대상에 해당되지 아니한다고 보아 그 취득가액 12,198,417,280원을 과세표준으로 하고 지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항 제3호의 세율을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 취득세 OOO원, 농어촌특별세O,OOO,OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원(가산세 포함)을 2011.5.11. 청구법인에게 부과 고지하였다.
- 라. 청구법인은 이에 불복하여 2011.8.8. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 지방세법령에서는 분양에 대하여 구체적으로 규정하지 않고 있으나 건축물의 분양에 관한 법률 제2조에서 “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것을 말하는 것으로 규정하고 있으므로 청구법인이 이 건 시행사로부터 최초로취득한 이 건 공동주택은 그 계약형식 등에 관계없이 주택건설사업자로부터최초로 분양받은 미분양 주택에 해당된다
(2) 행정안전부는 2009.2.12. 공사비 대가로 대물변제 받은 미분양주택은미분양 공동주택 취득에 따른 감면대상에 해당되지 아니한다는 내용의 지침을지방자치단체에 시달하였다고 하더라도 위 지침은 주택시장 안정을 위하여미분양주택에 대하여 거래세를 감면하는 입법취지에 위배되는 것이며,설령 이 지침이 정당한 지침이라 하더라도 그 시행일 이후 적용될 수 있는것이므로 2008.12.12. 취득한 이 건 공동주택에 대하여 위 지침을 적용하는것은 소급과세금지원칙을 위반한 것이다.
(1) 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 않는바 청구법인의 경우는 이 사건 부동산에 대하여 분양이 아닌 대물변제계약에 의한 취득에 해당하므로 OOO감면조례 제11조 제4항 본문에서규정한 “사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우”에 해당되지아니하여 청구법인이 취득한 이 건 공동주택은 미분양 주택의 취득에 따른 감면대상에 해당되지 않는다.
(2) 공동주택사업시행자의 부도로 부득이하게 대물변제로 취득하는 경우별도의 감면조례로 취득세와 등록세를 면제하고 있으므로 대물변제계약에의하여 미분양주택을 취득하는 것을 미분양 주택의 취득에 따른 감면대상에서제외한 것은 입법취지에 위배되지 않는 것이며, 행정안전부가 2009.2.12. 지침은 “미분양 주택 취·등록세 감면기간 연장 및 감면지역 전국 확대”에대한 내용으로서 지방세 부과징수 업무에 관한 참고자료일 뿐 새로운 세법해석의 적용으로 볼 수 없는 것이므로 위 지침은 소급과세금지원칙과관계가 없는바 처분청이 이 건 공동주택에 대하여 취득세 등을 부과한 것은 소급과세가 아닌 적법한 부과 처분이다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 공동주택의 시공사인 청구법인이 공동주택건설사업자로부터 대물변제의방법으로 취득한 미분양주택에 대하여 사업주체로부터 미분양주택을 최초로분양받는 것으로 보아 취득세 등을 감면할 수 있는지 여부
- 나. 관련법령
(1) OOO 감면조례(2008.7.3. 조례 제3330호로 개정된 것) 제11조【주택에 대한 감면】④주택법제38조에 따른 사업주체가 같은조에 따라 공급하는 주택으로서주택공급에 관한 규칙제8조 제6항 제13호에 따른 입주자모집공고상의 입주자의 계약일이 경과한 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택(시장·군수로부터 미분양 주택 확인서를 발급받은 주택에한한다. 이하 “미분양 주택”이라 한다.)을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우에는 다음 각 호에 따라 취득세와 등록세를 각각 감면한다.
1. 취득세:지방세법제112조 제1항에 따른 세율을 적용하여 산출한세액의 100분의 75를 감면한다.
2. 등록세:지방세법제131조 제1항 제3호 (2)목에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 100분의 75를 감면한다.
(2) OOO 감면조례 부칙(2008.7.3. 조례 제3330호로 개정된 것) 제2조【적용례】제11조 제4항의 규정 중 취득세의 경우에는 2009년 6월30일까지 취득하는 미분양 주택에 대하여 적용하고, 등록세는 2009년 6월 30일까지 등기하는 미분양 주택에 대하여 적용한다.
(3) 조세특례제한법 제98조【미분양주택에 대한 과세특례】① 거주자가 대통령령으로 정하는미분양 국민주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유·임대한 후에 양도하는 경우 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에대해서는 다음 각 호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다.
(4) 조세특례제한법 시행령 제98조【미분양주택에 대한 과세특례】⑤ 법 제98조 제3항에서 대통령령으로 정하는 미분양 국민주택 이란 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. 1.주택법에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장이 1998년 2월 28일 현재미분양주택임을 확인한 주택
2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택
(5) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조【정의】이법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. 분양 이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인이상에게 판매하는 것을 말한다.
(1) 쟁점에 대하여 살펴본다. 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 가)청구법인과 이 건 공동주택의 시행사(사업주체)인 주식회사 OOO는2005.11.30.이 건 공동주택을 비롯한 OOO 1,192세대를 OOOOOOO(OO OOOOO) OO지구에 신축하기로 하는 도급계약을 체결하였다. 이 건 공동주택을 비롯한 OOO는 2008.3.31. 처분청으로부터사용승인을 받았으나, 처분청OOO은 2008.7.30. 위 OOOOOOO1,192세대 중 이 건 공동주택을 비롯한 113세대가 미분양 되었다는미분양확인서를 청구법인과 주식회사OOOO에게발급하였다OOO.
- 나) 청구법인과 주식회사 OOO는 2008.12.12. 이 건 공동주택을 청구법인이 아래의 조건으로 취득하기로 하는 대물변제 계약을 체결하였으며, 같은 날 청구법인은 이 건 공동주택을 취득하였다. <대물변제 계약서 내용 요약> 제1조 (목적) “을(주식회사 OOO)”이 “갑(청구법인)”에게 지급하여야할 일부 공사비 및 대여금채권에 갈음하여 아래와 같은 조건으로 “을”이 소유하고 있는 OOO 소재의 OOO 중 일부 세대의 소유권을 이전하여 주기로 약정한다. 제2조 (대물변제의 대상 부동산) “을”이 소유권을 이전할 목적 부동산은아파트 34세대로 구체적 특징은 별지 기재 목록 내용과 같다. 제3조 (대물변제 금액) “을”이 “갑”에게 지급하여야 할 일부 공사비 및 대여금 채권에 갈음한 지급 방법은 아래 각항과 같다.
1. “갑”은 “을”로부터 위 대물변제 대상 부동산의 소유권을 이전 받음과 동시에 별지 목록의 대상 부동산의 분양가의 합계액에해당하는 금OOOOOOOOOOOOOOOOO(OO,OOO,OOO,OOOO,OOOOO OO)을 “을”이 “갑”에게 지급해야 할 공사대금 및 대여금 채권금액에서 변제받은 것으로 갈음하기로 한다.
- 다) 청구법인은 2008.12.15. 부가가치세OOO가 포함된 위 대물변제액 OOO원을 취득세 등의 과세표준으로 하여 산출한 세액에서 취득세는 산출세액의 100분의 75를 경감하고 등록세는 100분의 50(OOOO OO감면조례 제11조 제4항의 규정에 따른 경감률은 100분의 75임)을경감하여 산출한 취득세와 등록세를 신고 납부한 후, 처분청으로부터2008.12.30.에 위 부가가치세에 대하여 납부한 세액을 포함하여 과다 납부한취득세 등 OOO원(환부이자 포함)을 환부받았다.
- 라) 처분청은 이 건 공동주택의 경우 청구법인이 사업주체로부터 취득한미분양아파트에 해당되고 된다고 하더라도 최초로 분양받은 것이 아니라 대물변제의 방법으로 취득하였으므로 취득세 등의 경감대상에 해당되지 않는다고 보아 감면한 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 2011.5.11.청구법인에게 부과 고지하였다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.
- 가) OOO감면조례 제11조 제4항 및 부칙 제2조에서 2009.6.30.까지미분양 주택을 해당 사업주체로부터 최초로 분양받아 취득하는 경우 취득세와 등록세의 100분의 75를 각각 감면한다고 규정하고 있고, 조세특례제한법 시행령 제98조 제5항은 “미분양 주택”을당해 주택의 소재지를 관할하는 시장 등이미분양주택으로 확인한 주택으로서 사업주체로부터최초로 분양받아 당해 주택이 완공된 후 다른자가입주한 사실이 없는주택을 말한다고 규정하고 있으며, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 분양 이란 분양사업자가건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인이상에게 판매하는 것을 말한다고규정하고 있다.
- 나) 미분양주택에 대한 취득세 등의 감면 규정은 금융위기 및 경기 침체로 인해 2008년 하반기부터 주택가격 하락 및 거래량의 급속히 하락·감소되어 주택 시장 안정화와 건설업계의 유동성 지원을 확대하기 위하여 신설된 것인 점(행정안전부 지방세운영과-753, 2009.2.17.), 대물변제의 경우 그 소유권이전등기를 완료하여야만 취득이 성립되는 것으로서 일반적인 취득과는 다소 상이하지만 사실상 부동산 거래의 일종으로 유상 승계취득에 해당되는 점, 이 건 공동주택은 사용승인 후 다른 자가 입주하여사용한 사실이 없는 미분양 주택인 점, 청구법인은 이 건 공동주택을 사업주체로부터 취득한 점, “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 행위를 말하는 것인바 분양의 의미를 반드시 분양계약을 체결하고 부동산을 매매하는 것에 한정된다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 비록 청구법인이 대물변제의 방법으로 이 건 공동주택을 취득하였다고 하더라도 청구법인은 사용승인 후 입주한 사실이 없는 이 건 공동주택을 사업주체인 주식회사 OOO로부터 취득한 이상, 그 거래 명칭·대금 지급 방법 등에 관계없이 사업주체로부터 미분양주택을 최초 분양받아취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 할 것이므로 이 건 공동주택은 OOOO OO감면 조례 제11조 제4항에서 규정한 취득세 등의 감면 대상에 해당된다는 청구법인의 주장은타당한 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구 주장이 이유 있으므로지방세기본법제123조 제4항과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.