[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분 개요
- 가. 청구인은 2010.12.8. OOO 203호(토지 51.52㎡, 건축물 399.09㎡ 이하 “이 건 부동산”이라한다)를 취득한 후, 같은 날 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여산출한 취득세 4,546,810원, 농어촌특별세 454,680원, 등록세 4,546,810원, 지방교육세 909,360원 합계 10,457,660원을 처분청에 신고하였다.
- 나. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.10. 이의신청을 거쳐 2011.7.15. 심판청구를 하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
- 가. 청구인 주장 청구인은 이 건 부동산을 125,000,000원에 취득하고 이를 그 취득가액으로하여취득신고를 하였음에도 처분청에서 위 가액이 이 건 부동산 시가표준액 227,340,900원에 미달한다는 이유만으로 시가표준액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고하도록 한 것은 부당할 뿐 아니라 이 건 부동산을 청구인이 125,000,000원에 취득한 사실이 객관적으로 확인됨에도 처분청이 검증체계가 없다는 이유만으로 청구인의 신고가액을 부인하는 것은 일반건축물의 취득가격 검증체계를 구축하지 아니한처분청의 잘못이라 할 것인바, 이 건 부동산의 취득세 등은 그 취득가액125,000,000원을 과세표준으로 하여 산출한 세액으로 경정되어야 한다.
- 나. 처분청 의견 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조의 규정에 따른 가격 검증은 토지 및 주택 거래에 한정되는 것이고 이 건부동산과 같은 일반 건축물(그 부속토지를 포함)의 취득은 위 법률에 의한 가격이 검증된 취득이라고 볼 수 없으므로 청구인이 신고한 취득가액 125,000,000원은 지방세법 제111조 제5항 제5호에서 규정한 사실상취득가액에 해당되지 않는 바, 청구인이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 적법하다.
3. 심리 및 판단
- 가. 쟁 점 일반건축물(부속토지 포함)을 유상거래로 취득하고공인중개사의 업무및 부동산 거래신고에 관한 법률의 규정에 의한 부동산거래신고를한 경우, 그 신고필증 상 거래가격이 시가표준액에 미달하는 경우에도 그 거래가격을 취득세 등의 과세표준으로 적용할 수있는지 여부
- 나. 관련 법령
(1) 지방세법 (2010.3.31. 법률 제10225호로 전문 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. 1.부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액.
2. 제1호외의 건축물(새로 건축함으로써 건축당시 개별주택가격 또는공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한건축물을 포함한다)과 선박·항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류·구조·용도·경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사 실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다. 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조【과세표준】① 부동산ㆍ선박ㆍ항공기ㆍ자동차 및 건설기계에관한 등록세의 과세표준은 등기ㆍ등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기ㆍ등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항 및 제6항에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에불구하고 제111조 제5항 및 제6항에 따른 사실상의 취득가액을 과세표준으로 한다. (이하 생략)
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기 전의 것) 제80조【토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정 등】 ① 법 제111조 제2항 제2호의 규정에 의한 토지 또는 주택외의 과세대상에 대한 시가표준액의 결정은 과세대상별 구체적 특성을 감안한 다음 각호의 방식에 의한다.
1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 산정·고시하는 건물신축가격 기준액에 다음 각목을 적용한다.
- 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
- 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
- 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 기타 여건에 따른 가감산율
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조【부동산 거래의 신고】① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산)소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조【부동산거래 신고가격의 검증 등】① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여신고를 받은 부동산거래내용 및부동산 가격공시 및 감정평가에 관한법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
(4) 부동산 실거래가 신고제도 업무처리 요령(안) 발췌(구 건설교통부국토정보기획팀-1009, 2005.12.19.) Ⅲ. 신고가격의 검증
1. 가격검증의 대상 가격검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대), 단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지인 경우에만 실시함
2. 가격검증업무 절차 부동산거래신고가격의 검증업무는 다음 각 호의 절차에 의함
- 가. 기초자료 준비
- 나. 가격검증
- 다. 판정보류건에 대한 정보 수정 및 보완
- 라. 재검증
- 마. 검증결과 제공
3. 가격검증 방법
- 가. 가격검증은 부동산거래관리시스템에 의해 자동으로 이루어지며, 자동으로 처리하지 못한 거래정보에 대해서는 담당공무원이 검증실패의 원인을 찾아 관련 정보를 수정 및 보완한 후 재검증을 하여야 함
- 나. 자동검증은 추가정보를 모두 입력하고 저장하면 검증시스템에의해 자동으로 실시되며, 검증결과는 ‘적정’, ‘부적정’, ‘보류’로구분됨
- 다. 재검증은 자동검증 결과가 ‘보류’인 거래정보에 대해 담당공무원이 보류의 원인을 확인하여 수정 및 보완한 후 재진단처리를 하는 것이며, 이 과정은 사안에 따라 반복적으로이루어질 수 있음
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
- 가) 이 건 부동산은 OOO(주)가 2004.2.6. OOO 지상에신축한 근린생활시설용 건축물(지상 5층)의2층 203호로서 용도는 1종 근린생활시설이며, 그 부동산 시가표준액은227,340,900원(토지 43,260,000원 / 건축물 184,080,800원)이다.
- 나) 청구인은 2010.12.8. OOO의 중개로 이 건 부동산을 매매가액 125,000,000원에 취득하고, 같은 날 처분청에 부동산거래계약 허가신청을 하여 거래가격이 125,000,000원으로 기재된부동산거래계약신고필증을 교부받았다.
- 다) 청구인은 2010.12.8. 처분청에 이 건 부동산의 취득(신고)가액을 125,000,000원으로 하여 취득 신고를 하였으나, 처분청은 위 취득(신고)가액이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하므로 그 시가표준액227,340,900원을 과세표준으로 하여 산출한 등록세 등5,456,170원의납부서를청구인에게 교부하였고 같은 날 청구인은 등록세 등을 납부하고 소유권이전등기를 하였으며, 그 등기부에는 이 건 부동산의 거래가액이 125,000,000원으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.
- 가) 지방세법 제111조 제1항에서취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다고 규정하고 제2항에서 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다고 규정하면서 각호에서토지의 시가표준액은 개별공시지가로,주택을 제외한 건축물의 시가표준액은 과세대상별 특성을 감안하여대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액(시가표준액을 말한다)으로 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제5항 제5호는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한신고서를 제출하여동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진취득에대하여는 같은 조제2항의 규정에 관계없이 사실상의 취득가액을취득세 등의 과세표준으로 한다고 규정하고 있다. 한편 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조 제1항에서 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립 하기위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다고 규정하고 있으나, 2005.12.19. 건설교통부장관이 지방자치단체에 통보한 부동산 거래 신고제도 업무처리 요령(국토정보기획팀-1009호)에서 알 수 있듯이 부동산거래 신고가격의 검증은 부동산거래신고 및 주택거래신고 처리가 완료된 거래정보 중 거래물건유형이 공동주택(아파트, 연립, 다세대)·단독주택(단독, 다가구, 다중) 및 토지만을 그 대상으로 하고 있고 일반 건축물과 그 부속토지의 경우 현재 거래가격 검증체계를 형성해나가고있는 단계에 있을 뿐 이에 대하여는 거래가격의 검증이 이루어지지아니하고 있다.
- 나) 따라서 청구인이 일반건축물(그 부속토지를 포함한다)인 이 건 부동산의 거래에 대하여 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률에 의하여 신고를 하고 처분청으로부터 부동산거래계약 신고 필증을 교부받았다고 하더라도 여기에 기재된 거래가격은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제28조의 규정에 의하여 검증을받지 아니한 가격이므로 그 거래가격이 이 건 부동산의 객관적인가치를그대로 반영한다고 보기는 어렵다고 할 것이다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두14961 판결, 같은 뜻)
- 다) 그렇다면, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가액은 지방세법제111조 제5항의 규정에 의한 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득이라고보기 어렵고, 청구인이 신고한 이 건 부동산의 취득가격 125,000,000원이 이 건 부동산의 시가표준액 227,340,900원에 미달하는 이상, 청구인이 지방세법 제111조 제2항의 규정에 따라 이 건 부동산의 시가표준액을과세표준으로 하여 산출한 취득세 등을 신고 납부한 것은 잘못이 없다고판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.