[요지] 종전 조례에 따라 임대의무기간 내에 임대주택을 매각할 경우 다른 임대사업자에게만 매각하면 취득세 등이 추징되지 아니하였으나, 임대주택법령 개정에 따라 다른 임대사업자에게 매각하기 전에 행정관청에 매각신고를 의무화하도록 조례가 불리하게 개정되었으므로 개정 조례에 의한 추징사유가 발생하였다 하더라도 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 유리한 종전 조례를 적용하여야 할 것임.
[요지] 종전 조례에 따라 임대의무기간 내에 임대주택을 매각할 경우 다른 임대사업자에게만 매각하면 취득세 등이 추징되지 아니하였으나, 임대주택법령 개정에 따라 다른 임대사업자에게 매각하기 전에 행정관청에 매각신고를 의무화하도록 조례가 불리하게 개정되었으므로 개정 조례에 의한 추징사유가 발생하였다 하더라도 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 유리한 종전 조례를 적용하여야 할 것임.
[주 문] 처분청이 2010.5.12. 청구인에게 한 취득세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO, 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2009. 8.28 5 101동1604호 54.6㎡ 92,480,000 2008.11.28
2009. 8.28 6 101동907호 54.6㎡ 92,480,000 2008.12.19 2009.10.1 7 101동1203호 54.6㎡ 92,480,000 2008.12.19 2009.11.23 8 101동1503호 54.6㎡ 92,480,000 2008.12.19 2009.10.29 9 101동1502호 54.6㎡ 92,480,000 2008.12.19 2009.10.29 10 101동1603호 54.6㎡ 92,480,000 2008.12.19
2009. 8.28
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) OOO감면 조례(2008.12.24. 개정 전) 제12조(임대주택에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주(임대주택법에 따른 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로 부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고 지역내공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당해 공동주택을 과세기준일 현재 임대주택법 제16조 제1항 제1호와 제2호에 따른 임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서 교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를할 수 없는 경우 에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 임대주택법 제12조 제1항과같은 법 시행령 제9조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에임대주택법 제12조 제3항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다.
(2) OOO감면조례(2008.12.24. 개정된 것) 제12조(임대주택에 대한 감면) ② 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축주(임대주택법에 따른 임대의무기간을 경과한 후 분양하는 건설임대사업자를 포함한다)로 부터 최초로 분양받은 경우당해 공동주택(주택법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고 지역내공동주택은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 바에 의하여 지방세를 감면한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 면제하고, 당 해 공동주택을 과세기준일 현재임대주택법 제16조 제1항 제1호와 제2호에 따른 임대주택용으로 사용하는 경우에는 공동시설세를 면제한다.
③ 제1항 및 제2항에서 규정한 공동주택을 취득한 날(건축한 경우에는 사용승인서교부일)부터 2월(보존등기가 되지 아니한 공동주택을 취득한 경우에는 건축주가 보존등기한 날부터 2월, 법령의 규정이나 천재·지변·사변·화재 그 밖에 이와 유사한 사유로 소유권이전등기를할 수 없는 경우에는 이전등기가 가능한 날부터 2월)이내에보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나, 임대주택법 제16조 제1항과같은 법 시행령 제13조 제1항의 규정에 의한 임대의무기간 내에 임대주택법 제16조 제3항 및 같은 법 시행령 제13조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징한다. < 부 칙 > 제1조(시행일) 이 조례는 공포한 날부터 시행한다. 제3조(일반적 경과조치) 이 조례 시행당시 종전의 규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 도세에 대하여는종전의 규정에 의한다.
(3) 임대주택법(2008.3.21. 개정 전) 제12조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 경과되지 아니하면 이를 매각할 수 없다.
4. 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령이 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 명시하여야 한다.
③ 제1항의 규정에 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 절차 등에 관하여 필요한사항은 대통령령으로 정한다. 다만, 부도임대주택 등을 다른 임대사업자가 매입하고자 하는 경우에는 임대주택의 향후 관리계획, 주택법 제60조의 규정에 따른 국민주택기금 융자금의 변제계획 등 대통령령이 정하는 요건을 갖추어 시장·군수 또는 구청장에게 매입허가를 신청하여야 하며, 시장·군수 또는 구청장은 제18조의2의 규정에 따른 임대주택분쟁조정위원회의 심의를 거쳐 부도임대주택 등의 매입허가 여부를 결정하여야 한다.
(4) 임대주택법(2008.3.21. 개정된 것) 제16조(임대주택의 매각제한 등) ① 임대주택은 다음 각 호의 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다)이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매등 매각이 가능한 경우와 매각요건 및 매각절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. < 부 칙 > 제1조(시행일) 이 법은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 적용한다.
(5) 임대주택법 시행령(2008.6.22. 개정 전) 제9조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제12조 제1항 제4호에서"대통령령이 정하는 기간"이라 함은 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 법 제12조 제1항 제1호 내지 제3호 외의 건설임대주택은 당해임대주택의 임대개시일 부터 5년
2. 매입임대주택은 당해 임대주택의 임대개시일부터 5년
② 법 제12조 제3항의 규정에 의하여 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 파산하거나 기타 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 다음 각목의 구분에 따른 허가를 받은 경우
(6) 임대주택법 시행령(2008.6.22. 개정된 것) 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조 제1항 제4호에서"대통령령으로 정하는 기간"이란 해당 임대주택의 임대개시일부터 5년을 말한다.
② 법 제16조 제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 < 부 칙 > 제1조(시행일) 이 영은 2008년 6월 22일부터 시행한다.
(1) 처분청의 심리자료 및 청구법인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구법인은 2008.2.4. OOO에게 임대사업자로 등록OOO을 하고 쟁점주택을 취득한 후 임대사업을 시작하였다가, 임대주택법상 임대의무기간(5년)내에 처분청에 매각신고 등을 하지 아니한 채, 다른 임대사업자들에게 매각하였다. (나) 처분청은 청구법인이 처분청에 매각신고 등을 하지 아니한채, 쟁점주택을 임대주택법상 임대의무기간(5년) 내에 다른 임대사업자들에게 매각하였다 하여, 청구법인이 감면받은 취득세 등을 추징(가산세적용)하여 이 건 취득세 등을 부과고지하였다.
(2) 처분청은 청구법인이 2008.11.28.과 2008.12.19.에 임대사업에 사용할 목적으로 쟁점주택을 취득하여 임대사업에 사용하다가 임대의무기간(5년) 이내에 다른 임대사업자들에게 매각하였는 바, 임대사업자간의 매매는 임대주택법 시행령 제13조 제2항 제1호의 규정에따라 관할시장·군수 또는 구청장에게 신고 등을 한 후에 매각하여야 함에도 청구법인이 처분청에 임대주택에 대한 매각신고 등을하지 아니하고 임의로 매각하였다 하여, 청구법인이 감면받은 취득세 등을 추징(가산세적용)한 것이 정당하다는 입장이므로 이에 대하여 본다.
(3) 조례가 불리하게 개정된 경우에 있어서 납세의무자의 기득권 내지 신뢰보호를 위하여 특별히 경과규정을 두어 납세의무자에게유리한 종전조례를 적용하도록 하고 있는 경우에는 마땅히 종전조례를 적용하여야 하는 것이고, 이는 납세의무는 각 세법이 정한과세요건이 완성된 당시의 법령을 적용한다는 일반원칙에도 불구하고 위와 같은 기득권 내지 신뢰보호라는 특별한 이유에 근거하여그에 대한 예외적 조치로서 납세의무자에게 유리한 종전규정을그대로 적용한다는 것(대법원 1996.8.23. 선고 95다44917, 판결참조)이라 할 것이다.
(4) OOO감면조례(2008.12.24. 개정된 것) 제12조 제2항제1호에는 임대주택법 제2조 제4호에 의한 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택 전용면적 60제곱미터 이하의 공동주택을 건축주로부터 최초로 분양받은 경우 당해 공동주택에 대하여는 취득세와등록세를 면제하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항은 위 공동주택을취득한 날부터 2월 이내에 보존등기 또는 이전등기를 하지 아니하거나 임대주택법 제16조 제1항과 같은 법 시행령 제13조 제1항의규정에 의한 임대의무기간(5년) 이내에 임대주택법 제16조 제3항 및같은법시행령 제13조 제2항의 규정에서 정한 경우가 아닌 사유로매각하는 경우에는 감면된 취득세와 등록세를 추징하도록 규정되어 있다. 또한, 임대주택법 제16조 제1항에는 임대주택은 임대의무기간이지나지 아니하면 매각할 수 없도록 규정되어 있고, 임대주택법 시행령제13조 제1항은 매입임대주택의 경우 임대의무기간은 임대개시일부터 5년으로 규정되어 있으며, 같은 조 제2항 제1호에는 국토해양부령이 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 임대의무기간(5년) 이내에매각할 수 있는 예외조항이 규정되어 있다.
(5) 살피건대, 임대주택법(2008.3.21. 개정된 것) 및 같은 법 시행령에는 종전법령 시행당시 매입한 임대주택에 대한 매각제한 등에 대한 별도의 경과규정 없이 매각전에 행정관청에 의무적으로 사전신고를 하도록 관련법령이 개정되었고, 이에 따라 OOO감면조례(2008.12.24. 개정된 것)도 매각전에 행정관청에 의무적으로 사전신고를 하지 아니하고 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하면 감면받은 취득세 등을추징하도록 하는 관련조문이 개정되었으나, 청구법인이 2008.11.28.과 2008.12.19.에 쟁점주택을 취득하여 (구)OOO감면조례(2008.12.24. 개정 전) 제12조 제2항에 의하여 취득세 등을 감면받을 당시 임대주택법(2008.3.21. 개정 전) 제12조 제3항 및 같은 법 시행령 제9조 제2항 제1호에는 임대의무기간(5년) 이내에 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하는 경우에는 추징을 배제한다고 규정되어 있었고, 2008.12.24. 개정된 조례 부칙 제3조에도 “이 조례 시행당시 종전규정에 의하여 부과 또는 감면하였거나 부과 또는 감면하여야 할 도세에 대하여는 종전규정에 의한다.”는 경과규정이 있었는 바, 종전조례에 의할 경우, 비록, 청구법인이 임대의무기간(5년) 이내에 임대주택을 다른 임대사업자에게 매각하더라도 취득세 등은 추징되지 아니하는 것이고, 임대주택 관련법령의 개정에 따라 다른 임대사업자에게 임대주택을 매각하기 이전에 행정관청에 의무적으로 매각신고를 하도록하는 조례가 결과적으로는 납세의무자에게 불리하게 개정된 것이므로, 개정된 조례에 의한 추징사유가 발생하였다 하더라도 납세의무자의 기득권내지 신뢰보호를 위하여는 납세자에게 유리한 종전조례를 적용하여야 함이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 청구법인이 관할관청에 매각신고 등을 하지 아니한 채 쟁점주택을 다른 임대사업자들에게 매각하였다 하여 취득세 등을 추징(가산세적용)한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.