[요지] 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 에 따라 신고서를 제출하여 검증이 이루어진 취득에 대하여는 그 사실상 취득가격을 취득세의 과세표준으로 하는 것이지만(지방세법제10조 제5항), 검증 결과 “부적정” 판정을 받은 경우에는 검증이 이루어진 취득으로 볼 수는 없다 할 것이므로 사실상 취득가액 적용대상이 아니라 할 것임(조심 2010지339, 2011.2.14. 외 다수 같은 뜻). 따라서, 이 건의 경우 대체취득 토지의 시가표준액에서 수용 토지의 시가표준액을 감한 금액의 초과액이 취득세의 과세표준액이 된다(지방세법 시행령제79조의3 제1항 제2호)할 것임.
[참조결정] 조심2010지0339
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 지방세법(2010.3.31. 개정 전) 제109조(토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 비과세) ① 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률ㆍ국토의 계획 및 이용에 관한 법률ㆍ도시개발법 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자(관광진흥법 제55조 제1항의 규정에 의한 조성계획의 승인을 얻은 자 및 농어촌정비법 제56조에 따른 농어촌정비사업시행자를 포함한다)에게 부동산(선박ㆍ어업권 및 광업권을 포함한다. 이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공공사업에 필요한 부동산등을 당해공공사업의 시행자에게 매도한 자 및 동법 제78조 제1항 내지 제4항 및 제81조의 규정에 의한 이주대책의 대상이 되는 자를 포함한다)가 계약일 또는 당해 사업인정고시일(관광진흥법에 의한 조성계획고시일 및 농어촌정비법에 의한 개발계획고시일을 포함한다)이후에 대체취득 할 부동산등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 제1항에 따라 토지로 보상을 받는 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을, 같은 법 제63조 제6항 및 제7항에 따라 보상금을 채권으로 지급받는 경우에는 채권상환기간만료일을 말한다)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산등을 취득한 때(건축중인 주거용 부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때를 말한다)에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산등의 가액의 합계액을초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다.
1. 농지 외의 부동산등
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 국토해양부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여ㆍ기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득 제130조(과세표준)① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다.
③ 제111조 제5항의 규정에 해당하는 경우에는 제2항의 규정에 불구하고 동조동항의 규정에 의한사실상의 취득가액을과세표준으로한다.다만, 등기·등록당시에 자산재평가 또는 감가상각 등의 사유로그 가액이 달라진 경우에는 변경된 가액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 개정 전) 제79조의3(수용시의 초과액 산정기준)① 법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준과 방법은 다음 각 호와 같다.
1. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.
2. 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득 외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 시가표준액(법 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액을 말한다. 이하 같다)에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산 등의 매수ㆍ수용ㆍ철거 당시의 시가표준액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다.
(3) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조(부동산 거래의 신고) ① 거래당사자(매수인 및 매도인을 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약을 체결한 때에는 부동산 등의 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항을 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 매매대상부동산(권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인 부동산) 소재지의 관할 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하여야 한다. 다만, 거래당사자 중 일방이 신고를 거부하는 경우에는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 상대방이 단독으로 신고할 수 있다.
1. 토지 또는 건축물
③ 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 신고를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 그 신고내용을 확인한 후 신고필증을 신고인에게 즉시 교부하여야 한다. 제28조(부동산거래 신고가격의 검증 등) ① 국토해양부장관은 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 제27조의 규정에 의하여 신고를 받은 부동산거래내용 및 부동산 가격공시 및 감정 평가에 관한 법률에 의하여 공시된 토지 및 주택의 가액 그 밖의 부동산가격정보를 활용하여 부동산거래가격 검증체계를 구축·운영하여야 한다.
② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제27조의 규정에 의한 신고를 받은 때에는 제1항의 규정에 의한 부동산거래가격 검증체계에 의하여 그 적정성을 검증하여야 한다.
(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2009.9.29. OOO이 시행하는 OOO산업단지(3단지) 조성사업OOO에 의해 수용된 수용토지에 대한 보상금 OOO원을 수령하였다. (나) 청구인은 2010.9.17. 쟁점토지를 OOO으로부터 OOO원에 대체취득하고, 같은 날 OOO원을 보상금액으로 하여부동산거래신고를 하였으나 2010.9.20. 부동산거래관리시스템의 적정성검증결과 하한미달로 인하여 부적정이라는 판정을 받았다. (다) 처분청은 쟁점토지의 시가표준액OOO에서 수용 토지의 시가표준액OOO을 차감한 금액OOO을과세표준으로 하여 2010.9.20. 청구인에게 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 등록세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 부과고지하였다.
(2) 청구인은 대체취득한 쟁점토지의 거래가액 OOO원은 실지 취득가액이 분명함에도 부동산거래시스템의 적정성 진단결과 하한미달로 인하여부적정이라는 판정을 받았다는 이유만으로 부동산거래가격 신고내용에 대한 사실여부 등의 확인절차도 없이사실상의 취득가액을 무시하고 시가표준액을 기준으로 수용초과액을 산정하여 취득세를 과세한 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.
(3) 지방세법 제109조 제1항에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등 관계법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체취득할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등을 취득한 때에는 그 취득에 대한 취득세를 부과하지 아니하되, 새로 취득한 부동산등의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의 가액의 합계액을 초과하는 경우에 그 초과액에 대하여는 취득세를 부과하며, 초과액의 산정기준과 방법 등은 대통령령으로 정한다고 규정되어 있으며, 같은 법 제111조 제5항 제5호에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 같은 법 제28조의 규정에 의하여 검증이 이루어진 취득은 사실상의 취득가격으로 한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제79조의3 제1항에는 법 제109조 제1항 단서의 규정에 의한 초과액의 산정기준과 방법에 대하여 제1호에서 부동산 등의 대체취득이 법 제111조 제5항 각호의 규정에 의한 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상의 취득가격에서 매수ㆍ수용ㆍ철거된 부동산등의 보상금액을 감한 금액을 그 초과액으로 한다고 규정되어 있다. 살피건대, 청구인은 2010.9.17. OOO으로부터 쟁점토지를 취득하고 처분청에 부동산거래신고서를 제출하였으나, 쟁점토지의 취득가액이 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제28조 제1항의 규정에 의한 부동산거래관리시스템의 검증결과 하한미달로인한 부적정이라고 판정을 받은 사실이 나타나고 있으므로, 지방세법 제111조 제5항 제5호의 규정에 의한 사실상 취득가격이 입증되는 취득에 해당하지 아니한다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점토지에 대해 지방세법 시행령 제79조의3 제1항 제2호에서 정하는 산정방법에 따라 쟁점부동산의 시가표준액에서 수용토지의 시가표준액을 감한 금액의 초과액을 과세표준으로 하여 취득세 등을 부과고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.