[요지] 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라고 할 수 있고, 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양하여 그 분양대금을 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어렵고, 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등을 고려할 때, 주택분양보증수수료는 건축물 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 건축물 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함된다고 할 수 없으므로, 이를 건물의 취득가격에 산입하여 취득세 등을 과세하는 것은 타당하지 아니함.
[주 문]
1. 처분청이 2010.12.20. 청구법인에게 한 취득세 5,321,211,150원 및 농어촌특별세 532,121,090원의 부과처분은 과세대상 부동산의 취득가액에서 주택분양보증수수료 해당분을 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 각하한다.
[이 유]
1. 처분개요 청구법인은 2010.11.19. OOOOO OOO OOO OO-OOOO외 2필지상에 주상복합아파트인 OOOOOOOOOO(공동주택 408세대 및 상가로서 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 취득세 과세표준을 266,060,558,965원으로 하고지방세법 제112조 제1항 및 제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세 및 등록세 등8,407,513,580원을 각각 2010.12.15.(등록세 및 지방교육세 2,554,181,340원)과 2010.12.20.(취득세 및 농어촌특별세 5,853,332,240원) 처분청에 신고납부하였다. 그 후 청구법인은 2011.3.18. 조세심판원에 청구법인이 신고한 위 쟁점부동산의 취득세 과세표준에서 주택분양보증수수료 2,305,891,000원(이하 쟁점수수료 라 한다)을 제외하여 취득세 및 등록세 등을 경정·환급하여야 한다는 취지의 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 불복청구기간내의 적법한 심판청구인지 여부
(2) 공동주택의 주택분양보증수수료가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부
(1) 지방세법(2010. 3. 31. 법률 제10219호로 전문개정되기 전의 것) 제72조 【청구대상】① 이 법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다. 이하 이 절에서 같다)으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자는 이 절의 규정에 의한 이의신청, 심사청구 및 심판청구를 할 수 있다. 제74조 【심사청구 및 심판청구】③ 이의신청을 거치지 아니하고 바로 심사청구 또는 심판청구를 하려는 때에는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 도세〔도세 중 공동시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세ㆍ도시계획세ㆍ공동시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 제외한다〕에 있어서는 조세심판원장에게 심판청구를, 시ㆍ군세〔도세 중 공동시설세 및 시ㆍ군세에 부가하여 징수하는 지방교육세와 특별시세ㆍ광역시세 중 특별시분 재산세ㆍ도시계획세ㆍ공동시설세 및 구세(군세 및 특별시분 재산세를 포함한다)에 부가하여 징수하는 지방교육세를 포함한다〕에 있어서는 도지사에게 심사청구를 하거나 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 한다. 제82조 【국세기본법 등의 준용】지방세의 부과와 징수에 관하여 이 법 및 다른 법령에서 규정한 것을 제외하고는 국세기본법과 국세징수법을 준용한다. 제65조 【결정】① 심사청구에 대한 결정은 다음 각 호의 규정에 따라 하여야 한다.
1. 심사청구가 적법하지 아니하거나 제61조에서 규정한 청구기간이 지난 후에 청구되었거나 심사청구 후 제63조 제1항에 규정된 보정기간에 필요한 보정을 하지 아니하였을 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 한다. 제81조 【심사청구에 관한 규정의 준용】심판청구에 관하여는 제61조 제3항ㆍ제4항, 제63조, 제65조 및 제65조의 2를 준용한다. 이 경우 제63조 제1항 중 “20일 이내의 기간”은 “상당한 기간”으로 본다. 제104조(정의) 취득세에서 사용하는 용어의 의의는 다음 각호와 같다.
8. 취득: 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수, 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성등과 기타 이와 유사한 취득으로서 원시취득, 승계취득 또는 유상무상을 불문한 일체의 취득을 말한다. 제111조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.
⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.
3. 판결문·법인장부중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득 제130조(과세표준) ① 부동산·선박·항공기·자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기·등록당시의 가액으로 한다.
② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기·등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111조 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.
(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령22395호로 전문 개정되기 전의 것) 제82조의2(취득가격의 입증 등) ① 법 제111조 제5항 제3호에서 "판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호에 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서 제82조의3(취득가격의 범위) ① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
(3) 주택법 제77조(업무) ① 대한주택보증주식회사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
1. 사업주체가 건설·공급하는 주택에 대한 분양보증, 하자보수보증 그 밖에 대통령령이 정하는 보증업무
(4) 주택법 시행령 제106조(보증의 종류와 보증료) ① 법 제77조 제1항 제1호에 따라 대한주택보증주식회사가 행할 수 있는 보증의 종류는 다음 각 호와 같다.
1. 분양보증: 사업주체(제12조에 따른 공동사업주체를 포함한다)가 법 제16조 제1항 본문에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하는 주택(부대시설 및 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에 행하는 다음 각 목의 보증(제15조 제2항에 따라 사업계획의 승인을 받지 아니하고 20세대 이상의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우에는 가목의 보증만 해당한다)
③ 대한주택보증주식회사는 그가 행하는 각종 보증의 구체적인 내용, 책임범위 및 조건 등에 관하여 약관을 정하여 시행할 수 있다.
(1) 먼저 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 청구법인이2010.11.19. 쟁점부동산을 취득하고쟁점부동산에 대한 취득세 과세표준을 신고하면서 주택분양보증수수료인 쟁점수수료를 취득가액에 포함하여 신고한 사실과쟁점부동산의 취득세 법정신고납부일은 2010.12.20.(전일인 2010.12.19.이 공휴일)로서 청구법인이 쟁점부동산에 대한 등록세 및 지방교육세를 신고하고 2010.12.15. 납부하였으며 취득세 및 농어촌특별세를 신고하고 2010.12.20. 납부한 사실이 처분청의 부과현황 조회서와 취·등록세 납부서 및 영수증, 신한은행의 입금확인증에 의하여 확인되며, 이와 같은 사실내용에 대하여 청구법인과 처분청간에 다툼이 없다. (나) 청구법인은 2011.3.18. 조세심판원에 쟁점수수료를 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여 취득세 및 등록세의 과세표준과 세액을 경정하여야 한다는 취지의 심판청구를 제기하였다.
(2) 이상의 사실관계를 토대로 이 건 심판청구가 적법하게 청구되었는지에 관하여 살펴본다. (가) 지방세법 제74조 제3항·제77조 제5항 및 국세기본법 제65조·제81조를 보면, 지방세법에 의한 처분(신고납부 또는 수정신고납부를 한 경우에는 그 신고납부를 한 때에 처분이 있었던 것으로 본다)으로서 위법 또는 부당한 처분을 받았거나 필요한 처분을 받지 못함으로써 권리 또는 이익의 침해를 당한 자가 조세심판청구를 하려는 때에는 당해 처분이 있은 것을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 통지를 받은 날)부터 90일 이내에 조세심판원장에게 심판청구를 하여야 하고, 동 청구기간을 경과하여 심판청구를 한 때에는 그 청구를 각하하는 결정을 하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 위 사실관계를 보면 청구법인은 쟁점부동산을 취득하고 2010.12.15. 등록세 및 지방교육세를 신고납부한 사실이 확인되므로, 이에 대한 불복청구는 당초 신고납부일부터 90일 이내인 2011.3.15.까지 제기하였어야 하나, 93일이 경과한 2011.3.18.에 이 건 심판청구를 제기한 사실을 알 수 있고, 취득세 및 농어촌특별세는 납부일인 2010.12.20.로부터 법정기간내인 90일이내에 심판청구를 제기하였다. (다) 따라서 이 건 심판청구는 취득세 및 농어촌특별세의 경우 불복청구기간내에 청구한 적법한 청구에 해당하나 등록세 및 지방교육세의 경우는 심판청구기간을 경과하여 제기된 부적법한 청구에 해당한 것으로 판단된다.
(3) 다음으로공동주택의 주택분양보증수수료가 취득세 과세표준에 포함되는지 여부에 대하여 살펴본다. (가)지방세법 제111조 제5항 제3호에서 취득세의 과세표준에 관하여, 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격에 의하는 것으로 규정하고, 같은 조 제7항에서 위 제5항의 규정에 의한 취득세의 과세표준이 되는 가격에 관하여는 대통령령으로 정하는 것으로 규정하고 있으며, 지방세법 시행령 제82조의3 제1항 본문에서 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상물건의 취득의 시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접ㆍ간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다]을 말하는 것으로 규정하고 있는바, 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상물건의 취득 시기 이전에 거래상대방 또는 제3자에게 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격(직접비용)은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나(취득자금이자, 설계비 등) 그에 준하는 취득절차비용(소개수수료, 준공검사비용 등)도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 그것이 취득의 대상이 아닌 물건이나 권리에 관한 것이어서 당해 물건 자체의 가격이라고 볼 수 없는 것이라면 과세대상물건을 취득하기 위하여 당해 물건의 취득시기 이전에 그 지급원인이 발생 또는 확정된 것이라도 이를 당해 물건의 취득가격에 포함된다고 보아 취득세 과세표준으로 삼을 수 없다(대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결 등 참조). (나) 살피건대, 주택건설촉진법 시행령 제43조의5 제1항 제1호 가목에 따르면, 주택분양보증은 사업주체가 파산 등의 사유로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우 수분양자들에게 당해 주택의 분양(사용검사를 포함한다)의 이행 또는 입주금의 환급을 책임지는 보증으로서, 사업주체의 신축건물 취득을 보증하기 위한 제도가 아니라 사업주체의 수분양자에 대한 분양계약(판매계약) 이행을 보증하기 위한 제도인 점, 주택공급에 관한 규칙 제7조 제1항에 따르면, 주택분양보증을 받는 것은 사업주체가 착공과 동시에 입주자를 모집하기 위하여 필요한 요건 중의 하나로서 위 요건을 갖추지 못하였다고 하여 사업주체가 신축건물을 취득할 수 없는 것이 아니고, 다만 착공과 동시에 분양을 할 수 없게 될 뿐인 점 등에 비추어 이 사건 주택분양보증수수료는 그 본질에 있어 주택 분양을 위한 비용이라 할 수 있는 점, 주택분양보증을 통해 착공과 동시에 분양을 하여 그 분양대금을 미리 지급받는다고 하더라도 주택분양보증수수료 자체를 건설자금에 충당한 금액에 대한 이자로 보기는 어려운 점, 일반적으로 인정된 기업회계기준에 따르면 주택분양보증수수료는 건물의 취득원가로 회계 처리하는 것이 아니라 판매비와 일반관리비로 처리하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점수수료는 쟁점부동산 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 쟁점부동산 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차비용 등 간접비용에도 포함되지 아니한다 할 것이다(대법원 2010.12.23. 선고 2009두12150 판결 참조). 따라서, 쟁점수수료를 쟁점부동산의 신축 취득가액에서 차감하여 그 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제1호와 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.