유예기간(3년) 내에 주택건설사업에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부

[주 문] 처분청이 2010.10.15. 청구법인에게 한 등록세 OOO, 지방교육세 OOO, 합계 OOO(가산세 포함)의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2006.11.30. 대도시인 OOO을 본점 소재지로 하여 설립된 법인으로, 그 설립일부터 5년 이내인 2007.8.27. OOO 외 6필지 토지 3,393.99㎡ 및 건축물 1,194.03㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 주택건설용으로 취득한 후 2007.8.28. 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하고 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제131조 제1항의 세율(일반세율)을 적용하여 산출한 등록세 등 합계 OOO을 신고한 다음 2007.9.7. 이를 납부하였다.
• 나. 그 후 처분청은 2010.8.16. 청구법인이 이 건 부동산 등기일부터 3년 이내에 주택건설에 착공하지 아니하였다고 신고함에 따라 그 취득가액에 지방세법 제138조 제1항의 규정(중과세율)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 차감한 등록세 OOO,지방교육세 OOO, 합계 OOO(가산세 포함)을 2010.10.15.청구법인에게 부과 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 OOO 외 106필지 일대 27,026㎡상에 521세대의 공동주택(아파트) 건설사업을 추진하면서 주택건설사업부지의 80% 이상에 대해 소유권 또는 사용권을 확보한 후 2008.7.17. 처분청으로부터 위 주택건설사업계획에 대한 승인을 받았고, 이후 신속한 사업진행을 위하여 사업계획승인 당시에 사용권 또는 소유권을 확보하지 못했던 토지에 대해 적극적인 노력을 기울인 결과 OOO 명의의 OOO(건축물 33.16㎡, 대지권 386분의 23.58, 이하 “쟁점1부동산”이라 한다)와 OOO(청구법인은 OOO의 사촌이라고 주장한다) 명의의 OOO 토지 4㎡(이하 “쟁점2부동산”이라 하고, 쟁점1부동산을 포함하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 제외하고는 2009.9.1. 모든 토지의 매입을 완료하였으나, OOO은 종전에 소유하고 있던 부동산에 대하여 저가매도하였다는 억지 주장을 하면서 청구법인과 맺은 매매계약에 대한 무효소송을 제기하였다가 패소한 후 이에 앙심을 품고 청구법인이 감정가액의 30배에 잘하는 금액을 제시하였음에도 이에 대한 일체의 매수협의를 거부하는 등 이른바 알박기라는 고의적인 방해행위에 이를 이용하였고, 사업계획승인을 얻은 사업주체는 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물 포함)의 소유자에게 그 대지를 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정한 주택법 제18조의2 제1항을 근거로 청구법인이 OOO을 상대로 제기한 부동산매도청구소송 등의 과정에서도 하급심 소송에서 패소한 후 대법원 판결이 확정되기 전에 OOO(청구법인은 OOO이 담임목사로 있는 교회의 부목사라고 주장한다)에게 소유권을 이전하는 등 관련법령의 맹점을 교묘히 이용하는 방법으로 사업진행을 방해함에 따라 부득이 이 건 부동산 취득일부터 3년 이내에 주택건설을 착공하지 못하였음에도, 처분청이 이러한 OOO의 방해행위와 주택건설사업 추진과정에서 발생하는 부동산 소유자의 통상적인 방해행위를 구분하지 아니한 채, 청구법인이 이러한 어려움을 알고 있으면서도 이 건 부동산을 취득하였고 취득 당시의 장애로 인해 유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못한 것은 정당한 사유에 해당되지 아니한다고 보아 이 건 부동산등기에 대하여 중과세율을 적용하여 이 건 등록세 등을 추징한 것은 부당하다 할 것으로, 먼저 쟁점부동산 중 OOO 명의의 쟁점1부동산에 관한 청구법인의 소유권확보 과정을 보면, OOO은 2006.7.10. 취득 당시 시가가 OOO에 불과한 쟁점1부동산에 대하여 OOO와 OOO(청구법인은 OOO의 처제라고 주장한다), OOO(청구법인은 OOO의 조카라고 주장한다) 등으로부터 합계 OOO 상당의 금전을 차용하였다고는 이유를 들어 이를 담보로 제공한 다음 일체의 매수협의를 거부함에 따라 주택법 제18조의2 제1항을 근거로 청구법인은 OOO과 OOO을 상대로 부동산매도청구소송을 제기하여 2009.9.3. 1심OOO에서 승소하였고, 이후 진행된 2심OOO과 3심OOO 모두 승소함으로써 이에 대한 매수 또는 사용권을 확보할 수 있었지만, 대법원 확정판결 직전인 2010.6.29. OOO과 OOO은 종전에 서로간에 이루어진 소유권이전등기청구권 가처분등기를 근거로 쟁점1부동산을 OOO 명의로 소유권을 이전함에 따라 사업주체가 매도청구소송을 제기하여 승소판결받은 경우에도 그 대지에 저당권등이 설정되어 있는 때에는 그 저당권등을 말소하기 전까지는 입주자를 모집할 수 없도록 한 주택공급에 관한 규칙 제7조 제5항의 규정에 의하여 그 사용권을 상실하였다가, 청구법인은 2010.7.23. OOO(OOO의 아들로, 2010.7.14. OOO은 OOO에게 쟁점1부동산을 증여하였다)을 상대로 부동산매도청구소송을 다시 시작하여 2011.4.12. 1심OOO에서 승소한 후 현재 2심 절차가 진행되고 있다. 둘째, 쟁점부동산 중 OOO 명의의 쟁점2부동산에 대한 청구법인의 소유권 확보과정을 보면, 2003.12.5. 공부상 OOO 명의로 소유권이 이전된 것으로 나타나지만, OOO은 이미 1990년도 이전에 이를 소유하였던 OOO과 그 이후 공부상 명의자들인 OOO가 자신의 영향력 아래 있음을 이용하여 OOO으로 하여금 2003.7.15. 위 OOO 등을 상대로 소유권말소등기청구소송을 제기하게 하는 한편, OOO등에게는 OOO의 주장을 고의로 인정하도록 함으로써 2003.12.17. OOO이 법원으로부터 승소하는 화해권고결정을 받게 하였는데, 이러한 공모사실은 청구법인이 OOO을 상대로 한 소유권예고등기말소 소송과정에서의 OOO 판결문(본안에 관한 판단)에 의하여 확인된다 하겠고, 이후 OOO은 자신의 명의로 환원하지 아니한 채 소유권취소예고등기의 상태를 그대로 유지하였는데, 이는 등기부상의 명의자를 상대로 주택법에 의한 매도청구권이 실행되는 경우에 OOO의 소유권등기말소예고등기를 이용하여 알박기의 효과를 극대화하려는 OOO의 치밀한 계획에 의한 것으로(청구법인 또한OOO이 제기한 소송이 2003.12.17. 화해권고결정으로 종결됨에 따라 쟁점2부동산에 대한 매도청구권을 행사하여 소유권을 취득하기 이전까지 이러한 OOO의 소유권등기말소예고등기의 내용과 소송진행상황에 대한 정보를 알 수가 없었고, 더구나 그 면적이 4㎡에 불과하여 복잡한 이해관계가 얽혀 있다고 생각하지 아니함), 이러한 사실은 청구법인이 사업계획승인을 받은 후 즉시 매도청구권을 행사OOO하여 2010.1.22. OOO으로부터 이에 대한 소유권을 취득하였음에도 OOO이 소유권등기말소예고등기 소송관련 당사자가 된 점에 비추어 확인된다 할 것이고, 이에 청구법인은 OOO과 협상을 추진하는 한편, 소유권등기말소예고등기 관련 사례가 희소하여 법률적인 해결방안을 모색하던 중 여러 법률가의 도움을 받아 OOO의 위 예고등기가 무효라는 소송을 제기한 후 2011.7.19. 1심OOO에서 승소함으로써 주택법상 분양승인에 필요한 소유권을 확보하게 되었다. 한편, 청구법인은 위 쟁점부동산에 대한 매도소송과는 별도로 OOO을 업무방해죄로 검찰에 고발하였고, 이에 검찰은 OOO의 행위에 대하여 위계라는 행위에 해당하지 않는다고 판단하여 무혐의처분을 하였지만, 이는 OOO이 제3자 명의로 근저당권을 설정하고 가처분을 한 것이 사전적인 의미의 위계에 해당하지 않는다는 판단일 뿐 불기소처분 이유서에 첨부된 수사결과 판단부분에는 “OOO은 본건 토지가 실제 자신의 소유라고 진술을 하였다가 진술을 거부하고 있고, 본건 근저당권 설정 경위에 대하여도 진술을 거부하고 있으므로 허위 채권채무관계를 원인으로 근저당권 설정을 하는 위계로써 고소인 회사의 아파트 입주자 모집 업무를 방해한 혐의를 인정하기에 충분하다”라고 되어 있어 OOO의 업무방해사실을 인정하고 있는 것으로 보이고, 청구법인은 위 불기소처분에 대한 항고와 함께 업무방해 이외에도 OOO 명의의 쟁점2부동산에 관하여 OOO 명의로 근저당권을 설정한 것과 관련하여 공정증서원본불실기재죄 및 동행사죄로 추가로 고소하여 현재 재기수사명령 결정을 받아 수사중에 있다. 이와 같이대규모 주택건설사업의 추진에는 이른바 알박기나 높은 가격을 요구하는 토지 소유자는 항상 존재하며, 이를 해결하고 원활하게 주택공급을 하기 위하여 주택법에서는 일정 요건을 갖춘 사업주체에게 이들 토지 소유자를 상대로 매도청구를 할 수 있는 권리도 부여하고 있는 것이고, 다만 청구법인의 위 주택건설사업 추진과정에서의 쟁점부동산을 통한 OOO의 알박기는 담보에 대한 해지를 통한 아주 특별하고 악질적인 방법으로, 주택법에서 사업주체에게 사업부지에 설정된 담보를 조속히 해소하기 위해 권리나 방법 등을 부여하고 있지 아니함으로써 유예기간을 경과하였을 뿐 이를 해결하는 과정에서 청구법인은 최선의 노력을 다하였다 할 것이며, 지방세법상 대도시에서 등록세를 중과하지 아니하는 주택사업 등은 대도시에서도 필수적으로 필요한 사업으로 인정하여 등록세를 중과하지 아니하겠다는 것이므로, 외부적인 특별한 장애요인이 없더라도 정상적으로 사업을 추진하였음에도 유예기간 내에 부동산을 사업에 사용하지 못한 경우라면 “정당한 사유”가 있다(OOOOOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO) 할 것이어서청구법인이 이 건 부동산 취득 이후 그 취득목적에 사용하기 위하여 정상적인 노력을 하였음에도 유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못한 데에는 “정당한 사유”가 있다고 봄이 타당하다 하겠고, 아울러 처분청이 인용한 대법원 판결OOO은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 제약이 있는 토지를 매입한 경우에 해당되는 판결로서 취득 당시부터 법령 등의 제약이나 부동산의 특성 등으로 사업에 사용이 불가한 것을 알고 있는 경우를 의미하는 것으로, 이 건과 같이 주택건설사업부지에 이른바 알박기 행위를 하거나 높은 가격을 요구하는 토지 소유자가 있는 것을 알고 있는 상태에서 사업을 추진하기 위하여 그 부동산을 매입한 것은 위 대법원 판결과는 상이한 경우에 해당된다 할 것이어서 이 건 등록세 등의 부과처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 OOO 등이 이 건 부동산과 관련있는 주택건설사업부지 내에 소재하고 쟁점부동산에 대하여 이른바 알박기라는 고의적인 방해행위를 함에 따라 이를 해소하기 위하여 OOO 등을 상대로 매도청구소송, 처분금지가처분, 근저당권말소소송 등 정상적인 법적조치를 다하였으므로 유예기간 내에 주택건설에 착공하지 못하였다 하더라도 이는 정당한 사유에 해당된다고 주장하나, “정당한 사유”를 판단함에 있어 부동산 취득 당시 이미 유예기간 내에 고유업무에 사용할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득 후에 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 취득 전에 존재한 외부적 사유가 충분히 해소 가능한 것이며, 실제 그 해소를 위하여 노력하고 이를 해소하였는데도 예측하지 못한 전혀 다른 사유로 고유업무에 사용하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 외부적 사유는 당해 부동산을 고유업무에 사용하지 못한 정당한 사유가 될 수 없다OOO 할 것으로, 청구법인은 2002년 12월부터 OOO 일원에서 주택건설사업을 추진하고 있던 OOO와 OOO이 처분청에서 요구한 보완서류를 제출하지 못함으로써 사업계획승인이 최종적으로 반려되어 미착공상태로 방치되어 있던 위 주택건설사업을 승계한 후 2006.6.3. 처분청에 사업계획승인을 신청한 다음 2008.7.17. 이에 대한 승인을 받았는바, 그 과정에서 당초 사업시행자인 OOO와 OOO은 2003년 6월부터 2003년 9월까지 주택건설사업부지를 취득하였지만 알박기라고 주장하는 쟁점부동산을 취득하지 못한 사실이 있으므로, 위 주택건설사업을 승계한 청구법인은 사업계획승인 신청 또는 이 건 부동산 취득 당시 이미 쟁점부동산을 취득하는 데 어려움이 있을 것이라는 사실을 알고 있었거나 조금만 주의를 기울였더라면 그러한 장애사유의 존재를 쉽게 알 수 있었다 할 것임에도 2007.8.27. 이 건 부동산을 취득하였고, 이후 2008.7.17. 처분청으로부터 주택건설사업계획승인을 받았으므로 청구법인이 유예기간 내에 이 건 부동산을 주택건설용에 직접 사용하지 못한 정당한 사유가 있다고 인정하기는 어렵다 할 것이어서 이 건 등록세 등의 부과처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 대도시에서주택건설사업을 영위하는 청구법인이 설립 후 5년 이내에 취득한 주택건설용 부동산을 유예기간 내에 정당한 사유 없이 주택건설용에 직접 사용하지 못한 것으로 보아 중과세율을 적용하여 등록세를 추징한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등

(1) 지방세법(2007.12.31. 법률 제8835호로 개정되기 전의 것) 제138조【대도시지역 내 법인등기 등의 중과】① 다음 각 호의 1에 해당하는 등기를 하는 때에는 그 세율을 제131조 및 제137조에 규정한 당해 세율의 100분의 300으로 한다. 다만, 수도권정비계획법 제6조 제1항 제1호의 규정에 의한 과밀억제권역(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률의 적용을 받는 산업단지를 제외한다. 이하 이 조에서 “대도시”라 한다)안에 설치가 불가피하다고 인정되는 업종으로서 대통령령이 정하는 업종과 법인이 사원에게 분양 또는 임대할 목적으로 취득하는 대통령령이 정하는 주거용 부동산(취득일부터 1년 이내에 정당한 사유 없이 당해 용도에 직접 사용하지 아니하는 경우 또는 2년 이상 당해 용도에 직접 사용하지 아니하고 매각하는 경우를 제외한다)에 관한 등기 및 외국인투자촉진법에 의한 외국인투자기업이 2003년 12월 31일까지 행하는 공장의 신설 또는 증설에 따른 부동산등기(외국인투자비율에 해당하는 부동산의 등기에 한한다)에 대하여는 그러하지 아니하다.

3. 대도시내에서의 법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소 지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기와 그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기

③ 제1항의 규정에 의한 등록세 중과세의 범위와 적용기준 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정하고, 제1항 제4호의 규정에 의한 공장의 범위와 적용기준은 행정안전부령으로 정한다. (2)지방세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 20517호로 개정되기 전의 것) 제101조【대도시내 법인 중과세의 예외】① 법 제138조 제1항 단서에서 “대통령령이 정하는 업종”이라 함은 다음 각 호에 해당하는 업종을 말한다.

5. 해외건설촉진법의 규정에 의하여 신고된 해외건설업(당해연도에 해외건설실적이 있는 경우의 해외건설에 직접 사용하는 사무실용 부동산에 한한다) 및 주택법 제9조의 규정에 의하여 건설교통부에 등록된 주택건설사업(주택건설용으로 취득 등기하는 부동산에 한하며, 부동산을 취득한 후 3년 이내에 주택건설에 착공하는 경우에 한한다)

② 제1항의 규정에 의한 업종을 영위하는 자가 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 1년(제1항 제5호의 규정에 의한 주택건설사업의 경우는 3년)이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우와 2년 이상 당해 업종에 직접 사용하지 아니하고 매각하거나 다른 업종에 사용 또는 겸용하는 경우에 그 해당부분에 대하여는 법 제138조 제1항 본문의 규정을 적용한다. 다만, 제1항 제6호의 규정에 의한 전기통신사업자가 전기통신사업법 제34조의3의 규정에 의하여 전기통신설비 또는 시설을 다른 전기통신사업자와 공동으로 사용하기 위하여 임대하는 부동산에 대하여는 그러하지 아니하다. 제102조【대도시내 법인등 중과세의 범위와 적용기준】② 법 제138조 제1항 제3호에서 “법인의 설립과 지점 또는 분사무소의 설치 및 대도시내로의 법인의 본점·주사무소·지점 또는 분사무소의 전입에 따른 부동산등기”라 함은 당해 법인 또는 지점등이 그 설립·설치·전입(수도권의 경우 서울특별시 외의 지역에서 서울특별시내로의 전입은 대도시내로의 전입으로 본다. 이하 이 조에서 같다) 이전에 취득하는 일체의 부동산등기(채권을 보전하거나 행사할 목적으로 하는 부동산등기를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)를 말하며, “그 설립·설치·전입 이후의 부동산등기”라 함은 법인 또는 지점등이 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용을 불문한 일체의 부동산등기를 말한다. 이 경우 일체의 부동산등기에는 공장의 신설·증설, 공장의 승계취득, 당해 대도시내에서의 공장의 이전 및 공장의 업종변경에 따르는 부동산취득등기를 포함하며, “지점등”이라 함은 행정자치부령이 정하는 사무소 또는 사업장을 말한다.

(3) 주택법(2009.2.3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제18조의2【매도청구 등】① 제16조 제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 다음 각 호에 따라 해당 주택건설대지 중 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지(건축물을 포함한다. 이하 이 조 및 제18조의3에서 같다)의 소유자에게 그 대지를 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. 이 경우 매도청구 대상이 되는 대지의 소유자와 사전에 3월 이상의 기간 동안 협의하여야 한다.

1. 주택건설대지면적 중 100분의 95 이상에 대하여 사용권원을 확보한 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 매도청구 가능

2. 제1호 외의 경우: 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자 중 지구단위계획구역 결정고시일 10년 이전에 해당 대지의 소유권을 취득하여 계속 보유하고 있는 자(대지의 소유기간 산정 시 대지소유자가 직계비속·직계존속 및 배우자로부터 상속으로 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다)를 제외한 소유자에게 매도청구 가능

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 매도청구는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정을 준용한다. 이 경우 구분소유권 및 대지사용권은 주택건설사업 또는 리모델링사업의 매도청구의 대상이 되는 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.

(4) 주택공급에 관한 규칙(2010.2.23. 국토해양부령 제225호로 개정되기 전의 것) 제7조【입주자모집시기 및 조건】① 사업주체[주택법 시행령(이하 “영”이라 한다) 제12조에 따라 토지소유자가 등록사업자와 공동사업주체인 경우에는 공동사업주체인 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다]가 다음 각 호의 요건을 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. 다만, 영 별표 1 제3호, 제7호 바목·사목·카목 및 타목에 따라 영업정지처분을 받은 사업주체로서 그 영업정지처분기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 사업주체는 건축공정이 별표 2에 따른 공정에 달한 후에 입주자를 모집할 수 있으며, 국토해양부장관은 사업주체가 공공사업으로 조성된 택지를 공급받아 주택을 건설하는 경우로서 청약 과열 및 투기 억제를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 택지분양계약을 체결한 후 입주자 모집이 가능하도록 법 제84조에 따른 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 입주자모집시기를 따로 정할 수 있다.

1. 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보할 것(법 제40조 제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 다만, 법 제18조의2 및 제18조의3에 따라 매도청구소송을 제기하여 법원의 승소판결을 받은 경우에는 그 확정 여부에 관계 없이 그러하지 아니하며, 이 경우 사업시행자는 법 제29조에 따른 사용검사 전까지 해당 주택건설 대지의 소유권을 확보하여야 한다.

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 영 제106조 제1항 제1호에 따른 분양보증(이하 “분양보증”이라 한다)을 받을 것

• 가. 법 제76조에 따라 설립된 대한주택보증주식회사
• 나. 보험업법 제2조 제5호에 따른 보험회사(같은 법 제4조 제1항 제2호 라목의 보증보험을 영위하는 보험회사만 해당한다) 중 국토해양부장관이 지정하는 보험회사

⑤ 사업주체가 주택이 건설되는 대지의 소유권을 확보하고 있으나 그 대지에 저당권·가등기담보권·전세권·지상권 및 등기되는 부동산임차권(“저당권등”이라 한다. 이하 이 조에서 같다)이 설정되어 있는 때에는 그 저당권등을 말소한 후에 입주자를 모집하여야 한다. 다만, 사업주체가 영 제44조 제2항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 융자를 받기 위하여 당해 금융기관에 대하여 저당권등을 설정한 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2006.11.30. 대도시인 OOO을 본점 소재지로 하고, 부동산 개발 및 임대업 등을 목적사업으로 설립된 법인으로, 2006.12.14. 주택건설사업자로 등록OOO한 후 2007.8.27. 이 건 부동산을 취득하였다. (나) 처분청은 2008.7.17. 이 건 부동산을 포함한 OOO 외 135필지(37,385㎡)상에 공동주택 8개동 683세대(건축연면적 121,513.112㎡)를 건축하는 내용의 주택건설사업계획을 승인OOO하였다. (다) 청구법인이 처분청으로부터 주택건설사업계획에 대한 승인을 받은 2008.7.17.을 전후로 쟁점1부동산과 관련하여 OOO 등을 상대로 진행한 소송 등은 다음과 같다. OOO은 2008.6.30. OOO의 가처분결정OOO을 근거로 쟁점1부동산에 소유권이전등기청구권 가처분등기를 하였고, 청구법인은 2008.7.23. OOO의 가처분결정OOO을 근거로 이에 매도청구권 가처분등기를 하였다. 청구법인은 2008.8.5. OOO에 OOO을 상대로 쟁점1부동산에 대한 매도청구 소송OOO을 제기한 후 2009.9.3. 법원으로부터 “OOO은 청구법인으로부터 OOO을 지급받음과 동시에 청구법인에게 쟁점1부동산에 관하여 2009.5.8.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라”는 판결을 받았다. 이에 OOO은 위 법원판결에 불복하여 2009.9.30. 항소OOO 및 2010.5.27. 상고OOO하였고, 해당 법원은 2010.4.28.과 2010.7.29. 각각 이를 기각하였다. OOO은 위 대법원 판결이 확정되기 전인 2010.6.29. 쟁점1부동산에 대하여 “2008.4.10. 매매”를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 완료한 후 2010.7.14. 그 아들인 OOO에게 증여하였고, OOO은 2010.7.15. 자신의 명의로 소유권이전등기를 하였다. 청구법인은 2010.8.6. OOO의 가처분결정OOO을근거로 쟁점1부동산에 대한 매도청구권 가처분등기를 한 후 2010.7.23.OOOOOO에 공부상 소유자인 OOO을 상대로 매도청구 소송OOO을 제기한후 2011.4.12. 법원으로부터 “OOO은 청구법인으로부터 OOO을 지급받음과 동시에 청구법인에게 쟁점1부동산에 관하여 2010.11.24.자 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라”는 판결을 받았다.[이에 OOO은 위 법원판결에 불복하여 2011.5.17. 항소OOO하였으나 2012.1.19. 기각판결을 받았으며, 2012.2.20.에 대법원에 상고OOO함으로써 현재 소송이 진행중에 있는 것으로 나타나고 있다] 또한, 청구법인은 2010.2.2. OOO에 쟁점1부동산과 관련한 근저당권자인 OOO 등을 상대로 쟁점1부동산에 설정된 근저당권설정등기말소 소송OOO을 제기하였지만 2011.7.12. 법원으로부터 기각판결을 받았고, 2011.10.6. 이에불복하여 항소OOO한 상태에서 소송이 진행중에 있다. (라) 청구법인이 처분청으로부터 주택건설사업계획에 대한 승인을 받은 2008.7.17.을 전후로 쟁점2부동산과 관련하여 OOO 등을 상대로 진행한 소송 등은 다음과 같다. 청구법인은 2008.8.5. OOO에 OOO을 상대로 쟁점2부동산에 대한 매도청구 소송OOO을 제기한 후 2009.9.18. 법원으로부터 “OOO은 청구법인으로부터 OOO을 지급받음과 동시에청구법인에게 쟁점2부동산에 관하여 2009.6.18.자 매매를 원인으로 한소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라”는 판결을 받았다. 청구법인은 2010.2.2. OOO에 쟁점2부동산과 관련한 근저당권자인 OOO을 상대로 쟁점2부동산에 설정된 근저당권설정등기말소 소송OOO을 제기한 후 2010.7.28. 법원으로부터 “청구법인은 OOO에게 OOO을 지급하고, OOO은 청구법인으로부터 위 돈을 지급받은 후에 청구법인에게 쟁점2부동산에 관한 근저당권설정등기의 말소등기절차를 이행한다”라는 화해권고결정을 받았다. 또한, OOO가 2010.4.8. OOO을 상대로 쟁점2부동산에 대한 소유권확인 소송OOO을 제기함에 따라 법원은 2011.7.19. OOO가 쟁점2부동산의 소유자라는 판결을 하였는데, 그 판결문상 판단부분에 … 오히려 원고는 이 사건 토지에 관한 OOO의 소유권이전등기가 적법하게 경료된 것이라고 주장하며 이를 입증하기 위하여 피고 본인신문을 신청하였고, 당사자신문사항에는 “이 사건 토지의 실제 소유자는 OOO이 아닌가요. 피고는 1988.5.16. 이 사건 토지를 OOO에게 매도하였지요. OOO(청구법인)이 피고를 상대로 한 협의매수 의사를 타진하는 과정에서 피고의 처가 ‘자신들은 예전에 OOO로부터 많은 도움을 받아서 협조를 하고 있는 것일 뿐, 이 사건 토지는 자신들이 임의로 처분할 수 있는 것이 아니다.’라고 이야기하였다고 하는데 피고는 이를 알고 있나요.”라는 신문사항이 기재되어 있는 사실, 이 법원은 피고 본인신문을 채택하고, 피고 본인의 출석을 명하였으나, 피고는 정당한 사유 없이 출석하지 아니하였으므로 …라는 내용이 기재되어 있다. (마) 한편, 청구법인은 2009년 1월경 위 소송과 별도로 업무방해를 이유로 OOO를 OOO에 고발하였고, 이에 OOO은 “피의자 OOO이 청구법인에서 시행하는 공동주택 사업부지 내 자기 소유의 토지에 제3자 명의로 근저당권을 설정하거나 가처분등기를 한 사실은 인정된다. 위계에 의한 업무방해죄에 있어 ‘위계’란 상대방의 착오나 부지를 이용하는 일체의 행위를 말한다. 본건 피의사실과 같이 피의자 OOO이 자신의 토지 위에 제3자 명의로 근저당권을 설정하거나 가처분등기를 한 사실만으로 상대방의 착오나 부지를 이용하는 행위로 볼 수 없어 본건은 업무방해죄를 구성하지 않는다. 범죄 인정되지 아니하여 혐의 없다”고 하면서 증거 불충분을 이유로 무혐의 결정을 하였으며(검찰수사관은 OOO의 업무방해 혐의를 인정하고 있는 것으로 보인다), 청구법인은 이에 불복하여 2010.6.17. OOO에 항고를 제기하였다. (바) 쟁점1부동산에 대하여 설정된 근저당권등기 내역은 아래 표와 같다.

(2) 청구법인은 이 건 부동산 취득 후 유예기간 내에 주택건설에 착공하기 위하여 노력하였지만 쟁점부동산의 소유자인 OOO 등의 방해행위와 이를 해결하기 위한 법적다툼으로 인해 부득이 유예기간을 경과하였으므로 이는 주택건설에 착공하지 못한 정당한 사유에 해당된다고 주장한다. 살피건대, 지방세법 제138조 제1항 단서, 같은 법 시행령 제101조 제1항 제5호 및 제2항에서 대도시내 설립 후 5년 이내 법인이 주택건설사업에 사용하기 위하여 취득한 부동산등기에 대하여는 등록세를 중과세하지 아니한다고 하면서, 당해 업종에 사용하기 위하여 취득한 재산을 그 등기 또는 등록일로부터 정당한 사유없이 3년이 경과할 때까지 당해 업종에 직접 사용하지 아니하는 경우 그 해당부분에 대하여는 등록세를 중과세한다고 규정하고 있는데, 위 규정에서 정당한 사유라 함은 법령에 의한 금지·제한 등 그 법인이 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 고유업무에 사용하기 위한 정상적인 노력을 다하였음에도 시간적인 여유가 없어 유예기간을 넘긴 내부적인 사유도 포함하고, 정당사유의 유무를 판단함에 있어서는 입법 취지를 충분히 고려하면서 당해 법인이 영리법인인지 아니면 비영리법인인지 여부, 부동산의 취득목적에 비추어 고유목적에 사용하는 데 걸리는 준비기간의 장단, 고유목적에 사용할 수 없는 법령·사실상의 장애사유 및 장애정도, 당해 법인이 부동산을 고유업무에 사용하기 위한 진지한 노력을 다하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것으로OOO, 비록 청구법인은 종전 사업시행자인 OOO 등이 쟁점부동산을 취득하지 못하고 있는 상태에서 주택건설사업자의 지위를 승계하였으므로 이때 쟁점부동산 소유자인 OOO 등의 행위를 충분히 알고 있는 상태에서 이 건 부동산을 취득하였다고는 하나, 통상 주택건설사업부지 내에 소위 알박기는 무수히 존재하고, 주택건설사업시행자도 이러한 사실을 충분히 알고 사업을 추진한다는 점, 청구법인은 주택건설에 착공하기 위해 쟁점부동산을 제외하고는 사업부지 내에 존재하고 있던 이른바 알박기에 대하여는 여러 차례의 매수협상과 소송 등을 진행하여 유예기간 내에 사용권 또는 소유권을 확보한 것으로 나타나고 있는 점, 청구법인은 이 건 부동산 취득 전인 2006.6.3. 이미 처분청에 이 건 부동산을 포함한 OOO 외 135필지(37,385㎡)와 같은 동 116-11 외 105필지(27,075㎡)를 사업부지로 하는 내용의 주택건설사업계획승인 신청을 하고 2008.7.17. 처분청으로부터 이에 대한 승인을 받은 점, 청구법인은 쟁점부동산에 대한 소유권 또는 사용권을 확보하기 위해 그 소유자인 OOO 등과 매수협상을 여러 차례 진행하였고, 이러한 협상이 원활히 진행되지 아니함에 따라 OOO 등을 상대로 매도청구소송, 처분금지가처분, 근저당권설정등기말소 소송 등의 법적조치를 취하였지만 OOO 등이 관련법령의 맹점을 교묘히 이용함으로써 쟁점부동산에 대한 사용권 또는 소유권 등을 확보하지 못한 상태에서 유예기간을 경과한 것으로 보이는 점, 현재 청구법인은 쟁점부동산에 대한 소유권 또는 사용권을 확보한 상태에서 주택건설에 착공함으로써 이 건 부동산을 당해 업종에 직접 사용한 점 등을 종합해 볼 때, 청구법인이 이 건 부동산을 주택건설용으로 직접 사용하기 위한 정상적이고 진지한 노력을 다하였음에도 법령이나 사실상의 장애가 발생하여 이를 해소하는 과정에서 시간적인 여유가 없어 지방세법 시행령 제101조 제2항에서 정한 3년의 유예기간을 넘긴 것으로 보이므로 청구법인이 이 건 부동산을 유예기간 내에 당해 업종에 직접 사용하지 못한 데에 정당한 사유가 있다 하겠다. 따라서 처분청이 이 건 등록세 등을 청구법인에게 부과 고지한 것은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.