토지를 취득하는 과정에서 지급한 쟁점비용을 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분 개요

• 가. 청구법인은 2008.2.13. OOO OOO OOO OOO OOOO OOO OO O,OOOO(이하 “이 건 토지”라 한다)를 4,030,343,210원에 취득하고 그 취득가격을 과세표준으로 하여 취득세 등을 신고 납부하였다.
• 나. 그 후 처분청은 청구법인이 이 건 토지의 취득 신고 당시 취득가격에서 제외한 사업양수에 따른 비용 2,787,646,138원(이하 “쟁점비용”이라 한다)은 이 건 토지의취득가격에 해당됨에도 이를 누락하였다고보아 위 금액 2,787,646,138원을 과세표준으로 하고 지방세법(2010.3.31.법률 제10221호로 전문개정되기 전의 것, 이하 같다) 제112조 제1항 및제131조 제1항의 세율을 적용하여 산출한 취득세82,609,090원, 농어촌특별세 8,260,890원, 등록세82,609,090원, 지방교육세15,406,740원, 합계188,885,810원(가산세 포함)을 2010.10.14. 청구법인에게 부과 고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2011.1.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 이 건 토지의 취득가격은 청구법인의 법인장부(토지계정)에서 확인되는 4,030,343,210원이고, 청구법인이 지급한 쟁점비용은 주택건설 사업의 양도·양수계약에 따른 일종의 영업권으로서 그 내역은 감정차액, 교통·환경·지질조사 비용, PM용역비, 소송비용, 이자비용, PF수수료, 신탁수수료 등인바, 이는 이 건 토지를 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급해야할 금액이 아니고, 토지의가치를 증가시키지도 아니함에도 처분청이 이를 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세 등을 부과 고지한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 이 건 토지의 취득가격을 4,030,343,210원으로 하여 취득세 등을 신고 납부하였으나, 청구법인의 법인장부상에는 토지 가액이외에 토지 취득에 수반된 쟁점비용인 영업권 2,787,646,138원이 기장되어 있고,쟁점비용은 청구법인에게 이 건 토지를 양도한 종전 사업자가 아파트신축사업을 추진하면서 사용한 지구단위계획 비용, 지질조사비용, PF수수료, 신탁수수료 등에 대한 비용으로서 청구법인이이를 이 건 토지와 구분하여 영업권으로 회계처리를 하였다고 하더라도쟁점비용은사실상 청구법인이 이 건 토지를 취득하기 위해 지급하거나지급하여야할 취득 절차비용이라고 할 것인 바, 처분청이 이를 이 건 토지의 취득가격으로 보아 취득세를 부과한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점비용을 이 건 토지의 취득가격에 포함하여 취득세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법(2010.3.31. 법률 제10221호로 전문 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다.

⑤ 다음에 게기하는 취득(증여·기부 기타 무상취득 및소득세법제101조 제1항의 규정에 의한 거래로 인한 취득을 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항의 규정에 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액에 의한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 의하여 취득가격이 입증되는 취득

(2) 지방세법 시행령(2010.9.20. 대통령령 제22395호로 전문 개정되기 전의 것) 제73조【취득의 시기 등】① 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제111조 제5항 제1호 내지 제4호의 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일 제82조의2【취득가격의 입증 등】① 법 제111조 제5항 제3호에서 “판결문·법인장부 중 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호에 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표, 결산서 제82조의3【취득가격의 범위】① 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야할 일체의 비용{소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)을 포함하되, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우에는 연체료 및 할부이자를 제외한다}을 말한다. 다만, 매매계약서상의 약정금액을 일시급등의 조건으로 할인한 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.

• 가) OOOOOOOO는 2006.7.18. 이 건 토지를 포함한 OOO OOO OOO OOO OOOO OOOO OO(공동주택용지로서 건축허가를받지 아니한 토지로서, 이하 “이 건 사업부지”라 한다)를 OOOOOOOOOOOOOOO으로부터 378억원에 취득(현장인수)하기로 계약하였다. OOOOOOOO는 2007.5.4 현장 인수 사업자(이 건 토지 매수예정자)를 주식회사 OOOO로 변경하고, 2007.5.7. 이 건 토지를 포함한 OOO OOO OOO OOO OOOO OOOO OO(공동주택용지)에대하여 위탁자를 OOOOOOOOOOOOOOO으로, 수탁자를 OOOOOOOOOOOO로, 수익자를 OOOO(O)로 하는 부동산처분신탁등기를 하였다. OOOOOOOO는 2008.2.13. 이 건 사업부지 매수예정자를 주식회사 OOOO에서 주식회사 OOOO과 청구법인, 주식회사 OOOOO, 주식회사 OOOOOOO(총 4개사)로 변경하였다.
• 나) 2008년 2월, 주식회사 OOOO은 자산과 부채를 주식회사 OOOO을 포함하여 4개사O(O)OOOO, OOOO, (O)OOOOO, (O)OOOOOOOO로 분할하기 위하여 OOOOOO에게 주식회사 OOOO의 자산 및 부채의 평가를 의뢰하였다. 주식회사 OOOO과 3개사는 OOOOOO의 자산 및 부채 평가에 따라 주식회사 OOOO 26.9%, 주식회사 OOOOO35.56%, 청구법인15.41%, 주식회사 OOOOOOO 22.13%로 하여주식회사 OOOO의 자산과 부채를 분할하여 소유하기로 합의하였다. 위 4개사의 합의에 따라 청구법인은 2008.2.13. 이 건 사업부지 중 OOO OOO OOO OOO OOOO OOO OO O,OOOO(이 건 토지)를취득하고 그 취득가격을 4,030,343,210원으로 하여 처분청에 취득 신고를하였다. <표 1> 이 건 토지 현황 (OOO OOO OOO OOO OO) (단위:원) 지 번 면적(㎡) 공시지가/㎡ 공시지가 총액 취득가액 감정평가액 268-5 1,402 571,000 800,542,000 3,014,276,021 2,484,572,696 286-1 24 627,000 15,048,000 51,599,590 42,531,915 286-4 95 747,000 70,965,000 204,248,375 168,355,496 288-1 49 771,000 37,779,000 105,349,162 86,835,993 288 293 571,000 167,303,000 629,944,989 519,243,794 289 393 545,000 214,185,000 844,943,278 696,460,106 286-6 6 747,000 4,482,000 23,107,676 19,405,926 287-2 4 830,000 3,320,000 11,857,619 12,937,284 합계 2,266 1,313,624,000 4,885,326,710 4,030,343,210
• 다) OOOOOO은 이 건 사업부지를 포함한 주식회사 OOOO의 자산과 부채를 평가하고 청구법인 등 3개사O(O)OOOO OOO가 인수하는 자산과 부채를 <표 2>과 같이 산출하였다. <표 2> 사업양수도가액 평가 (2008.2.15. 현재) (단위: 원) 청구법인은 OOOOOO의 자산 부채 평가(안)에 따라 <표 3>과 같이기장하였다. <표 3> 청구법인의 대차대조표(약식) 현황 (2008.2.15.) (단위: 원) OOOOOO이 작성한 영업권의 주요 구성은 <표 4>와 같다. <표 4> 영업권 구성현황 (2008.2.15. 현재) (단위: 원) 청구인이 이 건 토지를 취득할 당시 주식회사 OOOO(OOOOOOOOOOOOOOO) 등은 처분청으로부터 이 건 사업부지에 공동주택을 신축하는 건축허가를 받은 사실이 없으며, 2010.8.24. 비로소 주식회사 OOOOO OO(OOOO, (O)OOOOOOO)이 처분청으로부터 이 건 사업부지에 아파트 3개동116세대를 2010년 9월부터 2012년 8월까지 신축하는 건축허가를 받았다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다.

• 가) 지방세법 제111조 제5항 제3호 및 제130조 제3항에 의하면 판결문, 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서에 의하여 취득가격이 입증되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세·등록세의 과세표준액으로 적용하도록 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제82조의3 제1항에는 취득세의 과세표준이 되는 취득가격은 과세대상 물건의 취득시기를 기준으로 그 이전에 당해 물건을 취득하기 위하여 거래상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용[소개수수료, 설계비, 연체료, 할부이자 및 건설자금에 충당한 금액의 이자 등 취득에 소요된 직접·간접비용(부가가치세를 제외한다)]을 포함하도록 규정하고 있다. 여기서 말하는 “취득가격”에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 것으로서 당해 물건 자체의 가격은 물론 그 이외에 실제로 당해 물건 자체의 가격으로 지급되었다고 볼 수 있거나 그에 준하는 취득절차 비용도 간접비용으로서 이에 포함된다 할 것이나, 다만 그것이 과세대상 물건이 아닌 다른 물건이나 권리에 관하여 지급된 것이라면 이는 취득가격에 포함되지 아니한다 할 것(OOO OOOOOOOOOO OOOOOOOOO OOOO)이다.
• 나) 청구법인이 영업권으로 기장한 쟁점비용의구체적인 내용은 다음과같다.

① 감정차액 (사업용 토지대금) 청구법인은 주식회사 OOOO로부터 부채를 인수하는 조건으로 취득한 이 건 토지의 가격은 4,885,326,710원이나, 그 감정평가액은4,030,343,210원으로 청구법인은 차액854,983,500원을 토지의 취득가격에포함하지 아니하고 영업권으로 기장하였는 바, 그 차액 854,983,500원은사실상 이 건 토지의 평가차손이며 청구법인도 이를 사업용 토지대금이라고 하고 있다.

② 지구단위 계획비용·교통환경 평가 및 지질조사비용·PM용역비 이 건 사업부지에 공동주택을신축하기 위하여 사업계획서(지구단위계획, 교통환경 평가, 지질조사) 등을 작성하여 처분청에 제출하는 과정(Project Management)에서 발생한 비용으로서 PM 용역비는 Project Management를 조합이 직접 하지 아니하고 외부 전문가(PM 업체)에게 위탁함에 따라 지급한 수수료를 말하는 것으로서 청구법인 등 4개사에 동일하게 안분하였다.

③ 소송비용 이 건 사업부지를 소유권이전등기하기 위하여 종전 토지소유주와 소유권에 관한 다툼을 벌이면서 지급한 변호사 선임비용 등을 말하는 것으로서 청구법인 등 4개사에 동일하게 안분하였다.

④ 이자비용 및 PF 수수료 이 건 사업부지를 취득하기 위하여 금융권으로부터 대출(Project Financing)받은 금액에 대한 이자(건설자금이자)및 수수료로서 청구 법인 등 4개사에 토지 가격대로 안분하였다.

⑤ 신탁수수료 이 건 사업부지의 소유권에 관한 사항을 투명하게 관리하기 위하여이 건 사업부지를 OOOOOOOOOOOO에 신탁하고 지급한 수수료를 말하는 것으로 청구법인 등 4개사에 토지 가격대로 안분하였다.

• 다) 살피건대, 청구법인은 이 건 토지의 취득가격을 4,030,343,210원으로 하여 계정별원장의 용지계정에 기장하고, 쟁점비용인사업용 토지대금·대출금에대한 이자비용·PF 수수료 등 2,787,646,138원은 영업권 계정에등재하였으나, 청구법인이 영업권으로서 토지의 취득가격이 아니라고주장하는 쟁점비용은 이 건 토지의 평가차손, 이 건 토지를 취득하기 위한 대출금의 이자 및 그취급수수료, 이 건 토지에 아파트를 신축하기 위한 사전 조사비용 등으로사실상이 건 토지의 취득 절차비용으로 보이는 점, 청구법인이 이 건 토지를취득할 당시 주식회사 OOOO 등이 이 건 토지를 포함한 이 건사업부지에서 건축허가를 받거나 주택건설사업계획 승인을 받은 사실이없는 점, 이 건 토지의 취득가격에는 순수한 토지 취득가액 이외에 아파트 사업에 따른 기대이익 및 아파트 사업을 가능하게 하는 제반비용 등이 포함되어 있다고볼 수 있고 이러한 제반비용 등은 이 건토지의 취득과 직접·간접으로관련되어 있다고 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 비록 청구법인이 쟁점비용을 영업권으로 분류하고 토지와 구분하여회계처리를 하였다고 하더라도 쟁점비용은 이 건 토지와 직접적인 관련이 없이 다른 동종의 기업들에 비하여 배타적 영리기회를 가질 수 있는 영업권이라기보다는이 건 토지의취득과 직접 또는간접적인 관련이 있는 비용이라 할 것이므로 처분청이쟁점비용을 이 건 토지의취득가격으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제123조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.