실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.5.6. 배우자 성OOO의 명의로 운영하던 OO 시 OO OOO OOOO 소재 OOO(이하󰡒쟁점고시원󰡓이라 한다) 의 시설비 및 운영권과 김OOO가 소유한 강원도 OOO OO O OOO O OOO 11필지 전․답․임야 합계 20,964㎡(이하󰡒쟁점토지󰡓라 한다)를 교환하기로 하는 계약을 체결하여 취득한 후 2009.3.16. 양도하면서 양도가액을 OOO원으로 양도소득 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. OO세무서장이 전 소유자인 김OOO 외 1인이 신고한 양도가액 을OOO원으로 확인하여 실지거래가액이 상이한 과세자료를 통보함에 따라 처분청은 청구인이 OOO원으로 신고한 취득가액을 부인하고 OOO원의 환산취득가액을 적용하여 2011.5.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.27. 이의신청을 거쳐 2011.11.25. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 배우자로부터 쟁점토지를 취득할 당시에 부동산 중개인을 통하여 OOO원으로 평가하였고, 쟁점고시원은 임대보증금 OOO원으로 평가하여서 부동산교환계약서를 작성한 이상, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원으로 보아야 할 것임에도, 취득가액을 인정할 만한 실계약서 등의 증빙서류를 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 부동산교환계약서는 전 소유자인 김OOO 외 1인이 그 내용에 대하여 전혀 알지 못하고 또한 매수인의 대리인도 모르는 사이라 거래상대방의 동의가 없이 작성한 것으로 판단되며, 청구인과 전 소유자가 확인하는 매매대금이 서로 상이하고 거래당사자가 인정 할 만한 실제 계약서 및 증빙서류를 확인할 수 없는 만큼, 청구인이 쟁 점토지를 취득한 가액을 ｢소득세법｣ 제114조 및 같은 법 시행령 제176조의2에 따라 환산가액으로 산정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 입증할 만한 실제 계약서 등의 증빙서류 를 제시하지 아니하여 이를 확인할 수 없다 하여 환산취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액.
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취 득 가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장 부 기 타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하 는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또 는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조의 2【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조 제7 항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에 는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건의 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 OOO원으로 신고한 취득가액을 부인하면서 OOO원의 환산취득가액을 적용하여 2011.5.12. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였으나, 청구인은 배우자의 명의인 쟁점고시원의 시설비 및 운영권과 교환하여 쟁점토지를 취득할 때 부동산 중개인을 통하여 OOO원으로 평가하였고, 쟁점고시원을 임대보증금OOO원으로 평가하여서 부동산교환계약서를 작성한 이상, 쟁점토지의 취득가액은 OOO원으로 보아야 할 것이므로 취득가액을 입증할 만한 실제 계약서 등의 증빙서류를 확인할 수 없다 하여 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장한다.

(2) 처분청 답변서 및 이의신청에 대한 결정서(2011 중이387, 2011. 8.25.)에 의하면 아래와 같은 내용이 적시되어 있다. (가) 청구인이 제시하는 부동산교환계약서에는 쟁점토지의 가액을 OOO원으로, 쟁점고시원의 임대보증금을 OOO원으로, 시설 및 그 집기 등을 OOO원으로, 교환차액을 OOO원으로 각 각 평가하여 합계 OOO원으로 정하고 매도인을 성OOO로 하여 대리인 허OOO의 지장을 날인하여 작성되었다. (나) OO 세무서장이 작성한 쟁점토지의 전·후 소유자의 실지거래가액 상이자료의 처리내용을 보면 전 소유자인 김OOO는 쟁점토지의 매매대금으로 김OOO 몫의 OOO원 및 김OOO 몫의 OO,OOO,OOOO OO OOO,OOO,OOO원을 수표로 수령하였으며, 청구인이 제시하는 부동 산 교환계약서를 작성한 사실과 그 내용에 대하여는 전혀 알지를 못하 고, 쟁점토지를 교환에 의하여 양도할 의사가 없었던 것으로 나타난다. (다) 쟁점토지의 중개인은 심OOO, 쟁점고시원의 중개인 은 이OOO인 것으로 확인되고, 청구인이 제시하는 부동산교환계약서상 매수인의 대리인인 허OOO가 알지 못하는 자이며 동 계약서의 작성을 위임한 사실도 없어 쟁점고시원의 중개인이 거래상대방의 동의 없이 임의로 작성한 것으로 보인다. (라) 청구인이 쟁점토지의 취득당시 OOO수에게 제출한 부동산매매계약서상의 매매대금은OOO 외 1인이 양도소득세 신고용으로 제출한 부동산매매계약서의 매매대금은 O,OOOOO(OO O O,OOOOO, OOO O,OOOOO)이라 서로 상이하기 때문에 각 계약서 는 각자가 이용목적에 따라 임의로 작성한 것으로 짐작된다. (마) 청구인은 증빙으로 부동산교환계약서, 의정부지방검찰청장의 불기소이유통지서, 쟁점토지의 전 소유자가 발행한 영수증 등을 제시하고 있으나, 동 계약서는 전 소유자가 직접 서명·날인한 것이 아니라 대리인이 서명한 것이라 전 소유자가 작성하였는지는 알 수 없다. (바) 부동산교환계약서에는 쟁점고시원을 쟁점토지의 전 소유자가 인수한다고 약정되어 있으나 당해 고시원에서 사업한 이력이 없으며, 전 소유자의 경위서 및 확인서에 교환계약을 알지 못한다고 기재되어 있는 점 등에 비추어 의정부지방검찰청장의 불기소 이유통지서상에 부동산 중개인의 직원이 교환계약이라고 진술한 내용이나 영수증상에 전 소유자의 서명이나 날인이 있다고 적시되었다 하여 청구인이 쟁점토지를 취득한 것을 교환거래로 인정하기는 어렵다. (사) 설령, 쟁점토지의 취득거래를 교환계약으로 인정한다 하여도 부동산교환계약서상에 표시되어 있는 쟁점토지 및 쟁점고시원의 평가가액은 감정가액이 아니라 당사자 간에 임의로 평가한 것이므로 이를 실지거래가액으로 받아들이기에는 무리가 있다.

(3) 청구인이 2005.5.9. 담보제공목적으로 강원도OOO에 제출하기 위하여 한국감정원에 의뢰하여 평가한 쟁점토지의 감정가액 은 OOO원인 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 제기한 과세전적부심사청구에 대한 처분청의 ｢현지확 인(재조사) 종결보고서｣에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 청구인이 제시하는 부동산교환계약서에는, 쟁점고시원(보증금 OO,OOO,OOOO, OO O OO O OOO,OOO,OOOO, OO OO,OOO,OOOO OO OOO,OOO,OOOO)O OOOO(OOO,OOO,OOOO)를 임의로 평가하여 교환한다고 약정되어 있으나, 당해 계약서상 청구인의 대리인인 허OOO은 청구인 배우자의 중개인으로 김OOO외 1인(양도자)은 전혀 알지 못하는 자 이고, 김OOO 외 1인의 중개인은 심OOO OOOO OO(OOO O O)되어 위 계약서는 정상적으로 작성된 것으로 인정할 수 없다. (나) 쟁점토지의 평가액을OOO원으로 산정하였으나 평가된 근거가 명확하지 아니하여 적법한 평가라 할 수 없다고 판단된다. (다) 쟁점토지의 소유자들이 양도소득세를 신고한 내용에 의하면 김OOO는 영월세무서장에게 매매대금을OOO원으로 하고, 김OOO 는 북인천세무서장에게 매매대금을 OOO원으로 하여 사실확인용 인 감증명서와 거래사실확인서 및 부동산매매계약서를 각각 첨부하였음이 확인되며, 김OOO 외 1인이 제시한 매매계약서는 양도소득세 신고용 으로 작성된 것이고 실제 계약서는 작성하지 아니한 것으로 확인된

• 다. (5) 위 사실관계를 종합하면, 부동산교환계약서의 작성당시 청구인 및 김OOO 등의 매매당사자는 모두 대리인에게 계약을 위임하였으나, 청구인의 대리인인 허OOO을 김OOO의 대리인이 알지 못하며 작성을 위임한 사실도 없는 당해 계약서는 청구인의 중개인이 거래상대방의 동의 없이 작성한 것으로 보이는 점, 전 소유자 김OOO는 쟁점토지의 매매대금으로 김OOO몫의 OOO원과 김OOO 몫의 OOO원을 수표로 수령하였고 청구인이 제시하는 계약서가 작성된 사실과 내용에 대하여 전혀 알지를 못하며 쟁점토지를 교환에 의하여 양도할 의사가 없었던 것으로 확인되는 점, 김OOO의 경위서 및 확인서에 교환계약을 알지 못한다고 기재되어 있는 점에 비추어 OO 지방검찰청장의 불기소 이유통지서상에 중개인의 직원이 교환계약임을 진술한 내용이나 영수증상에 전 소유자의 서명이나 날인이 있다 하여 청구인이 쟁점토지를 취득한 것을 교환거래로 받아들이기 는 곤란한 점, 부동산교환계약서상 쟁점토지 및 쟁점고시원의 평가액은 감정가액이 아니라 임의로 평가한 가액이라서 이를 실지거래가액으로 수용하기에는 무리가 있는 점 등이 나타나는 이상, 처분청이 실제 계약서 등의 증빙이 확인되지 아니하므로소득세법제97조 제1항 및 제114조에 의한 환산취득가액에 의하여 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인 주장이 이유 없으므로국세기 본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.