토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.10.18. OOO 284-2 답 2,001㎡를 취득하여 그 중 일부토지 대 1,901㎡(취득 후 분할되고 지목 변경된 삼천동1가 284-2 대 496㎡ 등 총 3필지로서 이하 “쟁점토지”라 한다)와 그 지상에 2007.6.5. 신축한 건물 579.4㎡을 2009.9.2. 재단법인 천주교OOO교구유지재단에게 양도하고, 양도가액 OOO원,취득가액 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고하였다.
• 나. OOO세무서장은 2011.4.25.부터 2011.5.18.까지 청구인에 대한 양도소득세 간접조사를 실시한 결과 청구인의 취득대금 지급내역이 불분명 하는 등 실지취득가액이 확인되지 않는다고 보아 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여 과세하도록 2011.8.1. 청구인의 주소지 관할세무서장에게 자료통보 하였고, 이에 따라 처분청은 2011.8.22. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 279,148,180원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.11.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 개별부동산의 위치, 거래시기, 거래당사자들의 계약조건(당초계약 포기, 지분매매) 등 개별부동산의 특수성을 인정하지 않고 9년 전 부동산의 거래시세를 2회 출장하여 인근 공인중개사를 탐문하여 탐문가액보다 너무 높다는 이유로 실지거래가액을 인정하지 않는 것은 과세관청의 편의주의에 의한 무리한 과세이고, 매매대금 지급내역이 나타남에도 실지거래가액을 부인한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 인근부동산의 매매사례가액, 부동산중개인의 확인, 쟁점토지에 대한 공시지가 상승률 및 등기시 제출된 매매계약서와 양도소득세 신고시 제출된 매매계약서가 상이한 점 및 총 매매금액 대비 36%(15억원 중 5억4천만원)에 해당하는 취득가액 증빙을 제시하지 못하므로 환산취득가액으로 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지에 대한 취득가액의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (3) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 조사공무원의 양도소득세 조사복명서 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지 인근의 공인중개사에게 2002년 당시의 실지거래가액을 확인한 바, 평당 매매거래가액이 1,300천원～1,800천원으로 기억하고 쟁점토지보다 위치조건이 좋은 연접토지인 OOOO OOO OOO OOOOO 284-1이 2002.1.16. 옹벽설치비용을 포함한 거래가액이 평당 OOO원으로 확인되어 청구인의 취득가액 OOO원(평당 240만원)은 과다계상 된 혐의가 짙다. (나) 전소유자 권OOO에게 당시 양도가액을 확인하여 본 바, 계약서가 없고 오래전의 일이라 기억이 나지 않는다고 유선상으로 진술하였다. (다) 청구인에게 금융증빙을 요구하자 취득당시 금융거래내역을 제출하였으나 거래계좌는 본인계좌가 아닌 타인(박OOO, 남궁OOO) 계좌이고 거래내역을 검토해 보아도 계약서상 계약금, 중도금, 잔금 지급일에 해당 거래내역이 확인되지 아니하며 출금 내역이 현금출금, 대체 등으로 권OOO에게 지급한 사실이 확인되지 않는 등 당시 취득가액 OOO원에 대한 금융증빙을 전혀 제시하지 못하였다.

(2) 청구인이 제출한 세부자료 및 주장과 이에 대한 처분청의 의견을 종합하면 다음과 같다. (가) 쟁점토지의 취득경위와 관련하여 2002년 7월경 전소유자인 권OOO와 유OOO·박OOO(박OOO은 청구인의 배우자이고, 지분은 각 1／2임)이 쟁점토지를 매매계약 하였다가 2002.7.13. 권OOO와 협의하여 청구인과 매매 재계약을 체결하였고 2002.9.9. 유OOO의 지분을 박OOO에게 양도하였으며, 2002.10.17. 권OOO와 유OOO·박OOO간 기계약된 매매계약은 파기된 것으로 약정하고 유OOO·박OOO이 지불한 계약금 및 중도금을 청구인과 정산하기로 하였다고 청구인은 주장한다. (나) 청구인은 9년 전 부동산 거래시세를 2회 출장하고 인근 공인중개사를 탐문하여 얼마로 기억된다는 확인서로 실지취득가액을 불인정하는 것은 개별부동산의 위치, 거래시기, 거래당사자들의 계약 조건 등 개별부동산의 특수성을 인정치 아니한 과세관청의 편의주의에 의한 무리한 과세라고 주장하는 반면, 처분청은 쟁점토지의 공시지가가 취득시 300천원에서 양도시 603천원으로 201% 상승하였음에도 청구인의 신고내용은 지가상승율이 114%에 불과하여 농지를 대지로 형질변경하고 인근 지역에 아파트가 신축되는 등 지가상승요인이 충분한 점을 고려하면 청구인의 주장을 인정할 수 없다는 의견이다. (3) 청구인이 주장하는 취득가액 증빙은 아래 <표1>과 같고, 그 세부내용은 ①～⑤와 같다. OOOOOOOOOO (OO: O)

① 2002.9.9.(영수증) 유OOO 지분이 박OOO에게 매도될 시점에 권OOO에게 계약금 및 중도금을 포함하여 OOO원이 지급되었고, 박OOO이 유OOO에게 지급한 금액은 OOO원이며, 그 이전에 OOO원이 권OOO에게 지급되었다.

② 2002.9.9. 2회에 걸쳐 OOO원을 박OOO이 권OOO에게 온라인 송금 지급하였다.

③ 2002.9.25. 청구인이 김OOO(OOO 고향 친척)로부터 OOO원을 차용해서 박OOO이 권OOO에게 지급하였다.

④·⑤ 2002.10.18. 잔금은 부동산 담보대출로 OOO원과 청구인의누나인 남궁OOO으로부터 급전으로 차용한 OOO원으로 지급하였고,2002.10.22. 김OOO로부터 차용해 변제하고 차액은 중개수수료 및 등기비용에 충당하였다. (라) 청구인의 쟁점토지에 대한 금융증빙에 대해 제출한 금융자료도 당초계약, 지분매매, 포기각서, 재계약 작성 인수 등 특수성을 인정치 아니하고, 청구인의 재계약서상 계약금, 중도금 및 잔금지급일에 청구인의 거래 내역이 확인되지 않는다고 하여 환산취득가액을 적용한 것은 부당하다고 청구인은 주장하는 반면, 처분청은 박OOO이 유OOO에게 지급하였다는 OOO원은 증빙이 영수증과 문방구 영수증으로 사인간의 통정에 의해 작성할 수 있는 서류로써 객관적인 증빙이라 볼 수 없다는 의견이다. (마) 9년 전의 일부증빙에 대한 보관 소홀을 인정한다 하여도 처분청은 청구인이 이미 제출한 입증서류도 명확히 검토·확인하지 아니하고 청구인에게 모든 입증책임을 전가하고 있으며, 이는 실제거래가액에 의하여 양도차익을 계산해야 하는 소득세법 취지에 맞지 않는다고 청구인은 주장한다. (바) 한편 처분청은 아래 <표2>와 같이 등기 접수시 제출한 매매계약서의 작성일이 2000.10.18.로 확인되나 청구인이 실계약서라 주장하는 계약서의 작성일은 2002.7.13.로 기재되어 있고, 일반적인 경우 등기원인일과 등기접수일이 6월이 넘지 않음에도 등기접수일이 등기원인일과 2년의 차이가 있어 청구인이 주장하는 실계약서는 부동산 등기부등본에 표시된 매매당시의 계약서가 아니고, 제출한 증빙(OOO원 영수증, OOO원 영수증 및 유OOO의 포기각서)이 허위라는 것을 반증하는 것이라는 의견이다. OOOOOOOOOO

(3) 청구인는 2011.12.29. 아래와 같은 항변자료를 제출하였다. (가) 취득 관련 소유권이전 등기서류를 징취하고자 법원등기소에 방문한 바, 5년 이후 문서는 폐기처분 되어 확인할 수 없었고, 구등기부등본 전산 이기시에 착오 여부도 확인하고자 하였으나, 2000년 이후에는 모든 등기서류는 바로 전산 처리되어 확인할 수 없었다. (

• 나) 박OOO이 권OOO에 온라인 송금한 영수증 일자가 2002.9.9.이고 등기부등본 (을구)의 잔금 대출사항의 등기원인일이 2002.10.18.로 기록된 사항 등으로 보면, 이 거래의 계약은 여러번 계약변동 사항이 있었으나, 2002년 7월에서 2002.10.18. 잔금청산으로 종료된 것으로 판단되며, 등기원인일이 2000.10.18.로 표기된 사항은 잔금지급일인 2002.10.18.을 착오 입력한 것으로 해석할 수 밖에 없다. (다) 처분청도 2002년 이후 전국 부동산 가액의 급등을 인정하는 것처럼 취득시점인 2002.10.18. 전국 부동산 가액은 급등하였으며, 농지전용부담금을 납부하고 대지로 형질변경한 시점이 2006.3.7.과 2006.4.17.로 확인되어 처분청의 주장은 타당하지 않다. (라) 유OOO·박OOO의 당초계약서는 분실하여 찾을수가 없으며, 청구인과 권OOO의 계약서는 2002.10.18. 작성된 것이다.

(4) 전소유자 권OOO는 OOO1가 284-2 답 2,001㎡를 기준시가로 신고하였고, 거래사실확인서(작성일자 미상)를 처분청에 제출하였는 바, 그 내용은 “거래일자는 2002년 7월(여름), 금액은 OOO원, 거래증빙은 오래되어서 계약서가 없으며 기억이 확실하지 않습니다”라고 기재되어 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점토지에 대한 매매대금 지급 사실이 나타나고, 계약조건 특수성 등이 감안되어야 하므로 처분청이 실지취득가액을 부인한 처분은 부당하다고 주장하나, 쟁점토지의 지분 인수에 따른 취득 증빙이 불분명하고 공시지가 상승률에 비하여 청구인이 주장하는 취득가액이 지나치게 높게 보이는 점, 청구인은 등기원인일과 등기접수일의 차이가 2년간 나는 이유를 법원등기소의 착오 입력이라고 하나 특별한 사유없이 공부상 내용을 부인하기는 어려운 점, 청구인이 제시하는 취득계약서가 매매당시 작성된 것이 아니라는 처분청의 의견이 설득력이 있어 보이는 점 등을 종합적으로 감안할 때 처분청이 쟁점토지를 환산취득가액으로 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.