실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여 경정한 처분은 실지취득가액으로 경정하여야 함

OOO세무서장이 2011.8.16. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 청구인이 2009.11.27. 양도한 OO도 OOO 전 2,539㎡의 취득가액을 OOO,OOO,OOOO으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 OO도 OOO 전 2,539㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1999.12.3. 취득하여 2009.11.27. 양도한 후 2009.12.29. 양도소득세 신고를 하면서, 양도가액은 실지거래가액 OOO으로 하여 양도소득금액을 계산하고 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 적용하여 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 8년 이상 자경하지 않았다고 보고, 8년 이상 자경농지에 대한 세액감면을 배제하여 2010.10.25. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다가, 청구인이 쟁점토지의 실지취득가액이OOO이라는 내용의 경정청구를 하자 이를 받아들여 2010.12.31. 청구인에 대한 양도소득세를 OOO으로 감액경정하였다.
• 다. 이후, OO지방국세청 감사관실에서 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하므로 쟁점토지의 취득가액을 환산가액에 의하여 경정하여야 한다는 취지의 감사지적사항을 처분청에 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2011.8.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세OOO을 재차 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 동생 박OOO의 채무 OOO을 인수하기로 하고 박OOO으로부터 쟁점토지를 이전받았으며 처분청 조사관이 이에 대한 조사를 실시하여 청구인 주장이 사실임을 확인한 후 조사복명서를 작성하고 양도소득세 경정결의를 하였는데 OO 지방국세청 감사관은 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 기준시가와 차이난다는 이유만으로 아무런 사실조사도 하지 않고 과세근거도 없이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다며 처분청에 감사지적을 하였고 처분청은 이에 따라 쟁점토지의 취득가액을 환산가액에 의하여 경정하였는바, 이 건 처분은 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 에서 정한 추계조사결정 요건(증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 그 내용이 허위임이 명백한 경우로서 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 때)을 충족하지 아니하여 위법하며, 조사한 사실과 경정결정의 근거를 결정 결의서에 기재하지 아니하고 감사지적으로 경정한다고만 기재하고 있어 국세기본법 제16조 제3항 근거과세의 원칙(장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다)에 반하여 위법하다.
• 나. 처분청 의견 당초 청구인이 쟁점토지를 동생으로부터 양수하였으면서도 그 취득가액이 불분명하다며 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여 양도소득세 신고를 하였다가 자경농민에 대한 세액감면을 적용받지 못하게 되자 비로소 쟁점부동산을 취득하면서 동생의 채무 OOO을 인수하였으니 취득당시 실지거래가액이OOO이라는 주장을 하기 시작하였던 것인데, 쟁점토지의 취득당시(1999.12.10.) 개별공시지가 금액OOO(9,230원⁄㎡)의 10배에 달하는 채무인수액을 모두 취득가액으로 받아들이기 어렵고, 청구인도 그와 같은 사정을 감안해 당초 양도소득세 신고시 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하였던 것으로 보이므로 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 경정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제16조 [근거과세] ① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다. (2) 소득세법 제114조 [양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경 우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제176조의2 [추계결정 및 경정] ①법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지에 대하여 양도소득세 신고를 한 내역과 처분청이 이에 대하여 경정한 내역은 아래 <표1>과 같다.

(2) 청구인은 OOO농협에 근무하면서, 동생 박OOO이OOO농협에 대한 대출금을 상환하지 못하여 담보로 제공된 쟁점토지에 대하여 경매절차가 개시될 상황에 처하게 되자, 청구인이 박OOO의 쟁점토지에 대한 근저당권 피담보채무 OOO과 김OOO에 대한OOO의 채무를 인수하여 변제해주는 대가로 박OOO으로부터 쟁점토지를 이전받았던 것이므로 쟁점토지의 실지취득가액은 OOO이라고 주장한다.

(3) 청구인이 1999.12.2. 쟁점토지를 취득하면서 작성한 부동산매매계약서를 보면, 박OOO이 청구인에게 OOO에 쟁점토지를 매도한다는 내용이 기재되어 있고, 단서로 “1. 농협 설정금액을 안고 소유권이전하고 차후 상환하기로 함OOO, 2. 1997년 차용증 김OOO 건을 원금과 이자를 정리하여 주기로 함, 3. 부족한 금액은 차후 계속 갚기로 함”이라는 내용이 기재되어 있다.

(4) 청구인이 박OOO의 OOO농협에 대한 OOO의 채무를 인수하여 변제하였는지에 대한 사실관계는 다음과 같이 나타난다. (가) 쟁점토지에 대한 부동산등기부등본에는 쟁점토지에 대하여 1999.12.10. 박OOO으로부터 청구인에게 매매를 원인으로 소유권이전등기가 경료되어 있으며, 채무자 박OOO, 채권자OOO농협이고 채권최고액 OOO인 1993.12.17.자 근저당권설정등기, 채권최고액 OOO인 1997.1.25.자 근저당권설정등기가 2000.2.17. 각 말소등기된 사실이 기재되어 있다. (나) 청구인이 이 건 심리단계에서 추가로 제시한 OOO농협 명의 확인서, 대위변제확인서에는 청구인이 1999.10.14. 본인 명의 계좌OOO 등에서 출금하여 박OOO의 1997.1.25.자 대출금 OOO을 각 대위변제하였다는 취지가 기재되어 있고 이에 부합하는 대출금거래내역조회, 수신계좌거래내역조회 내용이 첨부되어 있다.

(5) 청구인이 박OOO의 김OOO에 대한 OOO의 채무를 인수하여 변제하였는지 여부에 대하여 심리자료에 아래와 같이 나타난다. (가) 박OOO이 1997.3.10. 작성하고 인감증명이 첨부된 차용증에는 박OOO이 김OOO으로부터OOO을 차용하고, 이를 변제하지 못할 경우 쟁점토지를 명의변경하기로 한다는 취지가 기재되어 있고, 김OOO이 2011.7.26. 작성하고 인감증명이 첨부된 사실확인서에는 김OOO이 1997.3.10. 박OOO에게 OOO을 대여해주었으나 박OOO이 파산상태에 이르게 되자 형(청구인)이 찾아와 동생의 모든 채무를 인수하고 동생으로부터 쟁점토지를 이전받기로 하였으니 원금만 상환하는 것으로 합의하자고 해서 형으로부터 대여금 원금 OOO만 분할하여 회수하였으며 이에 대하여 처분청 조사자가 2010.12.경 김OOO의 사무실 등지에서 자세히 조사하여갔다는 취지가 기재되어 있다. (나) 한편 처분청 조사자가 청구인으로부터 양도소득세 경정청구를 받고 이에 대하여 조사하면서 2010.12.경 김OOO의 사무실에서 사진 촬영한 김OOO의 2000년도 수첩사본에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다.

(6) 청구인의 재직증명서, 근로소득자료현황에 의하면 청구인은 2010.10.21. 현재 OOO농협 협동조합 지점장으로 근무하였으며, 쟁점토지를 취득할 당시에는 1998년 OOO의 근로소득이 발생한 사실이 나타난다.

(7) 쟁점토지의 취득당시 개별공시지가가 OOO(= 2,539㎡× 9,230원⁄㎡)이므로 개별공시지가의 10배에 달하는 위 채무인수액을 모두 쟁점토지의 취득가액으로 인정하기 어렵다는 처분청의 의견과 관련하여, 청구인은 쟁점토지 취득당시 세무사와 처분청 직원의 설명을 듣고 쟁점토지 거래가 형제간 거래로서 부당행위에 해당하지 않게 하기 위하여 인근 농지의 시세를 반영하여 취득가액을 정하였다며 쟁점토지 인근에서 부동산중개업을 하고 있는 김OOO 등이 작성한 사실확인서, OOO시 신도시개발사업 개요, OOO시 광역철도유치사업 개요를 제시하였는데 위 사실확인서에는 1999년 당시 쟁점토지 인근에서 OOOO 공사가 시행하는 대단지 주택건설사업이 진행 중이었고, 그 이후로도 OOO시가 신도시 개발사업과 O 호선 연장사업을 추진하여 OOO시 OO 면 일대의 농지 시세가 3.3㎡당 OOO에 이르렀다는 내용이 기재되어 있다.

(8) 위와 같은 사실관계를 종합하여 살피건대, (가) 청구인이 1999.12.2. 박OOO과 작성한 쟁점토지의 매매계약서에 청구인이 박OOO의 OOO농협에 대한 채무OOO과 김OOO에 대한 채무를 승계하고 박OOO으로부터 쟁점토지를 이전받기로 한다고 기재되어 있는 점, 쟁점토지에 대한 등기부등본, OOO농협에서 작성한 대위변제확인서, 대출금거래내역조회, 수신계좌거래내역조회 등에 의하여 청구인이 1999.10.14.부터 1999.12.29.까지 자신의 계좌에서 출금한 자금으로 박OOO의 OOO농협에 대한 채무 총 OOO을 상환하여 2000.2.17. 쟁점토지에 대한 위 근저당권설정등기가 모두 말소된 사실이 인정되는 점, 박OOO의 김OOO에 대한 채무와 관련하여 청구인이 제시한 차용증, 김OOO의 사실확인서, 김OOO의 수첩사본의 기재내용에 의하여 청구인이 2000.3.20.부터 2000.6.10.까지 박OOO의 김OOO에 대한 채무OOO을 상환한 사실이 인정되는 점, 위 채무인수액이 당시 쟁점토지의 개별공시지가 OO,OOO,OOOO의 10배를 넘는 금액이지만 OOO농협이 쟁점토지에 대하여 감정평가를 실시하여 설정등기한 근저당권의 채권최고액이OOO에 이르는 점 등 으로 보아 청구인이 쟁점토지를 취득하는 대가로 박OOO의 OOO상당의 채무를 인수하기로 하고 그 채무를 변제한 사실이 인정되므로 처분청이 그와 다른 사정을 입증하지 않는 한 쟁점토지의 실지취득가액은 OOO으로 보는 것이 타당하다고 할 것이다. (나) 따라서, 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여 경정한 이 건 처분은 쟁점토지의 실지취득가액을 OOO으로 보아 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.