비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 쟁점임대주택 중 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격의 최고한도액을 재계산하여 그 가액을 한도로 하여 임대주택의 자산가액을 계산하고, 평가대상법인이 소유한 그 다른 비상장법인의 주식만을 기준으로 그 소유비율을 판단하여 그 자산가액을 계산하며 기부채납을 원인으로 하여 그 소유권이 이전된 것은 순자산가액 계산시 제외함
비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 쟁점임대주택 중 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격의 최고한도액을 재계산하여 그 가액을 한도로 하여 임대주택의 자산가액을 계산하고, 평가대상법인이 소유한 그 다른 비상장법인의 주식만을 기준으로 그 소유비율을 판단하여 그 자산가액을 계산하며 기부채납을 원인으로 하여 그 소유권이 이전된 것은 순자산가액 계산시 제외함
OOO세무서장이 2011.3.14. 청구인에게 한 2008.3.17. 증여분 증여세 OOO원과 2009.4.30. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 OOO건설(주)의 평가기준일(2008.3.17. 및 2009.4.30.) 현재 1주당 가액을 평가하기 위한 OOO건설(주)의 순자산가액을 산정함에 있어
1. [별지] 목록기재의 임대주택 중 임대의무기간이 5년인 것에 대하여는 평가기준일(2008.3.17. 및 2009.4.30.) 현재 [임대주택법시행규칙] 별표1 제1호 나목에 의한 분양전환가격의 최고한도액을 재계산하여 그 가액을 한도로 하여 자산가액을 계산하고,
2. OOO건설(주)가 발행한 주식과 OOO개발(주)가 발행한 주식은 [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제54조 제3항의 규정을 적용하여 자산가액을 계산하며,
3. 감가상각자산은 취득일부터 평가기준일(2008.3.17. 및 2009.4.30.) 현재까지의 [법인세법]상에 따른 감가상각비 상당액을 차감한 가액을 장부가액으로 하여 자산가액을 계산하고,
4. OOO도 OOO시 OOO동 90-10 소재 토지는 순자산가액에서 제외하여 1주당 순자산가치를 산정한 후 이에 따른 1주당 가액을 다시 평가하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) [상속세 및 증여세법]에서 규정한 자산의 평가는 청산가치를 산출하기 위한 것으로서 시가가 원칙이며 이 시가는 “불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액”이라 할 것인데, 법령의 규정에 의하여 그 자산의 처분가액이 정하여져 있는 경우에는 그 가액이 청산가치 즉 시가이다. OO건설이 건설하여 임대주택으로 보유·임대중인 공동주택(이하 “쟁점임대주택”이라 한다, 2007.12.31. 현재 OOO세대, 2008.12.31. OOO세대)은 국민주택기금을 지원받아 건설한 임대주택으로서 [임대주택법]에서 정한 분양전환가격을 초과하여 분양하면 그 초과액은 무효가 된다(대법원 2009다97079, 2011.4.21. 선고 전원합의체판결). 쟁점임대주택은 [임대주택법]에서 정한 분양전환가격 이상으로 처분할 수 없으므로 분양전환가격은 시가의 상한가격이라 할 것인데, 임대주택에서 분양전환가격을 산정하기 위해서는 시장·군수가 선정한 2곳의 감정평가법인이 한 감정가액의 평균액과 건설원가의 산술평균가액으로 정하도록 되어 있어 평가기준일 현재 이러한 감정가액이 없는 본 사건의 경우 분양전환가격의 산출은 불가능하다. 하지만, [임대주택법]에서는 이와 같이 산출한 분양전환가격에 대하여 상한선을 규정하고 있으며, 그 상한가격의 산정(상한가격 = 분양전환당시의 건축비 + 입주자 모집공고당시의 택지비 + 택지비 이자 - 감가상각비)은 어느 시점에서도 가능하므로 평가기준일(증여일) 현재 그 상한가격의 산출 또한 가능하며 분양전환가격의 상한선은 시가는 아니지만 시가의 상한선이라 할 것이다. [상속세 및 증여세법]에서 규정한 보충적 평가가액은 시가를 알 수 없을 때 시가로 추정하는 가액이므로, 그 평가액이 실질적인 시가의 상한가액을 초과할 수 없는 것은 논리적으로 명백하고, 따라서 쟁점임대주택의 평가는 보충적 평가가액과 [임대주택법]에서 규정하는 분양전환가액의 상한가격을 비교하여 작은 금액으로 평가하여야 할 것이다. 처분청에서는 보충적 평가가액(통상적인 보충적평가액과 장부가액을 비교하여 큰 금액으로 평가한 가액도 보충적평가액이라 할 것임)과 분양전환가액의 상한가격을 비교하여 작은 금액으로 평가하지 아니하고 위법하게 본 사건 부과처분을 한 것이고, 쟁점임대주택에 대한 보충적평가액을 산정하기 위하여 통상적인 보충적 평가가액과 장부가액을 비교하는 경우의 장부가액 산출에 대하여는 아래 쟁점③에서 보충적 평가가액과 장부가액과의 비교평가에서 언급한 바와 같다.
(2) [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제54조 제3항에서 “…법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수 등의 100분의 10 이하의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 …취득가액에 의할 수 있다.”고 규정하고 있고, 국세청 및 기획재정부의 질의 회신도 10%이하의 주식을 소유하고 있는 경우에는 [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제54조 제3항의 방법 중 납세자에게 유리한 취득가액에 의할 수 있다고(국세청 서면4팀-3190, 2007.11.6., 기획재정부-34, 2008.3.3.) 하였고, 처분청 또한 10% 이하의 주식을 소유하고 있는 경우 취득가액으로 평가할 수 있다는 사실에 대하여는 다툼이 없다. 그러나, 처분청은 본 사건의 경우 OOO건설(주), OOO산업(주), OOO파이낸스(주), OO개발(주)는 순환출자에 의한 상호 출자지분이 10%를 초과하고 있으므로, 평가대상법인인 OOO건설(주)가 직접 소유하고 잇는 주식지분이 10%이하에 해당하는 OOO산업(주)와 OO개발(주)도 보충적 평가방법으로 평가하는 것이 정당하다고 주장하고 있다. 결국 본 사건의 쟁점은 평가대상법인이 직접 소유하고 있는 비상장법인의 주식지분이 10%이하에 해당하는 경우에도 간접출자(순환출자도 간접출자의 한 형태임)에 의한 지분을 감안하여 10%를 초과하면 취득가액으로 평가할 수 있는지 여부라 할 것이다. [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제54조 제3항의 “ …100분의 10 이하의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 경우…”라는 문언을 살펴볼 때 직접 소유하고 있는 경우만을 뜻하는 것으로 새겨지고, 간접출자를 포함하는 의미로 해석할 수는 없다고 보이며, [상속세 및 증여세법]을 포함한 모든 세법에서 출자지분 비율을 규정함에 있어서 간접출자를 포함하는 경우에는 이를 명백히 규정하고 있으며([ 상속세 및 증여세법 제45조의3, [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제12조의2, [국세기본법] 제39조, [ 법인세법 시행령] 제87조 제1항, [국제조세조정에 관한 법률] 제2조 제1항 제8호, [ 국제조세조정에 관한 법률 시행령] 제3조 등), 법 문언에 간접출자를 포함하는 내용이 없는 경우에는 직접출자만을 의미하고 있다. 세법의 해석은 엄격해석의 원칙에 의하여 법 문언에 따라 엄격하게 해석하여야 하고 확대해석이나 유추해석에 의하여 납세자의 재산권을 부당하게 침해하여서는 아니 될 것이고, 국세청의 질의회신도 계속적으로 “…10% 이하의 주식을 소유하고 있는지 여부는 평가대상법인이 소유한 그 다른 비상장법인의 주식만을 기준으로 판단하는 것임”이라고 회신하여 직접출자한 주식지분만을 뜻하는 것으로 해석(서면4팀-3428, 2007.11.28., 재산-4209, 2008.12.12., 재산-720, 2010.09.30.)하고 있음에도 처분청은 자의적으로 [상속세 및 증여세법] 제54조 제3항을 유추·확대해석하여 위법하게 본 사건 부과처분을 한 것이다.
(3) [ 상속세 및 증여세법 시행령] 제55조 제1항에서 “…자산을 법 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되…정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있다. 이 규정 중 취득가액에서 차감하는 감가상각비는 [ 법인세법 시행령] 제28조 제1항에 규정된 기준내용연수를 적용하여 산출한 감가상각비 상당액을 말하는 것으로 국세청의 질의회신도 계속하여 이와 같은 해석을 하고 있고 감사원의 심사결정례도 같다(서면4팀-857, 2005.5.31., 서면인터넷방문4팀-1928, 2005.10.20., 재산-773, 2009.3.5., 재산-260, 2009.9.21., 감심2008-26, 2008.2.1. 등). 또한, 처분청도 장부가액은 취득가액에서 감가상각비를 차감하여 산출한다는 사실에 대해서는 다툼이 없으나, 처분청은 위 규정의 감가상각비는 회사가 손금에 산입한 금액에 한하는 것이라고 주장하고 있으므로, 본 사건의 쟁점은 취득가액에서 차감하는 감가상각비가 회사가 손금에 산입한 감가상각비를 의미하는지, 회사의 손금산입과 관계없이 시간의 경과에 따라 발생하는 감가상각비 상당액을 의미하는지의 다툼이라 할 것이다. [상속세 및 증여세법]에서 자산을 평가하는 취지는 상속세 및 증여세 부과를 위하여 평가기준일 현재의 청산가치 즉 현금가치를 산출하기 위한 것으로 감가상각대상자산은 취득 후 시간의 경과에 따라 그 청산가치가 감소하며 취득가액과 청산가치의 차액 즉 시간의 경과에 따른 가치의 감소액이 감가상각비이다. 이러한 감가상각비는 회사가 법령의 선택 규정에 따라 특별상각 또는 단기 내용연수 적용으로 감가상각비를 과다하게 손금에 산입하거나 장기내용연수의 적용 또는 한도액에 미달하는 감가상각비 계상에 의하여 과소하게 손금산입하는 등의 방법에 따라 그 크기가 달라지는 것이 아닌 것으로, 즉 회사가 손금산입한 감가상각비의 크기에 따라 자산가치가 달라질 수 없는 것이다. [국세기본법] 제18조 제1항은 “세법을 해석‧적용할 때에는 과세의 형평과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되어서는 아니하도록 하여야 한다고.”고 규정하고 있고, 이 규정을 충실히 반영하여 [상속세 및 증여세법] 제55조 제1항에 규정된 감가상각비를 산출하려면 [법인세법]에서 규정하는 기존내용연수를 적용하여 취득일부터 평가기준일(증여일)까지의 기간에 대한 감가상각비 상당액으로 해석함이 가장 합리타당하다고 할 것이고 국세청의 해석도 이와 같음(서면인터넷방문4팀-1928, 2005.10.20.)에도 처분청에서 입법취지, 과세의 형평, 당해조항의 합목적성 및 합리타당성 등에 전혀 부합되지 아니하는 자의적인 해석으로 위법하게 본 사건 부과처분을 한 것이다. (4) OOO도 OOO시 OOO동 OO-OO 토지(OO건설이 1986.6.30. 취득 소유하고 있던 중 도로에 편입됨, 이하 “쟁점도로”라 한다)는 2003.12.19. OOO시에 기부채납하여 평가기준일 현재 OO건설의 소유가 아니므로 OO건설의 순자산가액 산정시 “0”원으로 계산하여야 한다.
(1) 분양전환가격은 분양전환 당시의 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 산정되는데 건설원가는 이자율에 따라 변동되고 감정평가액은 주변의 시세가 변동함에 따라 변동할 수 밖에 없으므로 분양전환시점에 구체적인 가격이 결정되는 미래의 분양전환가격으로서 분양전환을 하지 않는 경우에는 무의미한 가격으로 임대용주택의 현재시가로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 시가의 상한액이 될 수도 없다. 또한, 분양전환가격으로 토지 및 건물에 대한 각각의 상한액을 항상 산정이 가능하다는 주장하나, 아래 <표1> “임대아파트별 임대기간”과 같이 임대기간이 10년 이상인 임대아파트는 [공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준]의 임대의무기간이 10년인 경우로 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없으므로 감정평가금액이 상한액이나, 분양전환시점에 구체적인 가격이 결정되는 미래의 분양전환가격으로서 임대용주택의 현재 시가로 볼 수 없을 분만 아니라, 시가의 상환액이 될 수도 없다. <표1> 쟁점임대주택 임대기간 [임대 주택법 시행규칙] 별표1(공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준)에서 임대의무 기간이 5년인 경우의 임대아파트에 대하여는 토지의 경우 산정가격은 “입주자 모집 공고 당시의 택지비 + 택지비이자”이며, “택지비 이자 = 택지비 × 이자율 × 임대기간”으로 분양전환 당시의 상한액을 정해 놓고 있으며, 여기서 이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금 이자의 계산과 같은 방법에 따른다고 규정하고 있고, 자기자금이자 계산시 이자율은 “해당 임대주택의 임대시작일과 분양전환 당시 각각의 [은행법]에 따른 금융기간으로서 가계자금 대출시장의 점유율이 최상위인 금융기간의 1년 만기 정기예금의 이자율을 산술평균한 이자율”로 규정하고 있어 분양전환이 되지 않는 한 이자율을 구할 수 없고, 임대기간도 “임대시작일부터 분양전환시작일 전날까지의 기간"으로 분양전환이 되지 않는 한 임대기간을 구할 수 없어 토지가격의 상한액을 구할 수 잇다는 청구인의 주장은 이유가 없다 하겠다. 그리고 증여재산가액을 평가함에 있어서 하나의 거래단위를 이루로 있는 임대주택(공동주택)에 대하여 그 토지와 건물을 일체로 평가한 객관적 교환가치가 존재하지 않지만, [상속세 및 증여세법] 제61조 제3항에서 공동주택에 대한 보충적 평가방법을 토지와 건물에 대하여 일괄고시하고 있으므로 이에 따른 평가는 정당하다 하겠다.
(2) 청구인의 주장과 같이 평가대상법인(OO건설)이 다른 비상장법인의 주식을 10%이하 보유하는 경우 그 주식은 보충적 평가가액과 이동평균법에 의한 취득가액 중에서 유리한 방법으로 선택할 수 있는 것이지만, OO건설이 OO산업(주)(7.65%), OO개발(주)(10.00%)을 직접적으로 10%를 초과하여 소유하고 있지 않지만, OO파아낸스(주)(17.01%)가 OO산업(주)(15.33%), OO개발(주)(31.61%)를 소유하고 있고, OO개발(주)가 OO산업(주)(10.44%)를 소유하고 있으며, OO산업(주)가 OO건설(20%)를 소유하고 있어, 다른 비상장법인의 주식을 10% 초과하여 소유하고 잇는 순환출자 구조이다. 단순하게 평가대상법인(A)가 다른 비상장주식 발행법인(B)를 소유하고 있고 B가 C법인의 주식을 소유하고 있는 경우에는 수직적출자에 대하여는 직접 소유주식수로 10%이하 여부를 판단하여야 하나, 순환출자의 경우에는 상호출자지분에 의하여 10% 초과여부를 판단하여야 하기에 청구인의 주장은 이유가 없다 하겠다.
(3) 비상장법인의 순자산가액을 계산함에 있어 당해 법인의 자산을 [상속세 및 증여세법] 제60조 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액)보다 적은 경우에는 장부가액을 H하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러지 아니하는 것인 바, 이때의 장부가액은 취득원가가 아닌 기업회계기준에 의해 작성된 대차대조표상 가액으로 감가상각자산인 경우 법인세법상의 감가상각비를 차감한 후의 가액을 말하는 것으로서, 법인세법상 감가상각비를 결산조정에 의하여 손금에 계상한 경우에만 차감하여 장부가액을 평가하므로 청구인의 주장은 이유가 없다 할 것이다.
(4) 비상장주식 평가시 쟁점도록의 평가는 공시지가(인근토지인 OOO도 OOO시 OOO동 OO-OO 공시지가로 계산한 OOO원) 장부가액(OOO원), 채권액(OOO원) 중 최고 큰 가액인 채권액 OOO원으로 평가하였으나, 채권액이 오류로 확인되어 장부가액 OOO원으로 재경정하겠다.
① OO건설의 비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 OO건설이 보유한 쟁점임대주택의 가액을 보충적 평가가액과 장부가액 중 큰 금액으로 계산하여 과세한 처분의 당부
② OO건설의 비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 OO건설이 보유한 다른 비상장법인의 주식의 보유비율(직접 출자비율 10%이하) 계산을 OO건설이 소유한 그 다른 비상장법인(A)의 주식만을 기준으로 하는 것인지, OO건설이 소유한 또 다른 비상장법인(B)이 보유주식비율과 그 또 다른 비상장법인(B)이 소유한 그 다른 비상장법인(B)의 주식비율을 감안한 상호출자비율로 하는 것인지 여부
③ OO건설의 비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 OO건설이 보유한 감가상각자산의 장부가액 계산시 감가상각비 상당액을 차감하여야 한다는 청구주장의 당부
④ OO건설의 비상장주식 평가와 관련한 순자산가액 산정시 OO건설의 장부상 보유한 것으로 되어 있는 쟁점도로는 이미 매각되었으므로 순자산가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 상속세 및 증여세법 제2조 【증여세 과세대상】
③ 이 법에서 "증여"란 그 행위 또는 거래의 명칭·형식·목적 등과 관계없이 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형·무형의 재산을 직접 또는 간접적인 방법으로 타인에게 무상으로 이전[현저히 저렴한 대가를 받고 이전(移轉)하는 경우를 포함한다]하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다.
④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 상속세나 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질(實質)에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항을 적용한다. 제60조 【평가의 원칙】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조 【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제61조 【부동산 등의 평가】
① 유가증권 등의 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
① 법 제63조제1항제1호다목에 따른 한국거래소에 상장되지 아니한 주식 및 출자지분(이하 이 조 및 제56조의2에서 "비상장주식"이라 한다)은 다음의 산식에 따라 평가한 가액(이하 "순손익가치"라 한다)과 1주당 순자산가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액으로 한다. 다만, 부동산과다보유법인(소득세법 시행령제158조제1항제1호 가목에 해당하는 법인을 말한다)의 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치의 비율을 각각 2와 3으로 한다. 1주당 가액 ＝ 1주당 최근 3년간의 순손익액의 가중평균액 ÷ 금융기관이 보증한 3년만기회사채의 유통수익률을 감안하여 기획재정부장관이 정하여 고시하는 이자율(이하 "순손익가치환원율"이라 한다)
② 제1항의 규정에 의한 1주당 순자산가치는 다음의 산식에 의하여 평가한 가액으로 한다. 1주당 가액 ＝ 당해법인의 순자산가액 ÷ 발행주식총수(이하 "순자산가치"라 한다)
③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 법 제63조제1항제1호 다목의 주식 또는 출자지분을 발행한 법인이 다른 비상장주식을 발행한 법인의 발행주식총수등의 100분의 10이하의 주식 또는 출자지분을 소유하고 있는 경우에는 그 다른 비상장주식의 평가는 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 법인세법 시행령 제74조제1항제1호 마목의 규정에 의한 취득가액에 의할 수 있다. 제55조 【순자산가액의 계산방법】
① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
(3) 법인세법 제15조 【익금의 범위】
① 익금은 자본 또는 출자의 납입 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산(純資産)을 증가시키는 거래로 인하여 발생하는 수익의 금액으로 한다.
② 다음 각 호의 금액은 익금으로 본다.
1. 제52조제1항에 따른 특수관계인인 개인으로부터 유가증권을 같은 조 제2항에 따른 시가(時價)보다 낮은 가액으로 매입하는 경우 시가와 그 매입가액의 차액에 상당하는 금액 제52조 【부당행위계산의 부인】
① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.
③ 내국법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용이 적힌 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4) 법인세법 시행령 제74조 【재고자산의 평가】
① 제73조제1호의 규정에 의한 재고자산의 평가는 다음 각호의 1에 해당하는 방법(제1호의 경우에는 동호 각목의 1에 해당하는 방법을 말한다)중 법인이 납세지 관할세무서장에게 신고한 방법에 의한다.
1. 원가법：다음 각목의 1에 해당하는 방법에 의하여 산출한 취득가액을 그 자산의 평가액으로 하는 방법
(5) 임대 주택법 제21조 【건설임대주택의 우선 분양전환】
① 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 주택법 제16조 에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 주택법 제60조 에 따라 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설하는 임대주택을 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다.
1. 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인
④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 분양전환승인 신청을 받은 경우 30일 이내에 승인을 하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제10항에 따른 대통령령으로 정하는 분양전환가격으로 승인하여야 하며, 이를 조정하거나 변경하여서는 아니 된다.
⑩ 제1항부터 제9항에 따라 건설임대주택을 우선분양전환하는 경우 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(6) 임대 주택법 시행령 제13조 【임대주택의 임대의무기간 등】
② 법 제16조제3항에 따라 다음 각 호의 경우에는 임대의무기간 이내에 매각할 수 있다.
1. 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고한 후 다른 임대사업자에게 매각하는 경우
2. 임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 다음 각 목의 구분에 따른 분양전환허가 또는 분양전환승인을 받은 경우
3. 법 제16조제1항제3호 및 제4호에 해당하는 임대주택으로서 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 경우로서 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 임대사업자가 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장에게 신고(임대사업자가 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우는 제외한다)한 후 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 공공건설임대주택은 법 제21조제1항 또는 제2항에 해당하는 임차인에게만 분양전환을 할 수 있다.
⑤ 다음 각 호의 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제2호 또는 제3호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토해양부령으로 정한다.
1. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택
2. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 아닌 임대사업자가 건설한 전용면적 85제곱미터 이하의 주택으로서 공공택지 외의 지역에 건설한 임대의무기간이 10년인 주택
3. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설한 전용면적 85제곱미터를 초과하는 주택
(7) 임대 주택법 시행규칙 제9조 【분양전환가격의 산정 기준】
① 영 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 1의2와 같다.
② 영 제21조제2항 후단에 따른 공공건설임대주택의 건설원가의 산정 기준은 별표 1의 제2호가목에 따른다. [별표1] 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
1. 최초 입주자모집당시의 주택가격: 건축비와 택지비를 기준으로 입주자 모집 승인권자가 산정한다.
2. 자기자금이자 = (최초 입주자 모집 당시의 주택가격 - 국민주택기금 융자금 - 임대보증금과 임대료의 상호전환전 임대보증금) × 이자율 × 임대기간
3. 감가상각비: 계산은 임대기간 중 [ 법인세법 시행령] 제26조에 따른 계산방식에 따른다.
1. 임대사업자 또는 임차인은 제7조·제8조(제7조와 제8조의 경우에는 임차인은 제외한다) 및 제13조에 따른 임대주택분양전환 허가신청서, 분양전환 신고서 또는 분양전환승인 신청서를 제출하기 전에 시장·군수·구청장·특별자치도지사에게 분양전환가격을 산출하기 위하여 감정평가법인의 선정을 요청하여야 하며, 시장·군수·구청장·특별자치도지사는 요청을 받은 날부터 30일 이내에 영 제23조에 따라 감정평가법인을 선정하여 감정평가를 의뢰하여야 한다. 강점평가법인은 감정평가 후 감정평가서를 시장·군수·구청장·특별자치도지사에게 제출하여야 한다.
2. 같은 단지에서 20호 또는 20세대 이상의 임대주택을 분양전환하는 경우 감정평가의 대상주택은 분양전환대상 호수 또는 세대수의 10퍼센트 범위에서 동·규모·층 및 방향 등을 고려하여 정할 수 있다.
3. 감정평가금액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 100분의 110을 초과하는 경우에는 재평가하려야 하며, 이 경우 임대사업자 또는 임차인은 [부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령] 제81조제2항제3호에 따라 위탁받은 기관에 재평가 이전의 감정평가에 관한 타당성 조사를 요구할 수 있다. 4)그 밖의 감정평가법인의 선정 및 이의신청 등에 관한 사항은 법 제21조제9항 및 영 제23조에 따른다.
1. 건축비
(1) 임대사업자가 발코닛섀시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용
(2) [도서개발촉진법] 제2조에 따른 도서지역에 건축하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 3
(3) [폐기물관리법] 제15조에 따른 음식물류 폐기물 공동 처리시설의 설치비
(4) [공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙] 별표1의3 제3호의 비용
(5) 임대사업자가 발코니를 확장하는 주택인 경우 발코니 확장비용[(1)에 따른 비용은 제외한다]
2. 택지비
(1) 택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자 모집 공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자. 이 경우 기간이자는 최초 입주자 모집 공고 당시의 [은행법]에 따른 금융기간의 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 적용하되, 일할계산한다.
(2) 제세공과금·등기수수료 등 필요적 경비
(3) 그 밖에 택지와 고나련된 것임을 증명할 수 있는 비용
(1) [주택법] 제23조에 따라 사업시행자가 부담하는 간선시설의 설치비용
(2) 진입도로의 개설에 편입되는 사유지의 감정평가 가격
(3) 지장물의 철거 비용
(4) 그 밖에 택지와 관련된 것을 증명할 수 있는 비용
(1) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 2010년 10월 조사관청은 OO건설에 대한 주식변동조사를 실시하였고 그 조사내용은 다음과 같다. (가) OO건설은 비상장법인으로 1957.2.18. 토목건축업, 부동산임대업, 부동산분양업을 목적으로 설립되었으며, 본점소재지는 OOO도 OOO시 OOO로 1가 OO-O로서 본점 소재지에서는 임대아파트의 임대관리만 하고 있고 모든 사무는 OOO사무소에서 이루어지고 있다. (나) OO건설의 주식변동 상황을 보면, OO건설의 주식보유현황은 아래 <표2>와 같이 사주인 OOO 일가 및 특수관계자가 100% 지분을 소유하고 있고 <표2> OO건설 주식양수도 현황 2008.3.17. OO건설의 특수관계법인인 OO수전(주)가 소유하고 있던 OO건설의 주식 OOO주(쟁점①주식)을 OO건설의 대표자인 청구인에게 액면금액(1주당 6,000원)으로 양도하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 2009.4.30. 실사주인 OOO외8인이 소유하고 있던 OO건설의 주식 OOO주(쟁점②주식)을 OOO의 자인 OOO, 청구인, OOO, OOO과 특수관계법인인 (주)OOO건축사사무소에게 액면금액(1주당 6,000원)으로 양도하는 것으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (다) 조사관청에서는 OO건설의 주식가액을 [상속세 및 증여세법]상 보충적 평가방법에 따라 아래 <표3>과 같이 2008.3.17. 양도분인 쟁점①주식은 1주당 OOO원, 2009.4.30. 양도분인 쟁점②주식은 1주당 OOO원으로 평가한 후 <표3> 쟁점주식 보충적 평가가액 2008.3.17. OO수전(주)가 청구인에게 액면가(주당 6,000원)으로 양도한 것으로 신고한 OOO주(쟁점①주식)에 대하여는 청구인이 아버지인 OOO로부터 증여받은 현금 OOO원(OOO주×주당 6,000원)으로 취득한 것이고, 동 주식은 OO수전(주)로부터 저가양수받은 것으로 보아 보충적 평가액과 신고양도가액의 차액 OOO원을 증여가액으로 조사하였고, 2009.4.30. 양도한 것으로 신고한 쟁점②주식 중 OOO, OOO, 청구인, OOO이 취득한 합계 OOO주의 주식은 매매형식을 빌렸으나 OOO[OOO, OOO, 청구인, OOO의 아버지]의 주식 OOO주와 OOO가 &&&외7인에게 명의신탁하였던 주식 OOO주를 OOO로부터 무상으로 증여받은 것으로 보아 OOO, OOO, 청구인, OOO의 증여재산가액을 각각 OOO원으로 조사하였으며, 쟁점②주식 중 (주)OOO건축사사무소가 취득한 OOO주에 대하여는 [법인세법] 제15조 제2항에 의거 특수관계 있는 개인으로부터 유가증권을 저가매입한 것으로 저가매입금액 OOO원을 (주)OOO건축사사무소의 익금산입액으로 조사하였고, 양도자인 OOO에 대하여는 특수관계자에게 저가양도한 것으로 보아 양도가액을 OOO원으로 조사하였다.
(2) 이 건 쟁점은 OOO건설의 비상장주식을 [상속세 및 증여세법]상 보충적 평가방법에 의하여 평가하기 위해 OO건설의 순자산가액을 산정함에 있어 OO건설이 보유하고 있는 각각의 자산(쟁점①의 경우 쟁점임대주택, 쟁점②의 경우 10%이하 보유한 비상장주식, 쟁점③의 경우 감가상각자산, 쟁점④의 경우 쟁점도로)가액을 얼마로 계산하여야 하는지가 쟁점이므로 이하 쟁점별로 살펴본다. (가) 쟁점①에 대하여 본다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.