건물 신축에 소요된 인건비 등을 재조사하여 쟁점건물 취득가액을 경정하는 것이 타당함

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.3.24. OOO 토지 4,529㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 국방부로부터 OOO만원에 취득한 후, 2007.11.19. 쟁점토지 지상에 경량철골조 체육시설인 탁구장, 기원, 당구장, 체력단련장 4개동 1,170㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 신축하여 2008.4.25. 쟁점토지와 쟁점건물을 각각 OOO만원, OOO억원에 재단법인 대한천리교단에 양도하였고, 2008.4.25. 처분청에 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액에 의해 계산하여 신고 하고, 쟁점건물의 양도가액은 실지거래가액인 OOO억원, 취득가액은 환산가액인 OOO,OOO,OOOOOO OOOO OOOOO OOO,OOO,OOO원을 신고․납부 하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 처분청에 대한 감사를 실시하여, 청구인이 쟁점건물과 관련한 부동산임대업에 대한 부가가치세 신고시 고정자산시설비로 신고한OOO을 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정하여 과세할 것을 감사지적 하였고, 이에 따라 처분청은 환산가액을 부인하고 OOO을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 2011.10.10. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 청구인이 직접 신축한 것으로 청구인은 신축당시 건축 설계비, 자재대금 중 일부 등만 세금계산서를 징취하고 인건비, 나머지 자재대금, 기타 경비 등의 증빙은 징취하지 못했기 때문에 소득세법 시행령제176조의2 제1항 제2호에 의거 장부 기타 증빙서류에 의해 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산가액으로 취득가액을 신고한 것이다. 쟁점건물에 대한 공식 장부가액도 없고, 매매사례가액도 없으므로 감정가액이나 환산가액으로 취득가액을 결정함이 정당하고, 감정가액이 필요하면 감정가액을 제출할 용의가 있다. 쟁점건물의 등록세 납부시의 과세표준액이OOO원이고, 청구인이 공신력 있는 기관의 건물신축단가표와 건설사무소의 견적 내역서를 참고하여 쟁점건물의 건축비를 추정하여 산정해 본 바, 쟁점건물의 평균 건축비는OOO으로 나타나는 점으로 보아 쟁점건물의 실지 취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 고지함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 건물신축단가표는 정황적으로 판단 할 수 있는 참고자료는 될 수 있으나 국세기본법 제16조 에서 규정하는 근거과세에 해당하는 쟁점건물의 건축비로 보기는 어렵고, 쟁점건물을 신축하여 양도에 이르기까지 약 5개월 정도이고 주요 건축비에 대한 세금계산서를 수취하여 부가가치세 신고를 하였으면서도 장부를 비치하지 않아 주요 증빙이 없다고 보아 환산가액으로 신고하였다는 청구주장은 이유가 없으며, 청구인이 쟁점건물 건축비에 대한 추가 증빙을 제출하는 경우 취득가액을 인정해주는 것은 별론으로 하더라도 청구인이 쟁점건물에 대한 부가가치세를 신고한 고정자산매입금액 OOO 외 추가로 비용지출에 대한 증빙을 적극적으로 제시하지 않고 있으므로 주요 증빙이 없다는 이유로 환산가액을 주장하는 것은 이유가 없다고 보여 지므로 쟁점건물의 임대사업에 대한 부가가치세 시설비로 신고한 금액을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물의 취득가액으로 신고한 환산가액을 부인하고 부가가치세 신고시 고정자산 매입가액으로 신고한 가액을 취득 당시 실지거래가액 으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점토지의 양도차익은 실지거래가액으로 계산하여 신고하였고, 쟁점건물의 양도차익의 계산은 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 환산가액으로 신고하였는 바, 이에 대하여 처분청에서는 아래 《표1》과 같이 청구인이 처분청에 쟁점 건물의 부동산임대와 관련하여 2007년 제1기 및 제2기 부가가치세 신고시 고정자산 매입 가 액으로 신고한 OOO원을 쟁점건물의 취득당시 실지거래가액으로 보아 이 건 양도소득세를 경정․고지하였음이 처분청의 심리자료에 의거 나타난다.

(2) 처분청의 심리자료에 의하면, 청구인은 쟁점건물 소재지에 상호가 준개발, 업종을 부동산/임대업, 개업일을 2007.3.28.로 하여 일반과세자로 사업자등록하고, 아래《표2》와 같이 2007년 제1기 및 제2기 과세기간에 대한 부가가치세를 신고하였으며, 과세 기간 매출 매입 납부세액 계 일반매입 고정자산매입 합계 507,629 281,908 100,000 181,908 31,871 2008.1기 507,629 100,000 100,000

• 50,064 2007.2기

• 157,408

• 157,408 △15,740 2007.1기

• 24,500

• 24,500 △2,450 (OO: OO) 상기《표2》상의 고정자산 매입액 OOO의 세금계산서 매입내역은 아래《표3》과 같은 것으로 나타난다. (O) OOO시청 세무과에서 확인한 바, 쟁점건물의 2007.11.9. 취득 당시 취득세․등록세 신고과세표준은 OOO원, 산출과세표준은 OOO이고 적용과세표준은 OOO으로 나타난다. (4) 청구인은 처분청에서 취득 당시 실지거래가액으로 본OOO이 부당하다고 주장하며 이에 대한 근거로 쟁점건물의 신축과 관련하여 한국감정원 건물신축단가로 계산한 추정건축비용OOO주식회사에서 제시한 견적자료(OOO사무소에서 제시한 견적자료OOO를 제시하고 있다.

(5) 위 사실관계를 종합하여 보면, 처분청에서는 청구인이 쟁점건물의 부동산임대와 관련하여 부가 가치세 신고시 고정자산 매입액으로 신고한 가액이 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액이라는 의견이나, 신축건물의 취득 당시 실지거래가액은 도급계약서나 금융증빙에 의거 확인되는 금액이라 할 것인데, 쟁점건물과 관련하여 청구인이 부가가치세 신고시 제출한 매입내역은 그 주요내역이 건물신축에 필요한 설계비 및 재료비 등으로 동 금액에는 건물신축에 필요한 인건비 등이 포함되어 있지 아니하여 동 금액을 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액으로 보기는 어렵다고 판단된다. 하지만, 이 건의 경우 주요 재료비의 경우 세금계산서 내역으로 확인되고, 인건비 및 기타 경비 등에 대하여는 처분청에서 별도로 조사한 사실이 없어 이에 대하여 추가로 확인할 필요가 있다고 보이 므로, 처분청에서는 쟁점건물의 취득 당시 실지거래가액을 재조사하여 그 결과에 따라 확인된 금액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.