교환 부동산 양도가액의 적정여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 2009.3.10. 인천광역시 OOO대 165.3㎡, 같은 동 399-3 대 210㎡, 같은 동 399-4 대 425㎡ 합계 800.3㎡ 및 동 지상 건물 311.3㎡(각 토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 경기도 OOO대 947㎡ 및 동 지상 주택 120㎡, 같은 리 515 묘지 1,610㎡(각 토지와 주택을 합하여 이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환하여 양도하고, 양도소득 과세표준 예정신고시 양도가액을OOO으로 하였다.

• 나. 처분청은 2011.3.22.부터 같은 해 4.20.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 청구인이 교환부동산을OOO, 쟁점부동산을 OOO으로 각각 평가하여 정산금으로 OOO을 지급받았다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 산정하면서 OOO을 취득가액에 추가로 산입하여, 2011.8.8. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점부동산의 양수인 주OOO이 제시한 매매계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다)상 거래가액이 OOO으로 기재되어 있음을 근거로 양도가액을 경정하였으나, 쟁점교환계약서는 주OOO의 대출금을 증액하기 위하여 작성된 것에 불과하고, 교환부동산 중 묘지 1필지는 사실상 부동산으로서 가치가 없는 등 이에 대한 실제 평가금액은 OOO에 불과한바, 쟁점교환계약서상 거래가액OOO을 양도가액에서 차감하여야 한다.

(2) 처분청은 주OOO이 대출금으로OOO을 기타 현금으로OOO을 지급하였다고 보았으나, 주OOO의 대출금지급분은 OOO이고 나머지 현금지급분은 OOO에 불과한바,OOO을 양도가액에서 제외하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 주OOO의 배우자 차OOO이 작성한 확인서에 의하면 쟁점교환계약서는 단순한 대출용이 아니라 실제 계약서라고 보이고, 쟁점교환계약서 및 위 확인서에 의하면 교환부동산을 OOO으로 평가한다음 쟁점부동산의 평가금액OOO과의 차액인 O,OOO,OOO,OOOO(OOOOO OOO,OOO,OOOO OO, OOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOOOO OOOOO O,OOO,OOO,OOOO, OO OOOOO OOO,OOO,OOOO)을 정산한 것으로 나타나는 점, 청구인은 당초 양도소득세 신고당시 양도가액을OOO으로 하는 허위 매매계약서를 제출하였고, 청구주장과 같이 양도가액이 OOO으로 되어 있는 매매계약서를 제출하지는 못하는 점 등을 종합하였을때, 쟁점부동산의 실제 양도가액을OOO으로 보아야 한다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 교환계약으로 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 31억원으로 본 과세처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제88조【양도의 정의】① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.

(2) 민법 제596조【교환의 의의】교환은 당사자쌍방이 금전이외의 재산권을 상호이전할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다. 제597조【금전의 보충지급의 경우】당사자일방이 전조의 재산권이전과 금전의 보충지급을 약정한 때에는 그 금전에 대하여는 매매대금에 관한 규정을 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2009.3.10.(등기접수일) 주OOO에게 쟁점부동산을 교환으로 양도하면서 양도대가로 교환부동산 및 정산금을 수령하고, 양도소득세 신고시 양도가액을 OOO하면서 이와 같은 내용의 양도계약서(교환부동산:OOO)를 제출하였다.

(2) 처분청이 과세자료로 제출한 2009.1.23.자 쟁점교환계약서의 주요 내용은 “청구인과 주OOO이 쟁점부동산을 OOO으로 각각 평가한 다음, 주OOO이 청구인에게 쟁점부동산의 평가액에서 승계채무액 및 교환부동산의 평가액을 차감한OOO을 정산금으로 지급한다”는 것이다.

(3) 주OOO의 배우자 차OOO이 세무조사당시 작성한 확인서에 의하면 대금정산내역으로 “교환부동산 OOO이라고 기재되어 있다.

(4) 주OOO이 2009년 3월경 OOO은행에서 작성한 융자상담 및 신청서에 의하면 “여신신청금액 OOO, 여신개시일: 2009.3.9., 여신기간만료일: 2010.3.9.”로 되어 있고, OOO은행에서 발행한 주OOO의 여신거래내역 조회에 의하면 주OOO이 2009.3.10. OOO을 대출받은 사실이 나타나며,OOO은행은같은 날 쟁점부동산에 채권최고액을OOO으로 하는 근저당권을 설정하였다.

(5) 쟁점부동산에 대한 등기부등본에 의하면 청구인은 OOO은행에게 2006.9.8. 채권최고액을 OOO으로, 2007.11.21. 채권최고액을 OOO으로 하여 각각 근저당권을 설정하여 준 사실이 나타나고, 청구인은 위 근저당권들이 담보하는 실제 피담보채무는 OOO이라고 소명하였으며, 위 근저당권들은 2009.3.10. 모두 말소되면서 위 (4)에서 본 바와 같이 같은 날 주OOO을 채무자로 하는 근저당권이 설정되었다.

(6) 청구인과 부동산중개업자 정OOO 사이의 2011.3.13., 같은 해 4.26., 같은 해 5.13., 같은 해 6.13., 일자미상에 이루어진 대화를 녹취한 기록에 의하면 다음과 같은 진술내용이 기재되어 있다.

• OO O OOO OO OOO OOO OOO, OOOOO OOOOOOOOO OOO OOOO OOOO OO OOO OOOO, OOOO OOO OOOO OOOOOO

• O O OOOOO OOOOO OOOOOO OOOOOOOOO OOO OOO OOOO OOO OOO, OOOO OOO OOO OOO OO OOOOOO

• OOOO OOOOOOOOO OOOOO OO OOO OOOOOO OOO OOOO OO OOOO OOO, OOOO OOO OOOO OOOO OOO OOOOO OO OOO OOO OOO OOO OOOO OOO OOOO, OOOO OOOO OOOOO OO OOOOOO OOOO OOO, OOO OOO O OOOO OOOOOO OOO OOOOOO

(7) 위와 같은 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 양도당시 실제 평가액이 OOO이라고 주장할 뿐 이에 부합하는 내용의 매매계약서를 제시하지는 못하는 점, 청구인이 제출한 녹취록의 내용에 의하면 청구인도 쟁점매매계약서의작성사실을 인지하였다고 보이는 점, 청구인이 주장하는 교환평가액(OOOOOOO)도 신고당시 제출된 매매계약서상 가액(OOOOOOO)보다는 쟁점매매계약서상 가액OOO에더 근접한 점, 양수인 주OOO은 쟁점부동산을 취득하면서OOO을 대출받았는바, 양도당시 쟁점부동산에 설정되었던 근저당권의 피담보채무가 OOO에 불과하였다 하더라도, 위 대출금으로 피담보채무만을 변제하였다고 단정하기는 어려운 점 등을 종합하였을 때, 쟁점매매계약서상 거래가액OOO을 쟁점부동산의 양도가액으로 봄이 합리적이라고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.