매매사례가액을 시가로 보아 부동산의 증여가액을 산정한 처분은 정당함

OOO세무서장이 2011.2.15. 청구인에게 한 2009.6.1. 증여분 증여세 OOO원의 부과처분은 청구인이 증여받은 OOO동 87-1 및 같은 동 87-2 소재 OOO호 건물 244.73㎡ 및 대지 2,409.8㎡ 중 대지권비율 2,409.8분의 150.6의 증여 당시 평가액을 OOO원으로 하여 증여세 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2009.6.1. 배우자 박OOO으로부터 OOO동 87-1 및 같은 동 87-2 소재 OOO호 건물 244.73㎡ 및 대지 2,409.8㎡ 중 대지권비율 2,409.8분의 150.6(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 증여받아 증여재산가액을 기준시가인 OOO만원으로 평가하여 2009.6.30. 증여세를 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 OOO지방국세청 비상장주식평가심의위원회(2012.1.2. 재산평가심의위원회로 변경되기 전의 것을 말하며, 이하 같다)의 증여재산평가 자문신청 결과에 따라 매매사례가액으로 인정된 같은 OOO호 건물 244.73㎡ 및 대지 2,409.8㎡ 중 대지권비율 2,409.8분의 150.6(이하 “비교부동산”이라 한다)의 매매가액 OOO만원(2008.8.20. 계약)을 쟁점부동산의 증여 당시 시가로 보아 2011.2.15. 청구인에게 2009.6.1. 증여분 증여세 OOO원을 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.5.13. 이의신청을 거쳐 2011.9.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산과 관련하여, ① 2008년 하반기부터 리먼브라더스 파산 등 국제금융위기로 부동산 시세가 급격히 하락하여 OOO동의 거래내역상, 쟁점부동산의 평가기준일 10개월 이전의 비교부동산의 매매가액은 OOO만원이나, 평가기준일 6개월 전인 2008.12.10. 201호는 OOO억원에 매매된 사례가 있으며, ③ 쟁점부동산은 남쪽으로 산을 접하여 전망이 없고, 인근 서래마을의 상권발달로 소음, 주차난 등 주거환경이 악화되고 있으며, 쟁점부동산의 관리비가 비싸고, 내부구조 및 인테리어가 노후하고 구식이어서 내부수리비가 많이 들어 매수인이 없었고, ⑤ 청구인의 배우자는 2009년 2월부터 쟁점부동산을 팔려고 하였으나 매수인이 없어 청구인에게 증여하였던 것이다. 이와 같이 쟁점부동산의 현실적인 시세가 하락하고 있었고, 주위 환경변화와 특수성이 있으며, 상속세 및 증여세법이 정한 부동산의 평가기준일 3개월 전후에 매매사례가 없음에도 불구하고, 처분청이 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비상장주식평가심의위원회의 자문을 받아 평가기준일비교부동산의 매매사례가액 OOO억원을 쟁점부동산의 증여가액으로 본 것은, 상속세 및 증여세법상의 평가원칙 및 비상장주식 평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제1항을 무시한 결정으로서 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 OOO에 위치한 총 OOO세대 고급빌라로 실거주 목적으로 장기간 보유하고 거래가액이 커 증여평가일 전 2년 이내에 경락을 포함하여 총 3차례 거래가 있었던바, ① 쟁점부동산 인근 5개 공인중개사사무소에 현지출장하여 시세를 문의한 결과, 고급빌라로 시세변동이 거의 없으나 증여일 기준으로 OOO억원 정도였고, 쟁점부동산이 있는 4층은 비교부동산이 있는 1층보다 일조권, 조망권 등이 유리하여 높은 가격에 거래되었다고 진술하였으며, ② 쟁점부동산보다 6개월 전에 매각된 같은 OOO호의 양도인에게 2010.12.13. 유선상 거래내용을 문의한 결과, 양도 당시 부동산에 OOO억원의 근저당이 설정되어 있었고, 개인적인 채무도 많아 시세보다 급매로 양도하였다고 진술하였고, ③ 2008.2.15. 경매로 거래된 같은 OOO호도 감정가액이 OOO억원으로 확인된다. 쟁점부동산의 유사매매사례가액으로 적용한 비교부동산의 거래가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따른 평가기간 외에 해당하나, 쟁점부동산이 고급빌라로 거래가 빈번하지 않고 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당하므로, 비상장주식평가심의위원회의 심의를 얻어 비교부동산의 매매사례가액 OOO억원을 쟁점부동산의 증여가액으로 본 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매사례가액을 시가로 보아 쟁점부동산의 증여가액을 산정한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 (2010.1.1. 법률 제9916호로 일부개정되기 전의 것) (평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령(2009.7.27. 대통령령 제21641호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료에 의하면, 청구인은 2009.6.1. 배우자 박OOO으로부터 쟁점부동산을 증여받아 2009.6.30. 증여재산가액을 기준시가 OOO만원으로 평가하여 증여세를 신고하였으나, 처분청은 OOO지방국세청 비상장주식심의위원회의 자문 결과 비교부동산의 매매사례가액 OOO만원을 증여재산가액으로 결정하여 2011.6.15. 청구인에게 2009.6.1. 증여분 증여세 OOO원을 부과·고지한 사실이 나타난다.

(2) 처분청 전산자료에 의하면, 쟁점부동산과 같은 OOO동의 양도내역 및 연도별 기준시가는 아래 <표>와 같이 나타나는바, 이 중 OOO호는 감정가 OOO억원, 최저입찰가 OOO억원으로 평가되었고, 감정가의 84.1%인 OOO만원에 낙찰되었으며, OOO호는 2008.12.10. 이전등기 당시 채권최고액 OOO만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 이를 양수인이 승계하였으며, 2008.12.16. 채권최고액이 OOO만원으로 변경된 것으로 나타난다.

(3) 청구인이 제출한 증빙에 의하면 아래와 같은 사항이 나타난다. (가) 국토해양부의 2009.5.29.자 2009년도 전국 개별공시지가 결정·공시 보도자료에 의하면, 수도권은 1.29%, 광역시는 0.33% 각 하락하였고, 서울의 하락률은 2.14%이며, 전국 249개 시·군·구 중 충청남도 연기군의 하락률은 3.95%로 최고이고, OOO의 하락률은 3.89%로 나타난다. (나) OOO공인중개사 이OOO의 확인서(2011.6.15.)에 의하면, 쟁점부동산은 남측전망이 없고, 내부 인테리어가 클래식풍이어서 소비자 취향에 적합하지 않으며, 수리비용이 많이 들고, 다가구 등이 혼재되어 있으며, 남측이 경사가 있는 산쪽이어서 풍수지리적으로 나쁘다는 소문이 있고, 관리비가 비싸며, 소음이 심하고, 지관에 의하면 수맥이 많이 흐른다는 점 등으로 보면, 쟁점부동산의 2008년 당시 시세는 OOO억원에서 OOO원으로 보면된다는 내용으로 나타난다. (다) OOO공인중개사 이OOO의 매도의뢰확인서(2011.11.21.)에 의하면, OOO공인중개사에서는 2009.2.14. 쟁점부동산을 OOO억원에 매도할 것을 의뢰받아 중개업무를 추진하였고, 당시 공급과잉으로 매수자가 없어 매매성사가 되지 않았음을 확인하고 있다. (라) 청구인은 2009년 1월부터 12월까지 총 OOO원(월 평균 OOO원, 최대 OOO원, 최소 OOO원)의 관리비 납부내역 및 계약금액 OOO만원, 착공연월일 2011년 7월로 나타나는 인테리어 공사도급계약서(2011년), 쟁점부동산의 내외부 현장사진을 제출하였다. (마) 쟁점부동산 인근의 OOO의 부동산등기부 등본(등기원인 2009.5.15. 매매, 등기일 2009.7.10.)에 의하면, 해당 부동산의 거래가액은 OOO만원으로 나타난다.

(4) 처분청 심리자료에 의하면, 처분청은 쟁점부동산의 증여가액 산정과 관련하여 아래와 같이 확인한 것으로 나타난다. (가) 소속 공무원이 쟁점부동산 인근 OOO공인중개사사무소(OOO), OOO인중개사사무소(같은 동 90-3), OOO공인중개사사무소(같은 동 75-2), OOO공인중개사사무소(같은 동 96-3), OOO공인중개사무소(같은 동 95-11)을 방문하여 증여평가일 전 2년부터의 시세를 문의한바, 고급빌라 특성상 시세변동이 거의 없고, 증여일 기준으로 OOO의 경우 OOO억원이라는 의견(4곳)과 OOO억원 이상이라는 의견(1곳)을 얻었고, 쟁점부동산의 경우 4층 건물이지만 엘리베이터가 설치되어 있고 일조권, 조망권 등이 유리하여 1층보다 높은 가격에 거래되나, 다만 고급빌라의 경우 내부 인테리어 정도와 급매물인지에 따라 OOO억 내지 OOO억 정도의 차이가 날 수 있으며, 공급과 수요 자체가 많지 않아 당사자간의 합의가 거래가액을 형성하여 정확한 시세를 파악할 수 없다는 의견을 받았다. (나) OOO호의 양도인 이OOO에 2010.12.13. 14:00경 유선으로 문의한바, 양도 당시 근저당이 설정되어 있고, 그 외에도 개인적인 빚으로 급하게 돈이 필요하여 OOO억원에 양도하였다는 진술을 얻은 것으로 나타난다. (다) 비교부동산의 양수인 박OOO에 2010.12.13. 14:00경 유선으로 문의한바, 비교부동산의 경우 내부인테리어 등에 대한 프리미엄 자체는 없다고 진술한 것으로 나타난다.

(5) 이 건의 다툼은 쟁점부동산의 증여가액에 대하여 증여 당시 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가를 시가로 볼 것인지 아니면 평가기간 밖의 매매거래가액(증여일로부터 10개월 전)을 시가로 인정할 수 있는지에 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 일부개정되기 전의 것을 말한다. 이하 같다) 제60조 제1항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령(2009.7.27. 대통령령 제21641호로 일부개정되기 전의 것을 말한다. 이하 같다) 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 이는 시가로 볼 수 있는 매매사례가액의 범위를 확대함으로써 과세의 형평성을 제고하는 한편, 납세자의 권리를 보다 적극적으로 보호하고자 하는 취지로 보인다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제56조의2 제1항 의 규정에 의거 설치된 비상장주식 평가심의위원회 설치 및 운영에 관한 규정(2010.6.10. 국세청훈령 제1860호로 일부개정되기 전의 것을 말한다)에 의하면, 비상장주식의 경우 납세자도 평가를 의뢰할 수 있도록 규정(동 규정 제5조 및 제12조)하고 있는데 부동산의 경우에는 평가심의위원회는 과세관청의 시가인정 자문에 응할 수 있다고만 규정(동 규정 제22조)하고 있어 납세자가 평가를 신청할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한바, 과세관청은 부동산에 대하여 납세자에게 불리한 경우에도 평가심의위원회의 자문을 거쳐 평가기간 밖의 매매사례가액을 시가로 보아 과세하고 있음에도 납세자가 유리한 경우라 하더라도 납세자가 평가심의위원회의 자문을 신청할 수 있는 규정을 두고 있지 아니한 것으로 보인다(조심 2009부2439, 2008.12.29. 같은 뜻임). (다) 살피건대, 이 건의 경우, 처분청 현장확인시 5명의 공인중개사들이 고급빌라의 특성상 시세변동이 없고, 쟁점부동산이 소재한 OOO의 시세가 증여일 기준 OOO억원 정도라고 진술한 점, 2008.2.15. 경매된 OOO호는 OOO억원으로 감정된 점 등을 감안하면 매매계약일과 증여일 사이에 가격변동에 특별한 사정이 있었다고 보이지 아니하므로, 증여 당시 평가기간 내의 확인되는 시가가 없다고 보아 보충적 평가방법에 의한 기준시가(OOO만원)를 쟁점부동산의 증여 당시 시가로 보기는 어렵다고 판단된다. 그러나, 처분청 현장확인시 5명의 공인중개사들이 쟁점부동산과 같은 고급빌라의 경우 내부 인테리어 정도와 급매물인지에 따라 OOO억원 내지OOO억원 정도의 차이가 날 수 있고, 공급과 수요 자체가 많지 않아 당사자간의 합의가 거래가액을 형성하여 정확한 시세를 파악할 수 없다는 의견을 받은 점, 같은 OOO호가 비교부동산 보다 쟁점부동산의 매매일보다 더 근접한 6개월 전에 OOO억원에 매매된 점, 쟁점부동산의 증여 이후인 2011년 7월 쟁점부동산에 대하여 인테리어 공사가 진행된 것으로 보이는 점 등을 감안하면, 처분청이 인정한 비교부동산의 매매사례가액(OOO만원)을 증여 당시의 시가로 보기 보다는 OOO호의 매매사례가액 OOO억원을 쟁점부동산의 시가로 보는 것이 합리적이라 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.