교환거래 관련 사실관계를 추가로 재조사함이 타당함

○○세무서장이 2011.1.4 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인 소유였던 OO동 731-3 토지 255.2㎡ 및 그 지상 근린생활시설 4층 593.4㎡와 양OOO 소유였던 OOO동 317 외 4필지의 토지12,569㎡ 교환가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.11.5. 청구인 소유의 OOO동 731-3 토지 255.2㎡ 및 그 근린생활시설 4층 593.4㎡OOO, 이하 “교환부동산”이라 한다)를 OOO원으로 하고, 양OOO가 소유한 OOO동 317외 4필지의 토지 12,569㎡(이하 “교환토지”라 한다)를 OOO원(이하 “교환가액”이라 한다)으로 양도하여 교환·취득한 후 교환토지에 대해 2008.7.28. 필지를 분할하였고, 2009.1.28. 위 교환토지 중 7,250㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 OOO원에 국토해양부에 수용되어 이를 양도가액으로 하고,취득가액을 면적비율로 안분계산한 OOO원으로 하여 2009.3.31.양도소득세를 신고·납부OOO하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점토지 취득가액OOO을 부인하고 기준시가에 의한 환산가액 OOO원을 취득가액으로 하여 2011.1.4. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.30. 이의신청을 거쳐 2011.8.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 교환부동산과 교환토지 교환당시 교환가액을 면적비율로 안분 계산한 OOO원이 쟁점토지의 실지 취득가액이고, 교환계약을 실질적으로 중개한 주OOO이 이를 확인하였으며, 또한 교환가액은 인접한 유사건물의 매매시세와 비슷한 수준에서 교환거래가 이루어졌으므로 청구인이 신고한 취득가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 주OOO의 확인서 및 청구인이 양OOO에 보낸 내용증명서 등을 근거로 하여 쟁점토지를 3.3㎡당 OOO원으로 계산하여 교환가액에 구입하였다고 주장하나, 이에 대한 직접적인 증빙이 없고, 거래상대방 양OOO도 이를 인정하지 않고 있으며, 교환취득과 관련하여 제출한 매매계약서를 보면 계약일과 거래금액 등이 명시되어 있지 아니한 상태 등 임의로 계상한 교환가액일 뿐이므로 환산취득가액을 취득가액으로 보아 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 하여 계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호 × 취득당시의 기준시가 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 (1)심리자료에 따르면,청구인과 양OOO가 교환한 교환부동산과 교환토지의 내역은 아래 <표1>과 같고, 부동산매매계약서 및 당시 부동산을 중개한 주OOO의 확인서 내용 등은 아래와 같다. <표1> 교환부동산과 교환토지의 내역 (가) 위 교환물건의 부동산매매계약서(계약일자 없음)의 단서조항을 보면, ⓛ 교환건물의 금융대출은 매도인(청구인)이 책임지고, 매수인 양OOO을 책임지며, ② 교환토지의 금융대출금OOO은 매수인(청구인)이 상환하기로 한다고 기재되어 있다. (나)교환거래를 중개한 주OOO이 처분청에 한 확인서(2010.9.24.)의 내용은 아래와 같다.

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지 등을 양OOO와 교환하였다고 주장하나, 청구인 본인이 작성한 매매계약서는 거래대금 표시 없이 “물물교환”이라고 되어 있고, 단서 조항대로만 기재되어 있어 교환실가를 정확히 확인할 수 없으며, 거래상대방인 양OOO도 이를 인정하지 않고 있으며, 설령 청구인주장 금액대로 교환하였다 하더라도 기준시가의 323%～527%로 과대평가하여 이는 실지거래가액으로 볼 수 없는 임의 계상한 교환가로 판단되어소득세법제114조 제7항에 의거 취득당시의 실거래가액을 확인할 수 없는경우에 해당하므로 취득가액을 환산취득가액으로 적용하여결정한 처분은 정당하다는 의견이다.

(3) 청구인은 교환계약서는 작성하지 않았고, 교환거래 상대방의 명의는 양OOO이나 실질적으로 교환 작업은 양OOO의 처인 박OOO 와진행하였고, 교환부동산의 교환과 관련하여 건물은 OOO으로, 토지는 당시 적정시가인 3.3㎡당 OOO원으로 평가하였으며, 양OOO가 교환토지를 3.3㎡당 OOO원(총 취득면적 12,569㎡중 7,250㎡의 양도분 취득가액 OOO원)으로 평가하였으며, 추후 그린벨트가 해제되어 골프연습장 등 사업을 영위할 수 있게 도움을 주는 조건이었으며, 청구인의 교환가액OOO과 양OOO의 교환가액 OOO원의 차액 OOO원은 양OOO의 처 박OOO가 추후 변제하기로 하고 현금보관증을 작성하여 주었다고 주장하며, 내용증명서, 문답서, 송금내역서, 박OOO가 작성한 현금보관증, 매매사례, 지적도 및 감정평가서 등을 제시하였다. (가) 내용증명서(2009.2.)의 주요내용은 아래와 같다. (나) 문답서(2010.8.18. 처분청 세무공무원, 주OOO)의 주요내용은 아래와 같고, 조세심판관회의(2011.11.17.)에서도 주OOOO (다) 입금표(7매, 2003.11.5. OOO원)를 보면, 청구인은 양OOO계좌(211053-52-)로 OOO원을 입금한 것으로 나타난다. (라) 감정평가서(2002.4.20. 주식회사 OOO평가법인)를 보면, OOO평가법인은 2002.4.20. 교환부동산 중 건물을 OOO원에 평가한 것으로 나타난다. (마) 청구인이 제시한 교환부동산과 주변 유사 건물의 양도현황 을 비교하면, 아래 <표2>와 같이 나타난다. <표2> 교환부동산과 주변 유사 건물의 양도현황

(3) 한편, 청구인은 2002.4.25. 교환부동산에 대하여 부동산임대 사업자등록 후, 2003.8.22. 폐업을 신고하였고, 당시부가가치세 환급은 없었으며, 2003년 제1기분부가가치세 납부세액은 OOO원이었고,장부기장을 하지 아니하여 장부가액은 존재하지 아니한 것을 우리원에서 확인(2011.11.17)하였다.

(4) 살피건대, 교환부동산과 교환토지에 대한 교환계약서 및 장부가액이 존재하지는 아니하나, 청구인이 매매계약서의 단서 조항대로2003.11.5. OOO원 상당인 양OOO의 금융대출금을 대신 상환하였고, 2003.8.20. 박OOO가 현금보관증을 청구인에게 작성·교부하였으며, 이 건 교환거래를 중개한 주OOO이 양OOO 소유의 교환토지에 대해3.3㎡당 OOO원에 거래되었고, 박OOO가 교환차액 OOO원에 대한 현금보관증을 작성하여 청구인에 주었으며 청구인의 내용증명서의 내용 등이 사실이라고 확인한 점 등을 감안할 때 청구주장을 신빙성이 없다고 단정하기는 어려워 보인다. 따라서 처분청은 교환부동산과 교환토지의 교환가액에 대한 추가적인 사실관계를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.